湖号销售手册

香蜜湖1号销售手册
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香蜜湖1号销售手册
一、项目简介
1、技术指标
⏹总用地面积：93544m2
⏹计容积率总建筑面积：131000m2
⏹容积率：
⏹绿化率：%
⏹覆盖率：20%
⏹总户数：447
⏹商业面积：0
⏹住宅面积：126440m2
⏹会所面积：1540m2
⏹停车位：共764（别墅186个，地下车位558个，地面车位20个）
⏹车位与住宅比率：1：
2、项目用地性质？土地使用年限？
⏹用地性质：居住用地
⏹土地使用年限：70年，2003年8月25日至2073年8月24日止。

3、项目注册名是什么？推广名是什么？
⏹注册名：香蜜湖第一生态苑
⏹推广名：香蜜湖1号
4、地理位置
香蜜湖1号位于侨乡路与香梅路交汇处，处于深圳福田香蜜湖片区，属于福田中心区一级辐射区域。

⏹香蜜湖1号到福田中心区（市民中心）的直线距离约3000米
⏹香蜜湖1号距离华强北（上海宾馆）的直线距离约5000米
⏹香蜜湖1号距离皇岗口岸的直线距离约6000米
5、香蜜湖1号东西南北面各是什么？
⏹东：香梅路
⏹南：水榭花都住宅小区
⏹西：目前为空地
⏹北：侨乡路
6、香蜜湖1号离地铁1号线香蜜湖站有多远？
直线距离约1600米，步行距离约15分钟
二、开发商及相关合作单位
1、发展商介绍
1)发展商全称
全称：深圳中海信和地产开发有限公司
地址：深圳市福田区福华路399号中海大厦
深圳中海信和地产开发有限公司是由中海地产股份有限公司与香港信和置业有限公司联合注册之全资项目公司。

2)发展商背景介绍
中海地产股份有限公司
公司概况：
中海地产股份有限公司是经中华人民共和国原对外贸易经济合作部外经贸资一函[2002]760号文批准，由深圳中海实业有限公司整体变更设立，于2002年8月8日在深圳市工商行政管理局登记注册，注册资本为40，680万元。

2004年8月，公司经商务部商资批[2004]1169号《商务部关于同意中海地产股份有限公司增资扩股的批复》批准，按照每10股派送5股红股的方式，注册资本增至61，020万元。

公司主营业务为住宅小区综合开发建设、商品住宅及配套设施的销售、租赁、售后服务等业务。

中海地产是中国海外集团有限公司房地产业务的品牌统称。

该品牌诞生于香港，辐射到澳门，光大于内地。

中国海外集团以中国海外发展有限公司和中海地产股份有限公司为两大运营平台，倾力打造中海地产的卓越品牌。

中国海外集团有限公司于1979年在香港注册成立，从成立之初就开始涉足香港房地产业务。

中国海外发展有限公司是中国海外集团的旗舰企业，中国海外集团对其持股51%，其余49%为公众所有。

目前摩根大通银行增持公司股份到8％左右，汇丰银行增持到5%左右，成为策略性股东，公司市值约120亿港元。

1992年8月，中国海外发展有限公司在香港联合交易所公开上市发行(股票代码：0688)，首开中资企业以香港本地业务直接上市之先河。

开发历史：
1988年，中海地产中标深圳第一块国际招标出让的土地，后发展成高尚住宅海富花园；
1990年，中海地产进入上海市场，把曾有50家外商很感兴趣但知难而退的“斜三地区”改造成标志性的高档住宅小区—海华花园；
1993年中海地产进入广州市场；
1995年进入北京市场；
2000年进入成都市场；
2003年中海地产进入了南京、西安、中山等地市场；
2004年进入苏州和佛山市场；
目前，中海地产已经发展建成项目38个，发展面积380万平方米。

部分所获奖项：
曾获“广东省最大外商投资企业”；
曾获“深圳市最大外商投资企业”；
曾获“深圳市AAA级资信单位”；
2003年“中国房地产品牌企业”，由中国“住交会”组委会、中国住交会主流媒体联盟评出；
2004年“中国房地产品牌战略创新十强”，由建设部、科学技术委员会、中国房地产及住宅研究会和中国房地产业协会评出；
2004年中国房地产行业领导品牌，由国务院新闻中心举办的“中国房地产品牌价值研究成果发布会”公布；并以26亿元的品牌价值位列中国房地产行业领导品牌第一名。

2004年度中国房地产企业综合实力排名第一。

信和置业
信和置业有限公司下属与香港信和集团，是香港主要地产发展商之一。

信和集团业务性质广泛，由3间香港上市公司及黄氏家族数间私人控股公司组成。

3间上市公司分别为:
⏹尖沙咀置业集团有限公司
⏹信和置业有限公司
⏹信和酒店（集团）有限公司
信和集团的核心业务是发展住宅、写字楼、工业及商场物业作销售和投资。

集团亦从事酒店投资、酒店管理和会所管理等业务。

发展历史：
信和集团于1970年代创立；
信和置业有限公司的控股公司尖沙咀置业集团有限公司，于1972年在香港上市；
信和置业有限公司继于1981年在香港正式上市，并于1995年成为恒生指数成份股；1995年信和置业有限公司分拆其酒店业务，成立信和酒店（集团）有限公司，并在香港上市；
截至2004年6月30日，集团的总土地储备约达2，130万平方尺。

相关产业：
信和集团在新加坡的地位亦举足轻重。

新加坡的姊妹公司「」，是当地最大的私人物业发展商。

其资产庞大，过去数十年，远东机构共发展了过500个物业，且先后于1999年、2001年、2002年及2003年获国际房地产业联合会（FIABCI）建筑大奖。

集团另一姊妹公司主力发展亚太区内的饮食业务，于中国的庞大饮料市场已成功建设桥头堡。

杨协成亦有在新加坡及其它地区扩展业务至地产发展。

3)开发商曾开发项目介绍
中海地产
⏹中海华庭：1999年获建设部、科技部、科学院颁发的“人居金奖”、“优秀智能奖”、
“居住小区（组团）设计综合金奖”和“优秀居住环境设计奖”；
⏹阳光棕榈园：2001年获“国际建筑中心联盟2001年大会21世纪世界着名住区推介活动”
组委会颁发的“21世纪世界（中国）着名创新户型住区”荣誉称号、2002年、2003年蝉联中国住交会组委会“中国名盘”荣誉称号，位列“2003年CIHAF中国房地产名盘50强”；
⏹深圳湾畔：2002年获国家住宅与居住环境工程技术中心和中国房地产协会、中国建设部
颁发的“科技进步示范楼盘”称号；
⏹水岸春城：2004年项目被建设部科学技术委员会等5单位评为“中国建筑设计示范住宅”。

信和置业
⏹梅山一号
⏹中央广场
⏹富利广场
⏹蓝湾半岛
⏹帝柏海湾
⏹柏景湾
⏹奥海城2期
⏹电器道148号
⏹浮尔顿一号
2、建筑设计公司介绍
1)建筑设计公司
澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司
2)公司简介
柏涛建筑设计集团是澳大利亚最大的建筑设计公司，成立于1890年。

一个多世纪以来，柏涛一直走在世界建筑设计的最前列。

在1998年世界建筑杂志的排名中，柏涛建筑设计集团在全球最大的建筑设计公司中排行第八位。

杰出的设计、实用和经济是柏涛公司设计的原则；设计上的创新和技术上的更新是公司的宗旨；技术上的可靠和设计的独特更是公司长期的声誉之所系。

庞大的技术资源，先进的电脑技术和广泛、丰富的经验，使柏涛公司能够承接各种规模、各种类型的区域规划、设计和各类建筑的设计。

柏涛公司在澳大利亚首都、各大城市以及新加坡、马来西亚、印度尼西亚、巴布亚新几内亚、香港和伦敦均有分公司，业务范围也在世界各地蓬勃发展。

柏涛公司的主要作品有悉尼奥林匹克2000、马来西亚运动中心、澳大利亚国家网球中心、澳大利亚墨尔本奥林匹克公园及自行车赛馆以及众多的建于澳洲本土与国外的商业大厦、政府大厦、写字楼工程、居住区建筑、医疗设施等。

驻深圳代表处即为柏涛墨尔本公司在中国的分支机构，成立于1998年2月，很快发展成为在深圳颇有影响和成就的设计公司。

现在，在澳洲本部的支持下，代表处有能力在大规模的城市区域规划和设计、大型的公共建筑设计，以及居住区规划设计、室内设计等方面，以它独特的设计手法、先进的技术和丰富的经验，活跃在国际建筑设计舞台上，并始终如一地为客户提供着一流的服务。

3)曾设计的知名楼盘
蔚蓝海岸，波托菲诺，水榭花都，云深处，中信红树湾等
3、园林设计单位介绍
1)园林设计公司
新加坡AEP design（新加坡柏景建筑景观设计公司）
2)曾设计的楼盘
金地.香蜜山，广州南湖高尔夫乡村俱乐部，南京玉兰山庄等
4、建筑工程公司介绍
1)建筑工程公司
江苏省华建建设股份有限公司（简称“江苏华建”）
2)公司简介
江苏省华建建设股份有限公司是全国首批43家房屋建筑工程施工总承包特级资质企业之一，注册资本亿元，净资产7亿元。

在20多年的发展历程中，江苏华建的企业品牌得以牢固树立和广泛认同，被誉为“特区建设的劲旅”、“来自建筑之乡的神兵”，受到社会各界的高度赞赏。

该公司获得对外经济技术合作经营权，通过了质量/环境/职业健康安全管理体系整合认证。

2002年6月，获得国家施工总承包特级资质，并获机电安装工程施工总承包、市政公用工程施工总承包二级，以及建筑装修装饰、钢结构、起重设备安装、消防设施、建筑智能化5个专业承包一级资质。

3)曾承担过建筑工程的项目
获得鲁班奖的工程
⏹深圳中国人民银行大厦
⏹深圳海景花园
⏹深圳华民大厦
⏹深圳湖滨花园
⏹深圳荔景大厦
⏹海口南华大厦
⏹深圳中山花园
⏹海口中级人民法院
⏹深圳无线大厦
⏹深圳俊园
⏹深圳招商银行大厦
⏹深圳华为科研中心
5、物业管理公司介绍
1)物业管理公司
深圳市中海物业管理有限公司
2)公司简介
深圳市中海物业管理有限公司是建设部首批一级、深圳市首批甲级物业管理企业，并为业内首家通过ISO9002、ISO14001认证企业。

自1991年成立以来，中海人以精诚服务、精彩生活为服务宗旨，勇于开拓、锐意进取，目前已发展成为拥有员工2000多名，高、中级专业管理人才和专业技术人才近400名、下属3家子公司和一个电子商务运营网络的大型企业。

十多年来，中海物业高水平的管理和优质的服务不仅获得了广大业主的信任与好评，而且赢得了良好的社会声誉。

截至2002年，公司共获得国家、省及市、区级各种荣誉称号396项，并为2002年深圳首届质量管理奖服务行业唯一获得者；国内及香港地区的广播电视、报刊等新闻媒体对中海物业经营管理情况的报道多达千次以上；慕名前来公司参观考察的国内外各界人士逾两万人次；建设部有关领导在不同场合多次指出：深圳市中海物业管理有限公司是我国物业管理行业第一品牌，中海物业代表了中国物业管理行业发展的方向。

中海物业以提高中国物业管理行业整体素质和水平为己任，满足国内广大房地产消费者对先进物管模式的迫切需求，将自己先进的物管模式除在香港、深圳、北京、广州、上海大力推行外，更已输出至天津、武汉、重庆、哈尔滨、沈阳、石家庄、郑州、长沙、苏州、杭州、南京、扬州、厦门、福州、珠海、贵阳、昆明……等三十个大中城市。

中海物业在这些城市管理的写字楼、商场、商住区、别墅区等高档物业达100余处，管理面积逾2000多万平方米，稳居同行业龙头地位。

在长期的物业管理实践中，中海物业创造了中国物业管理行业的一系列行业之最：已经建成国家优秀示范小区（大厦）16个，为国内同行业拥有国优数量最多；1996年2月在中国物业管理行业第一家获得ISO9002国际质量保证体系认证；1999年10月在中国物业管理行业第一家通过商住区ISO14001国际环境管理体系认证……。

中海物业的精良品牌和至真至诚、至善至美的服务提高了所接管物业的附加值，确保了物业投资者的未来收益。

中海物业凭借一贯的创新精神及规模、管理、服务、技术、人才等优势，不断引入国外先进的管理理念，注重环境和社区文化的营造；不断对现有管理技术与经验进行扬弃，去其疏漏，取其精华，与时俱进，持续创新；不断丰富中海物业品牌的国际化与时代性内涵，精炼全国物管行业第一品牌。

中海物业将高扬规模化发展、网络化运营、信息化管理、专业化增效的企业发展战略旗帜，继续做行业领跑者，为推动中国现代城市的文明化进程做出不懈的努力和追求，为中国物业管理行业的发展做出新的独特贡献！
中海物业公司主要荣誉记录：
中华人民共和国建设部首批一级资质物业管理企业
中国物业管理协会副会长单位
深圳市甲级物业管理公司
深圳物业管理协会副会长级单位
1992年深圳市住宅局颁发物业管理先进单位
1993年深圳市住宅局颁发物业管理先进单位
1994年深圳市爱卫会颁发卫生达标先进单位
1995年全国房地产培训中心颁发全国物业管理培训示范单位
1996年深圳市委、市政府颁发深圳市社会治安综合治理先进单位（全市行业唯一奖牌）1996年深圳市技术监督局颁发深圳市质量管理优秀企业（全市行业唯一奖牌）
1997年深圳市委、市政府颁发文明企业
1997年深圳市技术监督局颁发质量工作先进单位
1998年深圳市委、市政府颁发文明企业
1999年深圳市政府颁发先进单位
1999年深圳市技术监督局、质量管理协会颁发先进企业
2000年深圳市政府颁发质量工作先进单位
2000年深圳市财政局颁发会计基础工作规范化单位
2001年深圳市质量协会颁发深圳市质量效益型先进企业
2001年深圳市质量协会颁发深圳市用户满意企业
2002年深圳市质量协会颁发质量管理奖提名奖（全市服务行业唯一）
三、项目起源
1、“九万三”拍卖历史
“9万3”暨香蜜湖1号的前身。

“9万3”缘起：位于香蜜湖宗地编号为B303－0041地块（因其占地面积为93544m2，俗称为“9万3”），是香蜜湖最后一块低密度用地，被众多传媒和业内人士称之为“深圳中心区最后一块豪宅用地”，由中海地产和信和置业（）于2004年4月16日以亿元联合竞得，其楼面价首次超过深圳房地产的市场均价，成为深圳名副其实的“地王”。

2、“九万三”市场影响力
“9万3”成功拍卖后，一时间舆论大哗，声名远扬。

当年入选搜狐-焦点信息网“深圳十大地产大事件”。

四、区域概况
1、项目周边有哪些住宅区和建筑物？
香蜜湖1号东南侧是水榭花都住宅区，西面目前是空地。

2、地块的西边空地有什么规划？
根据法定图则，香蜜湖1号西面除西北角规划有一块公共交通用地（地块编码：04-07）外，其余地方均规划为游乐用地。

3、周边主要交通干道？
周边路网发达，有贯穿东西的侨香路－莲花路、红荔西路，以及连接南北的香梅路；
北面；侨香路，东西向，双向6车道，红线宽度92米；
东面：香梅路，南北向，双向6车道，红线宽度70米和92米；
西面：香蜜湖路，南北向，双向6车道，宽度为110米，其中两侧各有辅路1车道；
南面：红荔西路，东西向，双向6车道，红线宽度100米；
另外，片区内还设有若干城市次干路，双向四车道，红线宽度为25米和60米。

4、政府对片区未来规划定位如何？
本项目属于香蜜湖片区，香蜜湖片区被政府规划为“以旅游功能为主，以居住和办公功能为辅的，高品质的城市旅游综合区”，该旅游区的旅游市场定位是：以动态参与型旅游为主，以购物、休闲和商务旅游为辅的大型旅游度假区。

在政府规划中指出，香蜜湖地区作为高品质的城市地区，其居住用地应定位为高标准、环境一流的高尚住宅区，应作到建筑密度低、户型标准高、居住人口少，从而达到控制人口规模，提高旅游区环境品质的目的。

香蜜湖片区是深圳城市中心地带重要的也是最舒适的生活休闲性区域。

5、香蜜湖1号周边有什么生态资源？
香蜜湖片区紧邻深圳中心区，是全市唯一建在城市中心的大规模、低密度的临湖生态社区。

该片区拥有20万平方米香蜜湖绿色生态区，43万平方米的绿色植物园，与安托山、塘朗山郊野公园形成深圳“城市中心绿肺”。

6、香蜜湖1号周围的景观如何？
香蜜湖城市生态片区内，整个香蜜湖片区绿化率超过70％，香蜜湖1号位居香蜜湖湖嘴的最佳景观视点。

西南面紧邻香蜜湖市政公园及香蜜湖度假村，西面观望永久性农科植物园，北面是连绵起伏的塘朗山，背山向水，视野开阔。

注：以上解释参考相关法定图则。

五、规划及设计
1、规划设计特点及优势是什么？
设计理念：最大限度利用景观资源的规划设计概念。

香蜜湖1号基地地形平坦，局部有起伏，最大高差约4米。

为使香蜜湖景观最大化引入小区内，将场地由西至东逐渐抬高，在心理上首先造成“迎向”香蜜湖的感观，然后通过视线分析，争取使尽量多的住户可以在家中饱览香蜜湖风景，从而体现出项目独一无二的尊贵性。

本项目基地条件为朝向与景观的融合提供了较为有利的条件，因而规划布置保证绝大多数住宅朝景象良好的西南，从而实现景观资源的最大化利用。

竖向上采用“类山地手法”营造出一定坡度，使小区内空间富于变化，而且可创造更好的观景效果。

2、建筑设计风格及理念是什么？
香蜜湖1号总体风格在建筑上是体现优雅、平和的典雅主义建筑风格，环境体现注重内外空间交流、彰显尊贵的欧式风情园林。

“典雅主义”（Formalism又译“形式美主义”）是同“粗野主义”并进然而在艺术效果上却与之相反的一种倾向，从设计思想上来说是比较“理性”的。

“典雅主义”的美学根源是
战前“现代建筑”中对材料与结构的“真实”表现，致力于运用传统的美学法则来使现代的材料与结构产生规整、典雅的庄严感。

由于此类作品使人联想到古典主义或古代的建筑形式，于是“典雅主义”又称“新古典主义”，“新帕拉第奥主义”或“新复古主义”。

“典雅主义”建筑色彩典雅柔和，注重细部，注重选用柔和细致的建筑材料，建筑形式包容性强，具有怀旧情调，但不照搬故有样式，贴近欧式但有改良，是折衷的建筑形式。

典雅主义幽雅的建筑风格可充分体现顶级住宅的悠闲和舒适，因为优雅而带有文化的气氛，容易成为各种文化的载体。

典雅主义的建筑风格包容性强，作为风格主要体现的TOWNHOUSE容易与高层住宅达成协调。

3、建筑设计特色是什么？
建筑为了实现景观资源最大化，采用了1/3建筑正南北朝向，其余2/3建筑采用了西南朝向的规划思路，从而实现景观资源的最大化利用。

4、建筑立面设计风格？材质？
色彩以海洋、蓝天、绿野为原始蓝本，建筑群整体色调中性偏暖，微弱对比。

立面大面积为略暖的象牙白，局部为高彩度明黄、赭石、深绿等有所跳跃。

尽力避免冷色调、大面积暖色和较强的大面积色彩对比，色彩关系应沉稳、淡雅、柔和。

材料合理的利用各类材料的组合是营造建筑物个性特征的有效手段；注重组合效果形成的质感趣味而不是片面追求全部或某一种材料是否贵重高档，是选择材料的普遍原则。

为表达建筑物尊贵、豪华的特点，石材的大面积应用不可避免。

应合理高效的利用各种材料的不同特质，来表现建筑物的卓而不凡和高贵气质。

在近人尺度部位，可采用粗重石料、光面砖、木材等进行对比。

5、园林景观设计特点是什么？
香蜜湖片区拥有20万平方米香蜜湖绿色生态区，43万平方米的绿色植物园，与安托山、塘朗山郊野公园形成深圳“城市中心绿肺”。

对于宝贵的香蜜湖自然景观，法定图则已明确指出要严格保护该片区的湖水资源。

香蜜湖1号的园林规划设计在保留原有标志性景物的同时，还通过景观设计，建立二条景观视线通廊：一为南北向通廊，在通廊范围内，南北景区视野贯通，既可感受湖水景色，又可借北部塘朗山郊野公园之景，享受山野风光，使整个园区空间景观具有更多层次；二为东西向通廊，该通廊可使香蜜湖景区与农科植物公园遥相呼应，紧密相关。

一条贯穿小区的景观轴线将高层、多层住宅和别墅区联系起来。

景观轴在翡翠谷扩大为一个椰风休闲广场，为高层住户提供了一个休憩和互相交往的场所。

景观轴穿越整个联排别墅区到达市政公园。

在这条轴线上长长的大理石台阶和茂密的树林，广场，水景交织在一起，形成了一个亲切而富有诗意的场所。

6、小区有什么特色园林景观？
1)入口林荫仪仗路
在宁静气氛的烘托中，你走进深深的府邸，高大的乔木、林荫中的小径、大片的绿地景观，在悠然自得中凭添了些许的敬意与谨慎——第一印象，并不张扬。

缓缓走近，隐约传来阵阵欢快的水声，仿佛森林中一群快乐的小精灵，在吸引着你……
入口处，中心的大面积绿岛上静卧着这一区域的标志，标志牌从材质上、体量感上显得自然古朴，与环境融为一体，丝毫不现张扬，却暗示着一份尊贵。

经过短暂的空间过渡，来到受限的区域，设计精巧的关卡，隐蔽的警卫亭，暗示着即将进入私人的领地。

向内走，踏着图案典雅的中心大道，在高大榕树的围和中走近会所，空间上豁然开敞，质感厚重的弧形平台，将人送到水池边，加强亲水的感觉。

利用地形高差而形成的跌水景观，层次丰富的涌泉穿插，配合前方池中的雕塑，形成了一种仰观的景观效果，不仅在空间上丰富了层次的变化，在心理感受上也加强了会所建筑的震撼力，是建筑与景观进行了一次完美组合，互相衬托，互增魅力。

2)水上会所
整个建筑在形式多变的水景表现与会所后宽阔的泳池所包围，使得整个会所仿佛漂在水中的绿岛，而优美的泳池曲线与实体的放置颇有神话中一池三山的造景趣味。

室内的泳池运用玻璃墙体与外泳池半隔离，运用玻璃的透与植物的实在视觉上形成雾里看花的效果，在空间上加强了层次，在功能上丰富了变化。

在会所一侧，进入深院的途中，利用高差极大的挡土墙部分，借势而选了自然生态的跌水瀑布，流水时而激流而下，时而涓涓细流，池中的水杉，山石上的花草，以及上部平台种植的品种不同的高大乔木，使得这一处在不同季节表现出多样的迷人景色，伫立在亲水平台上，呼吸着清清的植物清香，聆听着叮咚的水声，观赏着池中悠闲自得的仙鹤，仿佛置身于人间仙境。

设计师说：“设计的灵感又来源于《桃花源记》中那一种溪流小径幽幽的欲扬先抑的表达手法。

”设计师中西景观设计理念得到了完美的结合，而能感受到这些，你不禁觉得三生有幸。

3)翡翠谷
翡翠谷，四季如春的地方。

蜿蜒的小径、起伏的地势、丰富的水体变化，如同一曲轻快、流畅、旋律充满跳跃性的圆舞曲。

整个轴线上由水之舞、烟雨江南、镜中花等几处大的主题景点和如干小景点组成。

走在这巧夺天工、浑然天成的翡翠谷，自然的节奏旋律使人有一种闲云散鹤般的悠然自得，景观上的节奏与自然界的天籁之音相结合使这里宛如人间的天堂。