阜新新都物业管理有限公司、张艳梅物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

阜新新都物业管理有限公司、张艳梅物业服务合同纠纷民事
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】辽宁省阜新市中级人民法院
【审理法院】辽宁省阜新市中级人民法院
【审结日期】2022.07.21
【案件字号】(2022)辽09民终953号
【审理程序】二审
【审理法官】张艳吴晓东乔丹青
【审理法官】张艳吴晓东乔丹青
【文书类型】判决书
【当事人】阜新新都物业管理有限公司;张艳梅
【当事人】阜新新都物业管理有限公司张艳梅
【当事人-个人】张艳梅
【当事人-公司】阜新新都物业管理有限公司
【法院级别】中级人民法院
【原告】阜新新都物业管理有限公司
【被告】张艳梅
【本院观点】诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间不行使权利，当时
效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。

【权责关键词】撤销代理民事权利违约金证据不足诉讼请求维持原判诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。

本案中上诉人在一审审理时只提供了2021年6月7日的《缴费通知单》，而未能提供2015年4月至2018年6月30日期间其向被上诉人催缴物业费的相关证据，一审法院认定此期间超过诉讼时效并无不当。

二审中，上诉人提供了几份证据，其一、《催缴物业费说明》是上诉人自己单位出具，没有标注落款日期，只能视为当事人陈述；其二、两份阜新新都房地产开发公司向上诉人出具的《关于协助催缴阳光水岸小区业主欠缴物业费的回复函》称“贵方关于阳光水岸小区部分业主拖欠物业服务费，要求我方协助催缴的函已收悉。

根据阳光水岸小区《前期物业服务合同》第十七条第八款之约定，我方对下列名单中的业主进行了催缴，请贵方安排人员收取。

”阜新新都房地产开发公司回复函虽附有《催缴拖欠物业费部分业主名单》但却未附有其是如何协助上诉人向被上诉人催缴物业费的相关证据，故该复函只是两家公司之间的往来函件，对他人不发生效力；其三、上诉人提供的几份复印的《通知单》或照片，除2017年3月21日《通知单》外，其他几份能够看出上诉人是将《通知单》张贴住户门上留存的但几份证据左下角显示的时间均为2021年12月21日15:04或05，该时间与其主张不一致。

故上诉人所提供的证据不足以证明其主张，其上诉请求本院不予支持。

综上所述，新都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由阜新新都物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-22 03:02:47
【一审法院查明】一审法院认定事实：2010年8月22日，阜新新都房地产开发有限公司、阜新盛厦房地产开发有限公司(甲方)与原告新都公司签订《前期物业服务合同》，委托原告对“阳光水岸”住宅小区(一期)提供物业管理服务，委托服务期限暂定为所辖的物业管理区成立业主委员会之前，合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时，本合同自然终止；住宅、别墅物业费为0.8元/平方米/月。

被告张艳梅系坐落于阜新市房屋业主，该房屋建筑面积为85.24平方米。

被告张艳梅自2015年4月起至2021年3月31日止共欠付原告物业费4909.82元。

【一审法院认为】一审法院认为，原告与阜新新都房地产开发有限公司、阜新盛厦房地产开发有限公司于2010年8月22日签订《前期物业服务合同》有效。

被告张艳梅系坐落于阜新市房屋业主，《前期物业服务合同》对被告具有约束力，业主抗辩原告的请求超过诉讼时效，原告未能举证证明其以被告可知悉的方式进行了催缴，故本院对原告要求的超出诉讼时效部分的物业费请求不予支持，故被告张艳梅应向原告交纳2018年7月起至2021年3月31日止物业费2250.34元(0.8元/平方米/月×85.24平方米×33个月)。

关于原告要求被告给付违约金的主张因无事实和法律依据本院不予支持。

关于被告辩称的公共管理等问题，应由代表小区半数以上的业主或者由业主委员会主张权利，其个人意见不能代表小区全体业主，即使物业公司服务存在瑕疵，也不是业主拒缴物业费的理由，业主应向业主委员会提出意见和建议，由业主委员会代表全体业主行使权利督促物业公司提供优质合格的服务。

依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十二条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决：一、被告张艳梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告阜新新都物业管理有限公司交纳自2018年7月起至2021年3月31日止物业费2250.34元；二、驳回原告阜新新都物业管理有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元，由被告张艳梅负担。

本院二审期间，上诉人提供了《催缴物业费说明》、两份阜新新都房地产开发
公司分别于2016年7月20日、2019年8月11日出具的《关于协助催缴阳光水岸小区业主欠缴物业费的回复函》及四份时间分别为2015年3月22日、2016年3月22日、2017年3月21日、2018年3月27日《通知单》。

本院认定如下：一审法院查明的事实属实。

【二审上诉人诉称】新都公司上诉请求：一、上诉人不服原裁判，要求第二审人民法院部分撤销原裁判，重新审判。

二、要求被上诉人给付自2015年4月起至2021年3月31日止拖欠的物业费4909.82元。

三、给付滞纳金：522.89元两项合计：5432.71元四、由被上诉人承担诉讼费及其他一切费用。

理由：2010年8月22日，阜新新都房地产开发有限公司、阜新盛厦房地产开发有限公司(甲方)与上诉人阜新新都物业管理有限公司签订《前期物业合同》，委托上诉人对阳光水岸住宅小区(一期)提供物业管理服务，委托服务期限暂定为所辖的物业管理区成立业主委员会之前。

合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时，本合同自然终止，住宅物业费为0.8元/平方米/月。

被上诉人张艳梅系坐落于阜新市，建筑面积85.24平方米。

被上诉人自2015年4月起至2021年3月31日止共欠付原告物业费4909.82元(0.8元/平方米/月×85.24平方米×72个月)。

在被上诉人拖欠物业费期间，上诉人以电话催收，登门催收及张贴递送催收通知单等多种方式，每年多次向被上诉人提出缴费要求(有公司存档记录及历年张贴在业主进户门上的催收通知单照片为证)，均被被上诉人以各种理由拖延缴付。

根据《前期物业服务合同》第十七条第八款：“甲方有义务协助乙方向不按规定交纳物业管理服务费的业主和使用人进行催缴”之约定。

甲方根据我方提供的催缴清单认真协助我方向对欠费业主进行催缴(甲方催缴情况说明附后)。

几经催缴无果，无奈之下，上诉人以《前期物业服务合同》及近期相关凭据为依据向一审法院提出诉讼请求。

在一审期间，被上诉人没有就超出诉讼时效提出抗辩理由。

庭审期间，法庭也没有就超时效问题要求上诉人提供相应证据和法庭辩论。

《物业服务合同》具有持续性、公共性的特点，不能因为其中个别业主以欠缴物业费等方式持续侵害上诉人和全体业主利益而导致合同终止。

一审法院以“业主抗辩原告的请求超过诉讼时效，原告未能举证证明其以被告可知悉的方式进行催缴，故本院对原告要求的超出诉讼时效部分的物
业费请求不予支持”的判决，显然与事实不符，没有充分考虑物业服务的公共性和持续性。

无论该业主拖欠物业费多久，物业公司都不能停止对其提供物业服务。

其行为是对上诉人的“持续侵害”，更是侵害了全体业主的利益。

物业费欠款与通常静态的某一时点的往来帐不同，物业服务是不间断的每时每刻都在进行的，物业服务费也是持续的、不间断的发生，因此以某一寸时点来界定某一部分欠款超时效是不严谨的，没有法律依据的。

综上所述，新都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
阜新新都物业管理有限公司、张艳梅物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
辽宁省阜新市中级人民法院
民事判决书
(2022)辽09民终953号当事人上诉人(原审原告)：阜新新都物业管理有限公司，住所阜新经济开发区迎宾大街45号000103室。

法定代表人：夏小玲，系该公司经理。

委托诉讼代理人：朱景文。

系该公司员工。

委托诉讼代理人：张世伟。

系该公司员工。

被上诉人(原审被告)：张艳梅。

审理经过上诉人阜新新都物业管理有限公司(以下简称新都公司)因与张艳梅物业服务合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院(2021)辽0911民初2225号民事判决，
向本院提起上诉。

本院于2022年5月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。

本案已审理终结。

二审上诉人诉称新都公司上诉请求：一、上诉人不服原裁判，要求第二审人民法院部分撤销原裁判，重新审判。

二、要求被上诉人给付自2015年4月起至2021年3月31日止拖欠的物业费4909.82元。

三、给付滞纳金：522.89元两项合计：5432.71元四、由被上诉人承担诉讼费及其他一切费用。

理由：2010年8月22日，阜新新都房地产开发有限公司、阜新盛厦房地产开发有限公司(甲方)与上诉人阜新新都物业管理有限公司签订《前期物业合同》，委托上诉人对阳光水岸住宅小区(一期)提供物业管理服务，委托服务期限暂定为所辖的物业管理区成立业主委员会之前。

合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时，本合同自然终止，住宅物业费为0.8元/平方米/月。

被上诉人张艳梅系坐落于阜新市，建筑面积85.24平方米。

被上诉人自2015年4月起至2021年3月31日止共欠付原告物业费4909.82元(0.8元/平方米/月×85.24平方米×72个月)。

在被上诉人拖欠物业费期间，上诉人以电话催收，登门催收及张贴递送催收通知单等多种方式，每年多次向被上诉人提出缴费要求(有公司存档记录及历年张贴在业主进户门上的催收通知单照片为证)，均被被上诉人以各种理由拖延缴付。

根据《前期物业服务合同》第十七条第八款：“甲方有义务协助乙方向不按规定交纳物业管理服务费的业主和使用人进行催缴”之约定。

甲方根据我方提供的催缴清单认真协助我方向对欠费业主进行催缴(甲方催缴情况说明附后)。

几经催缴无果，无奈之下，上诉人以《前期物业服务合同》及近期相关凭据为依据向一审法院提出诉讼请求。

在一审期间，被上诉人没有就超出诉讼时效提出抗辩理由。

庭审期间，法庭也没有就超时效问题要求上诉人提供相应证据和法庭辩论。

《物业服务合同》具有持续性、公共性的特点，不能因为其中个别业主以欠缴物业费等方式持续侵害上诉人和全体业主利益而导致合同终止。

一审法院以“业主抗辩原告的请求超过诉讼时效，原告
未能举证证明其以被告可知悉的方式进行催缴，故本院对原告要求的超出诉讼时效部分的物业费请求不予支持”的判决，显然与事实不符，没有充分考虑物业服务的公共性和持续性。

无论该业主拖欠物业费多久，物业公司都不能停止对其提供物业服务。

其行为是对上诉人的“持续侵害”，更是侵害了全体业主的利益。

物业费欠款与通常静态的某一时点的往来帐不同，物业服务是不间断的每时每刻都在进行的，物业服务费也是持续的、不间断的发生，因此以某一寸时点来界定某一部分欠款超时效是不严谨的，没有法律依据的。

二审被上诉人辩称被上诉人张艳梅辩称：我不交物业费原因是我车在2014年淹了。

我交停车位钱了。

但是车辆安全没有得到保障。

物业也没有人出面安慰解决。

所以我不交物业费。

原告诉称新都公司向一审法院起诉请求：一、给付拖欠的物业费4909.82元；二、给付违约金：522.89元，两项合计：5432.71元；三、由被告承担诉讼费及其他一切费用。

一审法院查明一审法院认定事实：2010年8月22日，阜新新都房地产开发有限公司、阜新盛厦房地产开发有限公司(甲方)与原告新都公司签订《前期物业服务合同》，委托原告对“阳光水岸”住宅小区(一期)提供物业管理服务，委托服务期限暂定为所辖的物业管理区成立业主委员会之前，合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时，本合同自然终止；住宅、别墅物业费为0.8元/平方米/月。

被告张艳梅系坐落于阜新市房屋业主，该房屋建筑面积为85.24平方米。

被告张艳梅自2015年4月起至2021年3月31日止共欠付原告物业费4909.82元。

一审法院认为一审法院认为，原告与阜新新都房地产开发有限公司、阜新盛厦房地产开发有限公司于2010年8月22日签订《前期物业服务合同》有效。

被告张艳梅系
坐落于阜新市房屋业主，《前期物业服务合同》对被告具有约束力，业主抗辩原告的请求超过诉讼时效，原告未能举证证明其以被告可知悉的方式进行了催缴，故本院对原告要求的超出诉讼时效部分的物业费请求不予支持，故被告张艳梅应向原告交纳2018年7月起至2021年3月31日止物业费2250.34元(0.8元/平方米/月×85.24平方米×33个月)。

关于原告要求被告给付违约金的主张,因无事实和法律依据,本院不予支持。

关于被告辩称的公共管理等问题，应由代表小区半数以上的业主或者由业主委员会主张权利，其个人意见不能代表小区全体业主，即使物业公司服务存在瑕疵，也不是业主拒缴物业费的理由，业主应向业主委员会提出意见和建议，由业主委员会代表全体业主行使权利督促物业公司提供优质合格的服务。

依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十二条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决：一、被告张艳梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告阜新新都物业管理有限公司交纳自2018年7月起至2021年3月31日止物业费2250.34元；二、驳回原告阜新新都物业管理有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元，由被告张艳梅负担。

本院二审期间，上诉人提供了《催缴物业费说明》、两份阜新新都房地产开发公司分别于2016年7月20日、2019年8月11日出具的《关于协助催缴阳光水岸小区业主欠缴物业费的回复函》及四份时间分别为2015年3月22日、2016年3月22日、2017年3月21日、2018年3月27日《通知单》。

本院认定如下：一审法院查明的事实属实。

本院认为本院认为，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。

本案中上诉人在一审审理时只提供了2021年6月7日的《缴费通知单》，而未能提供2015年4月至2018年6
月30日期间其向被上诉人催缴物业费的相关证据，一审法院认定此期间超过诉讼时效并无不当。

二审中，上诉人提供了几份证据，其一、《催缴物业费说明》是上诉人自己单位出具，没有标注落款日期，只能视为当事人陈述；其二、两份阜新新都房地产开发公司向上诉人出具的《关于协助催缴阳光水岸小区业主欠缴物业费的回复函》称“贵方关于阳光水岸小区部分业主拖欠物业服务费，要求我方协助催缴的函已收悉。

根据阳光水岸小区《前期物业服务合同》第十七条第八款之约定，我方对下列名单中的业主进行了催缴，请贵方安排人员收取。

”阜新新都房地产开发公司回复函虽附有《催缴拖欠物业费部分业主名单》但却未附有其是如何协助上诉人向被上诉人催缴物业费的相关证据，故该复函只是两家公司之间的往来函件，对他人不发生效力；其三、上诉人提供的几份复印的《通知单》或照片，除2017年3月21日《通知单》外，其他几份能够看出上诉人是将《通知单》张贴住户门上留存的,但几份证据左下角显示的时间均为2021年12月21日15:04或05，该时间与其主张不一致。

故上诉人所提供的证据不足以证明其主张，其上诉请求本院不予支持。

综上所述，新都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由阜新新都物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长张艳
审判员吴晓东
审判员乔丹青
二〇二二年七月二十一日
书记员贾奥宇
北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。