16 建设工程项目运营期质保管理及后评估

房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行《城市房地 产开发经营管理条例》和其他有关规定。
§16.3
建设工程项目后评估
16.3.1 工程项目后评估及其作用
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工程项目后评估是指项目竣工投产并达到设计 生产能力后，通过对项目的立项决策、设计施工、 竣工投产、生产运营等全过程进行系统评估，综合 研究分析项目实际状况及其与前评估预测状况的偏 差，对已经完成的工程项目(或项目组)的目的、执 行过程、效益、作用和影响进行的系统的、客观的 分析，确定工程项目预期的目标是否达到，并总结 经验，不断改进新项目的准备、管理、监督等工作， 提高决策水平和投资效益。
§16.2
建设工程项目运营期质量保修管理
16.2.3 工程质量保修管理
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根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，房屋建筑工程在 保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向 施工承包单位发出保修通知。施工承包单位接到保修通知后，应 当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。 发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故， 施工承包单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。发生涉 及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即 向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单 位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施上承包单 位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。 保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉 及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。
高等学校土木工程专业“十二五”系列规划教材•应用型
建设工程项目管理
主编 吴浙文 付主编 李茜 任宏伟 闫丽颖 参编 黄月娇 刘丽荣
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16 建设工程项目运 营期质保管理及后评估
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内容提要
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本章主要介绍国家对工程项目运营期的质量保 修管理的要求、保险期限与保修管理，以及工程项 目后评估的概念、作用、内容与管理。
能力要求
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通过本章的学习，要求学生掌握工程项目质量 保修管理和项目后评估的内涵。
16 建设工程项目运营期质保管理及后评估
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16.1 建设项目转入运营期时关注要点 16.2 建设工程项目运营期质量保修管理 16.3 建设工程项目后评估
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§16.1 建设项目转入运营期时关注要点
运营期的策划和管理组织模式
§16.3
建设工程项目后评估
16.3.1 工程项目后评估及其作用
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项目后评估与项目可行性研究和项目前评估、 项目中期评估的主要区别是：所处阶段不同、比较 标准不同、评估的内容与作用不同、评估的组织实 施不同等。
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§16.3
建设工程项目后评估
16.3.1 工程项目后评估及其作用
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有利于提高项目决策水平
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达标投产
确保运营质量
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投资人的利益 重视物业管理和开发的作用 财务处理
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§16.2
建设工程项目运营期质量保修管理
16.2.1国家对建设工程强制性质量保修要求
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《建筑法》和《建设工程质量管理条例》规定： 建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和 主体结构的质量。 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程 质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工 程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向 建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位 出具质量保修书。质量保修书应当明确建设工程的保 修范围、保修期限和保修责任等。
有利于提高项目管理水平 有利于提高勘察、设计、施工水平
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有利于控制工程造价与及时调整信贷政策
有利于提高项目运行期管理水平
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§16.3
建设工程项目后评估
16.3.2 工程项目后评估的内容
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前期工作评估
建设实施的评估 效益的评估及与批准的设计任务书(可行性研 究报告)比较情况 影响评估和项目持续性评估 其他需要评估的内容可供类似项目借鉴的经验 教训
§16.2
建设工程项目运营期质量保修管理
16.2.1国家对建设工程强制性质量保修要求
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《建筑法》和《建设工程质量管理条例》规定： 建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程主体结构 工程屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、 上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。 在正常使用条件下，建设工程最低保修期限为：基础 设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程， 为设计文件规定的该工程合理使用年限；屋面防水工 程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏， 为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电 气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
建设工程项目运营期质量保修管理
工程质量保修承诺的履行
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《建设工程质量管理条例》第四十一条规定： “建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的， 施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔 偿责任。”按照国家有关规定，承包人自收到使用人 (用户)提交的《工程质量修理通知书》后，应按工程 质量保修的承诺，在规定的期限内，为使用人及时提 供保修服务，对执行修理任务的单位和人员，实行严 格的修理责任制，使保修业务工作落到实处。
§16.2
建设工程项目运营期质量保修管理
工程质量缺陷保修责任界定
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质量缺陷，是指工程发生了不符合国家或行业现 行的有关技术标准、设计文件及合同中对质量的要求 等。 工程质量缺陷，是产生工程质量保修的根源。进 行质量保修，必须划清经济责任。 工程发生质量缺陷问题的情况比较复杂，应进行 具体分析，对经济责任的性质应进行区别、划分，主 要目的是便于澄清问题，加强质量管理。因设计、施 工、供应、建设、使用等不同原因造成的质量问题， 应当由责任方承担经济责任。
§16.3
建设工程项目后评估
16.3.1 工程项目后评估及其作用
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工程项目后评估是指项目竣工投产并达到设计 生产能力后，通过对项目的立项决策、设计施工、 竣工投产、生产运营等全过程进行系统评估，综合 研究分析项目实际状况及其与前评估预测状况的偏 差，对已经完成的工程项目(或项目组)的目的、执 行过程、效益、作用和影响进行的系统的、客观的 分析，确定工程项目预期的目标是否达到，并总结 经验，不断改进新项目的准备、管理、监督等工作， 提高决策水平和投资效益。
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§16.2
建设工程项目运营期质量保修管理
16.2.3 工程质量保修管理
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根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，保修费用由量 缺陷的责任方承担。
施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以月 行委托其他单位保修，由原施工承包单位承担相应责任。
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在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使 用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第 三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工 程质量缺陷的责任方追偿。 因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任 方承担赔偿责任。
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§16.3
建设工程项目后评估
16.3.3 工程项目后评估的程序及管理
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项目后评估的工作程序如下：
选定进行项目后评估的工程项目 项目后评估的筹划准备
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深入调查与广泛收集资料
分析研究
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编制项目后评估报告
§16.2
建设工程项目运营期质量保修管理
16.2.1国家对建设工程强制性质量保修要求
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其他项目的保修期限由发包方和承包方约定。建 设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。建设 工程在各个范围和保修期限内发生质量问题的，施工 单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责 任。
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§16.2
§16.2
建设工程项目运营期质量保修管理
16.2.2 质量保修书
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建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单 位在向业主提交工程竣工验收报告时，应当向业主 出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程 的保修范围、保修期限和保修责任等。一旦出现质 量问题，业主即可依据此质量保证书，请求施工承 包单位履行保修义务。