中融爱琴海项目策划报告

公
园、配套、景观，尤其上水景，演绎的方式不一样而已；
五、客群定位的准确性决定了项目的推广方向，同时也是项目成功
的关键；
六、从面积上来看，由原来的130—150平米的三房、四房为主，
到今天的100—120平米之间的小三房为主；由原来的追求大户的
独立别墅为主，发展到今天的追求精致的亚别墅产品，联排、叠拼
专业性、单一性别墅 （红树林、融汇山水）
浪漫型中产水景别 墅
整理课（件中融爱琴海）
市场疑惑点
1、金山板块高层电梯房的同质化，市场是否存在可持续性的、强 劲消费力； 2、2006年乌龙江边别墅产品集体面市，市场是否会恶性竞争； 3、竞争的加剧，产品的生命周期能否经得起市场的检验； 4、金山板块与其他区域对比,它本身的优势否能构成强劲吸引点;
中融爱琴海策划报告
蔚蓝机构企划部·中融爱琴海项目组
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第一部分 市场分析篇
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福州房地产市场综述
（一）房地产开发投资增幅继续回落 （二）市场成交量逐步趋稳 （三）中小套型中低价位的商品房成交量有所提高 （四）商品住房涨幅在趋缓 （五）房地产信贷增速放缓 （六）房地产开发用地供应总量得到控制，结构有所改善 （七）有区别的税收政策促进了住房供应结构的改善 （八）房地产市场秩序逐步规范
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项目SWOT分析（W）
W（劣势） 1、新区开发，区位配套不是很成熟，生活成本比较高； 2、今年该区域新盘的大量出现，竞争更加激烈； 3、该区域价格的不断上涨，在价格上市场存在很大的替代性； 4、竞争的加剧，客户的消费眼力也在不断的成熟，对项目的要求 也更加苛刻，从户型到社区品质，从景观到品牌，都提出了更高的 标准，因此，本案必须做出市场能够接受的、不同于其他项目特色 的卖点来赢得市场。
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户型建议
具体到设计图纸上，再针对相关户型进行沟通。
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第三部分 推广篇
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项目SWOT分析（S）
S（优势） 1、乌龙江边,金山展城旁,紧邻三环,京福高速入口处,步行5分钟达到 金山公交总站； 2、240公顷原生态生态湿地公园，40多公顷金山公园，超长江岸线 3、水岸沙滩式别墅、希腊海洋浪漫风情景观、音乐广场、别墅拥水 而建； 4、凯悦五星级国际酒店私家配套、高雅情调酒吧街、国际化运动健 康中心
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环境建议
A、 在酒店南侧设置一个“敞开式沙滩泳池”，与户外的球场和酒 店内的健身美容馆构成一个大的专属运动健身区； B、 网球场、篮球场、社区健身、社区慢跑道，沿社区湖面内边线 放置一些河卵石、白沙等，内边线布置慢跑道，在跑道与沙滩之间 栽种一些花草，如：“郁金香”、“牡丹”“月季” 等； C、 园内布置一些具有海洋风情的雕塑作品，如：海鲜类、鱼类、 海鸟类，设置成坐椅等形式，兼少量的希腊浪漫特色雕塑作品，希 腊风情图等，来展现庭院内浓浓的浪漫气息，提高小区档次； D、在电梯房这个区域，设置一些张拉帆，建设一个音乐爱情湾； E、社区东向步行入口，建议做一个东西向长条型的水景，中间设 置喷泉，与社区慢音乐匹配，与中央大的湖面连接，构成一个大的 音乐水系（5#楼的西南端做一个小桥）； F、社区草地间，建议整设理置课件一些弯曲的按摩道。
别墅；
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金山普通住宅发展历程
混杂型普通多层住宅 （金山碧水）
产品型的多层住宅 （北京金山）
生活品味型的住宅 （闽江春晓）
社区配套型的住 宅
（江南水都） 生活的便利性住宅
整理课件（融信第一城）
金山普通住宅发展历程（续）
产品的个性化住宅 （香江红海园）
混合型中端住宅 （水印长天）
户型的升级换 代
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项目SWOT分析（O）
O（机会） 1、学校、医院、银行等相关机构陆续进驻金山，生活将更加便利； 2、土地供应充足，新项目集体呈现，共同培育市场，制造属于乌 龙江亮点； 3、以前一些项目的业主陆续入住，给金山也带来了更强的人气， 同时能够通过他们的口碑，带来更多新业主； 4、三环路建设是一个标志性项目，浦上大桥和湾边大桥的建设、 通车，拉近了金山与市中心的距离；
D、外墙在材质的选择的上，建议用天蓝色的贴砖，一定的距离相
间一条白色的腰线，使整个高层具有一定的层次感；
E、阳台建议采用钢管与玻璃想结合的形式呈现，具体施工再沟通；
F、每栋单体的一层入口，建议设置一个凸出的电梯入户回廊。
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建筑用材建议
A、建议产品中所使用的电器，最好采用国际品牌，至少是国内品 牌，如：开关、插座等； B、水表、塑钢等各种用材，采用公开投标的形式，最后让业主投 票来选择； C、选用一些石膏雕塑来装点别墅的阳台栏杆，增加西洋的味道。
（香江枫景）
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金山别墅发展历程
平地坡屋顶普通别墅 （闽都大庄园）
依山畔水性别 墅
（西江月）
依闽江水近郊别墅 （水乡温泉别墅）
纯水岛型别墅 （东方威尼斯）
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金山别墅发展历程（续）
高档水岸别墅的混合体 （中天·金海岸）
高档概念型别墅混合体 （公园道1号\云亩天朗）
中档别墅混合体 （博士后缘墅）
整理课件Βιβλιοθήκη 金山板块市场分析一、项目品位在不端提升：由以“普通住宅”为代表的中低端产品
向
以“联排别墅”为主的高端产品过渡；
二、市场细分专业化：板块的相关批配套不断完善，竞争的加剧，
产品出现多元化，覆盖面广；
三、产品形态以电梯房、别墅产品为主，尤其是联排别墅占的体量
较大，兼部分电梯产品；
四、广手段同质化：概念有别，但是推广的点基本相同，
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第二部分 产品建议篇
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产品定位
结合本项目所处区域和客户群体的特点，建议将本案于适合中 产小资阶层的、具有希腊海洋浪漫风情的亚别墅区,产品的外立面要 新颖突出、户型要讲究实用性、户型内的各功能空间的面积分布要 合理、别墅要做出特色，不走传统路子，环境主要凸现沙滩、水、 音乐、阳光这个四个元素来打造，体现一种沙滩水岛式浪漫生活区。
高层外观建议
A、建议将高层住宅的阳台做成弧型状，在建筑规划要求许可的情
况下，电梯做成观景梯；
B、外
立面的颜色应以天蓝色为主，中间穿插几条横向白色的腰线；
C、高层是屋顶可以考虑做成波浪型的天际线，看上去有一定造型，
不会显得那么呆板；另外一种考虑，屋顶可以做成北向坡型，南向
做成露台，这样便于顶层的销售；