交大后勤物业公司物业管理整治方案

交大后勤物业公司物业管理整治方案交大后勤物业公司物业管理整治方案
交大后发物业公司物业管理整治方案
根据上海市房屋土地管理局及物业管理协会的有关文件精神与高校物业管理的特点相结合，特拟定交大徐汇校区学生公寓及法华路校区物业管理的整治整改规划，争取近期内物业管理上一个台阶，依据物业管理窗口规范服务达标的要求，概述如下：
调研现状
一、法华路校区
1、环境：
整个校区绿化约五千平方米，无专业人员实施有效的修枝施肥等一整套绿化、树林、草坪养护工作。

2、保洁：
以学生公寓新教学楼广场车道为主的保洁及检查为目的的清扫清理为主，由于保洁员年龄偏大，劳动强度有限，根本无法保证有效时段内所需的保洁范围内干净整洁，无统一的垃圾箱及箱内塑料袋，公用部位，走道及角落有垃圾堆放的现象。

3、保安：
整个校区分两单位保安，校区大门口是交大保卫处安排保安人员，新教学楼及学生公寓由法华路校区的人安排保安，无法对其实施统一管理，校区自己安排的保安人员基本是传达室模式（晚上22：00后的值班休息型），不可能对整个校区及学生公寓巡岗和24小时保安。

4、消防：
原校区消防器材由交大保卫科实施管理，法华路校区无专人对消防器材进行检查，消防泵、消防箱、消防栓、水带、水枪头基本无效，缺损严重（消防泵从
大楼启用后无启动），灭火机也没有按规定配备，无人管理检查，缺损严重，整个消防系统基本瘫痪。

5、房屋设备设施：
7#、8#学生公寓楼及新教学楼避雷带锈蚀严重，无人管理和测试，上顶盖和水箱盖都无锁，钢筋外露，损坏严重。

蓄水池及楼顶供水箱无人清洗，污染严重，水箱自动水位控制器无罩（用破塑瓶代替），屋顶供水管保暖包封基本损坏，上水泵和上水管无油漆，锈蚀严重，水泵间无通风窗，潮湿时，水泵电机带来不安全因素，水泵间配电是木制的，根本不符合电工安全操作规程。

新教学楼供水泵在地下室，无排水泵，进口处与地面高出30厘米，汛期、雷雨季节大面积积水（雨水、垃圾一并进入蓄水池及水泵间）后果不堪设想。

所有物业相关的设施设备都只有2个维修工，没有保养维护的长效管理全年计划。

二、徐汇校区学生公寓楼
1、环境保洁：
1#、2#、3#、4#、5#、7#学生公寓楼门口及大厅内无季节性盆花，大厅内告示牌杂乱无章，公用通道及安全梯有垃圾堆放，保洁情况与法华路校区基本相同，属检查突击型。

2、保安及消防：
保安情况同法华路校区基本一致，属值班休息型，消防系统无法启动，消防箱及灭火器没有按照有关规定安放，也处于半瘫痪状态。

3、房屋设备设施：
1#、2#、3#、7#避雷带无油漆，锈蚀严重，无检测，1#、2#上顶盖、水箱盖是角铁铁制锈蚀严重；3#、7#上顶盖是木制的铁皮包封的水箱盖是水泥预制的，损坏严重，特别是水箱盖损坏后供水产生二次污染。

1#、2#楼电梯机房无标牌标识，总配电板是木制的，不符合电工安全操作的有关规定，电源铜线外露，非常危险，配电间也无标牌标识。

4#、5#学生公寓楼是尖顶，上顶盖也已损坏。

1#、2#、3#上水泵及4#、5#、7#管道加力泵属交大徐汇校区修建科管理，也无法查看。

整治方案
一、法华路校区
1、环境：
法华路校区大门的假山、牌楼修理、清洗、粉刷，路面修补，进门右侧经营用房及所有花坛清洗，左侧学生休息廊粉刷。

新大楼花坛贴条砖，校区内所有路灯柱漆黑色，玉兰树用红砖围边，进门左侧制作法华路校区平面图及新大楼名牌和楼层平面图进门口制作限速及禁鸣标志，中心花坛制作环岛交通标志，家属宿舍弯口及老大楼西侧制作导向标志，7#、8#学生公寓楼铁门口安装法华路校区学生公寓楼标志牌，中心花坛修理清洗后，上下刷淡灰外墙涂料，中间漆红砖色，老大楼前绿化带花坛挡土墙修理、刷水泥浆，7#、8#学生公寓中间小垃圾箱拆除，中心花坛西侧告示栏严重损坏，要大修，新大楼、7#、8#学生公寓按制作楼层号及门口盆花布置，整个校区绿化要有专业人员进行养护（一人）。

2、保洁：
以校区内车道、停车场、绿化带及学生公寓、新大楼要依据物业管理的有关规定安排保洁员，7#、8#学生公寓楼楼梯口及、盥洗室和新大楼男厕所都要放统一的塑料垃圾箱及箱内垃圾袋，对所有保洁区域及时段内做到无垃圾、无异味，清洁、明亮，保洁员要适当调整（目前现有保洁员年龄结构老化），要有统一保洁员及安放保洁用品室，保洁员要统一着装，挂牌上岗。

3、保安：
学生公寓楼及新大楼保安人员要同一着装，佩牌上岗，24小时保安制，夜间对所辖大楼保证有二次巡逻，上下岗做好交接班手续，登记本要规范，上岗后须依据工作标准及岗位职责来操作。

4、消防：
7#学生公寓楼及新大楼消防泵、消防箱、水带、水枪头等整个消防系统进行大修，要处于完好状态，要根据消防局的有关规定，每15平方米配备一只灭火机，要安放铁制灭火机箱，要有专人设卡检查。

（8#学生公寓按要求安放灭火机箱及灭火机）
5、房屋设备：
学生公寓楼及新大楼的避雷带要油漆、测试检查；蓄水池上顶盖及屋顶水箱盖要新做上锁，蓄水池及屋顶水箱一年要二次清洗（专业单位，有卫生合格证）；水箱水位自动控制器做防锈罩，所有屋顶水箱供水管保温材料要新做；上水泵及总配电箱要大修，水泵间所有闸阀管道需分色油漆，（清水绿色、消防红色、排水黑色），水泵间做通风口；由于学生公寓楼及新大楼的蓄水池都与地面相差30厘米，为防积水造成污染，建议抬高护栏墙做门上锁；另外，新大楼水泵间在地下需在护栏墙后加装地下污水自动泵，防止上水泵和消防泵进水，并制定全年房屋设备设施维修保养计划表。

二、徐汇校区学生公寓楼
1、环境
1#、2#、3#、4#、5#、7#学生公寓楼门厅内要安放季节性盆花，拆除门厅内杂乱无章的告示牌，统一制作规范有序的告示牌，制作楼层号，1#、2#研究生大楼需制作楼层号及室号导向指示牌。

2、保安、消防
保安人员及消防系统整治与法华路校区学生公寓楼及新大楼保安和消防系统基本相同。

3、房屋设备设施
1#、2#、3#、4#、5#、7#研究生公寓楼及学生公寓楼上顶盖及屋顶水箱盖要新做上锁，屋顶水箱供水系统保温材料要大修，1#、2#、3#、7#学生公寓楼避雷带要油漆测试有效。

3#、7#楼屋面隔热板需新做，屋顶水箱水位控制器要制作防锈罩，1#、2#研究生公寓楼电梯机房要制作所有的标牌标识，电梯配电箱要更换铁制的，操作要规范，电梯轿箱里要有紧急呼救电话和年检合格证，每层配电间及11楼中间水箱要做标识，所有学生公寓楼屋顶水箱每年至少2次清洗，（防止二次污染），由于水泵属徐汇校区修建科负责，无法整治。

另外在所辖大楼底层公开公布监督电话号码及监督电话时间和学生联系箱，管理处要公开公布办事制度、工作标准及岗位职责、文明礼貌用语、来电登记及
时详细，有着落，小修小补认真登记，及时处理（不能及时处理要有说明），及时率达95%，质量合格率达98%（包括补课合格率），完工落手清，住户签字，回访率达85%，接听电话，先报“家门”，预约时间，必须遵守，上门服务，佩带工卡。