房地产跨部门协同系列——如何又好又快开盘(旭辉分享)演示教学

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提高项目快速开发的需推进几项基础工作 返回目录
流程优化 三级计划 基准工期 成果体系 标准化 数据库 信息平台 人才培养 考核机制
６、推进数据库建设工作：
1）建立设计项目产品数据库，对产品进行分类 和细分；建立产品库索引
2）建立成本基础数据库 3）建立供方资源库 4）其他数据库：案例库 5）知识数据库等
主要业务骨干及专业度保障； 后备人员及人才梯队建设；
2、供方资源
设计单位、总包单位、主要分包单位资源； 合作单位比例应达到70％以上，战略供方达到3 0％左右；
3、政府关系资源
报批报建审批快速，违章施工默许等；
4、专业咨询资源
门窗、精装修、、、、；
5、其他资源
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用心构筑美好生活
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项目快速开发的意义
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1、行业竞争的需要。
企业之间的竞争最终体现在速度与效率的之间的竞争。在有 限容量的片区市场竞争中，可以抢占市场先机，打击竞争对手； “大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼”是市场竞争的规则；
2、可以提升运营效率。
要提升运营效率最直接的就是要提升项目开发速度，提高项目 资金周转率，保持企业长期、稳定、有质量的增长，达到企业长 青的目的；
《金地之道》——速度创造财富。竞争的焦点，表现在行动的力度和速 度上。效率创造商机，速度创造财富。
5、规避市场风险：
抓住宏观经济、地产市场赋予的机遇，规避市场风险。
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项目快速开发的意义
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6、锻炼能打硬仗的团队：
通过项目快速开发的实际操作，不断优化业务流程、 锻炼团队，培养一支能打“硬仗”的队伍；
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提高项目快速开发的需推进几项基础工作 返回目录
流程优化 三级计划 基准工期 成果体系 标准化 数据库 信息平台 人才培养 考核机制
７、推进信息化平台建设工作：
1）审批EIP平台 2）招标、投标网上平台 3）工程进度计划网上平台 4）知识管理库网上平台
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主体结构施工至 具备预售条件
工程施工 至竣工验 收
销售及入伙配合
客 服
设计配合
工程施工配合
销售配合
入伙事务管理
成 本
估算
测算
预算、标底、合同价
进度款、工程变 更、招标采购
结算
报
建设用地规划许可证、 设计方案及施工图报建、初步设 办理房地产预售 合同备案、 产权初始
建
签订土地使用合同
计报建、基础提前开工报建
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提高项目开发速度的意义 提高项目开发速度所需的几个保障 提高项目开发速度应具备的几种能力
提高项目开发速度应具备的资源
提高项目开发快速的需推进几项基础工作 提高项目开发快速的方法 提高项目开发速度的具体措施
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提高项目开发速度应具备的资源
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1、人力资源
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：关键里程碑
：某个阶段的主导专业任务，
即 业其 开输展出活会动成的为输用本入心阶条段件构其。筑他美专好生活
：提前开始或与主 导任务并行的工作。
：配合专业的任务。
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工作前置
项目开发速度的方法
５、推进标准化工作；
1）建立设计项目产品库，对产品进行分类和细分； 建立产品库索引；
2）通过对产品不断的积累、总结和提升，为同类 产品复制创造条件，
3）产品复制能大大加速项目开发进程，同时也便 于对成本的控制！
4）各职能部门，建立标准化管理模版和管理标准；
5）推进“图形化”管理；
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流程效率最大化！ 5）项目授权流程优化； 6）项目审批流程优化！ 7）采购流程优化，达到网上投标、评标
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流程优化 三级计划 基准工期 成果体系 标准化 数据库 信息平台 人才培养 考核机制
２、推进集团三级计划体系实施工作；
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要实现项目快速开发，就要打破常规程序和工作 思路，将所有的工作尽量提前做，将原来相关串联 工作提前到并联实施，可有三种方式：
工作前置
工作并行
工作交叉
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房地产流程7个主要阶段 ——旧版
项目立项
主体结构开工
开盘销售
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竣工
入伙
项目论证阶段
项目策划阶段
设计管理阶段 采购管理
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提高项目开发速度的意义 提高项目开发速度所需的几个保障 提高项目开发速度应具备的几种能力 提高项目开发速度应具备的资源
提高项目开发快速的需推进几项基础工作
提高项目开发快速的方法 提高项目开发速度的具体措施
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1）建立集团三级计划体系和各级计划标准 模版；
2）通过实施项目三级计划体系，总结各职 能模块工作衔接和交叉作用点，不断优化 工作流程！
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流程优化 三级计划 基准工期 成果体系 标准化 数据库 信息平台 人才培养 考核机制
果标准； 4）对工作中的教训要深刻反省、总结，错误不能
重复犯，可以考虑建立集团的失败案例库； 5）建立集团知识管理库，并实现网上查阅。
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流程优化 三级计划 基准工期 成果体系 标准化 数据库 信息平台 人才培养 考核机制
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项目快速开发应具备的几种能力
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6、快速施工组织能力 7、部门协作能力
五大业务模块部门（营销、设计、配套、成本、工程） 整体协助运作提升能力
8、人员专业业务能力 9、资源快速整合能力 10、快速的决策能力 11、团队的执行能力
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工程管理阶段
客户关系管理阶段
拓
组织项目论证展Βιβλιοθήκη 营 销初步产品定位
设 计 规划要点/规划草案
组织项目策划/产 品、市场及客户 定位研究
概念规划设计
销售管理阶段
营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备
销售事务管理
方案设计 扩初设计 施工图设计 工程施工配合、销售配合及入伙配合
工 程
设计配合、供应商考察及招标、 施工准备及桩基等工程施工
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项目快速开发应具备的几种能力
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1、选好项目的能力
项目拓展前期阶段对拟选择项目深入细致研究能力
2、精确产品定位能为
前期精准快速的产品市场、产品定位能力
3、较强的设计管理能力
重点是前期概念性规划、方案设计能力
4、产品的复制能力 5、快速的供方招标、采购能力
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流程优化 三级计划 基准工期 成果体系 标准化 数据库 信息平台 人才培养 考核机制
９、建立以速度为导向的考核体系建设工作：
1）建立各职能模块速度效率考核指标 2）针对项目管理团队各职能部门进行效率考核 3）不断优化考核指标和考核体系
许可证
按揭办理 登记
说明及图例： 一、房地产开发业务划分为七个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、采购管理、 工程施工管理、销售管理和客户关系管理。
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：代表关键里程碑
：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条
件。用心构筑美好生活
：配合专业的任务。
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流程优化 三级计划 基准工期 成果体系 标准化 数据库 信息平台 人才培养 考核机制
８、推进人才队伍培养基础工作：
1）人才的招聘、储备 2）人才的培训基础工作 3）人才内部选拔基础工作 4）人才专业能力提升工作 5）人才队伍梯队建设工作等
3、符合集团的发展战略。
实施项目快速开发，是实现集团：“高周转、高杠杆、轻资产” 发展战略之一。
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项目快速开发的意义
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4、提高项目的IRR：
通过提高项目快速开发，提升旭辉集团运营效率，提高项目资金周 转率，最终提高项目IRR；
例：若镇江项目实行“活动前置”（拿地前完成前期策划与概念规划工 作），地价支付时点不变但销售、建安现金流提前一个季度，平均存货 变现周期缩短，项目IRR从19.93%上升到23.04%，可上升3%，若保 持IRR不变，可支撑地价提高约1200万，从1.88亿提高至2亿元。
产品策划 区策划
销售前准备
销售事务管理
概念规划设计
方案 设计
扩初 设计
施工图 设计
景观设计 样板区设计 管线设计 材料定样
工程施工配合、销售配合及入伙配合
测算
预算、标底、合同价
总包签约 进度款、工程变 材料采购 更
结算
报
建设用地规划许可证、 方案、初步设计、施工图报建； 签订土地使用合同 基础提前开工报建；施工许可证
推进九项基础工作：
1、流程效率优化 2、推进三级计划体系 4、推进集团各阶段基准工期实施 4、推进成果体系工作 5、推进标准化工作 6、推进数据库建设工作 7、推进信息化平台建设工作 8、人才培养基础工作 9、考核体系建设工作
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房地产跨部门协同系列——如 何又好又快开盘(旭辉分享)
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提高项目开发速度的意义
提高项目开发速度所需的几个保障 提高项目开发速度应具备的几种能力 提高项目开发速度应具备的资源 提高项目开发快速的需推进几项基础工作
提高项目开发快速的方法 提高项目开发速度的具体措施
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用心构筑美好生活
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提高项目快速开发的需推进几项基础工作 返回目录
流程优化 三级计划 基准工期 成果体系 标准化 数据库 信息平台 人才培养 考核机制
４、推进集团成果体系实施工作；
1）建立以项目为中心的成果体系， 2）在项目运作过程中，以阶段成果体系的要求快
速推进项目进展； 3）通过成果体系的实施，不断优化工作流程和成
流程优化 三级计划 基准工期 成果体系 标准化 数据库 信息平台 人才培养 考核机制
１、推进流程效率优化工作；
1）对SAP制度、业务流程进行优化； 2）围绕项目开发，按前置、平行、交叉工作流程，
来优化业务流程； 3）按新的流程前置、平行、交叉工作，来推进项
目开发； 4）不断总结优化项目开发的业务流程，使得业务
３、推进项目各环节基准工期实施工作；
1）建立并实施项目各环节实施基准工期； 2）通过对项目基准工期实施的不断总结，不断优
化集团项目各环节基准工期，不断提升项目开 发速度； 3）将基准工期优化分解到分部分项工程，再落实 到设计、成本、总包、分包，形成系统的工作 指导目标； 4）各分项基准工期建立相应的考核基点，对未完 成的工作要有切实可行的弥补措施,以免影响 下步工作的实施。
7、快速实现”2＋X”战略，最终实现IPO上市
8、提升旭辉企业品牌和产品品牌知名度和美誉度
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提高项目开发速度的意义 提高项目开发速度所需的几个保障
提高项目开发速度应具备的几种能力
提高项目开发速度应具备的资源 提高项目开发快速的需推进几项基础工作 提高项目开发快速的方法 提高项目开发速度的具体措施
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提高项目开发速度的意义 提高项目开发速度所需的几个保障 提高项目开发速度应具备的几种能力 提高项目开发速度应具备的资源 提高项目开发快速的需推进几项基础工作
提高项目开发快速的方法
提高项目开发速度的具体措施
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提高项目开发速度的方法
房地产流程主要阶段——新版(前置、交叉、并行) 返回目录
土地中标
用地规划许可证
工程规划许可证 主体开工
开盘
竣工备案 开始入伙
项目论证阶段
拓
展
项目论证
项目策划阶段
设计管理阶段
采购管理 开盘前工程管理 开盘后营销、交付管理 客户关系管理阶段
营
初步产品定位
销
规划要点/规划草案 设 计
成
本
估算
项目定位 样板展示 营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及
预售许可证
合同备案、 入住许可 按揭办理 手续
建
配套、管线征询
样板区（含卖场、会所）施工
工
程
设计配合、供 应商考察、招 标及施工准备
桩基与基础施工 主体结构施工至 综合管线施工 具备预售条件
工程施工至 竣工验收
销售及入伙配合
客 服
投诉问题归纳、 产品改进建议
工程施工配合
销售配合
入伙事务管理
说明及图例：