物业维修基金的催缴不适用诉讼时效｜高杉LEGAL

物业维修基金的催缴不适用诉讼时效｜高杉LEGAL
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物业维修基金的催缴不适用诉讼时效制度
——上海市虹口区久乐大厦小区业主大会与上海环亚实业总公司所有权纠纷案评析
作者｜成皿（上海二中院法官）
作者｜周嫣（上海二中院法官助理）
*本案系最高人民法院第65号指导案例，成皿系该案承办法官。

本文经授权发布，仅代表作者观点，不代表其供职机构及「高杉LEGAL」立场，且不作为针对任何个案的法律意见*
物业维修基金是为我国《物权法》等法律规定所确认的一项业主共有财产，缴纳物业维修基金系业主的法定义务，部分业主不缴纳物业维修基金的行为损害了该物业所涉全体业主的共同利益，也因妨害物业的长期安全使用而损害社会公共利益，故对物业维修基金的催缴不适用诉讼时效制度。

【案情】
1995年8月5日，案外人虹口房地产公司作为甲方与环亚公司作为乙方签订了《拆迁补偿协议书》，约定：乙方经核定拆除的建筑面积为2,100平方米；经双方协商，根据拆一还一原则，大楼建成后，1至2层约1,600平方米作为产权补偿，地下室400平方米作为使用权补偿归还乙方。

2004年1月5日，虹口房地产公司与环亚公司又签订了《关于交付久乐大厦补偿用房的协议》。

2004年3月1日，环亚公司取得久乐大厦底层、二层房屋的产权，系争房屋底层建筑面积
691.36平方米、二层建筑面积910.39平方米。

环亚公司未支付过系争房屋的维修基金。

2010年9月15日，久乐大厦业主大会就是否向法院起诉环亚公司追讨维修基金征求全体业主意见。

经会议表决，超过二分之一以上业主同意起诉环亚公司。

业主大会代表业主起诉至法院，要求环亚公司向业主大会交纳久乐大厦底层、二层维修基金人民币62,227.99元，后变更诉讼请求为57,566.90元。

被告环亚公司辩称，环亚公司于2004年获得房地产权证，至业主大会起诉亦有6年之久，原告从未主张权利，该请求已超过诉讼时效。

环亚公司与小区其他业主各自有入口完全分离，不使用电梯等设备，其他物业服务也自行完成。

【审判】
上海市虹口区人民法院一审认为：
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者
与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，
应当按照国家有关规定交纳专项维修基金。

被
告环亚公司未缴纳维修基金，理应按照相关规
定缴纳。

根据法律的规定业主大会有权依照法
律、法规以及管理规约，主张权利。

而缴纳维
修基金的义务系由法律、法规予以规定，系业
主的法定义务，并非系业主大会与业主基于债
权关系而形成的债务，故对于维修基金的催讨
不适用诉讼时效的规定。

故一审判决：环亚公
司应向业主大会缴纳久乐大厦底层、二层房屋
的维修基金57,566.90元。

判决后，被告环亚公司不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回原告的一审诉讼请求。

上海市第二中级人民法院二审认为：
业主大会具有社团性质，业主即是社团之
社员，享有社员权，承担社员义务，其权利义
务包含多种性质。

业主大会作为全体业主的共
有财产管理者，对房屋共有部分的维修和改良
具有法律规定的权利。

维修基金是法律规定的
业主应当缴纳的款项，其用途就是对房屋共有
部分的维修和改良。

因此，业主大会要求作为
小区业主之一的上诉人缴纳维修基金，这一权
利基于业主是业主大会的社员，基于业主大会
是房屋共有部分维修和改良的管理者而产生，
故这一权利并非是单纯的债权请求权，不是诉
讼时效制度的客体，不应适用时效制度。

故二
审法院判决驳回上诉，维持原判。

【评析】
本案的争议焦点主要集中在物业维修基金的催缴是否适用民事诉讼时效制度。

诉讼时效制度是民法上一项重要制度，其设立的主要意义在于维护交易安全和法律关系的稳定，督促权利人积极行使权利,避免造成诉讼上的查证、举证困难。

学界一般认为，诉讼时效制度仅适用于请求权。

我国法律亦规定，唯债权请求权和继承请求权得适用诉讼时效。

最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第1条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：……”该条款在列举了不适用诉讼时效的几种债权请求权的同时，也对债权请求权得适用诉讼时效作出了肯定。

另，我国《继承法》第8条规定：“继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。

但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。

”
而缴纳维修基金作为业主的一项法定义务，当然不是继承权请求，同时也非债权请求权，且具备法定不适用诉讼时效情形的一般共性。

因此，笔者认为，维修基金的催缴无论从法律上亦或是法理上，均不应受诉讼时效的制约。

一、维修基金属业主共有财产，业主大会与业主之间非债权债务关系
债权作为最典型的请求权，指特定民事关系一方当事人请求对方当事人为一定给付的权利。

根据《民法通则》相关规定，债的发生原因主要有二：一是基于契约关系，即合同之债；二是基于法律规定，即民法上规定的侵权行为之债、无因管理之债、不当得利之债。

此外，缔约过失等法律事实及单方允诺行为也可能引起债的发生。

债是一种财产法律关系，它反映的是财产利益从一方主体转移至另一方主体的财产流转关系。

因此，为了稳定社会经济秩序，基于债权而发生的请求权一般适用诉讼时效制度。

那么，维修基金的缴纳是否为业主大会对业主所享有的一项债权呢？笔者以为，答案当为否定。

维修基金，是指由业主支付的专门用于住宅共用部分、共用设施、设备维修的资金，如电梯、水箱等共有部分的维修费用。

我国《物权
法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

”第79条明确规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。

”可见，维修基金在性质上属于共有财产，归全体业主共有，此种共有不能处分、转让、分割，其筹集、使用情况应当定期公布。

业主大会作为由全体业主成立的一种自治组织，享有管理业主共有财产和共同生活事务的权利。

《物权法》第76条对业主大会的职权作出了规定，其中之一即是维修基金的筹集和使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

业主大会催促业主缴纳维修基金正是基于对这一共同管理职权的行使，并非是向业主主张一项债权。

业主大会与业主的关系也非债权人与债务人之间的关系，而更类似于股东大会与股东之间的关系。

这种对财产的管理关系所反映的是财产的归属和利用关系，主要目的在于保护财产的静态安全，是物权关系的一种体现。

而债权债务关系所反映的是一种财产的流转关系，目的在于保护财产的动态安全，两者截然不同。

此外，从债的发生原因上考量，催缴维修基金亦非债权请求权。

业主大会的共同管理权是法律法规以及业主规约的规定所授予的。

一方面，在法律法规明确规定了业主大会职权的情况下，应从法律法规的规定；另一方面，在法律法规没有规定的情况下，业主可以通过制定管理规约来赋予业主大会一定的职权。

筹集和使用维修基金是《物权法》第76条直接规定的业主大会所享有的管理职权的内容之一。

业主大会行使这一职权既是行使权利也是履行义务，既非基于契约关系、单方允诺等意定之债，亦非基于侵权行为、无因管理、不当得利等法定之债。

因此，本案原告久乐大厦小区业主大会催促业主环亚实业总公司缴纳维修基金的行为，并非基于债权请求权，不应适用诉讼时效制度。

二、缴纳维修基金是业主的法定义务
虽然《物权法》第76条、79条对维修基金的规定中未明确指出其缴纳是一项法定义务，但通过对该条文及相关法律、法规、规章的解读，我们理应认为缴纳维修基金是业主不得自我免除的一项法定义务。

理由如下：
第一，缴纳维修基金已为行政法规、部门规章和一些地方性规章明确规定。

2003年国务院颁布的《物业管理条例》第7条第4款项明确规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金……”该法规明确了业主缴纳维修基金的法定性。

同时，2007年建设部、财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》（该《办法》废止了1998年颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，后者同样规定了购房者缴纳维修基金的义务，其第4条第1款规定：“凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。

”）对维修基金的缴纳作了进一步的具体规定，该部门规章第6条规定：“下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

”第12条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

”第13条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者
公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

”此外，上海市政府早在2000年便颁布了《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》（现行有效），于2001年1月1日起施行。

该规章第4条对维修基金的设立作了明确规定：“新建商品住宅应当设立专项维修基金。

新建外销商品住宅出售时设立专项维修基金的，由房地产开发企业与购房人在住宅转让合同中约定；住宅出售时未设立专项维修基金的，业主大会或者业主代表大会可以决定设立，并在业主公约中规定。

”第29条规定：“本办法自2001年１月１日起施行。

本办法施行前已出售商品住宅的维修基金的设立、使用和管理，参照本办法的有关规定执行，具体执行办法由市房地资源局制定。

”因此，本案中的虹口区久乐大厦即为上述条款所称的“新建商品住宅”。

环亚公司作为业主即购房人，理应按规定缴纳维修基金。

第二，缴纳维修基金是业主作为财产共有人和共同管理人不能免除的一项义务。

《物权法》第70条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第72条第1款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

”第76条规定了业主有筹集和使用维修基金的权利。

所以，业主在对建筑物专有部分以外的共有部分享有使用、收益等共有权的同时，也要相应地对这些共有部分承担维护、维修等义务。

业主在参与管理的同时，作为共同生活关系的一员，也负有参与共同生活、维护共同秩序的义务（参见段启武：《建筑物区分所有权之研究》，载梁慧星主编《民商法论丛（第1卷）》，法律出版社1995年版，第335页）。

同时，由于建筑物共有部分和专有部分的不可分性，业主不得仅保留专有部分的权利而放弃共有部分的权利，也不能以放弃共有部分的权利为理由而拒绝履行义务，更不能以其未“实际使用”为由而拒绝支付费用（参见王利明：《物权法研究（第三版）上卷》，中国人民大学出版社2013年版，第592页。

）。

因此，虽然《物权法》并未直接指出业主必须缴纳维修基金，但根据对条文的解读同样可以明确其法定性。

维修基金作为全体业主的共有财产，业主在享有
筹集和使用的权利之时，理应承担按规定或约定履行缴纳维修基金的义务。

本案中，环亚公司以不使用电梯等设备，自行完成其他物业服务为由，拒绝履行缴纳维修基金的义务，明显违背了法律规定的应有之义。

【结语】
物业维修基金是为我国《物权法》等法律规定所确认的一项业主共有财产，只能用于共有部分的维修或其他重大修缮等特定目的，其设立是为了保障业主的正常居住和生活。

缴纳维修资金作为业主的一项法定义务，不得被拒绝和免除。

如果缴纳维修资金适用诉讼时效制度，在时效期内未经主张即消灭，那么无疑是变相地将拒绝缴纳维修资金这一违法行为合法化了。

这显然违背了诉讼时效制度设立的初衷，也不利于保护其他业主的权利，故缴纳维修资金不能适用诉讼时效制度。