物业项目经理的六个能力课件
项目经理必备的六项软技能
项目经理必备的六项软技能一个游刃有余的项目经理除了要掌握基本的项目管理专业知识之外，他一定具备了过人的软技能。
很多技术出身和新手上路的项目经理经常在这方面踩坑。
因此为大家get了项目经理必备的六项软技能：一、沟通协调能力如果要问项目经理必备的最重要职能之一，相信大多数资深项目经理会说是沟通协调能力。
在项目开展之际，项目经理对上需要向老板汇报进展,对下需要向项目成员分配任务,对外要与供应商、承包商等打交道，最重要的还要让客户满意。
这十分考验项目经理的沟通协调能力。
做好内外协调，才能保证相对和谐的项目环境。
二、项目规划能力成熟的项目经理必然具备优秀的规划和时间管理能力。
他需要把项目目标拆分出一个个切实可行的分任务，做好项目的进度计划，以及安排好人力资源，指导、激励和带领团队有条不紊地将项目落地。
三、监督控制能力很多新手项目经理一开始会时刻紧盯组员每一步执行，生怕项目进度有问题。
但其实这样的监督方式非常低效且惹人反感。
正确的做法应该是建立起反馈机制，让组员主动汇报，掌握关键节点信息。
四、应变调整能力没有一个项目是一蹴而就的。
好方案都是不断打磨出来的，好产品是不断优化迭代而来。
这就需要项目经理在各项变化过程中能做到随机应变，适时调整，协调好各方，积极推动项目向前发展。
五、总结汇报能力很多技术大拿和新手项目经理都会犯这方面的错误，只知道埋头苦干，却不擅长主动汇报。
这样很有可能会导致事与愿违的局面，比如“明明自己很努力，升职加薪的却是别人”，又比如“明明尽心尽力在做事，却得不到下属的理解和支持”。
别让“干活的比不上做PPT”这样的笑话发生在自己身上。
作为项目经理，一定要懂得展现自己，会邀功可以为项目争取更大的资源，会反思能让项目往更好的方向发展，懂复盘的好PM才会获得领导的赞赏和下属的追随。
六、风险管理能力没有风险管理意识的技术大拿不配当一个好的项目管理者。
作为项目的直接负责人，一定要有敏锐的风险识别能力，从而找出可能发生、可能不发生，对项目有影响的事。
如何当好一名优秀的项目经理精品PPT课件
五、善写
▪ 善写,管理人员欲想提高自身素质水平,使 其思想具有广泛的影响力,写作是必经之途. 善写,其一意指善于总结经验、归类、综合、 分析.把感性经验上升到系统理论；其二意 指善于在紧张的工作过程中,忙里偷闲、集 腋成裘；其三意指思路清晰、论点明确、 逻辑贯通、文章并重.写,能使敢想深刻化, 能使零星的思想之花条理化、
三、会说
▪ 会说,经理要管人,要指挥,就要会说.不会说不仅不能产生 正面管理效应,而且必然产生反面负效应.会说,一指该说 的话充分去说,不该说的话守口如瓶；二指该说的场合畅 所欲言地说,不该说地场合惜声如金；三指不同的对象用 不同的方法去说；四指言简意赅,点到要害、恰到好处. 会说也有必要的前提.其一没有思想见识,其说苍白无力； 其二,不能审时度势,把握分寸,其说常常南辕北撤；其三, 不能时刻清醒自制,其说势必如脱缰之马,结果事与愿违. 国外有句名言：是人才未必有口才,而有口才者多数是人 才.
二、建立以岗位责任 制为核心的体系
▪ 规章制度的核心是岗位职责。定岗、定位、 定责。
▪ 事事有人管，人人有专责，操作有程序，服务有 规范，办事有标准，工作有检查
▪ 不要把规章制度变成－－说在嘴上，写在纸上， 贴在墙上，落实不到ຫໍສະໝຸດ 动上的空文。第五 强化领导意识
▪ 一、己身正，不令而止；己身不正 ，令而不行， 要做到勤奋、自信、微笑，点头、赞美，发挥影 响力（300万）
▪ 系统化.
五、善写
▪ 写的过程也就是思考的过程；也就是对过 去工作反思优劣利弊的过程；也就是对未 来工作规划设计的过程.不写,或者敷衍了 事地写,实即放弃自我提高的机会,亦即意 味着对于自己的本职工作未能尽心尽力.
物业项目经理必须具备的管理能力
物业项目经理必须具备的管理能力一、良好的法律、法规和依法履约的意识物业项目经理作为项目管理第一负责人，必须全面掌握国家颁布并实施的法律、法规以及地方政府的一些实施细则，如《物业管理条列》、《住宅室内装饰、装修管理办法》、《物业收费管理办法》、《贯彻落实全国物业管理条件的实施意见》等一系列指令性文件。
只有熟练掌握了这些法律、法规，才能使物业管理工作有法有据、有条不紊地展开；同时，物业项目经理也必须掌握物业管理公司与开发商签订的《前期物业服务合同》、与业主签订的《前期物业管理服务协议》或与业委会签订的《物业服务合同》，明确掌握合同内所规定的权利和义务，以及收费标准、期限、时间等一系列条款，这样才便于今后开展各项物业实务操作。
做到有法可依。
二、良好的沟通和服务能力住宅物业管理面对社会方方面面的监督检查，如街道、社区、派出所、房管处、规划局，以及城管、交警、消防、环保、绿化等部门。
所有这些公共关系都需要物业项目经理必须具备一定的亲和力，以沟通协调各方面关系的能力。
即便是一方面关系的僵化，都会产生各种各样的后果，给物业管理处的正常运作带来麻烦，而物业项目经理与广大业主和员工的及时沟通，则更有利于化解各种矛盾、解决各类问题、树立管理处主任的威信，便于物业管理各项工作的顺利开展。
客户服务周全。
服务是永恒的主题，物业主任应树立“永远想在业主前面”的思想，认真观察、了解业主（客户）的实际和潜在需求，延伸和拓展服务项目，确保服务内容的多样性，提升业主（客户）的生活品质和满意度。
三、优秀的品德、良好的敬业精神“满足广大业主服务需求”应视作一个管理处主任的最高目标。
就目前现状来说，物业项目经理应该是一个苦差事，不仅要具备良好的素质，而且还必须要有敬业奉献精神，要有吃苦在前、享受在后、“先天下之忧而忧”的精神。
要使物业日常管理能够正常运作，还需要考虑和预见本管理处所辖范围内的人和事，防患于未然，这就需要一个物业项目经理全身心投入，例如手机必须保证24小时开机；遇到突发的紧急事件而下属不能处理时，物业项目经理不管风吹雨打，必须赶到现场亲自处理。
项目经理培训课件(PPT 53页)
三、咨询顾问的核心技能
2、如何做售前调研-售前和售后调研的不同
售前调研
目的
一般为产品演示、技术交流做准备 ，同时在调研过程要注意突出自己的 强项，给竞争对手制造门槛。
客户配合
一般没有确定正式合作伙伴，客户 不会投入太多时间和精力。
启动时间
时间一般由商务人员和客户协商时 机，需要确定是否需要调研，如何展 开调研？
要急于马上或者长篇大论介绍公司， 该例中，小李可以在提要出巧介妙绍地要用求自时己先推感销谢公客司户，的关注，再用很简单的时间（2～3分钟）介 绍公司和产品，主要是用说公企司业推有销哪自些己方。面的业务可以考虑用我们的软件系统，这个过程中最
重要的是判断客户是否存在项目机会（预算），如果有项目则应该建议客户安排时间做更长
三、咨询顾问的核心技能
2、如何做售前调研-售前调研的目的
有经验的调研人员和没有经验的调研人员最大的区别是：他们是否按照正确的过程组织调研工作。
售前调研的目的
让客户认为调研者有足够能力了解客户业务流程问题所在和设计解决之道。
整个售前工作都是为了制造差异化，在调研阶段主动设计大量机会不断强化客户对 调研者的认同感，项目成功的机会就不断增加。
三、咨询顾问的核心技能
1、如何做公司介绍-正式介绍
正式场合介绍公司和产品失误的后果往往是毁灭性的。
错误
6.自恋化定位 7.没有激情 8.不准确的表达
9.着装随意 10.没有风险应 变预案
注意要点
重要性
告诉客户需要一家怎样的公司来合作，我能为
客户做什么，为什么选择我们是最合适的？而
所有的售前活动一定要有
不要反复讲以前多次介绍过的内容，而要突出
介绍公司竞争优势点，不要挤占重点内容时间
物业项目经理的六个能力课件
利进行。
有效沟通协调
01
02
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建立沟通机制
制定明确的沟通流程和责 任分配，确保信息畅通无 阻。
协调利益关系
在项目中，协调各方利益 关系，确保项目顺利进行。
及时解决问题
在遇到问题时，及时召开 会议，讨论问题并提出解 决方案。
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管理能力
项目管理能力
制定项目计划
物业项目经理需具备制定 项目计划的能力，明确项 目目标、任务、时间节点 和资源需求。
为团队设定明确、可度量的目 标，确保团队成员了解并认同
这些目标。
制定实施计划
为达成目标，制定详细的实施 计划，包括时间表、资源分配
和任务分配。
激发团队热情
通过鼓励、认可和奖励，激发 团队成员的积极性和工作热情。
提供专业指导
为团队成员提供必要的指导和 培训，帮助他们提升技能和知
识。
与业主建立良好关系
项目进度控制
确保项目按计划进行，及 时调整计划以应对不可预 见的情况，合理分配资源， 确保项目按时完成。
项目风险管理
识别项目中潜在的风险， 制定相应的应对措施，降 低风险对项目的影响。
人员管理能力
团队建设
组建高效、协作良好的团队，通 过培训和激励提高团队成员的积
极性和工作能力。
沟通协调
与团队成员、业主、相关部门和其 他利益相关者进行有效沟通，协调 解决问题，确保信息畅通。
题的有效性和及时性。
监控和调整
在实施计划过程中，密切关注计 划的进展情况，根据实际情况做
出必要的调整和修正。
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创新能力
学习新知识能力
持续学习
物业项目经理需要具备不断学习新知识的能力， 以便在不断变化的市场环境中保持竞争力。
项目经理培训实用型讲义PowerPoint演示文稿
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敬业
不能把工作当工作，而应该把工作当成事业经营 项目的任何事情都有你身影的存在，挥也回不去 言传不如身教，你将是第一个来，也是最后一个走 攻关克难啃骨头是工作职责 办法总比困难多，没有不能，只有我行
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忠诚
一旦选择，就无怨无悔，金刚不可磨其志 企业不是旅馆 受人之托，忠人之事（企业、业主、同事） 时时处处心存感恩 坚守本分，不可妄念（例：大学生、车管员的故事）
有型、有范、有味。
阳光心态，乐观向上。
可远观，亦可近看。可浅谈，亦可深交。
变不可能为可能。
1
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游戏：
桌子上有10颗棋子，横向4颗，纵向7颗。 现在可移动两颗棋子，使纵、横两列都有6颗 棋子，你能做到吗？
8 9 3 10 4 5
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7 41
项目经理的沟通
n 什么是沟通？ 人与人（组织与组织）之间思想、观念、感情 的传递和反馈过程，其目的是求得思想、观 念达成一致，促使感情顺畅。
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谢谢大家！
n 单 位： n 地 址： n 电 话： n 联系人：
欢迎大家莅临指导！
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满意 服务不能自以为是，自作多情
服务不能强加
服务需要尊重客户意见
服务需要走心
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从马斯洛需求看物业需求
马斯洛：生理、安全、社交、尊重、自我实现 物业：物质、安全、文化（举例龙湖、金科）
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客服基础知识之物业费
人员费用（工资、保险、福利） 共用部位共用设施设备日常管理、运行、维护费 清洁、绿化费 公共秩序维护费 办公费（管理费分摊） 固定资产折旧费 公众责任险 经业主同意的其他费用 税金
有项目整体运作的定位、想法、措施、考核 熟悉项目的所有情况 不纸上谈兵，不当“办公室主任” 狠抓基础工作（客服、工程、秩序、清洁、绿化） 善于总结和提高
物业项目经理培训——资历资历能力解析PPT课件
物业资质核心维度解析-关系维护
关系维护：努力给客户留下信赖、务实的印象，赢得他人支持。
01 尊重业主，主动和业主沟通 02 观察业主的日常生活细节，了解其需求 03 通过各种方法拉近和业主的（心理）距离 04 向客户展示自己所花精力， 赢得对方的理解和信任 05 关系受损后，能抓住合适机会，融洽和客户的关系 06 和关键客户（业主、业委会、政府）建立亲密的私人友谊 07 没有组织的正式指令，投入心力维系和客户的关系 08 促使客户口耳相传，提升公司口碑和形象
01明确团队工作目标并在团队内达成共识02明确成员职责范围根据员工能力相应授权03给员工及时的绩效反馈04向员工传授示范建议指导正确处理问题的做法05帮助下属树立发展目标促进下属成长06在团队内分享有关工作进展的信息07运用多样写信面谈例会走访沟通手段08站在员工角度倾听员工的心声09尊重信任员工包容下属的不同个性尊重个人习惯10把下属问题和失误当成指导正面期待对行为不对人其成长的机会11采取措施关怀鼓励集体活动提高队伍凝聚力12通过解决疑难问题树立个人威信13和其他部门合作过程中取得双赢14当团队利益与组织利益发生冲突时以组织利益为重适当牺牲个人小团体利益物业资质核心维度解析物业资质核心维度解析团队建设团队建设1901面对问题苗头首先关注的是对客户生活的影响02快速响应主动与客户沟通把握客户期望03责任范围内的事勇于作出承诺04让客户参与选择解决方案05和客户确认工作进展06与公司及地产沟通解决方案获得内部支持07主动解决小问题以缓解更大问题的压力08把握法律底线的同时对业主适当妥协09利用第三方管理业主期望10举一反三排除隐患11通过融洽关系等手段迂回解决难题12面对困难有执着精神坚信自己能够成功物业资质核心维度解析物业资质核心维度解析问题解决问题解决2001尊重业主主动和业主沟通02观察业主的日常生活细节了解其需求03通过各种方法拉近和业主的心理距离04向客户展示自己所花精力赢得对方的理解和信任05关系受损后能抓住合适机会融洽和客户的关系06和关键客户业主业委会政府建立亲密的私人友谊07没有组织的正式指令投入心力维系和客户的关系08促使客户口耳相传提升公司口碑和形象物业资质核心维度解析物业资质核心维度解析关系维护关系维护21危机处理
如何做一名合格的物业项目经理？ppt课件
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具备最基础、最必要的道德素质。 具备一定的文化素质和相当的专业素质。 具备个性化的素质。
基本素质
基本技能
专业技能
应有技能
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发现和分析问题的能力 处理和解决问题的能力 制定和作出决策的能力
灵活应对和变更的能力
执行能力 组织能力 激励能力 协调能力 学习能力 创新能力
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物业、物业管理、物业服务的含义、关联及区别 物业类型：小区、写字楼、工厂、商业等 物业服务内容及服务标准 业主公约、业主大会及业主委员会 前期物业服务合同与物业服务合同的区别 物业行业主管部门及社会重要性 物业财务管理知识 房产销售及房屋建筑基本知识
物业服务方案
服务范围及内容 服务期限 人员配置 服务质量与标准 收费标准及结算办法 项目收支测算
约定－－服务合同（服务方案）
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人员组织与管理 项目验收交接 房屋管理 秩序管理与服务 绿化、保洁管理与服务 工程管理与服务 客户服务、投诉处理及收费管理 消防、安全管理 社区文化活动组织 增值服务、有偿服务 成本、费用控制 风险识别、控制。
团队建设
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如何面对项目压力……
项目合同过度承诺……，不可能完成的任务 遗留问题难以解决……，何从下手 项目人员配置紧张……，三头六臂 业主不遵守规矩 ……，难以应付 公司费用控制严 ……，投入收紧 物业费收缴难 ……，入不敷出
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客户、同事沟通，了解项目背景 根据移交约定，明确责任，限期整改 进行岗位分析，一人多岗，激励机制提升效率 加大宣传和引导，规范业主行为 在费用可控范围内，说服公司缩短审批周期 提升服务的同时，多措并举，提升收缴率 乐观
某物业公司项目经理素质与能力提升培训教材PPT实用课件(共81页)
项目经理要具备慌而不乱的能力
团队协作能力：
创造幸福生活
1. 利益共同体 2. 团队与群体的区别（1＋1＞2） 3. 项目经理在团队中的作用
兵熊熊一个将熊熊一窝
• 王石用人观
创造幸福生活
（三）、项目经理应具备的个性与魅力：
1. 项目经理的个性不是“装疯卖傻”。 2. 阳光心态，乐观向上。区别于他人的办
协调沟通能力：
创造幸福生活
1. 沟通能消除一切障碍
2. 内部协调的艺术性
3. 外部协调的必要性（涉及的所有关联方： 业委会、房管、街道、社区、公安、消 防、环卫、工商、税务等）
4. 协调沟通的方法（及时、客观、公正、 大局）
创造幸福生活
成本管控能力：
1. 收费率的重要性。低收费率无谈管理和服务 资本（你对项目的收支清楚吗？开过收费专 题会吗？分析过欠费原因吗？亲自上门收过 费吗？）
管理和服务中切不可做饮鸩止渴之事， 更不能“拆东墙、补西墙”
创造幸福生活
（二）、项目经理应具备专业素养和能 力
1. 法律意识 2. 服务意识 3. 成本意识 4. 安全意识 5. 风险意识 6. 团队意识
1. 指挥运作能力 2. 协调沟通能力 3. 成本管控能力 4. 突变应急能力 5. 团队协作能力
创造幸福生活
人、财、物、品质、公共关系
创造幸福生活
项目的经营压力体现在哪几个方面？
创造幸福生活
人力成本、税收、公共能耗、 设备维护、风险管控。
创造幸福生活
项目经理每天上班第一件事干什么？？？
创造幸福生活
每天下班最后一？？
创造幸福生活
创造幸福生活
项目经理素质与能力提 升 讲师：副总经理蒯学跃
项目经理应该具备的六项基本技能
项目经理应该具备的六项基本技能一、你知道这几个问题的答案吗?1 、成为成功的项目经理的要求是什么?2、谁能够成为项目团队中的一员?3 、谁能够成为项目办公室中的一员?4 、在招聘时将会有什么问题产生?5、什么原因导致团队核心成员的流失?表面上看来，这些问题也许并不复杂，但是，当我们将其融入项目环境中时，接连不断的项目增强了合作的需要，你会发现人员配备问题变得极其复杂，特别是党组织中人手不够时。
二、优秀项目经理的9大品质· 诚实而正直。
· 了解人员问题。
· 了解项目技术。
· 具有业务管理能力(熟知管理原则、善于沟通)· 具有警惕性和快速反应能力。
· 多才多艺。
· 精力充沛，坚韧不拔。
· 具有决策能力。
· 预测和评估风险及不确定性的能力。
三、优秀项目经理的3大资源管理能力。
· 努力获得最有效的人力资源，并充分开发。
·为所有工作人员提供一个良好的工作环境。
· 保证所有的资源都充分有效利用，满足所有的要求。
能力四、优秀项目经理的6大职责· 在有效的资源和在时间、成本及绩效或技术约束下，实现最终目标。
· 实现约定的利润目标。
· 做出所有要求的决策，不管这些决策是用来选择还是最终的决定· 作为客户(外部)、管理上层和职能经理(内部)的沟通中心。
.· 在时间、成本和绩效或技术约束下，为完成必需的工作包和职能进行'谈判'。
· 尽可能解决所有冲突。
5、优秀项目经理应具备的技能项目有很强的挑战性，需要多方面的技能，如团队建设、领导、冲突解决、专业技术知识、规划、组织、企业家才干、行政管理、管理支持和资源配置等。
团队组织技能：· 致力于项目的团队成员。
· 良好的人际关系和团队精神。
· 必备的专业知识和资源。
项目经理培训PPT课件
02
项目经理的核心能力
领导力
领导力定义
领导力是指项目经理带领团队实 现项目目标的能力，包括指导和 评估团队成员的工作、解决冲突
和建立团队凝聚力等。
领导风格
项目经理需要了解和应用不同的领 导风格，如民主、独裁和放任等， 以适应不同情境和团队需求。
影响力
项目经理应通过自身的影响力来激 励团队成员，使他们感到受到重视 和支持，从而增强团队的凝聚力和 执行力。
案例一：高效的项目进度管理
总结词
通过有效的进度管理，确保项目按时完成。
详细描述
项目经理需要制定详细的项目计划，明确每个阶段的任 务和时间节点，并密切监控项目进度，及时调整计划以 确保项目按时完成。
总结词
合理分配资源，确保项目顺利进行。
详细描述
项目经理需要根据项目需求合理分配人力、物力和财力 等资源，确保项目团队成员能够高效地完成各自的任务 ，并充分利用资源，提高项目效率。
成本控制与优化
02
项目经理需要密切关注项目成本情况，及时发现并解决成本超
支等问题，同时采取有效措施进行成本控制和优化。
成本核算与报告
03
项目经理需要定期进行项目成本核算和报告，向相关人员提供
详细的成本信息和数据分析结果。
风险管理
风险识别与评估
项目经理需要识别项目中可能出现的风险和问题，并进行评估和 分析，确定风险级别和影响程度。
进度监控与调整
项目经理需要定期检查项目进度，及时发现并解决潜在问题，确保 项目按时完成。
资源协调与分配
项目经理需要协调和分配项目所需的资源，包括人力、物力、财力 等，以确保项目顺利进行。
资源分配与团队管理
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组建高效团队
项目经理的职业能力与素质课件ppt49
项目经理的职业能力与素质培训课件( PPT49 页)
项目经理的职业能力与素质培训课件( PPT49 页)
企业中存在的矛盾
1、生产与销售之间的矛盾 2、技术与生产之间的矛盾 3、销售与技术之间的矛盾 4、成本与质量之间的矛盾 5、劳动付出与劳动所得之间的矛盾 6、资金的来与用之间的矛盾 7、设备利用与闲置之间的矛盾
项目经理的职业能力与素质培训课件( PPT49 页)
• 1995年，秦池酒产量9600吨，实际销售 9140吨，当年销售收人1.8亿元，。
• 1995年11月8日，秦池以 6666万元的最高 价击败众多对手，勇夺CCTV标王。成为 CCTV标王，为秦池带来了巨大的影响和声 誉。经新闻界的一再炒作，秦池在全国一 夜之间由无名小辈变成公众明星，产品知 名度，企业知名度大大提高，使秦池在白 酒如林的中国市场成为名牌。
项目经理的职业能力与素质培训课件( PPT49 页)
项目经理的职业能力与素质培训课件( PPT49 页)
我对管理学的研究循环
管理艺术
指 导
管理实践
经验管理
智慧管理
科学管理
总结
提炼
抽象
管理经验
管理智慧
管理真理
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• 在此基础上，全国各地商家纷纷找上门来， 在很短的时间建立起布满全国的销售网络。
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• 1996年预期销量并没有超过酒厂的生产能力， 秦池酒是在原配套生产线，原生产程序，工艺 和原有熟练工人的操作下生产出来的。
物业项目管理者的六大能力你具备吗？
物业项目管理者的六大能力你具备吗？管理一个物业项目，要求项目的负责人不仅要知识面广、专业能力强，而且要有坚定的信念，一定的抗压能力和自我控制能力，更要有宰相肚的度量去对待人和事。
多年从业经验使我认为一个项目负责人具有以下六大能力是管好一个项目的基础一、要有扎实的专业理论知识武装头脑物业服务工作涉及到专业方面的如：项目投标、前期介入、接管验收、房屋装饰装修管理、物业日常管理服务（安全管理、设施设备管理、财务管理、保洁管理、绿化管理、经营管理及客户服务管理）在专业工作延伸到社会及其他方面的如：与政府及相关单位的关系协作（如司法部门、行政主管部门、公用事业单位等）、小区精神文明建设、业户的宣传教育、业户矛盾纠纷处理等，都要求物业项目负责人必须有一个扎实的专业理论知识来武装头脑，必须熟悉相关的法律法规、政策，并不断学习行业新技术、新观念、新知识，为项目的发展方向和自己在项目的管理中提供正确的决策依据；为培训员工及指导各岗位的工作提供有力支撑；为处理重大事件和突发事件提供有力保障二、要积累一定的实际操作经验物业管理是一个物业项目的连贯服务过程，前期的一切工作一定要想到今天和以后，当前的工作更要考虑到长远，才能做好未来物业管理。
如果缺乏一定的实践经验是不可能从物业管理专业的角度和物业使用人使用物业的实际出发去安排工作的。
例如公司一个刚接管的项目由你来负责，当你了解了项目的基本情况和熟悉了项目的物业现场后，没有实践经验你就无法对项目的整体情况做出正确评估；也无法做出符合项目实际情况和未来发展的管理方案；更不能以成熟物业管理的标准去做好眼前的工作，你的工作就不能瞻前顾后。
持续做下去，既管理不好物业，服务不好业主；也不利于团队的成长和公司的发展。
三、要有一定的合同管理能力要充分发挥与物业管理服务活动有关的合同管理，科学拟定物业工作中的各类合同、协议，是规范物业管理活动的重要执行依据。
首先，要对物业的建设单位与物业各关联主体所签订的《施工合同》、《设施设备安装合同》、《物业买卖合同》等一切与物业管理服务有关的合同进行整理，并要求物业公司相关管理人员学习，明确物业公司对不同类合同的主要管理责任人；其次，物业公司自进行项目接管开始，就要依法、科学、严肃、认真的对待各类合同的协商和签订，确保合同内容的全面和责任的明确。
项目经理能力、技能
项目经理的能力1. 号召力也就是调动下属工作积极性的能力。
一般情况下项目部的成员（含管理人员和施工人员）都是从单位内部或社会上聘请组合而成的，因此每个人的素质、能力和思想境界均或多或少存在不同之处。
每个人来到项目部工作也都带有不同的目的，有的是为了钱，有的是为了学点技术和技能，而有的人是为了混日子。
也因此每个人的工作积极性均会有所不同，为了钱的人如果没有得到他期望的工资，他就会有厌倦情绪；为了学技术和技能的人如果认为该项目没有他要学的技术和技能也会生产厌倦情绪；为了混日子的人，则是做一天和尚撞一天钟（得过且过）。
因此，项目经理应具有足够的号召力才能激发各种人员的工作积极性。
每个人都是优点和缺点相伴相生，领导要学会用人之长，容人之短。
2. 影响力主要是对下属产生影响的能力（威信）。
在项目执行过程中，项目经理的影响力是相当重要的。
比如项目团队成员往往现在并不情愿做某一件事情（如加班），但为了达成团队的目标，项目经理通过自身的影响力去沟通、说服项目成员接受某种行为。
影响力和领导权力是有区别的，我们倡导的影响力更多是一种变被动为主动的行为。
勇于承担责任，办事言行一致、公平公正，制度面前以身作则，工作中注重自我技能提升等等，都是提升影响力必备的行为。
3. 交流能力也就是有效倾听、劝告和理解他人行为的能力，不善于倾听、劝告、理解的强势领导必将制约企业的发展。
项目经理只有具备足够的交流能力才能与下属、上级进行平等的交流，特别是对下级的交流更显重要。
因为群众的声音是来自最基层、最原始的声音，特别是群众的反对声音，一个项目经理如果没有对下属职工的意见进行足够的分析、理解，那他的管理必然是强权管理，也必将引起职工的不满，其后果也必将是生产指令无法畅通，甚至消极怠工。
4. 应变能力每个项目均具有其独特之处，而且每个项目在实施过程中都可能发生千变万化的情况，因此项目的管理是一个动态的管理，这就要求项目经理必须具有灵活应变的能力，才能对各种不利的情况迅速作出反应，并着手解决。
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小区经理的六个能力
物业项目经理的六个能力
投诉处理需注意的方法：
1 、耐心倾听，不与争辩 2 、 详细记录，确认投诉 3 、 真正对待，冷静处理 4 、 及时处理，注重质量 5 、 总结经验，改善服务
物业项目经理的六个能力
一般来说，客户需要：
需要被关心 需要被倾听 需要服务人员的专业化 需要迅速做出反应
小区经理的六个能力
物业项目经理的六个能力
ห้องสมุดไป่ตู้
1、收益低： 收费增长的客观限制和服务成本的刚 性增长，使行业平均利润下降。
2、人才缺： 起步晚发展快，大部分从业人员转岗 而来。
3、技能差： 没有形成集成商。
4、法规滞后： 现形的物业管理法律制度尚不健全， 好多问题缺乏谁对谁错的判别准则
5、缺乏沟通平台：各种推诿，配套不到位的矛盾都 集中在物业身上。
小区经理的六个能力
物业项目经理的六个能力
3、了解楼盘情况
（1）产业、设备情况（开发年限、开发单位、总面积、 总套数、配电量、 隐蔽工程、电梯、弱电、绿化、公共配套）
（2）价格审批备案情况（物业费、运行费、维护费、停车费、合同约定的其 他费用）
（3）员工队伍状况（来源、结构文化层次、持证情况、工资标准）
小区经理的六个能力
物业项目经理的六个能力
A、安全 B、维修资金 C、装修管理 D、业主大会 E、招投标 F、资质等级 G、价格管理 小区经理的H、六个委能托力合同与分等定级物业项目经理的六个能力
2、掌握应急预案
（1）火警、火灾应急措施
（2）易燃气体泄漏应急措施
（3）电梯故障应急措施
（4）高空坠物应急措施
四级：能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；
节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。
五级：能提供5种以上特约服务（有偿）和5种以上便民（无偿）服务；
节假日有专题布置，每半年组织二次以上的社区活动。
小区经理的六个能力
物业项目经理的六个能力
六、刻苦学习有钻研技术业务的毅力
物业经理的六个能力
主 讲：王 和 平 2010年9月
物业项目经理的六个能力
物业管理是城市管理不可缺少的部分，是涉 及老百姓千家万户永恒的主题。作为一名优秀 的小区经理，如何摆正自己的位置，做到爱岗 兢业，是我们永远探索的课题。
小区经理的六个能力
物业项目经理的六个能力
问题的提出:
2007年10月1日 “物权法”开始实行，“物业管理条 例”作一些相应的调整后，进一步理清了物业服务企业 的定位与责任边界。由于制度设计的局限性，认识上有 差距、认知上有误区,没有真正实现由管理型转向服务型。 导致行业风险日益加剧，各种矛盾仍然较多，老百姓还 很不满意。行风建设虽然年年搞但成效不明显，分析起 来原因如下：
6、认知上误区： 合同不慎、安全防范、媒体扩大和 小区经理的六个能力暴光、业委会物业越项目位经理或的六不个能到力 位。
如何改进：
1、政府重视、全员参与 2、健全法规、行业自律 3、划清界面、各施其职 4、发挥业委会、居委会的作用 5、加强企业培训、提高从业人员的素质
小区经理的六个能力
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（4）服务对象构成
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二、开拓创新有鼓动下属的活力
1 、善于合作的团队精神 2 、因地制宜开展培训
3 、组织多种形式的劳动竞赛
把有意义的事做的有意思
4 、 公平公正地开展奖惩
小区经理的六个能力
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三、处理投诉有沟通协调的耐力
1、来电来访仔细记录,认真填报件件落实 2、尊重业主耐心聆听,主动答复解释清楚 3、投诉处理件件落实,热情处理邻里纠纷 4、一对一、居家式、朋友型、多方位
一、熟悉法规有控制事态的能力 二、完成计划有鼓动下属的活力 三、处理投诉有沟通协调的耐力 四、抓住重点有巧干工作的通力 五、精细管理有当家理财的智力 六、刻苦学习有钻研业务的毅力
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物业项目经理的六个能力
一、熟悉法规有控制事态的能力
1、熟悉政策法规 （1）《 中华人民共和国物权法 》 （2）《 物业管理条例 》 （3）《上海市住宅物业管理规定》 （4）《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》
如何当好一名优秀小区经理
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五、精细管理有当家理财的智力
1、量入为出 (经济核算到位) 2、节能降耗对分承包方作出评价（电梯、绿化、智能化） 3、提前预防 4、开展菜单式服务
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三级：能提供二种以上特约服务（有偿）
和二种以上便民（无偿）服务。
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在企业外，也要摆正位置，善于与业主沟通， 虚心聆听不同的意见和呼声，积主动地处理危 机公关。稳定的心态可以使人胜不骄、败不馁； 还使人能有所容让，从而避免与业主发生不必 要的摩擦和碰撞。
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世界上没有什么可以取代韧心和毅力。智慧不能， 能力不能，才华也不能，有能力、有才华的人不 成功的比比皆是。事实上，我们所从事的物业工 作，面对客户挑剔的要求、职业决定休假不休息 的特征，这就需要我们坚持如一的恒心和毅力； 勇于进取、果敢决断的勇气和魄力；努力奋发的 激情与热情；刚柔相济的韧度就是人生发展和事 业成功内在的动能。
物业项目经理的六个能力
可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多 种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面
三级：不低于小区住户的60%。 四级：不低于小区住户的80%。 五级：不低于小区住户的90%。
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四、抓住重点有巧干工作的通力
1、注意关键的少数 （设备房整洁完善） 2、特殊日、节假日的服务 （灾害性气候） 3、做好各类工作记录（日检、周检、月检分二个层次） 4、展现亲和力
（5）电力故障应急措施
（6）浸水、漏水应急措施
（7）刑事案件应急措施
（8）交通意外应急措施
（9） 噪音侵扰应急措施等
（10）雷暴及台风应急措施
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增加 :
（1） 地下室水浸应急措施 （2） 发现业主斗殴醉酒闹事、精神病人、急症病人 （3） 建筑施工噪音应急处理 （4） 周边废气污染应急处理 （5） 饮用水源污染应急处理 （6） 落水抢救应急处理 （7） 物业各项活动的应急措施