房地产评估概述共22页
(新)房地产估价概述
房地产估价概述一、房地产估价的概念房地产估价，也称房地产价格评估，简称房地产评估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的标准，根据估价程序，运用科学的方法，对房地产的现时价格进行估算与评定。
主体、客体、目的、标准、程序、方法、信息和时价是房地产估价的八大基本要素。
（一）主体房地产估价主体是估价的执行者，即估价人。
主要有：房地产评估公司及国家授权的资产评估公司、会计事务所、审计事务所及其他咨询机构。
根据《国有资产评估管理办法》的规定，房地产评估主体,必须获得省级及以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书，才能从事国有资产的评估业务。
目前，我国的房地产评估主体资格管理，分为临时评估资格和正式评估资格两级。
前者是个准评估主体，临时评估资格为一年。
对工作业绩显著、实力强者，通过主管部门年审，方可取得正式评估资格。
房地产评估工作政策性强，涉及工程技术、财务等多方面的专业知识。
估价人员必须具备较高的政策水平，良好的职业道德，广博的学识水平和坚实的专业基础，丰富的实践经验，才能搞好估价工作。
目前，我国正在逐步完善房地产估价师资格管理制度，通过考试方法，确定评估人员的抨估资格。
（二）客体房地产估价的客体就是房产、地产。
房产是具有一定产权关系、房屋、建筑物的总称。
它包括房屋建筑和产权两个方面的含义。
在房产概念中的“房”，它所以要取广义，是由于构筑物等房屋以外的其他设施，都是劳动产品、商品，在实际工作中执行同一建筑规范和价格体系。
因此，房地产中的“房”是房屋、其他建筑物、构筑物及相关基础设施的代名词或总称。
在房地产估价分类中，对于“房”这个部分应分为房屋和设施两个方面，即用“设施”一词反映除房屋以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等，以规范房地产评估报表和房产结构的归类以及相关的分析和评估工作。
地产，是具有一定权属关系的土地范畴。
在估价中，地产中的“地”一般指与房相关联的“地皮”，它是地产的物质形态，包括地表及其有限的上部空间。
第三章房地产估价概述
图3—1(a)是一块空地。图3一l(b)是图3— 1(a)中的空地上有一与其组合为最高最佳使用 的建筑物。图3—1(c)是图3—1(a)中的空地上 有一陈旧过时、需要拆除的建筑物。图3—1(d) 是图3—1(a)中的空地上有一过大规模或过高 档次的建筑物。 假设图3—1(a)中的空地价值为VL，图3—1(b) 中的建筑物的重置价格为VB，则图3—1(b)中 的房地价值为VL+VB，图3—1(c)中的房地价值 为VL减去建筑物的拆迁费用加上建筑物的残值， 图3—1(d)中的建筑物的实际价值要低于其重 置价格VB。
房地产估价机构资质管理
一级 时间要求 从事房估活动连续6年以 上并取得二级资质3年以 上 有限责任公 司 注册资本 200万以上 专职注册房 估师要求 业绩要求 合伙企业 出资额 120万以 上 二级 取得三级资质后从事房估活 动连续4年以上 有限责任公 司 注册资本100 万以上 合伙企业 出资额60万 以上 三级 无要求
第四节 房地产估价程序
（1）估价准备阶段
获取估价业务 明确基本事项：估价的目的、对象和时点 签订估价委托合同 拟定估价作业方案
拟定估价作业方案之初选估价方法
对同一估价对象运用二种以上方法: 有条件采用比较法的应以其为主； 收益性房地产选收益法； 具有投资开发或再开发潜力的房地产应选假设 开发法； 无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较 法收益法假设开发法的，可采用成本法
（3）估价完成阶段
撰写估价报告 交付估价报告 估价资料归档
（一)甲房地产估价机构（以下简称甲机构） 于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告， 银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借 款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时 实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多， 银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估 价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进 行复核估价。 请问： 1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对 象状况及房地产市场状况? 2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表 述?
房地产估价 第三章 房地产估价概述
3.1.2.房地产估价的要素
定义中涉及的估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、 价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方 法和估价结果，是房地产估价的要素。
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3.1.2
房地产估价的要素
（1）估价当事人
一种资产要进行专业估价，必须同时具备两个特性： （1）独一无二性；（2）价值量大。 1. 土地使用权出让的需要 土地使用权出让的含义 出让的方式：招标、拍卖、挂牌、协议 2. 房地产转让、租赁的需要 3. 房地产抵押、典当的需要 4. 房地产保险的需要 5.房地产税收的需要
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房地产估价师的职业道德
3.2.2
• • •
合法原则（前提）
合法产权：以房地产权属证书和有关证件为依据 合法使用：以城市规划、土地用途管制等为依据 合法处分：以法律、行政法规或合同等允许的处分方 式为依据 处分方式：买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。 以抵押为例阐述合法原则： （1）法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押为 估价目的而进行估价，没有抵押价值，或者委托人要求 评估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。
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7.社会责任：不得以估价者的身份在非自己 估价的估价报告上签名或者盖章，不得将 估价师注册证书借给他人使用或者允许他 人使用自己的名义。 8.学习提高：应当不断地学习、更新、增长 自己的估价专业知识，丰富估价经验，提 高专业胜任能力。
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3.2 房地产估价原则
基本原则—— 独立、客观、公正原则 合法原则 房地产估价原则 技术原则—— 最高最佳利用原则 估价时点原则 替代原则 特殊原则—— 谨慎原则
第二章房地产估价概述
2．出让土地使用权的收益
出让土地使用权的收益归国家所有。 其占有权、使用权受出让年期的限制；
收益权除受土地出让年期的限制外，其土地增值 收益之部分，即由土地所有权及土地周围环境改 善而引起的土地增值收益部分，应当归土地所有 者所有；
处分权则需在合法的前提下才能行使。
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第二章 论
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房地产市场调查的程序
调查准备。确定调查的问题及地域 范围，制定调查计划与方法。 正式调查。收集资料。 结果处理。将收集的资料进行分类、 统计、分析。
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第二章 导论
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房地产市场调查的方法
直接调查法。直接与调查对象接触、交 流。 间接调查法。通过报刊、电视、网络收 集有关房地产资料，然后进行分析，去 伪存真。 直接征询。问卷调查。 现场“踩点”调查。调查者伪装成买楼 者，获取交易资料。
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第二章 导论
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限制性：
集体所有土地同样具有对其土地享有占有、使用、 收益和处分的权利，但其权利的完全性和充分性在 一定条件下受到一定的“限制”，“国家因公共利 益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。
(1)国有土地与集体所有土地存在让渡，但只能是单 向的。
(2)集体所有土地的最终处分权属于国家。
2012.2 第二章 导论 17
以有偿出让方式获得的土地使用权可以设定抵押 权，此时为单纯的土地使用权抵押，这在房地产开 发中是经常的。 事实上，房地产开发中，房地产开发商往往将已 合法取得的土地使用权(价值量一般较大)设定抵押 权，进行抵押，以作为向金融机构融资的担保资信， 获取房地产开发所需的大量资金。 从理论上而言，开发商从金融机构中获得的融资 在整个投资量中的比例越大，开发商的获利也越大。
房地产评估概述
房地产评估概述房地产评估是指对不动产进行全面综合分析和估算其价值的过程。
这个过程是由专业评估师进行，在买卖、融资、保险等房地产交易中起着重要的作用。
房地产评估采用了一系列方法和技术，以确定不动产的市场价值。
房地产评估的目的是确定不动产的公正市场价值，从而为所有者、买卖方、金融机构等提供准确的信息和决策依据。
在进行房地产评估时，评估师会考察不动产的地理位置、周边环境、建筑物的状况、土地利用规划等因素，并结合市场状况、经济环境等因素进行综合分析。
房地产评估的方法多种多样，常用的包括比较市场法、收益法和成本法。
比较市场法是通过对类似房地产交易的市场数据进行分析，根据同类不动产的市场价格来确定评估对象的市场价值。
收益法主要应用于商业、投资类不动产的评估，通过考察不动产的期望收益和市场收益率来确定其市场价值。
成本法则是根据不动产的重建成本和折旧来确定其市场价值。
房地产评估的过程需要评估师收集、整理和分析大量的信息和数据，包括市场销售数据、土地利用规划、建筑物的技术参数等。
评估师还需要考虑到不动产的特殊约束条件，如法律法规、土地权属等因素。
在评估的过程中，评估师还可能会与相关的专业人士合作，如律师、建筑师、土地规划师等。
房地产评估是一个复杂的过程，需要评估师具备专业的知识和技能，并遵守相关的法律法规和道德规范。
评估结果决定了不动产的市场交易和金融行为，因此评估师的准确性和公正性至关重要。
同时，房地产评估的结果也对社会公众具有重要的指导意义，它能够提供有关房地产市场和经济发展的信息，促进房地产市场的健康稳定发展。
综上所述，房地产评估是一个重要的领域，它在房地产交易和金融领域起着至关重要的作用。
通过对不动产的全面分析和估算，房地产评估为相关参与方提供了准确的价值信息和决策依据，同时也对房地产市场的发展起着积极的推动作用。
为了保证评估的公正性和准确性，评估师需要具备专业的知识和技能，并遵守法律法规和道德规范。
房地产评估是一个涉及广泛的领域，其应用范围涵盖了房屋、商业物业、土地以及其他不动产等各个领域。
第一讲 房地产估价概述
• 房地产估价的核心是为（ ），对特定房地产在特定时点的特定 价值作出估计。 A、特定对象 B、特定目的 C、特定委托人 D、特定要求 • 明确估价基本事项主要包括（ ）。 A、明确估价目的 B、明确估价对象 C、明确估价时点 D、明确估价内容 E、明确估价费用 • 房地产估价中，估价目的不同，则（） A.估价依据有可能不同 B.估价方法可能不同 C.估价对象的 范围可能不同 D.不影响估价结果的公正性 E.不影响估价报 告的用途 • 与非专业估价相比，专业估价的特点有（） A、是一种专业意见 B、估计价格或价值 C、实行有偿服务 D、承担法律责任 E、估价作业日期长 • 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性 A、独一无二 B、供给有限 C、价值量大 D、不可移动
承担法律责任
Real Estate Appraisal
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第一节 对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义
（二）房地产估价的概念
核心内容：根据特定目的，对特定房地产在特定时间的
特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。
完整定义：房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，
运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时 点的价值进行测算和判定的活动。
Real Estate Appraisal
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• 房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D稳定 • 不同的房地产估价时对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时 点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（） A 掌握的有关信息不同 B 作出的估价时声明不同 C 估价对象状况不同 D 委托人不同 • （ ）限制了估价报告书的用途。 A、估价方法 B、估价目的 C、估价原则 D、估价日期 • 由于土地具有（ ），所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同 的土地之间价格差异较大。 A.独一无二性 B.不可移动性 C.价值高大性 D.数量有限性 • 拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为 A、拍卖价格＞招标价格＞协议价格； B、拍卖价格＞协议价格＞招标价格； C、招标价格＞拍卖价格＞协议价格； D、招标价格＞协议价格＞拍卖价格。
房地产价格评估概述
房地产价格评估概述房地产价格评估是指基于一定的市场条件和专业知识，通过对房产物理特性、地理位置、周边环境以及市场需求等因素进行综合分析和判断，确定其合理市场价值的过程。
这一过程对于房地产市场的参与者，如投资者、开发商、贷款机构和政府等，具有重要的参考价值和决策意义。
房地产价格评估的目的是为了确定房产的市场价值，以便在房地产交易、抵押贷款和税务评估等方面提供参考依据。
其核心原则是根据市场供需关系来确定房地产的合理价格，同时考虑房产的物理特性和地理位置等因素。
在房地产价格评估过程中，一般会涉及以下几个方面的内容：1. 市场调研和分析：评估师将通过对当地房地产市场的调研和数据收集，了解房价走势、供需关系和市场交易状况等，从而对目标房产进行合理的定价。
2. 房产物理特性评估：评估师会对房产的建筑结构、房型布局、装修状况和建筑质量等进行审查和评估，确定房产的实际价值。
3. 地理位置评估：房产的地理位置对其市场价值具有重要影响。
评估师会考虑房产所在地的交通便利性、周边设施、教育资源、自然环境和社区安全等因素来评估其地理位置的优劣。
4. 市场需求评估：评估师将审查目标房产适用的市场细分和目标买家群体的需求特点，考虑市场需求的变化趋势和预期，从而确定房产的市场潜力和可售性。
5. 综合分析和定价：在获得上述信息后，评估师将对所有数据进行综合分析和评估，结合当地房地产市场的整体情况和预测，采用合理的评估方法确定房产的市场价值。
需要注意的是，房地产价格评估并非一次性决定，而是随着市场变化和需求波动的调整而进行的。
因此，及时更新和调整评估结果是保证评估准确性和合理性的重要步骤。
总之，房地产价格评估是一个综合性的过程，需要评估师具备丰富的专业知识和经验，以确保其结果的准确性和可靠性。
该评估过程的主要目的是为房产交易和金融机构提供参考依据，促进房地产市场的发展和合理运行。
房地产价格评估在房地产市场中扮演着至关重要的角色。
对于投资者和购房者来说，准确评估房地产的价格可以帮助他们做出明智的投资和购房决策。
房地产评估讲义
房地产评估讲义什么是房地产评估？房地产评估是指对不动产的价值进行估算和确认的过程。
在房地产交易、贷款、保险等领域中，房地产评估起着至关重要的作用。
通过房地产评估，可以确定不动产的市场价值、租金价值、抵押价值等，为市场决策和交易提供依据。
房地产评估的方法多种多样，包括销售比较法、收益法、成本法等。
每种方法都有其独特的适用范围和计算方式，在实际评估过程中，评估师需要根据实际情况选择合适的方法。
同时，评估师需要考虑各种因素，如房地产市场状况、区域发展情况、不动产的特点等，以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产评估的重要性房地产评估在房地产交易和金融领域中具有重要的作用。
以下是房地产评估的一些重要性：1. 交易决策的依据在房地产买卖、租赁和抵押等交易中，房地产评估提供了决策者的依据。
买方和卖方可以通过评估结果来确定合理的交易价格，从而避免交易风险。
租赁方可以通过评估结果来确定租金水平，以确保租金的合理性。
金融机构可以通过评估结果来确定抵押物的价值，以确定贷款额度。
2. 贷款风险的控制对于金融机构来说，贷款是一项风险较高的业务。
通过房地产评估，金融机构可以了解抵押物的价值和潜在风险，从而做出合理的贷款决策。
评估结果不仅可以用于确定贷款额度，还可以作为贷款利率和还款期限的依据，以确保贷款风险的可控性。
3. 保险金的确定在房地产保险中，保险金的确定和房地产评估密切相关。
根据评估结果，保险公司可以确定合理的保险金额，保障被保险人的权益。
同时，评估结果也可以作为理赔的依据，保证理赔的公平性和及时性。
4. 投资决策的参考对于投资者来说，房地产评估可以提供投资决策的参考。
评估结果可以帮助投资者了解不动产的价值潜力和风险水平，从而做出明智的投资决策。
同时，评估结果也可以用于资产组合的配置和风险管理，以确保投资的稳定性和收益性。
房地产评估的方法房地产评估可以采用多种不同的方法，以下是一些常用的评估方法：1. 销售比较法销售比较法是最常用的房地产评估方法之一。
房地产估价第二章 房地产估价概述
6、买者和卖者无串通共谋行为； 7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润
最大化； 8、商品可转让且可发生空间位置的移动。
第二章 房地产估价概论
房地产估价
二、现实中对房地产估价的需要
（一） 交易 （二） 抵押、典当 （三） 保险、损害赔偿 （四） 税收 （五） 征用、征收、拆迁补偿 （六） 纠纷、涉案 （七） 企业合资、合作、合并、上市、破产清算…… （八）管理 （九）其他
第二章 房地产估价概论
房地产估价
《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关条款
第32条：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期 确定并公布”。
第39条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，…… 依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。
第50条：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的， 依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相 当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。
对专业人员要求
扎实的理论知识 ——能力要求 丰富的实务经验 ——能力要求 良好的职业道德 ——诚实程度
第二章 房地产估价概论
房地产估价
（二）房地产估价机构 公司制或合伙制 资质：暂定期内的三级、三级、二级、一级资质
（三）估价委托人
估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、 估价报告使用者
第二章 房地产估价概论
第二章 房地产估价概论
房地产估价
（三）估价与评估
评估范围更广，估价更精准、明确、具体
二、房地产估价的本质
（一）估价本质上是评估价值而不是价格 （二）估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
（三）估价是提供价值意见而不是作价格保证 （四）估价有误差但应在合理的范围内 （五）房地产估价是科学与艺术的有机结合
房地产评估讲义
结算 资产
生产 资产
产成品 资产
(二)特点 1.周转速度快 2.变现能力强 3.形态多样性 二、流动资产评估的特点: 1.流动资产评估是单项评估 2.评估的时点性 3.评估要分清主次,掌握要点 4.一般可用历史成本法,同时,一般也无需考虑折旧.成新率
是影响.
三、流动资产评估的程序 (一)确定评估对象的范围及评估时点 (二)对被评估流动资产进行清查核实 (三)对存货进行质量检测和技术鉴定 (四)对企业存货进行市场预测 (五)对企业债权.票据.发出商品等情况进行分析 (六)评定估算 (七)汇总分析 (八)编制评估报告
三、路线价法的步骤及内容 1.划分路线价区段 一个路线价区段,是指具有同一路线价的地段. 一般以可及性为标准,原则上以地价有显著差异的地点为界区.
2.设定标准深度 标准深度正常是以路线价区段内临街各宗土地的深度众数为准
3.调查评估路线价 路线价是设定在街道上标准 宗地的单位地价.通常是同一路线
价区段内若干标准宗地单位地价的平均数或众数.采用市场法或 收益法求取.
2.房地产价格既可表示为交换价格,也可表示为租金.
3.房地产价格形成的市场不充分性
4.房地产价格有明显的区域性
三、房地产价格的种类
(一) 土地价格,建筑物价格,房屋价格 (二)总价格,单位价格,楼面地价(单位建筑面积地价) (三)基准地价,标定地价 1.基准地价:
是由政府组织评估确定的,某一城市的一定区 域范围的,某一时点的,平均价格. 2.标定地价:
3.新开发土地 评估值=土地取得费+土地开发费+正常利税
4.旧有房地产
- 评估值=土地重置成本 + 建筑物重置成本 各种贬值
5.旧有建筑物
- 评估值=建筑物重置成本 各种贬值
房地产评估概述
房地产评估概述引言房地产评估是指对房地产的价值进行全面评估和判定的过程。
它是为了确定房地产的市场价值、租金价值、抵押价值等目的而进行的一项专业活动。
房地产评估在房地产交易、金融贷款、投资决策等方面具有重要的作用，并且对于政府制定土地利用政策、城市规划等方面也起到了重要的指导作用。
本文将对房地产评估的概念、作用、流程以及相关法律法规进行概述。
概念房地产评估是通过对房地产市场情况、土地利用规划、建筑物状况等方面的调查和分析，综合运用经济学、统计学、土地管理学、建筑学等多学科知识和方法，对房地产的价值进行科学的判断和评定的一项专业活动。
评估的价值主要包括市场价值、租金价值和抵押价值。
房地产的市场价值是指在正常的市场交易条件下，以市场时间和市场价格为基础确定的房地产的交易价格。
租金价值是指房地产作为租赁物产生的租金收益。
抵押价值是指房地产作为贷款抵押物的价值。
作用对于房地产交易的作用房地产评估对于房地产交易具有重要的作用。
买卖双方可以通过房地产评估来确定房屋的市场价值，从而合理确定买卖价格。
同时，作为买方，通过评估可以判断房屋是否存在瑕疵，是否需要进行维修和改善。
作为卖方，则可以通过评估确定最佳的出售时间和价格。
对于金融贷款的作用在金融贷款过程中，房地产评估是银行决定是否给予贷款的重要依据。
银行通过对房地产的评估，确定抵押物的价值，从而决定是否给予贷款以及贷款的额度。
同时，评估还可以作为贷款利率的重要参考。
对于投资决策的作用房地产评估对于投资者进行房地产投资决策具有重要的作用。
评估可以帮助投资者了解房地产的市场价值和租金价值，从而决定是否进行投资以及投资的规模和方式。
同时，评估还可以指导投资者进行房地产投资的分散和风险控制。
流程房地产评估的流程包括以下几个步骤：1.调查准备：评估师需要进行相关资料的收集和准备工作，包括房地产的所有权状况、土地利用规划、建筑物的结构和状况等。
2.市场调查：评估师需要对房地产市场进行调查和分析，了解同类型的房地产的市场情况和价格水平。
房地产评估综合概览
房地产评估综合概览房地产评估是指对不动产进行价值评估的过程，通过分析不动产的特征、条件、位置等因素，确定其价值范围。
房地产评估在房地产交易、贷款、投资决策等方面具有重要的作用。
本文将综合概述房地产评估的定义、目的、方法以及市场趋势等内容。
定义房地产评估是指对房地产的价值、收益、用途和开发潜力进行全面、准确的评估和估价。
评估师通过调查、观察和分析不动产的现状、周边环境、市场状况等因素，以科学的方法确定其市场价值。
目的房地产评估的主要目的是确定不动产的市场价值，以供参与房地产交易、贷款、投资等决策时作为依据。
具体目的包括：1.房地产交易：在购买、出售或租赁房地产时，评估师的评估报告可以作为买家、卖家或租赁方进行决策的参考依据。
2.贷款：银行和金融机构在向房地产开发商或购房人提供贷款时，需要评估该不动产的价值，以确定贷款金额和利率。
3.投资决策：投资者在进行房地产投资时，需要评估不动产的市场价值和投资回报率，以决策是否进行投资。
方法房地产评估的方法主要包括三种：比较法、成本法和收益法。
1.比较法：比较法是一种最常用的评估方法，通过将待评估的不动产与类似的已售出或已出租的不动产进行比较，从而确定其市场价值。
评估师需要考虑不同不动产之间的差异，并进行相应的调整，以确保比较结果的准确性。
2.成本法：成本法是根据不动产的重建成本来进行评估的方法。
评估师需要考虑不动产的现值和折旧等因素，通过计算不动产的重建成本来确定其价值。
3.收益法：收益法是通过估计不动产所产生的净收益来进行评估的方法。
评估师需要考虑不动产的租金收入、运营成本、未来收益和折现率等因素，并进行复杂的财务分析和预测，以确定不动产的市场价值。
评估师在进行房地产评估时，还需要考虑不动产的特定条件和市场趋势等因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
市场趋势当前，房地产市场呈现出以下几个主要趋势：1.城市化进程：随着城市化进程的加速，城市人口不断增加，房地产需求持续增长。
第四章 房地产评估
第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念房地产是指土地、建造物及其他地上定着物。
房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建造物；土地与建造物合成一体的房地产。
在国外普通称之为不动产。
1、实物是房地产中看得见、摸得着的部份。
2、权益(物权)是房地产中无形的、不可触摸的部份，包括权利、利益和收益。
3、区位是指某宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括他与重要场所的距离。
距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。
二、房地产的特征(一)位置固定性：房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。
(二) 耐用性：从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。
建造物一经建造完成，其寿命是相当长的。
(三) 影响因素多样性：房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。
(四) 投资大量性：其投资数额是可观的。
(五) 保值增值趋势三、房地产评估程序(一) 明确评估基本事项：明确评估本身、目的、基准日。
(二) 拟定评估工作方案 (三)实地勘查搜集资料(四) 选用评估方法评定估算：假设开辟法、残存估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。
(房地产专用法)(五) 确定评估结果，撰写评估说明和报告第二节土地使用权评估的特点一、土地使用权及其实质土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或者依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建造物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。
二、土地的分类及其特性(一)土地资产及其分类从评估角度，土地是指包括地上空间和地下空间的地表，是一个立体的概念，可以从纵横两方面认识。
1、按社会经济用途2、按经济地理位置3、按所有权归属4、按利用程度5、按开辟程度与开辟趋势(二)土地资产的特性土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。
土地的自然特性表现在以下方面：1、土地面积的有限性。
房地产估价概述
一、对房地产估价的认识（一）房地产估价概念房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
（二）房地产估价的内容房地产估价的内容是多方面的，根据不同的标准可以分为不同的内容。
按估价对象分有土地估价、建筑物估价、房地产估价、房地产综合估价。
按估价目的分有房地产买卖估价、房地产抵押估价、房地产出租估价、房地产税收估价、房地产保险估价等。
按房地产的用途分为工业房地产造价、住宅房地产造价、商业房地产造价等。
（三）房地产估价的特征1、即时性2、市场性3、预测性4、公正性5、咨询性6、专业性（四）房地产估价的基本要素1、估价主体房地产估价的主体是指进行估价的估价人员和估价机构。
目前规定，房地产估价机构应该由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立；法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师；资质等级由低到高分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质；依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制；不同资质等级房地产估价机构的业务范围估价目的的划分，应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动；房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，任何个人不得单独从事房地产估价。
2、估价对象房地产的估价对象即估价客体或估价标的，是指被评估的各类房地产，包括国家、集体组织和个人拥有的房地产。
房地产估价对象有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。
3、估价目的房地产估价的目的是指为何种需要而评估，即估价结果的预期用途是什么。
房地产估价的目的主要是为了解决以下问题：①房地产交易（包括房地产的转让、出租、抵押）；②企业经营和产权变动；③房地产课税、保险；④土地（地产）与房产管理；⑤处理房地产纠纷；⑥房地产经营。
4、价值类型价值类型也称房地产估价标准，它是指估价中应遵循的公允的价值标准。