房地产法总复习题参考答案

《房地产法》总复习题参考答案（部分）一、单项选择题（只有一个是正确的，将其标号写在括号内）
(1-100)
B C D B A A C B A D A B D C C D A C B A A B C D A
B B B
C A C
D B C C A D D B C A A A A C B A D A C
C A C C A A C A A B B A C
D C C A D B A C D C B B
A A A A C
B D D A B D B A
C C
D B B B B B C A A C (101-200)
B A B A
C A C C B C
D D C A A C B B C C C C C C D
B D A
C A A
D D D D D C C A C D D C B C A D C A B
C B A A B C C A B A C C C B A A
D A C B B D B A C
A A D
B D B
C A
D B C A C B C A C B D B D D A C D (201-300)
C B B C C A
D B D B C D A A C C D B A D A D D B C
D B B A C B B C B B A C A C B C D B A A C A B C D
B B D D
C A A C A
D B C C B D B A B D C D C B C D
C A B B C C A A C B A A
D C D C A B B C C A A C A (301-400)
A D D C D C
B
C C A C A C C A B B C C C
D A D C D
B D B B B B
C A C B C C B
D B C B D A D A C A C B
D C A A C C C C C C B A D C B D C B A C C B A D D
D C D B C B B A D D D A D C C A C A B C B A A C D (401-468)
D B B B B A A D B D B D D A C C C A A C A C A D C
D A B A C B C B A B C A D B B C A B B D A A B C C
C C
D D A D C C A C C A B D A D D D
二、多项选择题
(1-20)
ACD AB CD ABC ABCE ABC ACD ACDE ABC ABCDE BCDE ABC ABCD ABCDE ABC ABC ABCDE CD ABE ABCD （21-40）
ABCDE ABCD ABC ABC ABCDE ABCDE ABCDE ABCDE AB ABC ABC ABCD ABE CD AB ABCDE ABC AD BCD ABD
（41-60）
ACD ABCD AB ADE ABCD ABCD ABCDE ABC ABD ACDE BCDE BD BCD AB ABCD AB BCE ABC ABCD ABCD
（61-80）
BCE BC ABCD AC ABCD CD ABCD ACD ABCDE ABC
ABE BCDE AB ACD ABC ABCDE ABCD ABCDE ABCDE CDE （81-100）
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ABCD ABC ABC ACDE ACD ABDE CDE ABCD ABC ACDE
ACD ACD ABCDE ABCDE ABCDE ABD ABCE ABCE ABC ABDE
（101-126）
ACDE ABCDE ABCD CD ABCD ABC BD CE ABCD ABCD
ABCD AB ABC ABD ABCE BCDE BCD ABC ABC ABCDE
ABC BCDE BCD ACE ABC ABCE
三、名词解释与简答题
1. 简述房屋预售的条件。

房屋预售应当符合下列条件：①已交付全部土土使用权出让金，取得土土使用证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设和资金危害到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④取得《商品房预售许可证》。

2. 简述土地开发的原则。

土地开发应当遵循下列原则：①符合土地利用总体规划；②改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化；③农业用地优先开发；④保护开发者利益
3. 简述房地产法的调整对象。

3．房地产法调整对象包括：①土地、房屋财产关系；②土地利用和管理关系；③城市房地产开发经营关系；④城市房产管理关系；⑤城市物业管理关系。

4. 简述房地产权属登记的功能。

房地产权属登记具有如下功能：（1）产权确认功能。

房地产权属登记具有确认房地产的权属状态，赋予房地产权以法律支配关系的功能。

（2）公示功能。

房地产权属登记具有将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。

（3）管理功能。

房地产权属登记具有实施国家管理意图的功能
5．简述土地用途管制制度的主要内容。

最新的《土地管理法》规定了土地用途管制制度。

将土地分为农用地、建设用地和未利用土地，以土地利用总体规划作为管制土地的依据，严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地的总量
6．简述土地使用权转让必须具备的条件。

土地使用权转让必须同时具备以下三个条件：①土地使用权是有偿出让取得的；②按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；③按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

7．简述我国房地产法的基本原则。

我国房地产法的基本原则包括①：土地公有原则；②土地有偿使用原则；③十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则；④房地产综合开发原则；⑤城镇住房商品化原则；⑥宏观调控与市场调节相结合的原则。

8．简述房地产法调整的对象。

房地产法调整房地产关系。

具体内容包括：（1）土地、房屋财产关系；（2）土地利用和管理关系；（3）城市房地产开发经营关系；（4）城市房产管理关系；（5）城市物业管理关系
9．房地产法。

房地产是调整房地产关系的法律规范的总称。

之所以说它是“总称”，一因这些法律规范分布于多项法律、法规之中；二因房地产关系复杂，涉及面广，迄今为止我国以至世界各国还没有出现一部大而全的、以“房地产法”
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命名的法律。

10. 简述房地产相邻权的基本特征。

11．房地产法律关系的构成要素有哪些？房地产法律关系，是指经过法律调整的房地产关系。

房地产法律关系由主体、客体和内容三要素构成。

主体即参加房地产法律关系的当事人，既是权利的享受者，又是义务的承担者。

主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。

客体即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。

一般理解，客体分为土地和房屋，还包括行为。

内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务
12．简述房地产法的体系。

房地产可以表现为一部系统的法律，即房地产法典；也可以由众多的房地产法律规范组成为一个整体。

中国同许多国家和地区一样，目前采取后一种立法模式。

基本内容包括：
（1）关于房地产权属的规定；（2）关于房地产开发利用的规定；（3）关于房地产交易的规定；
（4）关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；（5）关于社会化、专业化的物业管理的规定。

上述内容，有些统一进行立法，如《民法通则》、《担保法》中关于所有权、使用权和抵押权的规定；有些分别进行立法，如土地方面有《基本农田保护条例》，城市房地产方面有《城市房地产开发经营管理条例》，等等。

我国的房地产法律体系按其内容分布划分，应由三部分立法组成：一是综合的法，如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定。

二是专门的法，如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环境保护法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。

13．不动产；不动产：是指土地以及房屋、林木等地上定着物
14．房地产权；房地产权是反映房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权。

15．土地管理机构；土地管理机构是根据国家授权或分工专门管理城乡土地的政府部门
16．简述土地所有权法律特征:土地所有权具有以下特征：（1）土地所有权是一项专有权利，其权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。

（2）对土地所有权的行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地使用、处分（转让）、收益等，都受到相应的法律约事。

（3）土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可以分离。

17．简述土地使用权出让的法律特征。

2．土地使用权出让具有如下法律特征：（1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。

一方是国家，称为出让人；另一方是自然人或法人，称为受让人。

国家在这里以所有者的身份出现。

双方必须遵守平等、自愿、有偿的原则。

（2）土地使用权出让附有特殊限制，表现权利的有期性和有限性。

土地使用权出让具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定。

受让方取得的土地使用权附有许多使用限制，如必须遵守出让方制定的土地用途、开发强度、配套要求等方面的条件，不得随意更改。

18．简述土地使用权出租的法律后果。

3．土地使用权出租的法律后果：（1）土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出记合同规定的义
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务。

（2）土地使用权出租，其地上建筑物及其他附着物亦同时出租。

（3）承租人取得租赁权后，享有对土地的占有、使用和收益权，但是，未经出租人同意，承租人不得将土地使用权再转租，也不得将土地使用权用于抵押等。

（4）如发生转让，在同等条件下，承租人有优先于他人接受转让的权利，即使承租人不购买出租人的土地使用权，租赁合同对于新的土地使用权人仍继续有效。

19．简述土地使用权抵押的生效要件。

4．土地使用权抵押的生效要件：（1）设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人。

（2）设定抵押必须由抵押人与抵押权人签订抵押合同。

（3）抵押必须办理登记，登记应当凭土地使用权证书，抵押权人可以领取他项权利证书。

20．简述土地使用权终止的原因。

5．土地使用权终止，是指土地使用者所享有的土地使用权已告消灭，不再享有这种权利。

土地使用权终止的原因可分为下列四种：
（1）因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。

（2）土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权。

（3）因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。

（4）因土地的灭失而导致土地使用权的终止。

21．国有土地所有权；国有土地所有权：是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

7．国有土地使用权作价出资或入股；国有土地使用权作价出资或入股：是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或股本入股新设立的企业。

22．简述土地利用与保护的原则。

土地利用与保护的原则是，十分珍惜、利用土地的原则；切实保护耕地的原则；全面规划，以土地利用总体规划管理土地的原则；开发、利用与整治保护相结合的原则。

23．简述编制土地利用总体规划的目的。

编制土地利用总体规划的目的是为了加强国家对土地利用的宏观控制和计划管理，协调各部门的用地需求，充分、合理的利用我国有限的土地资源，为国民经济发展提供土地保障。

24．简述土地开发的原则。

土地开发应当遵循下列原则：①符合土地利用总体规划；②保护和改善生态环境，防止水土流失和土地荒漠化；③农业用地优先开发；④保护开发者利益。

25．征地费用由哪些部分构成？征地费用一般由下列几部分构成：①土地补偿费；②安置补助费；③青苗补偿费；④地上附着物补偿费；⑤新菜地开发建设基金；⑥土地复垦费或耕地开垦费。

26．可以抵押的集体土地使用权包括哪些？可以抵押的集体土地使用权，既包括乡镇企业建筑物所占用的集体土地使用权，也包括乡镇企业抵押自己建筑物时，该建筑物占用范围内的集体土地使用权随之抵押
27．1998年《土地管理法》修改的主要内容有哪些？1998年再次修改的《土地管理法》修改的主要内容是：
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（1）土地用途管制。

将土地分为农用地、建设用地和未利用土地，以土地利用总体规划作为管制土地用途的依据，严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地的总量。

（2）加强耕地保护。

突出了保护耕地总量动态平衡，加重了各级人民政府保护耕地的责任。

实行基本农田保护制度。

调整土地收益分配办法。

（3）提高征用土地的补偿标准。

（4）加大查处土地违法行为的力度。

28．简述基本农田的法律保护。

基本农田保护区一经依法划定，任何单位和个人不得改变或者占用。

基本农田保护区受法律的严格保护。

需要占用基本农田应报国务院批准，包括国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区的。

实行基本农田补充制度，经国务院批准占用基本农田的，当地人民政府应当按照国务院的批准文件修改土地利用总体规划，并补充划入数量和质量相当的基本农田。

禁止破坏基本农田，禁止任何单和个人在基本农田保护区内建窑、建坟、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动，禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。

实行基本农田地力等级评定制度。

利用基本农田从事农业行产的单位和个人应当保持和培肥地力，县级人民政府应当地实际情况制定基本农田地力分等定级办法，由农业行政主管部门会同土地行政主管部门组织实施，有关主管部门应当建立基本农田地力与施肥监测、环境污染监测和评价等制度，在建立基本农田保护区的地方，要切实贯彻，实行基本农田保护责任书制度。

29．世界各国的土地制度大致可以分为哪几种模式？世界各国的土地制度，大致可以分为三种模式：
（1）以土地私有制为基础的完全市场模式。

这一模式下的土地可以在市场上自由买卖，价格也主要由供求关系和竞争程度决定，如美国、日本等。

（2）以土地公有制为基础的非市场模式。

在这种模式下，土地所有权属于国家（或集体），由国家无偿分配给使用者使用，如前苏联、东欧国家。

（3）土地以公有制为主的国家控制的市场模式。

在这种模式下，土地所有权属于国家，但在一定条件下允许出卖或再卖（转让），如英联邦国家、我国香港地区。

30．简述房屋共有的特征。

房屋共有具有以下特征：
（1）主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有。

（2）客体是同一项资产。

（3）存在对内、对外两种关系。

在对内关系中各共有人作为相对独立的权利主体，都是共有房屋的所有人；在对外关系中，各共有人共同作为单一的权利主体，与共有关系以外的人发生权利义务关系。

31．简述建筑物区分所有权的特征。

建筑物区分所有权作为一种综合性的物权，具有如下特征：
（1）复合性。

建筑物区分所有权是由三种权利构成的，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。

（2）专有所有权的主导性。

在建筑物区分所有权三项内容（权利）中，专有利所有权处于主导地位。

（3）一体性。

一体性特征表现在：①构成建筑物区分所有权的三项内容（专有所有权、共用部分持分权及成员权）必须结为一体，不可分离。

②在同一栋建
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筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般共有权。

（4）权利主体身份的多重性。

在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份亦具有多重性。

32．列举四种房地产相邻关系。

4．（1）因使用邻地、通道或通行而发生的相邻关系；
（2）因相邻环境保护而发生的相邻关系；（3）因险情危害而发生的相邻关系；（4）因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。

33．简述建筑物区分所有权的共有部分。

建筑物区分所有权的共有部分是供区分所有人共（公）用，属于区分所有人共有的部分，分为法定共有部分和约定共有部分。

法定共有部分是由法律直接规定属于共有的部分；约定共有部分是由区分所有人约定使某专有部分成为共有部分。

34．房地产权邻权。

房地产相邻权，即房地产相邻关系，是两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。

35．房地产权属登记的公信力。

房地产权属登记的公信力，是指在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的房地产权利不符，但对信赖记载表征的善意第三人也予以保护。

36．住房公积金住房公积金是由在职职工个人及所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例交纳，存入个人公积金帐户，用于购、建、大修住房的基金。

37．城市居民私房:城市居民私房：是指城市居民个人所有或数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房
38．房地产中介服务机构有哪些？房地产中介服务机构主要包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。

（1）房地产咨询机构。

是为房地产活动当事人提供法律、法规、政策信息、技术等方面服务的组织。

（2）房地产价格评估机构。

是对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的组织。

（3）房地产经纪机构。

是为委托人提供房地产信息和居间代理业务的组织。

39．房地产开发有何特征？房地产开发有以下特征：
（1）涉及面广。

房地产开发是一项复杂的经济活动，它涉及规划、土地、勘测、设计、施工、市政、供电、通讯、商业、园林、环境等众多部门，相关的与协作的单位众多。

（2）工程项目多。

以住宅区为例，住宅区内的工程项目，小的几十项，大的几百项，包括住宅及各种配套项目、附属工程等。

（3）投资量大。

开发一个小区，少则花费几千万，多则几个亿，甚至几十亿。

（4）建设周期长。

房地产开发要经过多个程序。

一个开发项目，从最初立项至交付使用，小的要地一二年，中等的要三四年，大型的要五六年，特大型的则需要更长的时间。

40．房地产开发企业有哪些种类？目前，我国房地产开发企业主要有三种：（1）专营企业。

房地产开发专营企业（通称专营公司），是以房地产开发经营为主的企业。

房地产专营企业按照资质分为五级。

一级企业由建设部核发等级证
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书，二级以下企业由省级建设行政主管部门核发等级证书。

（2）兼营企业。

房地产开发兼营企业，是指经批准从事房地产开发经营业务的其他企业。

对兼营企业虽不定资质等级，但也有必要的条件要求。

（3）项目公司。

房地产开发项目公司，是以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。

其经营对象只限于经批准的项目，项目开发经营完毕后，应向工商行政管理机关办理注销经营范围的登记。

41．成片开发4．成片开发：是指在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电、供热、道路交通、通讯等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权，经营公用事业；或者进建设通用工业厂房以及与之相配套的产生和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。

42．房地产经营性开发房地产经营性开发：是指房地产开发公司投资生产房地产商品，并通过在房地产市场的转让，追求经营利润的开发活动。

43．外商投资企业用地外商投资企业用地：是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业进行生产经营和工程建设所需要的土地。

44．土地开发土地开发：是指为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。

45．房产价格评估机构房产价格评估机构：是对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的组织。

46．房屋拆迁补偿：是指拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补。

47．简述我国房地产开发企业的种类有哪些？答：日前，我国房地产开发企业主要有三种：
（1）专营企业。

房地产开发专营企业（通称专营公司），是以房地产开发经营为主的企业。

房地产专营企业按照资质分为五级。

一级企业由建设部核发等级证书，二级以下企业由省级建设行政主管部门核发等级证书。

（2）兼营企业。

房地产开发兼营企业，是指经批准从事房地产开发经营业务的其他企业。

对兼营企业虽不定资质等级，但也有必要的条件要求。

（3）项目公司。

房地产开发项目公司，是以开发项目为对象从事新时期房地产开发经营的企业。

其经营对象只限于经批准的项目，项目开发经营完毕后，应向工商行政管理机关办理注销经营范围的登记。

48．房地产交易有哪些特征？房地产交易有如下特征：
(1)房地产对象的特殊性。

房地产的对象是作为特殊商品的房地产，包括土地使用权、土地上的房屋以及其他建筑物的所有权。

房地产中介服务是直接为房地产交易提供各种条件和方便的，它本身并不属于房地产交易的范畴。

(2)房地产交易形式的确定性。

房地产交易的形式仅包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁，不包括房地产开发。

房地产继承因不以支付代价为前提，故也不在房地产交易之列。

(3)房地产交易是数种典型合同的称谓。

房地产交易不是单一的典型合同的称谓，而是数种典型合同的称谓。

它包括土地使用权转让、出租、抵押，地上建筑物、其他附着物的买卖、出租等。

(4)房地产交易为要式法律行为。

，房地产交易主要表现为债的关系，并通过各
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种交易合同形式实现，由此引发的房地产权属的变动必须办理登记手续，方能完成房地产权属转移。

49．以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当真备哪些条件? 以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备以下条件：
(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

(2)按照出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的、25％以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。

(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
50．房屋预售有哪些条件? 房屋预售应当符合下列条件：
(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
(2)持有建设工程规划许可证；
(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
(4)取得房屋预售许可证。

房屋预售实行许可证制度，开发企业应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》方可进行房屋预售。

51．房屋出典与房屋抵押有何区别? 房屋出典与房屋抵押的区别表现在：
(1)设立的目的不同。

房屋出典对出典人而言是为了取得典价，对承典人而言是为了取得用益物权；设立房屋抵押则是为了担保债务人履行债务和债权人实现债权，债权人取得的是担保物权(房屋抵押权)。

(2)房屋是否转移占有不同。

房屋出典中出典人须将房屋转移给承典人占有、使用；房屋抵押则无须转移占有。

(3)法律后果不同。

房屋出典人于典期届满时仍然有权回赎房屋，仅在其不回赎时房屋所有权才转向承典人；房屋抵押中仅在债务人不依约履行债务时，抵押权人才能处分抵押房屋，从变卖所得价款中优先受偿。

52．房屋交换合同有何特征? 房屋交换应当签订合同，明确当事人之间的权利义务。

房屋交换合同有以下特征：
(1)房屋交换合同是双务合同。

合同双方的权利义务是对等的，各自享有取得对方房屋的权利，并承担将自己的房屋交给对方的义务。

(2)房屋交换合同是实践合同。

房屋在法律上属特定物，只有双方把要交换的房屋实际交付给对方，房屋交换的法律行为才完成，合同才算成立。

(3)房屋交换合同是要式合同。

房屋交换行为使双方的房屋产权发生转移，按照国家法律的要求，在双方当事人经协商同意签订了房屋交换合同后，还必须由双方携带原房屋产权证、身份证明和房屋交换合同以及其他有关证件到房产管理部门填写统一的契约，办理房屋产权过户手续。

53．简述物业管理的内容。

物业管理涉及的领域相当广泛，其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

常规性的公共服务是物业管理中的基本业务工作，一般是在物业管理委托合同中将此类服务包括在服务范围之内，使用人在享受这些服务时---------------------------------------------------------精品文档。