杭城开发商热衷另类户型创新

杭城开发商热衷另类户型创新偷面积背后受高房价所迫
作者：肖三2010/12/2 7:57:21
杭州江南建筑设计院副院长郑刚表示，开发商的这种户型创新，不是主动创新，而是被动进行的。

郑刚表示，在高房价的背景下，开发商不得不提高得房率，集合更完善的功能，以此提升购房者对产品的接受度。

保利·江语海MAX3系列户型
九衡公寓C3户型
金隅·观澜时代珑庭C户型(奇数层）
一张郡原·九衡公寓104平方米户型图在网上流传，其三面送露台的气派造型令购房者大为惊讶；华鸿·罗兰春天6月推盘时，对外宣称得房率接近100%，直接助推了销售业绩；近期保利·江语海推盘，再度升级过的MAX户型，照例有面积可观的赠送空间……
在杭州高层、小高层公寓中，以赠送面积为主要手段的户型创新正愈演愈烈。

业内人士指出，开发商之所以热衷于送面积，除了谋求产品差异化，提升竞争力和利润空间外，与房价高企也不无关系。

杭州江南建筑设计院副院长郑刚表示，开发商的这种户型创新，不是主动创新，而是被动进行的。

这都是被高房价给逼出来的。

开发商热衷“送”面积
最近露脸的强调赠送面积的户型中，九衡公寓C3户型最为抢眼。

该户型面积为104平方米，环绕三面的超大露台达68平方米，相当于送了三分之二的面积。

据了解，该户型房源位于建筑顶层，在九衡公寓，顶层户型都有大露台，最小30多平方米，最大则多至130平米。

金隅·观澜时代在售的珑庭组团，也有不少“多赠送”的户型和房源，比如该组团中心1号楼、4号楼的138平方米户型，赠送后的总面积可达172平方米，其中跃层最高赠送达60多平方米。

保利地产素来对户型创新颇为重视，在东湾项目中曾成系列地推出过“MAX”户型，这些户型大多具备不错的“可延展性”，比如今年年初推出的升级版MAX3系列，110平方米的面积，通过可变空间的改造甚至能获得相当于近160平方米的使用空间。

不久前保利·江语海开盘，推出的赠送空间同样可观。

在一个89平方米的平层户型中，不仅有约10平方米景的观花池和入户花园、近2.8米宽多功能居家阳台、双重敞亮落地飘窗,还有近10平方米空中挑高露台等大面积的赠送。

除此以外，华元·蒙卡岸、华鸿·罗兰春天等市场关注度较高的楼盘，都以不同形式打出了“赠送”牌，其中，蒙卡岸户型面积90-135平方米，赠送14-18平方米的夹层和一个露台。

罗兰春天则干脆宣称实际得房率接近100%。

综观这些楼盘，大手笔赠送面积的同时，几乎无一例外地提出“可变”概念。

虽然所赠空间在户型图上仍然以“阳台”、“入户花园”进行标识，对外宣传上，却常常指出它们可改造成室内空间；至于LOFT 和跃层中的挑高部分，同通常可以隔出一个或多个房间……户型创新的意味很强。

政策漏洞滋生“偷”面积
尽管市场对户型创新的讨论已非常热烈，在郑刚看来，“偷”面积仍近乎是这股创新潮流的全部，他表示，“开发商所谓的户型创新，其实只是一个营销概念，真正在做的还是‘偷’面积。

”
既有政策中的空白和漏洞，也确实为开发商偷面积预留了不少空间。

例如，2007年出台的《关于规范阳台建筑面积计算的规定》中明确提出，“阳台当其上盖高度达到或超过两个自然层，阳台不计算建筑面积”，这便成了开发商“偷”面积的依据之一。

郑刚指出，“很多开发商故意把阳台做成双层高的，这样在测量时就可以不计算面积了。

”
为了与普通阳台进行区分，开发商一般为将其以“挑高露台”的名义进行推介。

不过，这种露台仍然会受到规定中对阳台面积、进深的限制：凸阳台水平投影面积不大于10.0平方米且其进深不大于2.4米。

与之相比，通过退台营造出的露台空间就有点不受限制了，九衡公寓那个环绕三面的68平方米露台，就是在建筑顶层以退台手法构筑出来的。

同样缺少政策约束的还有飘窗的空间尺度，目前杭州实施的对飘窗的控制政策，仍然只限于2002年国家发布的《房屋测量规范》，上面规定层高小于2.2米的飘窗不计算面积，却并未限定进深和窗台高度，于是便出现了可以与卧室连接成“室内空间”的落地飘窗，或者尺度颇大，可当休息区使用的大飘窗。

在技术上比较复杂的是以LOFT或者局部挑高的方式“偷”面积。

LOFT户型住宅早些年曾一度泛滥，2005年浙江省《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》，强制规定“住宅建筑当层高大于等于4.5米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积仍按该层面积乘1.5倍计算”，陡然增加的成本才令LOFT户型住宅渐渐式微。

不过，纯住宅产权的LOFT户型并未真正绝迹，因为在政策中仍然有漏洞可循。

《房屋测量规范》规定，层高小于2.20米的夹层、插层、技术层不计算建筑面积，于是分布在两个自然层之间、通常被用来布置管线的夹层也被一些开发商加以改造，分配给上下两层住户了。

这相当于两个自然层实际平均可享有的高度最多可接近5.6米，这样一来，设置LOFT户型和局部挑高都绰绰有余。

由于在《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》中同时还规定，“跃层式住宅、别墅等当起居式（厅）层高在户内通高时可按实际面积计入容积率”，在跃层式住宅中设置局部挑高的优势也非常明显，并且要容易得多。

郑刚指出，“开发商故意在第二层布置一个小房间，其他地方就用来做挑高”，而挑高部分则只按实际面积来计算。

“偷”面积是受高房价所迫
技术上固然可行，那么，开发商何以要大费周折地“偷”面积呢？
郑刚表示，在高房价的背景下，开发商不得不提高得房率，集合更完善的功能，以此提升购房者对产品的接受度。

而提高得房率，公摊面积是减少不了多少的，只能靠增加实际使用面积来实现，这往往就意味着“偷”面积。

杭州双赢机构总经理章惠芳对此表示，这几年杭州开发商拿地的价格都比较高，在此前提下，高价卖房的开发商为了让购房者感觉到实惠，只能赠送一些面积。

“有些开发商本来没这种念头，但是看见周围一些有赠送面积的楼盘卖得不错，也开始这样做”，在这种竞争的氛围下，“偷”面积便越“偷”越凶。

龙发FA专家设计工作室设计师赵晓志指出，“偷”面积现象，其实也反映出了市场对于功能区间重新定义的趋向，以前飘窗可能只是当成一个窗台来用，现在做得大一点，就完全可以当成一个休息区了。

家住闻堰的购房者叶先生曾有过一些投资房产的经验，他表示，市场上的LOFT、跃层户型确实对应了部分购房者的需求，“有些想改善居住环境的购房者，会追求一种更有立体感的错层布局。

”
而对于开发商赠送面积的作法，叶先生表示，“有得送我们当然欢迎”，但开发商在送面积的同时，单价也会相对提高，“我们购房者欢迎归欢迎，但下不下单，还要先算一算到底划不划算。

”
“偷”来的面积存在安全隐患
有时这类户型会显得非常划算，但购房者下单买来房子后却可能遭遇一些意想不到的困扰。

赵晓志在工作中接触过不少赠送面积很大的户型，其中也有LOFT户型，他指出，“这类住宅在装修时，所花费的成本肯定比普通住宅要多。

”
但改造阳台就不只是成本的问题了，赵晓志指出，政府相关职能部门对阳台的改造有限制，“这实际上属于违规扩建”，虽然还没遇到过改造后又被拆除的例子，但如果相关部门真要拆除，是有执法的依据的。

另一方面，业主要改造阳台时，可能会受到物业公司的阻拦，“有些物业不允许包阳台。

”
而可增加采光，增强空间感的大飘窗，也会有一些负面作用，除了时常见诸报端的渗漏难题外，保温、节能性能也将受到影响。

实际上，2006年建设部颁布的《居住建筑节能设计标准》中，已曾明确提出“寒冷地区及夏热冬冷地区更不应设置飘窗，尤其是北向的卧室、起居室。

”对于气候相对温和的南方地区，虽没有强制性规定，却也建议“不宜设置飘窗”。

业内人士表示，即使忽略成本、节能等因素，来自政府层面的消防、安全检验常常无法覆盖到业主的私自改建过程中，这就留下了隐患。

郑刚指出，今后政策上可能会对”偷”面积的现象越来越规范起来。

开发商或许需要一些新的创新思路和智慧。

而据章惠芳介绍，杭城中小户型的公寓中，确实已出现了一些好的创新产品，“有些开发商会在产品中增加采光井，这就不属于‘偷’面积，完全出于采光的考虑。

”。