[案例分析] 物业管理具体工作中,污水管道返水

八、房屋维修工程
〔一〕房屋维修工程分类
1．小修工程 〔1〕屋面筑漏〔补漏〕、修补屋面、屋脊等。 〔2〕钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱 窗、油漆等。
〔3〕修补楼地面面层，抽换个别楞木等。 〔4〕修补内外墙、窗台、腰线和抹灰等。 〔5〕拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁 等。
〔6〕抽换个别檩条，接换个别木梁、屋架、木柱， 修补木楼梯等。
②其他结构房屋完损等级评定方法 结构、装修、设备局部各项完损程度符合完好标准的，可评为 完好房。 结构、装修、设备局部各项完好程度符合根本完好标准，或者 有少量工程完好程度符合完好标准的，可评为根本完好房。 结构、装修、设备局部各项完损程度符合一般损坏标准，或者 有少量工程完损程度符合根本完好标准的，可评为一般损坏房。 结构、装修、设备局部各项完损程度符合严重损坏标准，或者 有少量工程完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房。 ③危险房屋的鉴定与处理。对危险房屋的鉴定与处理，应按照 国家建设部1989年公布的?城市危险房屋管理规定?和?危险房 屋鉴定标准?〔JGJ125—1999〕执行。
〔三〕房屋与公共设施的养护管理
思考：这项工作的关键是什么？
〔四〕房屋与公用设施维修工程管理
主要是运用科学的方法对房屋与设施维修过程中的工 作进行有效科学的管理。
资料1：万科?房屋本体年度维修养护方案?.doc 资料2：万科?房屋本体年度维修养护方案?.doc 〔五〕房屋与公用设施维修行政管理
这项工作的关键是确定维修责任
按房屋与设施耐用时限及维修周期进行
的巡检，参与定期检查的人员类似周检， 巡检中也要做好巡检记录。
〔二〕房屋质量管理
1、含义：房屋质量管理是指定期和不定期对房屋的完
损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管
房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并 确定解危方法等。
2、房屋完损等级 完好房
根本完好房
分析：对设施老化的物业进行大修，本是件利于业主的好事，但 因考虑不周导致工作不到位，就会收到适得其反的效果。在进行 具体的维修工程前，我们不仅要考虑维修工作本身，还要从是否 方便业主的生活、工作的角度多做思考。作到真正维护好业主的 实际利益。如果这样，本案例所发生的事件应该是可以防止的。 分析要点： 首先应该了解陈先生的邻里关系状况，找到关系较好的邻居帮助 做好思想工作；如果陈先生平时与邻里来往较少，邻里关系一般 甚至紧张，那就求得业主委员会、居民委员会的帮助，由他们出 面，做好思想工作。即使要采取现在案例中的技术处理方法，也 应考虑技术上的多种因素，待陈先生在场时讲明利害关系，做好 技术预防措施后再进行操作。 本案例中，物业公司做得是利民好事，关键就在于要调动舆论， 让那些不合作的人感受到强大的压力。
4．翻修工程 〔1〕房屋主体结构全部或大局部损坏，有倒塌危险。 〔2〕因自然灾害破坏不能再使用的房屋。 〔3〕地处陡峭易滑坡地区的房屋或低势低洼长期积水无法排 出地区的房屋。 〔4〕主体结构、围护结构简陋无修缮价值的房屋。 〔5〕国家根本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。 5．综合维修工程
住户不配合施工应该怎么办 一居民小区因楼内共用上水管年久锈蚀老化，该小区 物业管理部门于2000年着手对所属小区的上水管道进 行调换，但由于个别业主不认同，局部楼的换管工程 一度搁浅。 物业管理公司为了大多数居民的利益， 仍决定在受到阻碍的28号楼进行施工，并派人到持反 对意见的陈先生家告知施工日程，但施工那天陈先生 夫妇并没有在家等候。对此，物业管理公司不得不绕 开陈家对其他住户的上水管进行了调换。为了不影响 陈家继续使用旧水管，施工人员遂将该水管从陈先生 所住二楼以上予以截断，并封住了端口。 然而，就在对老水管施行“手术〞的第二天下午，该 老水管发生漏水，陈先生家中水漫金山，家中地板、 家具等受损。按陈先生的算法，由于水管漏水，给他 家造成的经济损失达3万余元，但和物业管理公司交 涉屡次，仍未对赔偿事宜达成协议。最终他只得将物
一般损坏房
严重损坏房
危险房
3、房屋完损等级的评定 〔1〕房屋结构的分类。房屋按常用结构分成以下几类：
钢筋混凝土结构。承重的主要结构是用钢筋混凝土建 造的。
〔2〕房屋完损标准的工程划分。房屋完损状况，根据各类房屋 的结构、装修、设备等组成局部的各个工程的完好、损坏程度 来划分。 房屋的结构组成局部分为五个分项：根底、承重构件，非承重 墙、屋面和楼地面；房屋的装修组成局部分为五个分项：门窗、 外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；房屋的设备组成局部分为 四个分项：水卫、电照、暖气及特种设备〔如消防栓、避雷针、 电梯等〕。 〔3〕房屋完损等级评定方法 ①钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方 法 完好房。凡符合以下条件之一者可评为完好房： 第一，结构、装修、设备局部各项完损程度符合完好标准。 第二，在装修、设备局部中有一、二项完损程度符合根本完好 的标准，其余符合根本完好以上的标准。
[解决方法]
本案例的处理上，物业管理公司首先是三项措施〔保 洁、更换木地板和橱柜，但这似乎是高档园区，其他 辖区要视情对待〕一气呵成，这样积极主动地解决问 题，减少了业主心中的怨气，便于后续工作的开展。 接着物业管理公司及时组织有关人员进行检查分析， 最后认定是该楼刚刚入住，污水管的管道内残留建筑 垃圾造成的，平时排水量少时污水管道尚无大恙，用 水顶峰期时那么排水不畅，形成返水。 为了防止类似问题的再次发生，他们马上协调和催促 有关方面对全搂的排污管道进行了一次全面的疏通， 从管道中去除了不少水泥块、编织袋等异物，从而彻 底消除了污水管道返水的隐患。
五、房屋维修责任的划分
〔一〕新建房屋与设施在保修期内的责任划分
注意：在保修内，有施工单位负责质量的保修。保修 期的计算：
1、根底设施工程。主要指地基根底工程和主体结构 工程。主要按设计文件规定的合理使用年限。
2、屋面防水工程。一般为5年。主要指有防水要求的 卫生间、房间和外墙的防渗漏。
3、供热与供冷系统，保修为2个月采暖期、供冷期。 4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程。 保修期为2年。 其他工程的保修期由发包方与承包方约定。
〔7〕水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修 换等。
〔8〕下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。
2．中修工程 〔1〕少量结构构件形成危险点的房屋维修。 〔2〕一般损坏房屋的维修，如整幢房屋的门窗整修，楼地面、 楼梯的维修，抹灰修补，油漆保养，设备管线的维修和零配件 的更换等。 〔3〕整幢房屋的公用生活设备的局部更换、改善或改装、新 装工程以及单工程的维修，如下水道重做，整幢房屋门窗的油 漆，整幢房屋围墙的拆砌等。 3、大修工程 〔1〕修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程。 〔2〕对整幢房屋的公用生活设备进行管线更换、改善或新装 的工程。 〔3〕对房屋进行局部改建的工程。 〔4〕对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程。
[案例分析] 物业管理具体工作中，污水管道返水、堵塞是较为常见 的故障。这类故障往往会给业主用户的生活、工作带来 许多的不便，无形中也增加了物业管理公司工程部门的 工作量，因此，在维修中对其原因的分析和彻底根治， 就显得尤为重要。 一般来讲，造成污水管道返水、堵塞的原因主要有这样 几种情况：一是建设施工阶段不文明施工造成的；二是 在业主用户装修阶段的不文明行为造成的；三是业主用 户使用不慎不当造成的；四是设计或用材不合理造成的。 防止上述情况的出现，物业管理公司应在前期介入阶段 就针对设计或用材提出合理化建议；在工程施工建设阶 段加强督察，在接管验收阶段认真查验；加强装修阶段 的管理巡查，制止不文明的行为出现；业主用户入住后， 加强正确使用方法的宣传教育。
1、业主或房管员向管理处提出申请 2、收到请求后及时填写“维修申请表〞 3、有房管员或维修班长指派维修人员，并填写派工单 4、维修人员带上派工单并携带工具进行维修 5、业主验收 6、办理维修费用结算 七、房屋与功用设施维修管理方式
1、物业管理公司自己组织工程维修 2、委托给专业公司实施工程维修两种方式
第四章 房屋与公用设施维修管理 房屋与公用设施维修管理概述 室内维修工程管理 房屋本体维修管理 室外公用设施维修管理
第一节 房屋与公用设施维修管理概述
一、内涵 〔一〕房屋与公用设施的含义P202 〔二〕房屋与公用设施的维修管理202 思考：房屋与公用设施的维修管理包括对房屋完损等 级的检查与评定吗？ 二、房屋与公用设施损坏的原因 〔一〕自然损坏 1、气候因素 2、生物因素 3、地理因素 4、灾害因素
〔六〕维修档案资料管理
1、注意平时收集和整理 2、注意分类整理 3、注意分类保存即归档
案例分析：污水管道返水怎么办 去年秋天的一个上午，3#楼某室业主给某物业管理公 司打来 ，说发现厨房和洗手间内的地漏返水，污水 已淹没大厅的局部木地板，要求即刻处理。
几分钟后，维修工即带着工具赶到现场，但此时污水 已经退去。随后，清洁工也闻讯赶来了，并根据业主 的要求迅速将厨房内物品搬出进行了保洁。然后，主 管及时安排有关人员尽快更换木地板和橱柜，同时协 调责任方与业主就赔偿问题达成共识。业主对物业公 司的处理表示满意。问题解决了，但污水管返水因何 而起呢？
审理中，法院委托上海市价格认证中心先后两次对陈先生家的财 产物品受损情况进行鉴定，结论为室内装潢受损7640元，室内 财产物品受损960元。法院审理后认为，物业管理公司从居民生 活用水卫生和平安角度考虑调换上水管，在职责范围内，但在未 做通全体居民工作、未征得全体业主同意，特别是在陈先生夫妇 家中无人的情况下，因施工造成其家中进水、物品损坏之后果， 物业管理公司具有过错，理应承担主要责任；而陈先生夫妇在物 业管理公司上门通知后未予配合，由此造成家中财产受损，其自 身也有过错，故应承担次要责任。 据此，徐汇区法院作出一审判决，物业公司赔偿陈先生夫妇财产 损失6440元、临时借房过渡费等其他费用1897元。 想一想：如果你是该物业管理公司的员工，碰到陈先生这样的住 户你会怎么办？
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第二节 室内维修工程 一、室内楼地面的维修管理
〔一〕地面起砂的维修 1、地面起砂的原因
水泥砂浆掺合物砂级配不当，水灰比过大，养 护不适当
水泥地面在未到达足够的强度时就上人走动或 进行下道工序；
〔二〕人为损坏 1、使用不当 2、设计和施工质量的低劣 3、预防保养不善 三、房屋与公用设施维修管理的原那么 〔一〕“效劳〞的原那么 〔二〕“质量第一〞的原那么 〔三〕“区别对待〞的原那么 〔四〕“经济、合理、平安、实用〞的原那么
四、房屋与公用设施维修管理的内容
(一)房屋与公用设施的巡检 1、经常性巡检 〔1〕日巡检 〔2〕周巡检 2、定期检查：往往是制定相应的间隔
根本完好房。凡符合以下条件之一者可评为根本完好房： 第一，结构、装修、设备局部各项完损程度符合根本完好标准。 第二，在装修、设备局部中有一、二项完损程度符合一般损坏 标准，其余符合根本完好以上的标准。 第三，结构局部除根底、承重构件、屋面外，可有一项和装修 或设备局部中的一项符合一般损坏标准，其余符合根本完好以上 标准。 损坏房。凡符合以下条件之一者可评为一般损坏房： 第一，结构、装修、设备局部各项完损程度符合一般损坏的标 准。 第二，在装修、设备局部中有一、二项完损程度符合严重损坏 以上标准，其余符合一般损坏以上的标准。 第三，结构局部除根底、承重构件、屋面外，可有一项和装修 或设备局部中的一项完损程度符合严重损坏的标准，其余符合一 般损坏以上的标准。 严重损坏房。凡符合以下条件之一者可评为严重损坏房： 第一，结构、装修、设备局部各项完损程度符合严重损坏标准。
附件：国务院与建设部的管理规定
〔二〕保修期满后的责任划分
1、由物业管理公司承担的工程
房屋建筑公共部位、公用设施与设备、物业规划红线
内的市政公用设施和附属建筑及附属配套效劳设施的 修缮责任。
2、业主承担的工程
物业自用部位和自用设备的修缮责任及费用由业主承 担。
3、其他情况
六、房屋与设施维修管理的程序