从拿地到开盘,快周转的极限到底是几个月？

精心整理从拿地到开盘，快周转的极限到底是几个月？
前天，明源君发了《别人拿地5个月就开盘，你却要1年？因为人家有6个项目总，而你只有1个》，跟大家谈了一下，在追求快周转的时候，各条线如何建立快周转意识，在快周转的整体战略下应该如何分工。

但是就
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亩
如东北某城市，速度最快的房企可以达到最慢房企的30倍！因为优秀的房企能够通过工作前置和工作的并行穿插，把正常的时间周期进行折叠。

例如，祥生拿地要做到五前置（团队、设计、采招、融资、营销），基本上在拿地阶段，设计方案就已经做好了，基本比传统开发商拿地相当于把工作提前了至少1个月左右。

通过前置，祥生在成熟的根据地可做到拿地
1个月内开工，4个月开盘，首开卖掉70%，8个月现金流回正。

中南地产针对快周转提出的“六快六先”策略，也是一样的逻辑。

要达到这样极致的速度，必须要做到5点：1、团队前置，还要快速形成战斗力
祥生团队前置要求，拿地前，项目总和7大员就全部到位。

一有意向拿地，马上组建团队。

项目团队越早组建、越早介入投资谈判，对项目风险识别、后续快速开发越有利。

队伍要建得早，还要建得强。

碧桂园、中南都是“新
定产品类型，做好定案。

即做什么产品体系，配置标准如何等；其三，做好营销三宝，即售楼处、示范区、样板房的各自标准全部确定好，并让设计单位在祥生标准化前提下套图。

4、设计前置，是缩短周期最关键的环节
设计前置是拿地-开工阶段的关键，因为这一块往往是很多房企的瓶颈。

一
旦设计决策反复，周期就可能无限拉长。

要让设计周期可控，要有统一的决策标准，设计前置要做到三点：一是标准化，对于实行产品标准化的房企，新项目尽量选取产品库的产品，缩短设计周期，要把工期短、能快速预售的产品放在首期供货中，实现产品快速入市。

其次，所有的设计工作前置，项目内部立项后，即可开始规划设计工作。

提前了解当地规划设计要求及要点，保证不踩政府红线。

摘牌前要提前预报规划方案，基本要通
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以共用的，团队和采招前置了，这块土地拿不到，下一块土地总要拿的。

不存在浪费，而且还能够锻炼团队。

2、势在必得。

一块地拿不下来是浪费，拿下来了就是极致的快周转。

因此，有房企就将项目分为加速项目和非加速项目两类，针对加速项目采取工作前置方式，既加快了进度，又有效地控制了成本。

可以发现，通过极
致的计划和执行，从拿地-开工的时间周期，确实能够无限接近于零。

另外，还有一种更极致的情况，那就是收并购。

一些优质的项目能够直接跳过前期阶段。

例如，收购的一些已经具备预售条件的项目，地一拿到，立即进场销售。

从快周转的角度来说，也可以说是做到了极致。

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从拿地到开盘企业极致的快周转看布局回顾一下近两年通过快周转崛起
的房企，黑马阳光城、中梁、祥生等房企，几乎都是重仓三四线的房企。

说到2
够明确具体的时间节点要求，例如某大型地产就能够做到拿地75天后售楼处投入使用，预留一个月的蓄客期，基本能够实现三个半月开盘。

▲某房企示范区建设时间节点甚至可以直接跳过展示，就开始进行蓄客。

据明源君了解，现在有不少房企为了节省这个环节的时间，也突破了常规手段，比如不做示范区直接开盘，或者用集装箱来做售楼处，这样对售楼
处的场地和时间要求都比较简单，达到预售条件就能开盘。

如果预售条件松，拿地-开盘的时间也能被进一步压缩。

另外，一二线土地价值高，净地少，也决定了很难快周转。

之前明源君给大家分析过，要做快周转，不能拿高价地，还要尽量拿净地，这样会节省大量的工期，同时保证去化。

但这些在一二线都做不到。

第三，中小房企做快周转对土地要求更高，三四线城市优势明显相比较大房企，资金实力雄厚，对于中小房企来说，对土
化率*
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快开工、快销售，说到底，都是为了快回款。

把钱变回钱，一个周转才算是结束，所以回款是快周转战略的重中之重，哪怕付出一些代价，也是要全力保证的。

例如，旭辉过去几年就抓两个回款，一个是销售回款，一个是综合回款，回款率要求达到90%。

用副总裁杨欣的话来说，如果回款没有做好，这个
团队就可以不要做了。

为了建立全员的成本意识，全力回款，旭辉把所有经营团队所花的钱都折算出资金占有成本，并与考核挂钩。

比如，很多房企对团队的激励按照签约来提取，但是旭辉很早就把激励改成了回款，另外年底绩效很大一部分是根据当年创造的利润来计提奖金，而这个利润就要减掉你占用资金的成本。

通过这种方式，所有的经营团队就有了一般房企没有的“全员成本意识”。

事实上，在回款速度上不同规模房企是没有
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2、多部门协同作战。

多条线交叉协同，最容易出现的就是工作脱节和重复。

从标杆企业经验来看，为解决前期营销、发展和设计等部门工作协同的问题，建立前期工作小组来推进是有效方式之一。

3、外部资源调配效率。

例如招标，中小房企优质供应商资源不足，有时候光是招标考察期就要两个星期，合同审批流程又要一个月，等招标结束
别人的项目已经卖完了。

这里慢一点，那里慢一点，企业之间的差距就拉开了。

二要给足够的激励，唤醒人内在的驱动力。

例如，中南为实现资金快速回笼，按照开盘去化率来激励，以目标为导向，团队就知道如何去发力：
此外，中南还针对给合作单位设立“抢工奖励”。

比如针对六先六快项目，
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