国际金融大厦招商方案

**国际金融大厦写字楼策划定位及招租方案**房地产开发有限公司2014年9月1日序“ **国际金融大厦”，位于北京市顺义区核心地段，是北京**房地产有限公司打造的顺义地区标杆性写字楼项目，顺义绿色生态商务中心（简称GBD）重点开发项目。

此项目毗邻顺义行政办公区，商务氛围浓厚，周边区域的市政、办公、商业、教育、生活等方面的设备设施配套齐全，增值潜力巨大，发展空间广阔，是各大中小企业办公的理想场所。

**国际金融大厦占地面积3000多平方米，总建筑面积25500多平方米，地下3层, 地上18层，是一座以高档写字楼为主，融商业、金融、办公、商务于一体的智能化大厦。

整座大厦地理位置优越，建筑形象现代、楼宇机电设备完备，配套设施完善，和写字楼国际水准全面接轨，是顺义区高档写字楼客户的最佳选择。

**国际金融大厦**国际金融大厦拟定于2014年底交付使用，年内全面投入试运行。

为了落实公司对**国际金融大厦写字楼租赁策略，指导招租工作的顺利进行，达到长期收益与短期回报的平衡，**国际金融大厦项目组在对顺义写字楼市场的调研基础之上，结合项目自身特点，经过充分讨论，现制定以下招租方案。

目录1. 市场调查 (4)1.1顺义区重点写字楼市场调查 (4)1.2市场调查小结 (5)2写字楼定位 (5)2.1写字楼级别定位 (5)2.2目标客户定位 (5)2.3目标客户特质 (6)2.4楼层规划 (6)2.5租金定位 (7)2.5.1租金定价策略 (7)2.5.2租赁条件 (7)2.5.3租赁控制 (8)3. **写字楼经营思路 (9)3.1经营思路简述 (9)3.2特色服务“服务式办公室” (10)3.2.1、服务形式 (10)雷格斯 (13)珂宝利 (13)世服宏图 (13)协纵国际企业港 (13)3.2**国际大厦招租渠道 (14)4写字楼交楼标准 (14)4.1交楼标准原则 (14)4.2交楼标准建议 (15)5写字楼推广策略与媒体计划 (15)5.1品牌推广思路 (15)5.2推广传播对象 (16)5.3媒体整合传播渠道 (16)5.4推广阶段 (17)5.5推广计划 (17)附件一 (20)附件二 (21)1.市场调查1.1顺义区重点写字楼市场调查{ H ) —J∖j l≡ PTf⅛)本次写字楼市场调查主要针对顺义区域2006至2014年之间入住的项目。

如图所示，2006年至2010年，写字楼市场的供应量波动较大，2010年项目周边区域写字楼供应量仅为5784卅。

但是从2011年开始，顺义区写字楼市场呈现出活跃的趋势，供应量持续升温。

截止到2014年，顺义区域写字楼将达到入住高峰期，项目周边潜在供应量总建筑面积将可达到435213 m2**国际金融大厦周边3公里范围内，写字楼数量较少。

与**国际金融大厦形成直接竞争关系的包括：与本项目距离最近甲级写字楼一一顺鑫国际商务中心，初始平均租金为5-10元/天/平米；另一个是与本项目相距约1.8公里的AMB大厦，目前租金为3 元/天/平米。

另外本次调研也涵盖了距离本项目较远的空港物流基地、天竺综保区、空港经济区以及国门商务区，对这些区域的写字楼也进行了全方位地调查，以便更全面地分析顺义地区写字楼市场（具体调研报告见附件一）1.2市场调查小结根据上述顺义区主要写字楼的市场调查，结合**国际金融大厦自身特质，可以得知:1、区域内写字楼的日租金以3元-4元/卅为主，日租金中均包含物业费（本区域写字楼物业费基本不单独计算）。

2、随着顺义政策扶持力度的增加和经济的不断发展，区域内写字楼租赁市场出租率相对较高，空置率较低。

3、项目周边在租写字楼项目有限，特别是优质写字楼较少。

4、顺义区域整体商务环境现已初步形成，写字楼市场现处于稳步成长阶段，但距离发展为成熟商务区还需一定时间。

北京商业地产的持续发展和顺义区政府的规划进程，将有助于本区域未来的发展与完善。

2写字楼定位2.1写字楼级别定位根据项目周边情况及项目自身特质，本写字楼定位为顺义城区中高端写字楼，通过前期的打造和后期提供的精致服务，立志做成顺义地区标杆性写字楼。

2.2目标客户定位1、重视企业形象，希望将办公地点定在市区中心位置，地段及商业氛围较为浓厚的地方。

2、既不能承受CBD甲级写字楼的租金又不愿意降低写字楼档次、品质的企业。

3、项目周边初具规模、经营状况和形象中高端水平的金融、科技和贸易、及律师会计事务所类企业。

4、在自身行业领域具有较高品牌号召力且业绩优良、有持续竞争力、能够承受较高租金的中小型企业。

2.3目标客户特质为营造良好的办公空间，保证优质的客户结构，结合**国际金融大厦写字楼品牌定位，须对客户进行严格筛选。

只有经过精细的客户筛选，才能进一步提升入驻企业的品牌形象，与**国际金融大厦品牌形象保持一致。

**国际金融大厦的客户选择主要为非劳动密集型、非营业性质且访客数量少、人均办公面积大的行业企业。

以下为大厦首选客户：1、北京市或顺义区大型企业总部、分公司、分支机构（非劳动密集型）；2、人均办公面积15平米以上的研发、设计、技术服务、电子商务、电子科技等企业（无污染、振动、噪音）；3、人均办公面积15平米以上非营业性质的金融投资、贸易、物流、信息咨询、高端服务、珠宝企业；2.4楼层规划根据公司规划和大厦定位，**国际金融大厦出租方式包括单层整租和小户型出租两种形式，主要吸引租金承受能力强，经营稳定的大中型企业，以及其它优质中小型客户的租赁需求。

同时，可根据租赁进度，及时调整租赁分案，以应对市场需求。

2.5租金定位2.5.1租金定价策略租金定价策略在整个招租过程中较为重要，它将直接影响招租效果及开发商收益。

定价既要保证项目的盈利水平，又要保证项目的招租效果，还要具有持续的竞争力。

而且无论怎样盘算利润和成本，终归要经过市场的考验，市场接受的价格是直接反映市场状况的晴雨表。

因此，在定价过程中，选取可比性较强的物业作为比较标准，结合周边市场情况推算出该项目的出租价格区间。

建议**国际金融大厦写字楼租金范围定于 2.8-4.0元/天/ 平米（具体租金表见附件二）。

考虑到公司品牌、区域规划、宣传推广和客户未来的接受能力等因素的影响，最终合理的出租价格，仍需经过市场测试，随市场的反应按季度作出合理的调整。

2.5.2租赁条件2.5.3租赁控制在招租过程中，首先要对楼层进行规划，通过有效租赁控制合理分配资源，避免资源最好的楼层流出，使项目失去价格抬升的支撑。

1、行业龙头企业、市场上有影响力的企业、可连续租赁二至三层以上的企业优先安排在最高楼层。

2、单层客户由低向高安排，逐层出租。

3、根据租赁进度和租赁情况，及时调整租赁方案3. **写字楼经营思路3.1经营思路简述顺义周边正规写字楼租金成交价格水平3元~5元/ m2 .日。

虽然**本身不论从结构形式、层高还是配套都不是正式写字楼的模式，但所处位置位于顺义“金融街”商圈内，从市场需求和租金定价水品综合考量，定位为写字楼还是很合适。

从实际情况来看，**项目周边正规写字楼硬件条件均比**好，但仍然存在着很多问题，就是“只租房无服务”，这就给我们提供了生存空间，引入目前顺义写字楼形式的空白点，打差异化竞争，在项目内规划出部分楼层推出“服务式办公室”，吸引中小企业入驻。

为减小**整体经营的市场风险，将**分割为三个写字楼业态，根据市场情况可进行比例调整：一、传统写字楼租赁楼层（11~18层）以整层出租为主，起租价格2.8元~3元。

二、小户型办公（5~10层）以户型为单元单套租赁为主，起租价格 2.8元~3元。

、服务式办公楼层（2~4层）以1个工位起至10工位为单位租赁，提供单一至全部办公设备及行政服务的“服务式办公室”。

单个工位起租价格500~700元/月，单套房间起租价格为3元~4元。

办公设备、会议室、耗材及服务另行收费。

3.2特色服务“服务式办公室”3.2.1、服务形式（一）“行政管家”式服务行政服务前台、电话接听、行政秘书、工商财税顾问等，可以和办公室一起“租”用，最短租期仅为一天。

提供专业的商务秘书，并提供财务管理和法律服务。

整个层面的布置，包括公共专业的前台服务区、独立分隔的办公单元区（可供1人至10人使用）、公共的办公设施设备区，咖啡茶点休憩区（配备高级厨房电器设备）、各式规格的会议区以及临时上网办公区等。

服务式办公室又称商务中心，源于20世纪60年代的美国，并且经历多年已经日趋成熟。

已经开始成为满足特定租户的一种创新而节省租赁成本的方式。

据了解，服务式办公室是全装修并且配备了服务人员和设施的写字楼。

租金至少已经包含了场地租用费、水电杂项、清洁和维修等费用。

另外，其他各项的服务可以包含在一次性支付的租金内，或者亦可以单独计算。

报价：临时租用费用为每间办公室每日200元，每周1000元。

长期租赁以1年时间基准，租用一个办公位置，只需要500元；一整间办公室开价在800〜7000元之间。

每减少1月，价格增加12% ,最短1个月起。

租金包含了场地租用费、水电杂项、清洁和维修等费用。

除场地租金之外，个性化的“行政管家”式服务，完全采取菜单式收费，细到提供一个茶包、打印一张文稿，也需计入费用。

322优势（一）节约时间成本选择服务式办公室很节约时间成本。

传统办公室从签约到入驻，一般耗时1至6个月。

除了与业主打交道外，还需与装修公司、家具公司、网络布线等各类供应商联系，十分繁琐。

服务式办公室则直接与业主联系，而且已经过装修，并配套齐全。

签约后第二天即可入驻，节约了大量的时间。

租赁传统办公室，一般需要以下几项基本支出：租赁押金（3个月的租金和物业管理费）、装修费（不设上下限）、办公家具和设备设施费、相关开办费或搬迁费及其他费用；而服务式办公室的租赁押金视租期的长短，分别为1至3个月的租金，其余费用无需另外支付。

此外，服务式办公室的租金计算方式也与传统办公室不同。

按景观（窗户）和走道以及办公的人数作为区分的标准，可分为内侧租金和外侧租金，客户可以根据需求和个人偏好自由选择。

雷格斯是目前国内规模最大的“服务式办公室”公司，已在不少城市开始推行自己的业务。

雷格斯高质量的办公环境、灵活的使用期限、相对便宜的支出，将使小户型服务式写字楼具有越来越大的市场竞争优势。

在当今瞬息万变的社会经济形势下，选择租用这类写字楼的客户可以随时削减开支以达到降低企业风险的要求。

3.3.3客户群瞄准中小企业选择服务式办公室的客户有不同的需要，有的客户需要虚拟办公以满足高档形象的需要；有的是需要享受便捷的服务；有的是他们还在起步或发展期，短期内自己的行政管理水准不足，需要专业的帮助；也有的是发展初期的暂时过渡，让自己免去各种投入，避免投入的浪费等等。

而客户的业态，则遍及IT、通讯、服务、金融等多个行业。