星河湾房地产项目广告推广策略方案览胜
星河湾第三期推广执行方案
早已树立的品牌形象如何继续提升， 广被认知的产品“精华”，如何重新传播？
Blue Creation Ad. 蓝色创意
二、第三期推广执行
很显然，在今天激烈的竞争环境里，要形成差异性、 持续树立强势品牌，首先需要足够强的观点去引起关注， 这对于星河湾高层次的目标人群尤其重要。
Blue Creation Ad. 蓝色创意
二、第三期推广执行
产品命名
星河湾·尚品
尚品，是星河湾对品质尊崇的态度 尚品，是星河湾对自身品质的自信 尚品，是星河湾对市场发出的宣言 尚品，是星河湾对客户作出的承诺
Blue Creation Ad. 蓝色创意
二、第三期推广执行
广告回顾 一个追求品质、甚至有点“苛刻”的楼盘
Blue Creation Ad. 蓝色创意
二、第三期推广执行
广告回顾
经过这样的一个纪实片阶段，已经很好地将星河
湾的整体面貌展示在公众面前：一个追求品 质、甚至有点“苛刻”的楼盘。
也成功地在中国地产界占领了自己的一席之地。
Blue Creation Ad. 蓝色创意
二、第三期推广执行
产品分析
居星河湾最佳位置 建筑布局错落有致 每一户都有良好景观
二、第三期推广执行 第一阶段推广的统领
因为人，品质才有了意义。
Blue Creation Ad. 蓝色创意
二、第三期推广执行
本阶段的核心推广主题
星河湾品质论，以人本核心论为起兴。
品质，以人性为先导
Blue Creation Ad. 蓝色创意
二、第三期推广执行
产品卖点
人本利益点
多曲线
从机械到人性的回归
Blue Creation Ad. 蓝色创意
森兰星河湾营销策划方案
森兰星河湾营销策划方案一、项目背景介绍森兰星河湾是一座位于中国江苏省苏州市的大型房地产项目，是由森兰集团投资兴建的综合性滨江生态旅游度假区。
项目占地1000亩，临近太湖，环境优美，拥有丰富的资源和潜力。
为了有效推广和销售项目，需要制定一套全面的营销策划方案。
二、目标市场分析1. 产品市场定位森兰星河湾主要定位于高端度假、居住和投资市场。
项目内设有高档度假酒店、别墅区、商业街和娱乐设施，为顾客提供高品质的居住和体验环境。
2. 目标客户群体(1) 高端消费群体：主要包括富裕的中产阶级家庭、高级白领和企业家等。
(2) 旅游度假客户群体：包括国内外游客和家庭消费者。
3. 竞争对手分析在苏州市及周边地区，有一些类似的滨江旅游度假项目，并且存在竞争。
主要竞争对手有某某滨江景区、某某湖景别墅等。
对手的主要优势是地理位置和知名度，因此我们需要通过差异化的营销手段来吸引目标客户。
三、核心竞争力分析1. 地理位置优势：项目靠近太湖，交通便利，距离苏州市区仅需30分钟的车程，吸引了众多对自然环境和旅游度假有需求的客户。
2. 顶级设施和服务：项目内设有高档度假酒店、别墅区、商业街和娱乐设施，以及一系列的休闲娱乐活动，为顾客提供极致的度假体验。
四、营销目标和策略1. 营销目标(1) 达到预定销售额：根据市场调研和需求分析，制定合理的销售目标，确保项目顺利运作。
(2) 提高品牌知名度：通过营销活动和策略，提升森兰星河湾的品牌形象，吸引更多的潜在客户。
2. 营销策略(1) 组织推广活动：举办项目开放日、客户招待会和媒体发布会等活动，吸引客户参观和了解项目，并提供特别优惠。
(2) 营造线上线下品牌宣传：通过建立官方网站、手机APP等渠道推广，以及参展、广告投放等方式增加品牌曝光度。
(3) 建立合作伙伴关系：与旅行社、地产中介等建立合作关系，推广度假和投资购房的优惠政策和特色服务。
(4) 客户关系管理：建立客户数据库，定期通过邮件、短信等方式与客户保持联系，提供个性化的服务和信息。
【品牌管理)星河湾品牌推广
（品牌管理）星河湾品牌推广星河湾品牌推广壹、星河湾总体思路广告主：广州宏富房地产XX公司-星河湾项目广告代理：广东省广告XX公司2000年，广州楼市的均市盘可谓壹统天下，置业于城市中心始终是所有消费者的首选。
星河湾却建立于被大多数买房者认为有失身份的华南板块上。
不合时宜的板块，不合时宜的发展商，却创造了壹个改写时代的机会。
广东省广告公司调查发现，消费者选择均市却不满均市，对市场不信任，消费者品位和市场品位断层加大。
因此利用媒介的公信力邀请广州所有重要媒体开展了壹场“生活于别处”的板块大战，用个人魅力提升集团魅力、“不开盘”宣言加探秘式报道，让广州人心沸腾。
开盘当天，18万人潮从凌晨开始汇聚，样板房外排起前所未有的长龙，让星河湾成为广州最具影响力的社区，改写了广州楼市意识形态。
直到当下，只要让广州人挑选品质和品位前三位的楼盘，星河湾总会位列其中，即使于当下，星河湾的价格远高于郊区盘甚至相当壹部分的均市盘，但城市舆论和消费者依旧毫不犹豫地将星河湾视为性价比高的首选楼盘，而这壹切，和壹场改写广州楼市意识形态的广告运动可谓密不可分。
不合时宜的板块，不合时宜的发展商，壹个改写时代的机会！2000年，广州楼市可谓波澜不惊，除了广州奥林匹克、丽江花园等少量城郊盘，均市盘可谓壹统天下。
除非买房资金不足，置业于城市中心始终是所有消费者的首选，也正因为如此简单的购买心理，加之缺乏竞争的卖方市场，壹张图纸便开售，只有楼没环境，没配套的现象十分普遍！于这样的市场背景下，华南板块虽然有着得天独厚的江山湖泊资源和生态环境，开通中的广园路、华南快速已经大大拉近了其和均市的距离，但买房到华南板块依旧被认为是壹件不可思议甚至有失身份的事。
而就于这时，壹个缺少地产开发经验的发展商宏宇集团大手笔地于华南板块购下了千亩土地！当广东省广告XX公司地产品牌局接到来自宏宇集团的邀约时，第壹次出现了犹疑，这样壹个背离消费意识形态的板块，这样壹个背离楼市行规却又寂寂无名的发展商，真能创造神话吗？于和发展商的进壹步沟通中，我们越来越震撼于发展商的投入和执著，沿江1.8公里用上好红木铺垫的景观长廊，数十万元壹棵引进的原生林木，不远万里挑选的澳洲砂岩，原生巨石，甚至连华南快速的天桥下，均被藤蔓和锦鲤包围成了美轮美奂的生态公园，更不用说花巨资建设当时广州尚无概念的直饮水系统。
星河湾公关项目活动介绍与广告推广策略.pptx
消费者分析
来星河湾看楼的原因
项目
潜在客户 准客户
业主
环境好
31%
楼盘设计好 6%
配套
3%
32%
69%
9%
32%
6%
29%
5
消费者分析
没来星河湾看楼的原因
项目
注：绿色色块为可改变项目
潜在客户
价格
14%
地理位置
13%
交通
11%
6
消费者分析
对广告与楼盘本身的看法：
潜在客户中认为广告好的占13%，业主占8% 潜在客户中认为楼盘好的占69%，业主占 84% 结论：参观现场后的准客户和业主认为楼盘比 广 告好
• 业主高尔夫训练班； • 组织专业球会会员到星河湾比赛； • 市民参与大奖活动，凭印章领取纪念品。 • 各大外企、社团、各国商会到星河湾参与
高尔夫活动，由戴德梁行组织，并参观已 出租经营的公寓。
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驰骋之旅-----名车、名盘展 • 国庆期间，各大车行、厂商、协会在星
河湾展示名车，并可试驾。参与品牌： 劳斯莱斯、法拉利、美洲虎、奔驰、宝 马等 • 名车展与摄影大奖巧妙的组合，名盘、 名车、美女成为完美构图
方面表现出来的作品之美 • 以人为本：突出在建筑、设计、规划等
方面表现出来的性能之美 • 人文社交：突出在社区、文化、邻里等
方面表现出来的人文之美 • 素质教育：突出在名校、教育、成长等
方面表现出来的教育之美
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行为艺术表演、卡通人物展 • 吸引学生及家长到星河湾拍照、旅游、
看楼。 • 邀请专业的行为艺术表演团体，分散到
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广告主题
“星河湾-----中国地产劳斯莱斯鉴赏之旅”
风火广告房地产星河湾竞稿提案
奢侈品汇聚 高档商业街
贵族小学、中学 双语幼儿园
高端会所、体育馆
2001~2010，星河湾从制造中国豪宅，到创造中国生活 的三大步
北京
从广州到北京
从“品质”到 “全成品”
重新定义中国豪宅
完成星河湾品牌的物质产品基础
太原
从北京到上海
上海
形成星河湾配套（生活方式）的标准化
与客户圈层运营（生活平台）星河汇的模式
中国创造，不仅是代表中国从制造中国，转向知识中国，更意味着中国从经济中国， 走向“文化中国”
星河湾的第四城是改革开放第三十一年，也是中国第二个三十年的 第一年，是大国“中国创造”的国家意识形态觉醒的一年，世博会
是这一年的标志（以中国为主流，以世界为多元）。
徐冰 西文天书 中国意境
蔡国强 现代烟火 中国意境
发展
万科，金地等 引领的第一次 全国化开始
真正的高端品质 豪宅开始出现
第一波全国化品牌成熟。星 河湾，龙湖等专注品质的中 高端开发商第二轮全国化开 始
1.非传统创新型豪宅开始出现
2.顶级豪宅配套建设发展，豪 宅的“生活方式”开始落实
豪宅品质创新 豪宅生活方式创新
星河湾，龙湖，绿城，华润等专注于 中高端的品牌引领的第二波全国化成 熟。以商业，综合体，创新都会豪宅 为代表的第三波全国化开始
谭盾 交响大师 中国意境
林怀民 现代舞团 中国意境
李安 当代电影 中国意境
2000~2010 的中国，中国地产，与星河湾
中国
2001 中国制造
2005
中国创造 第一次正式提出
2009
中国创造
从口号到体系，从产品 到文化的真正推进阶段
星河湾开盘前推广策略
新闻策动（广州）
“云山珠水，最美的城市记忆”有奖征集
寻找两千年广州的记忆 民间寻找活动搜寻与云山 珠水有关的家族故事，图片，文物，纪念品，历 史文件等等，开盘时『云山珠水 城市记忆』展览
广告配合
8.29——星河湾世界之旅巡展启动！ 星河湾从广州走向世界！
广 告 配 合（内线）
星河湾正从世界归来
星河湾半岛越来越近了！
户外广告
风聚
——（9.15——9.23）
公关活动+广告配合
1、9.15“回归原点，感动世界——星河湾世界品牌之旅”荣归 2、9.15 福布斯全球华人经济（星河湾）论坛 3、 9.16 “顶级岛居生活订制计划”正式启动！ 4、 9.16—9.23 世界奢侈品牌生活体验正式启动！ 5、广告配合（星河湾欢迎全球华人回家！星河湾半岛的传说）
牌战略论坛”、“亚洲品牌盛典颁奖典礼”等主要活动基础上，组委 会特别邀请了亚洲影视演艺界明星、奥运会世界冠军莅临盛典，出席 第四届亚洲品牌小姐大赛总决赛、2009亚洲品牌代言人年会、蓝色海 岸·亚洲品牌领袖高尔夫友谊赛等系列活动，共同见证亚洲品牌荣耀 。
建议星河湾以会场形式赞助协办。
广告配合
8.29——星河湾世界之旅巡展启动！ 星河湾从广州走向世界！
欢迎全球华人 回家
公关活动
8.29（启动日）
“星河湾世界之旅” 启动仪式！ “海上丝绸之路申遗” 启动仪式！
公关活动
8.29——9.14 “欢迎全球华人回家”
星河湾世界之旅巡展
公关活动
亚洲品牌盛典
（欢迎全球华人回家！）
（2009.9.10—12）中国博鳌 在延续历届盛典“亚洲品牌500强新闻发布会”、“亚洲国际品
房地产星河湾半岛营销策划全案
星河汇代言人&会籍独立经纪招聘
『中国最好的工作__寻找星河人』
星河汇代言人&会籍独立经纪招聘
通过网络、新闻发布会等形式发布向全国招募“星河汇代言人&会籍独立经纪”的信息，如 成功获选，可获高薪、免费入会资格及该城市会籍销售权 每个重点城市如（北京、上海、广州、深圳等）设定限额，并通过网络推荐、海选、现场 面试，通过“星河汇”带动“星河湾半岛”，掀起社会热点。
形象设计 贵族礼仪培训
酒类协会
豪华旅游定制 高尔夫球协会
成衣/鞋饰高级定制
『私爱文化汇』
艺术品鉴赏拍卖 ·定期私藏欣赏 ·琴棋书画协会 ·戏剧堂会 ·读书会
茶道协会 花道协会 歌剧
粤剧HOW C昆U剧LTURALIZE 如何文话化剧地生活
读书会
文化潮流信息
顶级厨艺协会
画廊
古典乐器
私藏品鉴会
琴棋书画协会
Make money while you party 消费得越多，赚得越多
会员需以股东的身份加入俱乐部，作为投资人出资购买股份，而不是普通俱乐 部缴纳“会费”来入会 专业的俱乐部运营团队来负责打理各项事务，投资人同时也是俱乐部最重要的 顾客 年终，运营部门将会向股东们汇报本年经营状况，如果经营成功，会员(同时也 是投资人)便可根据他们的投资份额获得红利
层 效
名媛Party
圈 层
应
业主音乐
岛 诞 生 营 造 高 端 圈 层
效
会……
应
星河汇代言人&独立经纪招聘
会籍代理召集
·
刺激 购买 欲望
目的：实 现销售， 形成良好 的圈层效
应
第一阶段：蓄客阶段——制造影响力（6-9月）
【地产经典案例】星河湾广告策略
对广告与楼盘本身的看法：
潜在客户中认为广告好的占13%，业主占8% 潜在客户中认为楼盘好的占69%，业主占 84%
结论：参观现场后的准客户和业主认为楼盘比 广 告好
星河湾下阶段广告策略
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消费者分析
主要卖点知名度和喜好度分析
园林设计的知名度和喜好度最高，是最大卖点 二期室内交楼标准由国际大师定做，是促成购 买的原因 之一 骑江木道排第二位，知名度略低 执信中学认知度和喜好度相符 亲水住宅、热带水景园林等卖点需进一步提高 知名度，因提示后喜好度已高于知名度
星河湾下阶段广告策略
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针对性媒介策略
报纸广告 结合一系列的现场活动诉求地产劳斯
莱斯的核心价值
软性宣传
配合现场活动宣传星河湾的硬件、业主 生活等元素
星河湾下阶段广告策略
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星河湾中国地产劳斯莱斯鉴赏 之旅现场活动
星河湾摄影大赛： ------欢迎发现美的眼睛 • 业主摄影活动 • 面向社会的摄影比赛
• 同时邀请广州各大外企、各国商会、领 事馆人员参与。
星河湾下阶段广告策略
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推广预算
九----十月底推广预算（含电视广告）约 600万元
十一月----十二月底约300万元
星河湾下阶段广告策略
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星河湾下阶段广告策略
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销售障碍
广告推广中星河湾的价值诉求仍未到位，楼盘 本身的核心卖点如优美的园林、不惜工本对品 质的追求等仍未能在广告中得到真实传播 价格（尤其是一期剩余产品）是制约消费者购 买或到现场参观的重要因素 市场热点转移，缺乏新客源
星河湾下阶段广告策略
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解决之道----组合营销
全方位描述星河湾核心价值的广告及媒 介策略 针对有效人群的直效行销策略 以鼓励为主导的业主推广 体现星河湾核心价值现场活动/销售推广
上海星河湾房地产项目整合营销传播策略提案_117页
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加 强 交 通 建 设管理 ，确保 工程建 设质量 。21:15:5921:15:5921:15Sunday, October 25, 2020
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安 全 在 于 心 细，事 故出在 麻痹。 20.10.2520.10.2521:15:5921:15:59October 25, 2020
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踏 实 肯 干 ， 努力奋 斗。2020年 10月 25日 下午9时 15分20.10.2520.10.25
豪宅客户领域内，一部分行业内“潜势力”抬头。所以，星 河湾的行业影响力不只是品牌，也是带来真正客户的渠道！
2008年11月份开始上海进入房价及成交量的调整期,弱市中的新成交迹象值得我 们思考:
济南路8号，510平米6000多万的房子于2008年12月份被某房地产企业老总购得。
财富海景（1500万）、万源城御溪（2800万）1月份均有一套成交为房地产\建 筑行业老板购得
和行尊在一起，我们就是行尊 尽管，事实上我们也是
中国卷/世界卷
同时，我们也应该制定行尊标准： 专注 创造 坚守 成就
平面表现之别册
广告图片为示意图片
广告图片为示意图片
广告图片为示意图片
广告图片为示意图片
广告图片为示意图片
广告图片为示意图片
广告图片为示意图片
广告图片为示意图片
广告图片为示意图片
近期一个新的苗头，外地的房地产业老板私人看房量增加
______汤臣销售经理李经理
最后
显然这个方案不太像星河湾的提案， 我们也不断反问自己，这样做是否合适？ 答案是肯定的，也许在两年前，我们还不敢给出这样的品牌方案，但今 天的星河湾让我们有足够的自信来完成上海的国际化品牌之路。
惟明日可图
星河广告推广策略提案牌-房地产策划文案课件
通过提供优质的产品和服务，与客户建立 长期稳定的合作关系，实现共赢。
02
市场分析
目标客户群分析
01
目标客户群
中高收入家庭，年龄在30-50 岁之间，注重家庭生活品质，
有购房需求。
02
客户需求特点
关注房产地理位置、交通便利 性、周边配套设施、学区划分
、房屋设计和装修风格等。
03
客户获取渠道
通过线上广告、社交媒体、线 下活动等途径吸引目标客户。
广告主题
主题明确
广告主题应与房地产项目定位和目标受众紧密相关， 突出项目的核心价值和卖点。
吸引力强
广告主题应具有吸引力，能够引起目标受众的关注和 兴趣。
独特性
广告主题应具有独特性，区别于其他同类型房地产项 目，提升项目的市场竞争力。
创意与表现形式
创意新颖
采用新颖、独特的创意表现形式，吸引目标受众的眼球。
实施步骤与分工
创意构思
根据市场调研结果，结合房地产项目的特点，构思具有吸引力的广告创意。
创意设计
根据创意构思，进行广告视觉设计，包括色彩、字体、图片等元素的选择与搭 配。
实施步骤与分工
• 创意实施：将广告创意具体化，制作出具有吸引力的 广告内容。
实施步骤与分工
媒体渠道分析
分析各种媒体渠道的优劣势，选择适合房地产项目的媒体渠道。
活动宣传与推广
媒体选择
根据目标受众和活动特点，选择合 适的宣传媒体，如线上、线下、传
统媒体等。
宣传材料制作
设计宣传海报、邀请函、宣传片等 ，吸引目标受众关注。
社交媒体推广
利用社交媒体平台进行线上宣传， 扩大活动影响力。
合作伙伴推广
与相关企业或机构合作，共同推广 活动，扩大知名度。