云南地州房地产通病

云南地州房地产通病
顶
一、调查目的: 通过调查禄劝城区的经济形态、社会结构、商业分布和房地产市场状况，了
解该县房地产投资的可行性，以及需求空间和接受度。

二、调查经过：2005年8月10日和8月11日，市场部人员到禄劝县城先后实地调查了分布于老路、新路、规划区的三个在售楼盘、规划区小宗土地出让情况、城区商铺布局和结构、人口结构和消费水平、交通和人流物流状况、行业结构、城区变迁趋势以及市政配套等方面
的情况。

三、调查结果: 倾向性意见认为目前在禄劝县城无论是投资住房或是商业用房都不容乐观,
房地产市场已经饱和。

四、调查分析:
（一）、目前三个在售楼盘的情况都不容乐观
1、位于规划区的“聚龙湾”于99年开始运作，2002年开盘，售价在1250元—1388元/平方米,当时想购房的人持观望态度,不敢买期房,后来房子初见形状,才逐渐有人开始买。

价格在目前可以优惠3%, 至今虽销售出70%以上，但周期太长。

2、位于城外通往武定新路口的“龙溪苑”2003年开盘至今住房售出不到20%，商铺（2500元/平方米）据称售出4个，并且从城市商圈的发展看，该楼盘的商业地产已经进入死角；价格在1300元—1400元/平方米左右，同等面积的住房总价比“聚龙湾”要多支付2—3万元，所以在同等条件下，当地人更倾向于“聚龙湾”的商品房。

所以，“龙溪苑”
即使要扭转住房销售的不利局面，也将会是比较长的周期。

3、位于城外通往武定老路口，教堂上面的“嘉苑花园”2005年开盘至今住房售出约30%，该盘为全精装修，送部分家用设施，价格最低（1196元/平方米），户型较好（错
层跃层）。

以上三家房地产公司来自昆明，几乎为现房，在规划设计、建筑设计、户型、建筑质量、景观绿化等方面都可以和昆明市的相提并论，而所运用的营销推广模式、价格策略、产品策略也可与昆明的水平相匹敌，特别是“龙溪苑“几乎无所不用其及，广告力度也比较大，但仍
无回天之力。

（二）造成以上公司的房地产运作在禄劝境遇不佳的原因列举如下：
1. 市场需求容量小。

城区总人口2万，公务员在此即算得上是高收入阶层，也是购房的主要阶层，共7000多人，但大多为双职工，并且已有所属单位的内部自建住房，仅有少部分的教师、警察和部分意识相对前卫的年青人为商品房的消费者，经济情况较差的年轻公务员通过购买较便宜的2手房解决住房问题，所以本身市场需求量不大，现在又被3个楼
盘分割走大半，剩下的需求量已不多。

2. 泛滥的小宗出让土地交易和大量的自建楼房更是激烈冲击住房需求市场。

通过小宗出让土地建造的房屋，成本价大概在800—1000元/平方米，同时还带有铺面，按照当地
租金的投资回报率计算，8—10年即可收回投资，而处于商业地产死角“龙溪苑”铺面即使依据以上的投资回报来计算也需要20年才能收回成本。

因此，具有一定积累的居民、农民和中年公务员倾向于购买位于规划区的小宗出让土地。

3. 人流物流都非常有限，制约了消费水平的提高，无法形成较为集中的商业区。

仅有的水泥厂在崇德一片单独为一商业区；禄劝物价和收入水平高于武定，所以有相当的一部分公务员到武定消费，而武定的却很少来禄劝消费；禄劝老商业区逐渐分散往规划区的主干道，商业主要是服务于人群有限的公务员，外来流动人口和物资流通量也比较少；外来商人租赁铺面倾向于短期行为，本地人风险投资的意识不强，所以商业地产市场容量不大。

4. 没有支柱型产业，甚至小型公司也不多，在地势上讲来大面积的平地不多，没有相关的产业链，发展潜力小，短期内无法改变。

目前只有水泥厂和小型采矿，即使在规划中的电站也是多年以后，并且在一定的周期内也不能作为一种产业来带动商业。

5. 经济总体为自给自足、自产自消的半封闭状态，主要收入为国家扶贫拨款，而该
款项多用于基础设施和行政办公设施，没有形成有效的内驱商业消费。

6. 访谈过的公务员认为现在禄劝房地产市场已经饱和，此时进入已为时过晚，而实
际是，调查后发现：此前的房地产商在一开始就不应该进入该市场。

综上所述，我们认为制约禄劝县城的房地产发展不仅是价格、质量、营销推广方式等基于卖方可以控制的因素，更重要的是买方市场的饱和及小宗土地出让建造房屋的低成本与商品房售价反差导致。

因此，现在无论以何种地产形态和运作模式进入禄劝都不容乐观，另外，对于地产的投资也无太大的利润空间，且周期长，风险大。