青龙山经营性公墓项目融资策划分析报告

目录
第一部份项目总论 (2)
一、企业概况 (2)
二、项目现实意义 (2)
三、项目市场前景 (4)
四、项目功能价值 (5)
第二部份开发计划与建设内容 (8)
一、第一期（2021年） (8)
二、第二期（2016年） (8)
三、第三期（2017-2020年） (8)
第三部份项目开发投资和收益估算 (9)
一、项目总投资估算：5000万元 (9)
二、项目以后收益 (12)
4、年销售金额：2230—3700万元。

(16)
五、效益分析 (16)
（1）、年利润：约1340—2200万元 (16)
（2）、前三年利润总额：4000—6500万元 (16)
第四部份风险及操纵 (16)
一、市场风险 (16)
二、治理风险 (16)
三、财务风险 (17)
第五部份结论与建议 (17)
第一部份项目总论
一、企业概况
项目业主：
法定代表人：
注册资本金：
注册地址：
公司简介：广元市青龙山公墓有限责任公司经四川省民政厅批准成立，公司要紧经营殡葬(骨灰)、殡仪效劳、丧葬用品销售等。

目前，公司占地亩，经营的青龙山公墓投资余万元，年销售多万元，未销售墓地多个，价值超过亿元。

二、项目现实意义
随着我国国民经济和各项事业的进展，殡葬制度改革势在必行。

此刻，很多城市居民身故以后，亡者的亲人都是选择在农村寻觅或购买一块土地作为他们的安身的地方，这关于本来耕地面积就很少的城市来讲，加倍重了“死人和活人抢地”的问题。

国家、省、市已公布了殡葬治理条例及节约用地的法规，对死亡人口作出了一概实行火化的规定。

死亡其实本是一种自然现象，但受绵延已久的灵魂不灭观念的阻碍，大多数农村人以为人身后多变成鬼，因此田野、林间山地显现的墓地，都给人以压抑感和恐惧感。

殡葬是一个民族、一
个地址传统文化的重要组成部份，它制约标准着人的行为，人们在祭、省墓时，往往自觉不自觉地夹杂着一些潜意识的、迷信掉队的东西，严峻地侵蚀了人的心灵，无益于社会的进步。

现代公墓的显现较好地解决了乱埋乱葬这种有碍观瞻、大煞风光的行为。

另外，现代公墓环境幽雅、庄重祥和，使祭扫者取得熏陶，心灵得以净化，行为受到约束，自觉辞别不文明、不健康的吊唁方式，如送鲜花代替烧纸钱确实是专门好的例证。

能够说，现代公墓对殡葬改革和丧葬消费起着主导作用。

（一）公墓是社会公共设施的重要组成部份。

若是把医院的产房比作生命的起点，把青年、青年、中年、老年视为生命之旅的各个驿站，那么陵寝和墓地那么是人一辈子的终点站和归宿。

其存在本身具有很强的现实性和合理性。

随着社会的进展和人们生活质量的提高，人们对公墓的需求也愈来愈高，弄好公墓建设正是知足市场消费和社会进展的客观需要。

（二）公墓建设是精神文明建设的需要。

丧葬消费是一种精神消费，由于其相对稳固性和传承性，它易与封建迷信的风俗适应连在一路，产生一些不文明的行为，如哭、闹、烧纸、冥钱等，这就需要政府去引导，用先进、科学、文明的丧葬理念取代愚昧、掉队、迷信的丧葬观念。

因此现代公墓建设是精神文明进展的需要。

（三）公墓建设是殡葬改革的需要。

公墓是国家推动殡葬改革的重要载体，能够标准人们的丧葬消费。

建国以来，殡葬工作取得了专门大成绩，人们大体上树立了正确、文明的丧葬观，丧葬作为一种传统、风俗，本身具有很多掉队的东西，一旦条件允可，极可能死灰复燃，因此，增强公墓建设与治理，提供多元化的骨灰处置方式，知足不同层次的消费者的需求，能够起到引导殡葬消费的作用。

（四）公墓建设是城市建设进展计划的需要。

陵寝建设的水平在必然意义上象征着现代城市的文明与进步。

综观其他城市的公墓陵寝，无不以其优美的环境、独奇的艺术形态、浓厚的文化底蕴成为城市历史、人文的景观。

公墓是城市的组成部份，是重要的人文景观，更应成为重要的人文纪念公园，而不是一堆人为的垃圾。

因此，一个城市从历史与文化的角度弄好公墓陵寝建设，提高公墓陵寝的文化含量是超级必要的。

因此，公墓这种形式很适合现代城市进展需要的，它分为碑葬、塔葬、树葬、廊葬几种形式，不多占用土地，同时又充分照顾人们对先辈的怀念之情，是现代社会文明进步的象征。

三、项目市场前景
公墓是人们寄托情感的场所和国家推行殡葬改革的载体，是社会化效劳中不可或缺的相对独立的行业，是效劳业中特殊产
业，同时也是朝阳产业。

在广元，尤其如此。

（一）广元地处川、陕、甘三省交壤处，据守四川北大门，从来为蜀道重镇和兵家必争之地。

境内有八条高速公路（三条国道），宝成线、兰渝线、广巴线三条铁路均为国家干线（其中一条复线，一条高速铁路），嘉陵江渠化（梯级开发）工程完成后，千吨级轮船可直达市境内红岩港（中国最西部的内河口岸），广元机场线开通至北京、广州、杭州、深圳四条航线，四通八达和立体式的交通网络使广元成为四川省的二级交通枢纽，地理位置特殊，区位优势极为明显。

（二）青龙山公墓是广元市唯一的经营性公墓。

据统计，广元市人口315万，年平均死亡人数在6000人左右，城市居民火化率已经达到100％。

目前，广元距周边的陕西汉中市、甘肃陇南地域，和川内巴中、绵阳等地市均在100—150千米之内（一个多小时车程即可抵达）。

在此辐射范围内，人口在1000—2000万量级，市场前景超级广漠。

四、项目功能价值
随着历史的变迁、社会的进展，公墓已由简单、单一的处置骨灰或尸体功能演变成为多功能的集合体。

充分认清公墓的功能关于公墓的投资建设具有重要意义。

(一)生态休闲功能
历史上不管是皇家陵墓仍是平民墓地，都比较重视绿化，一座陵、一块墓地，往往确实是一片树林，外国公墓更是如此。

现代人物质生活条件好、要求高，在丧葬上也希望故去的亲人安息在像公园一样的墓地中，以求得心理上的平稳、精神上的安慰。

专门是以荒山瘠地为主成立的公墓，假设绿化美化做得好，不但可不能产生污染，应该说是对生态和环保的奉献。

公墓是人文景观，一草一木、一亭一碑无不表现着设计者的独具匠心和审美乐趣。

随着光阴的流逝，墓地早已失去了最初的功能，像法国的拉雪兹神父公墓、俄罗斯新外女公墓等都以优美的自然环境、独特的艺术风格成为闻名的旅行景点。

中国的现代公墓起步晚、时刻短，完全能够用现代的理念和目光，增加公墓的文化、艺术品位，尽力营造墓地的亲和性，使其成为一个可供人游览的融自然与人文一体的生态纪念公园。

(二)历史文化功能
墓地是古代文化的遗存，是人类历史的见证。

不管是山间的孤冢，仍是城市郊外的墓群，都不仅是生命终止时的最后定格，也是记录墓主生活时期的信息宝库。

一代代墓地的积存，给人留下了无穷的联想和回忆，形成了独特的人文景观。

由于战乱和时期变迁，记录人类活动的很多资料已湮灭无闻，给后人研究造成专门大不便。

幸亏有了墓葬这种前人成心无心留下的遗产，才使
咱们能够完整地考察、解读文明时期人的思想、生活和风俗等。

几十年、几百年后，现代公墓也将成为历史的遗迹，咱们的子孙后代假设要研究现代人的生活方式、价值取向或风俗演变，极可能也要借助于墓地这一实物形态。

(三)教育纪念功能
就绝大多数人而言，不管是英雄人物，仍是一般百姓，一生都或多或少地都为社会留下了精神、物质财富。

墓地是他们人一辈子的归宿，也是他们的纪念形式。

不管是倘徉在巍峨壮观的大禹陵、黄帝陵，庄重肃穆的烈士陵寝，仍是默默无闻的一般公墓，咱们都能强烈地感到生命的短暂，心灵受到震撼，思想得以升华。

每一个地址都有值得纪念、缅怀的名人和一般人。

若是把其墓做好，通过墓碑来表现他们的奉献和价值，适本地加以宣传和策划，不但能够起到纪念的作用，而且能够昭示鼓励后人加倍珍爱生命，树立正确的人一辈子观念，增强使命感和为后代留下财富的荣誉感、责任感。

固然，公墓的上述功能可否真正发挥出来，必需站在历史的高度，用以人为本的思想，把它作为精品项目来建设和治理，才能充分挖掘其潜在价值，才能实现质的飞跃。

第二部份开发计划与建设内容
项目计划分三期开发建设。

一、第一期（2021年）
一、占地26亩，墓区大门、广场、道路、停车场、景观打造、（人行）神道、墓区墓穴、接待中心等配套用房的设计和建设，和园林景观打造。

二、征地105亩（第一批用地指标及出让）。

二、第二期（2016年）
一、征地105亩（第二批用地指标及出让）。

二、建设塔陵（50000个墓穴）、烈士陵寝。

三、第三期（2017-2020年）
一、2017年：征地105亩（第三批用地指标及出让）。

二、2018-2020年计划：
①、殡葬（博物馆）文化园。

②、生态休闲农场。

③、广元市重点养老养生（文化）基地。

④、广元市青青年科普基地。

四、计划设计和建设标准
一、建设标准：省内一流；
二、景观成效：国内一流。

3、具体计划设计指标待相关部门批准后明确、实施。

4、为了减少建设期间施工对经营的阻碍，在资金全数到位的情形下，以上项目（含征地）及其重点子项目和主体工程的大体建设（土建与装修）在2016年上半年关止，整个墓区建设在2017年末大体终止。

为了有利于资金回笼，营销工作在项目动工后当即开展与建设同步进行。

前两期所有项目力争在2016年末实施完毕，全数实现开业经营。

第三部份项目开发投资和收益估算
一、项目总投资估算：5000万元
（一）、项目投资分项估算（5000万元）
一、现有墓区改造1400万元
①、修建墓区大门、道路、人行便道（神道）、停车场、人工湖及堡坎等工程，估量总投入250万元；
②、衡宇修建及装修、设备用品。

拟新建和改造接待大厅、祭拜大厅、生活用房、其它功能性用房等约3000平方米，投入
450万元。

③、墓区景观打造投入300万元
A、景观建设投入200万元：拟在墓区修建仿古亭、台、楼、阁数处，打造人工瀑布景观点1处，修建大小广场3处，墓区周围修建琉璃瓦围墙800米，在墓区入口处修建大门、牌坊。

B、绿化打造估量投入100万元：墓区建设改造后，在要紧道路、广场、衡宇、园林、亭廊、水景、停车场等遍地栽种名贵观赏树木，墓区周围和墓道种植常青树及名贵花草。

④、墓位墓穴打造投资约300万元：用花岗石、汉白玉等高级材料修建各档次墓穴。

⑤、其他费用100万：包括广告费等。

二、项目扩建征地费用1600万元
项目扩建土地计划方案已经昭化区国土资源局批准，在现有墓地双侧于202一、201六、2017年分三批征用墓葬地105亩，按15万元／亩支付土地出让金及上相关费用，估量3年内投资1600万元。

3、塔陵建设投入2000万元
拟于2016年建设，占地亩，建筑面积6000平方米，共八层设墓位50000个（包括烈士陵寝在内）。

投入（包括设计、报建、土建、装修）估量约2000万元。

（二）资金来源及用途
一、股权融资：3000万元。

①、公司以出让股权方式直接融资3000万元。

投资人占30%股分，资金要紧用于现有墓区改造的投入。

②、公司以股权等打捆抵押方式融资（如后洋述）
二、自筹资金2000万元。

①、部份设施、景观景点和功能的完善，在2021年下半年开始表现并慢慢完成，其部份投入能够依托经营回笼资金解决，不占用融资规模。

②、墓穴打造陆续、转动投资。

部份投资依托回笼的自有流动资金解决。

③、因其它项目和景观打造已具雏形，塔陵建设完全能够采纳预售方式运作，自筹部份资金。

（三）、抵押方式：以公司股东个人股权、墓位所有权和经营收益权“打捆方式”抵押。

一、股权。

以公司股东个人股权必然比例质押(待商议)。

二、墓位所有权。

以公司现有全数未售墓位所有权抵押（待两边商定）。

目前，公司未售墓位3800余个。

按现市场交易价钱测算，其总价值不低于1亿元。

3、经营收益权。

待两边商定。

现公司年销售600多万元。

资金到位并对老墓区改造后，2021年公司的销售业绩将大幅度提升（详细测算分析如后）。

以经营收益权质押，其可控性和变现能力很强。

（四）、融资年限：三年
（五）、年度资金投入分期估算（5000万元）
一、第一期（2021年）：2000万元
①、现有墓区改造投入1400万元；
②、第一批征地600万元（待公司议定）。

二、第二期（2016年）：投入1800万元
①、修建塔陵和烈士陵寝投入1300万元(待公司议定)；
②、第二批征地500万元（待公司议定）。

3、第三期（2017年）：总投资1200万元
①、装修塔陵和烈士陵寝投入700万元(待公司议定)；
②、第三批征地500万元（待公司议定）。

4、2018-2020年计划及建设投入待公司研究确信。

二、项目以后收益
目前未销售墓位3800多个，墓位总价值约亿元。

（一）、现有墓位收费状况
备注：①、奢华型及其以下的墓位，其尺寸大致相同，价钱不同是因墓碑、墓穴的用材和造型有所不同而产生的。

②、合葬墓及其以上规格的墓位（如家族墓、艺术墓、订制墓等）不仅占地和规模不同，而且用材和建造本钱也有专门大不同，故不纳入均价计算范围。

（二）、投资改造后墓位收费状况
备注：其均价计算方式同上表。

涨幅初步拟定为表内数据，下一步售价的实际涨幅需研究确信。

（三）、2021-2018年销售分析
一、分析说明：
①、因塔陵属高密集型安置方式，其塔位数量可达50000个以上。

按最低价钱3000元/个计算，收益庞大。

为了便于分析
和说明，故塔陵不纳入以下销售分析。

②、依照测算，部份型号的墓位到2018年将大体售完（如表4），因此销售分析时期确信在2021-2018年。

二、墓位（分类）建设规模：3800个。

3、2021-2018年销售收入分析
单位：万元
说明：①、广元全市年死亡人口6000人，本项目销售按1100个墓位/年计算（低于公司现实际市场占有率）；
②、墓位本钱占销售收入的比例约为40%（材料费10%+提成20%
+治理费、税收及其它10%）；
③、该表中每一年销售数量和收入为静态分析，不考虑随着市场认
可度和市场占有率提高的增加；
④、本表只计算奢华型及其以下墓位的销售情形，不包括合葬墓及
其以上墓位的销售；
⑤、本表只计算老墓区墓位销售情形，不包括塔陵塔位销售；
⑥、2017年富贵一、2型和奢华型墓位已售完；
⑦、本表不包括墓位治理费收入（80元/个·年）、附营业务（香
火、鲜花、寿衣、刻字、专项祭拜、法事法会、增值效劳…...）
收入等。

4、年销售金额：2230—3700万元。

五、效益分析
（1）、年利润：约1340—2200万元
（2）、前三年利润总额：4000—6500万元
第四部份风险及操纵
一、市场风险
（一）本项目无市场竞争风险，反而具有垄断优势。

其风险要紧体此刻2021年、2016年因处于建设期对营销工作有必然阻碍，营销任务重、压力大，属资金回笼的压力期。

（二）解决途径。

营销工作借势开展，充分利用改造和扩建的引导效应，充分利用客户的想象空间和预期，加大营销力度，可扭转被动局面。

二、治理风险
（一）因2021年、2016年建设目标多，工作量繁杂，建设期不能太长，对项目实施的组织治理、团队素养和执行力有较高要求。

（二）解决途径。

发挥人材优势，完善顶层设计，组建项目实施专门机构，制定科学严谨的实施方案，通过企业内外高素养专业治理和技术人材的结合，实现优势互补和高效组织与治理。

三、财务风险
（一）项目的财务风险要紧因以上两个因素而产生。

（二）解决途径。

必需确立一个大体原那么，即项目建设和营销工作不能单方面突进和厚此薄彼，要彼此推动，两方面并重，不可偏废。

第五部份结论与建议
一、本项目符合国家现代殡葬改革的要求，受到国家政策的爱惜和扶持，适应我市及周边地域日趋扩大和提高的消费需求。

二、项目的各项外部条件齐全，交通运输、材料采购及水电供给均有充分保证。

三、该项目的档次高，建设修建本钱比较低，商品与效劳的销价采取不同化的定位和策略，企业经济、社会综合效益和生态效益高。

四、本项目实施进程中不产生有害物质，无废水、废渣等污染源产生，节约、集约利用土地，爱惜耕地，符合国家的土地和环保政策。

五、从静态经济数据看，该项目资产增值幅度大，投资回收期短，经济效益显著。

六、本项目经济效益良好，全数投资财务内部收益快，销量
和售价的盈亏平稳点较低，具有较大的平安盈余。

因此，项目具有较强的盈余能力、归还能力和抗风险能力，经济上是可行的。

综上所述，本项目在技术和经济上均属可行。