宅基地基准地价评估的困境及路径研究

宅基地基准地价评估的困境及路径研究
摘要：目前，城市用地已初步形成完整的价格体系，在评估方法选取、技术手
段应用上均有章可循。

虽有部分城市地区的土地价格体系包含宅基地，但反映内
容上仅限农民拆迁土地的补偿价格或退出价格，本质上还是农村宅基地的所有权
价格，而宅基地基准价格体现在使用权上，二者在本质上存有较大差异。

这样，
城市近郊以及城中村等敏感度较高的区位的价格就难以集中体现出来。

因此，有
必要对宅基地基准价评估的现状及困境进行整理，为宅基地基准地价评估寻找路径。

关键词：宅基地；基准地价；评估；困境；路径
1宅基地价格评估的难点
一是宅基地权能界定不清，地价内涵界定不清；二是宅基地标准地价建设缺
乏规范依据，技术思路不成熟；三是缺乏可比性和参考性。

在市场上的一些案例中，宅基地的评估方法还有待探索；第四，多年来，大部分宅基地是看不见的。

流通状况给流通交易数据的获取和利用方式带来了一定的困难。

因此，厘清住宅
用地与城市住宅用地价值的内涵、特征及异同，是厘清住宅用地基准地价评估技
术思路的前提，也是厘清住宅用地基准地价评估的难点和依据。

准确评估住宅用
地价格。

2宅基地价值
宅基地是为农村集体经济组织成员提供住房保障的物质形式，主要用于居住。

随着农村经济的发展，农民赖以生存的经济基础发生了结构性的变化，居住用地
的用途也发生了深刻的变化，从以居住为主的用途转变为“居住商业服”的综合利用。

因此，宅基地价值也呈现出多样性、地域性和变异性的特征。

其多样性主要
表现在住房保障价值、生产要素和情感价值等方面，价值地域性表现在欠发达地
区或边远山区，宅基地价值主要表现在住房保障和辅助生产上。

而在经济发达地
区或城郊、城中村，宅基地的价值更多地体现在财富上。

由于法律法规的不完善
和宅基地权利体系的不完善，宅基地价值的不稳定是价值波动的表现。

随着国家
法律法规和农村产业政策的变化，宅基地的价值容易受到影响。

3宅基地基准地价评估的困境
3.1宅基地内涵价值具有差异性
随着农村经济的发展和社会经济结构的转型升级，传统的宅基地主要为农村
集体经济组织成员提供居住用地。

随着农村经济的发展，以居住用地为主要用途
的住宅用地逐渐发展成为综合利用的“住宅商业服装”。

住宅用地的内涵价值随着
其使用结构的变化而变化，主要包括住房保障价值、生产经营价值和情感价值。

从区域分布来看，欠发达山区和边远山区宅基地的内涵价值主要取决于保障性住
房和辅助生产，而在经济发达地区或城市郊区和城中村，宅基地的内涵价值主要
取决于经济发展水平。

主要取决于营业收入的价值。

随着国家政策和农村产业结
构的变化，农村宅基地的价值也在发生变化。

3.2宅基地标准定价难
在市场机制下，城市建设用地定价公开透明，形成了完整的基准定价体系。

城市建设用地定价模式日趋成熟和合理。

相对而言，我国目前还没有宅基地参考
价格体系。

宅基地主要集中在农村，是农民的居住用地，位于偏远山村，分布零散。

现实中，宅基地使用权仅限于集体经济组织内部流转，交易价格往往由当事
人协商确定，缺乏科学依据和推广价值。

在一些宅基地改革试点地区，为了推进
有偿退出机制，当地政府事先确定宅基地出让的政府基准参考价，然后在此基础
上协商成交最终价格。

与城市建设用地相比，住宅用地定价机制尚处于探索阶段，还不成熟。

4宅基地基准地价的估价的路径
宅基地基准地价在我国地价管理体系中还处于空白状态，无专业性规程可依据。

因此，基准地价评估路径选择上，应以宅基地的特性为出发点，科学界定宅
基地的价值内涵，划分合理的均质片块，同时选取合适的评估方法。

4.1界定宅基地地价内涵，明确适用范围
《城镇土地估价规程》规定，在平均开发利用条件下，基准地价指的是不同
级别或均质区域的建设用地，按照商服、住宅工业等用途分别评估的法定最高使
用年限土地权利的平均价格。

宅基地基准地价内涵的界定，应当基于宅基地的特性，从使用年限、容积率、开发程度等重点评估内涵方面来综合考量。

宅基地的
使用年限为无限期制，而容积率和开发程度则要据当地实况为据，不同地区宅基
地规划限定层所各有差异，所要求的“五通一平”水平的条件也不同，评估时设定
的容积率也会受到影响。

4.2选取影响因素，划分均质区片
土地资源的稀缺性、有用性、垄断性和可让渡性是土地价格形成的基础。

我
国宅基地因空间的形态分布、地方发展和宅基地本身等均存有诸多差异，宅基地
基准价格影响因素也因此具有多重性。

空间形态上主要体现在宅基地的地理区位、村庄基础设施和公共服务的完善度等方面；地方发展主要针对当地宅基地管理制度、人口状态和经济发展现况等层面；宅基地本身则指宅基地的具体面积、形状、临街宽度、开发条件和地质条件等。

宅基地在均质划片时，要采用科学的计量方法，针对诸多因素筛选出对宅基地划片有重大影响且能体现差异性的综合因子变量。

4.3结合地方实际，科学选定评估方法
国家目前尚未出台宅基地基准价评估的相关技术指引规范，当下宅基地基准
地价评估中，只能以城镇基准地价评估方法为理论参考。

城镇基准地价评估中常
用的方法有市场比较法、收益还原法以及成本法，这些方法是在多年城镇地价评
估实践经验中积累、完善并检验过的，这其中的各项技术与规程，经得起反复的
实践推敲。

5样点地价评估方法的选择
减收法：该法可用于调查计算住宅用地租金。

通过调查房屋所在村的位置、
用途、结构、质量等影响租金收入的主要因素，并通过对周边地区的调查，分析
客观租金水平。

此外，鉴于宅基地流转使用相关法律、法规和政策的不完善，将
加大土地使用者的投资风险，土地复垦率应高于同一区域内同一用途的国有土地
复垦率。

市场比较法：要求是同一地区，在一定时期内交易方式相似的交易案例。

这
种方法不适用于宅基地交易很少或难以获得数据的地区。

成本法：土地征收费按取得住宅用地前的土地类别确定。

不能确定的，按照
区域内主要土地类型确定。

土地开发成本是指住宅用地使用条件所要求的客观成本，可以根据当地的生活质量和价格水平来确定。

一般来说，要做到“三通一平”
或“四通一平”。

但需要注意的是，由于我国宅基地的自由分配，成本法可能导致
宅基地价格被低估。

假设发展法：通过实地调查掌握当地农房建设成本，按照当地农房建设的有
关规定确定相关税费。

也可以假设宅基地价格是由国有土地评估后，再扣除土地
征收补偿费、土地征收审批费和出让金净收益后得出的宅基地价格。

本办法适用
于集体土地转为国有土地的地区。

结论
相关法律对宅基地流转有诸多限制，采用市场竞价法就难以体现宅基地的价值。

因此，在宅基地估值作价中应尽可能从成本构成方向出发。

具体选用那种方法，详细可参考《集体土地使用权评估技术指引》。

市场比较法评估，适用于在
集体经济组织内部流转的宅基地；收益还原法，适用于呈片区出租的农房宅基地，如城区范围内宅基地做商铺、加工厂、仓储基地等使用；剩余法，适用于集体组
织内部有宅基地交易但并未呈片状分布的流转市场；成本逼近法适用于以农用地、工用地等为主的偏远地区，这些地区本身农村居住用地稀少且交易不活跃。

同时，对于涉及宅基地房产抵押评估及制定了基准地价周边城区等特殊情况，上述评估
方法是不适用的，应结合特殊情况做特殊处理。

参考文献：
[1]钟骁勇，郭冬艳，岳永兵.宅基地基准地价评估关键问题探讨[J].中国土地，2018（06）：47-49.
[2]王永生.宅基地基准地价编制探讨[J].中国土地，2017（04）：38-39.。