2006最新山西省太原市城市住房需求现状调查报告

2006最新山西省太原市城市住房需求现状调查报告一、我市住房需求与购房情况2005年我市居民人均可支配收入为10476元，居民家庭收支同步增长，居民人均可支配收入实际增长10.8%，人均消费性支出为7805.5元，比上一年增长9.8%。

从可支配收入的构成看，工薪收入仍然是太原市城市居民总收入的主体。

据了解，我市城市居民住房条件在不断改善，2005年，我市城市居民人均住房建筑面积为24.4平方米，比上一年增长11.9%；人均使用面积为18.4平方米，比上一年增长13.6%；居民人均购房建房支出985.5元，比上一年增长13.2%。

（一）受收入较低影响，我市居民住房较为困难，现在的住房面积仍以小户型为主。

据了解，我市城镇居民收入水平较低，近一半为租赁住房。

在调查的100户家庭中，三口之家居多为52%，两口之家占到22%，其次为4口之家，占14%。

属当地户口的占到近74%，外地户口只有26%。

我市家庭月收入在1000—3000元之间的占绝大部分，有46%，其中月收入在1000元以下的有9%，3000—5000元的有30%，5000—8000元的有11%，8000—10000元的有4%。

我市居民现住房面积在50平米以下的有15%，50—90平米的有57%，90—120平米的有23%，120—150平米及150平米以上的仅有4%。

住房套数有1套的占55%，2套的占19%，没有住房的占24%，而有3—4套的仅占2%。

其中住房按揭贷款每月还款额在1000元以下的有18%，1000—3000元的有22%，3000—5000元的有2%，没有还款的有58%.我市平均收入水平低于目前商品房价格占多数，住房属自己所有的占53%，公产租赁的占15%，房产租赁的占11%，借住他房的占17%，其他的占4%。

以上数字表明，我市仍有相当一部分人住房较为困难。

据了解，有近49%的人认为目前房价非常高，比较高的占到41%，42%的人希望房价会大幅下降，希望小幅下降的占27%。

而绝大多数人认为房价会下降的可能性很小，有近61%以上的人认为一年内房价还会小幅上升，认为房价会大幅上升和平稳的各占12%，只有13%的人认为房价会小幅下降。

（二）我市购房需求较大，购房者首次购房的占大多数，希望能购经济适用房或价格较低的商品房。

近3年我市购房需求较大。

调查结果显示，58%的人近期有购房打算，没有的占到42%，在有购房计划的潜在购房者中，有35%的人表示在未来三年以后购买住房，在三年内有购房计划的占19%，24%的人表示在两年内有购房计划，22%的人在一年内有购房计划。

首次购房的占多数，且倾向于新建经济适用房。

目前购房者中主要为首次购房，用于自住的占48%，为改善居住条件占32%，为父母养老或子女结婚的占11%，其次用于长期投资出租的和短期投资转手的占少数，只有6%和3%。

由此可见，我市购房者的购房目的绝大部分还是满足最基本的住房需求。

房价的涨幅也直接影响着居民的购房计划，有37%的人会因房价短期内不会下降而推迟购房，42%的人在考虑之中。

在调查中了解到，我市城镇居民购房目标多以新建经济适用房为主，占到47%，选择新建普通住宅占的35%，二手普通住宅占的11%，仅有7%的人选择新建高档住宅。

选择购房面积在50—90平米的占44%，90—120平米的占42%，120—150平米的占10%，只有3%的人选择50平米以下，1%的人选择150平米以上。

说明我市中小户型、中低价位的经济适用住房需求较旺。

调查结果显示，目前，我市居民对购买低价位住房的期望值较高，希望购买每平方米在1000—3000元的占绝大部分，达64%，1000元以下的占23%，3000—5000元的占12%，而能承受5000—8000元的仅占到1%。

购房资金来源多以银行贷款为主，占到54%，以自有资金为主的占到33%，以父母（亲友）资助为主的占到13%。

接近46%的购房者青睐10—20万元的住房，其次选择20—40万元的占25%，10万元以下的占到19%。

在户型选择上，两室一厅最受购房者欢迎，其次比较受欢迎的户型包括两室两厅和三室一厅，其他只有一厅的户型对购房者来说需求量非常少。

二、我市房地产开发企业及销售基本情况（一）我市房地产开发企业基本情况和意向调查。

据调查，截止2005年底，我市持证房地产开发企业有487家，合格开发企业228家，降级开发企业39家，未参加年度经营业绩考核的13家，因重新成立房地产开发公司，注销原有资质的企业1家，资质证书已过有效期的24家。

目前，我市四级资质开发商较多，大于一、二、三级资质开发商注册之和，注册资本不低于100万元，且从事房地产开发经营在1年以上，此类开发商占据我市开发企业的36%，开发地产项目体量较小，开发项目位置大都处于我市周边郊区，销售价格低于市中心销售均价，对我市房地产的发展起着重要的作用。

在被调查的3家房地产开发企业中，企业注册资本分别为1300万、1500万和5000万左右，企业资金来源自有资金大致所占比例分别为95%、85%、35%。

今年以来在（续）建的商品房住宅项目工程分别为22000平方米、5000平方米、94600平方米，其中房屋分别147套、60套、530套。

三家企业中，有两家以普通商品住宅为主要开发项目，其次为写字楼、高档商品住宅和商业用房。

其中一家企业认为现在的住房价格偏高，两家认为现在的价格属正常水平范围内，有两家企业认为今后一年的房价会小幅上涨，一家认为走势平稳，三家企业均认为房价没有下降的空间。

今后会增加商品房投资的只有一家，其余两家都不好说，在未来两年房地产开发投资意向中，有两家以普通住宅为主，一家以写字楼为主。

（二）我市房地产投资信贷及开发销售情况。

据了解，目前全市房地产投资44.9亿元，与去年同期相比上升了14.25%，其中商品房住宅为28.7亿元，与去年同比上升了42.08 %。

房地产开发贷款6.9亿元，比去年同期略降2.82%。

1—9月份完成开发土地面积为211754平方米，购置土地面积为175506平方米，商品房新开工面积为1959733平方米，其中住宅面积为1616032平方米；商品房施工（在建）面积为8393970平方米，其中住宅面积为6036446平方米；商品房竣工面积为333283平方米，其中住宅面积为247401平方米；商品房销售面积为744108平方米，其中住宅面积为665899平方米；商品房空置面积为406263平方米，其中住宅面积为197531平方米。

三、我市房屋价格上涨情况及原因分析（一）我市房价上涨情况。

2001年我市商品房平均价格为2200元/m2，到2005年为2945元/m2，增幅达44.82％，年均增幅9.7％。

据相关数据显示，今年1至9月份，我市房屋销售同比价格指数为103.7，价格比去年同期上涨3.7%，走势基本与全国形势一样，一直处于上升趋势，除1月价格与去年同期基本持平，微涨0.1%外，其余各月稳步上涨，2—9月房屋销售价格比去年同期分别上涨2.5%、3.1%、4.3%、3.6%、4.4%、5.6%、4.2%、5.6%。

但与其他周边城市相比我市房价涨幅较为温和，且低于去年同期的5.5个百分点，没有出现大幅上涨的情况。

1—9月我市新建商品房同比价格指数为104.0，价格上涨4.0%。

其中销售住宅价格上涨3.5%；非住宅上涨5.2%。

另外，二手房同比价格指数为102.8，价格上涨2.8%。

（二）造成我市房价上涨的原因主要有：一是开发商炒作，抓住购房者买涨不买落的心理，占调查总数的67%。

二是土地开发成本上升，价格过高，占调查总数的43%，在我市商品住房成本构成中，土地价格占到21.4%；三是市区土地供应量逐步减少，拆迁成本高；四是房地产市场需求旺盛，随着城市居住人口的增加，住房制度改革深化，购房积极性不断高涨，加上住房公积金制度和个人住房按揭贷款的推行，提高了居民的购买能力，扩大了商品房市场的有效需求；五是钢材、水泥等原材料的上涨，直接导致住房价格的上涨；六是经济适用房在住房供应中所占的比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱。

四、我市房地产市场发展面临的问题及对策建议（一）我市房地产市场发展面临的问题1、市场秩序不够规范。

目前我市房地产市场无论是在开发、销售还是管理层面上都存在一定的无序化。

据有关调查资料显示，有76.2％的企业认为太原市开发市场存在一定程度上的无序化及房地产市场管理不规范化的问题，87.7％的企业认为太原房地产中介服务市场体系一般，94％的企业认为中介服务市场不规范。

2、商品房供需结构矛盾突出。

目前，我市房地产市场供给以3500元/平方米以上的中档商品房为主体，大户型比例过大，而适合广大中低收入家庭的中小户型比例偏低。

2005年，住宅销售面积比去年同期增长了20％，而销售套数只比去年同期增长了近10％，新建商品房销售仍以大户型住宅为主，上半年80平方米以下新建商品房销售面积占住宅销售面积的5.54％，80－120平方米的中户型占住宅销售面积的21.95％，120平方米以上的大户型占销售面积的72.51％。

3、房价上升速度过快，房价收入比相对偏高。

房价持续上升十分不利于解决城镇居民尤其是中低收入居民家庭的住房问题，将制约住房消费的增长。

我市住宅市场在经过几年的消化和发展后，目前住宅的真正需求集中在工薪阶层和刚踏入社会不久的年轻人身上。

这部分群体不是收入水平相对低，就是积蓄较少，对住宅产品的购买力相对较弱。

如果房价不加以有效控制，极有可能导致住宅市场大幅度波动，影响我市经济的持续发展。

4、行业集中度偏低，企业自有资金严重不足。

房地产的投资风险较大，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。

而我市房地产行业真正形成实力雄厚的大型开发企业并不多，目前全市房地产企业共有300余家，但一、二级企业不到30家，注册资本在5000万元以上的企业几乎没有，大部分企业自有资金不足，对银行贷款依赖性很大，潜在风险加大（二）相关对策与几点建议1、加强市场监管，保障市场功能的充分发挥。

建立房地产市场信息系统和预警预报体系、加强商品房预售管理和跟踪管理、实行商品房合同备案和商品房预售登记制度，房地产管理部门要依法查处违规行为，并记入房地产企业和中介机构信用档案，公开予以曝光。

2、加强经济适用房和廉租房建设力度和管理，调整住房供给结构。

建设管理部门严格审查，加强跟踪监管。

房地产管理部门要严格执行购买经济适用住房申请、审批、公示制度。

同时，严格控制非住宅和高档商品住宅建设，努力增加中低价位、中小户型的经济适用住房、普通商品住房供给。

3、调整建设用地供应，严格土地管理，规范土地市场。

完善住房保障制度，健全市场体系。