个股分析-万科A

行业分析
• 周期性
作为基础建设行业，房地产业进行的房产、地产的开发和 经营属于固定资产投资范畴，受国家宏观经济政策的影响 非常大，因此房地产业与国民经济发展一样具有周期性。 • 关联性 房地产具有很强的产业关联性，与国民经济的许多行业都 有着密切的关系，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家 电、洁具等产业。 • 地域性 不动产为房地产的主要属性之一，当单一区域市场供给出 现失衡现象从而造成价格差异，房地产不可能如一般商品， 通过商品流动来缩小不平衡或差异。
• 国家对经济结构调整，政策进一步打 压房地产市场。 • 其他大型房地产开发企业快速发展， 挤压公司发展空间。 • 保障房进入实质性快速发展阶段影响 商品房需求和价格。 • 购房者对中高档商品房设计偏好变更。 • 因宏观环境变化和市场需求变化引起 的价格战。
机遇(Opportunities)：
• 房地产市场集中度较低，公司可持续 提高市场占有率。 • 城镇化率提升，居民收入提高，对住 房需求的提升。

CCI指标分析
强势行情时，CCI会大于+ 100； 弱市行情中，CCI会小于-100。
多头市场
+100
0
-100
空头市场

CCI指标分析 CCI由下往上突破+100天线或由下往上突破-100地线时，为买进时机； CCI由上往下跌破-100地线或由上往下突破+100天线时，为卖出时机。

TRIX指标分析
TRIX由下向上交叉TMA线时，为买入讯号； TRIX由上向下交叉TMA线时，为卖出讯号；

CCI指标分析 CCI使用方法： 1、CCI为正值时，视为多头市场；CCI为负值时，视为空头市场。 2、常态行情时，CCI波动于-100 ~ + 100之间； 强势行情时，CCI会大于+ 100； 弱市行情中，CCI会小于-100。 3、CCI由下往上突破+100天线时，为买进时机，而CCI从+100 天线之上，由上 往下跌破天线时再卖出 4、 CCI由上往下跌破-100地线时，为卖出时机，直到CCI从-100 地线之下，由 下往上突破-100 地线时，为再买入时机。 5、CCI具有很好的避险功能，在弱市中如果股价趋势没有真正转变，CCI指标往 往长时间徘徊在+100以下，这时投资者不要贪图反弹的小利，而是要静观其 变，耐心空仓等待 。
END
谢谢观赏
+100
+80
+20
+10
KDJ指标分析
技术指标高位钝化
+100

KDJ指标分析
K 线向下跌破线D，卖出信号。
K 线向上突破线D，买进信号；

TRIX指标分析
TRIX指标使用方法： 1、TRIX由下向上交叉TMA线时，为买入讯号； 2、TRIX由上向下交叉TMA线时，为卖出讯号； 3、在中线操作中，TRIX上穿0轴为买进，而跌穿0轴为卖出； 4、TRIX与股价产生背离时，应注意随时会反转；
财务分析
0.45 0.4 0.35 0.3 0.25 0.2
销售毛利率
销售毛利率
销售毛利率
2008年
2009年
2010年
2011年
万科近四年销售毛利率总体呈上升趋势。说明 万科的技术含量高，质量好，获利能力和市场 竞争力强。

技术面分析
1 2 3 4 5 6
切线理论分析
K线理论分析
MACD指标分析 KDJ指标分析
TRIX指标分析
CCI指标分析

切线理论分析
上升趋势线
股价回落至上升趋势线时，会选择买入

切线理论分析
下降趋势线
股价上升至下降趋势线时，会选择卖出

切线理论分析
上升轨道线
股价在上升轨道线内来回波动，表 示股价有明确的上升趋势。
个股分析：万科A
目录 CONTENTS
1 基本面分析 2 技术面分析
3
投资建议

基本面分析
1
万科集团简介
行业分析 股票SWOT分析
2
3
4
财务分析

万科集团简介
• • • • • 全称：万科企业股份有限公司 简称：万科或万科集团 证券简称：万科A 证券代码：000002 公司总股本：1099521.02万股（2008年2季度）。
总体看万科的偿债能力在08-09年较强而到了10-11年呈 现出下降的趋势，偿债能力正面临一定的压力。

财务分析
长期偿债能力分析
资产负债率分析
80.00%
资产负债率
75.00% 70.00% 65.00% 60.00% 万科 2008 67.44% 2009 67.00% 2010 74.69% 2011 77.10%
次交叉D值时，股价跌幅会较大；
9、J值在短期内连续三次上穿0线，将是重要买入信号， J值在短期内连续 三次跌穿100线，将是重要卖出信号。

KDJ指标分析
死叉
金叉

KDJ指标分析
D>80，超买；D<20，超卖；
J>100，超买；J<10，超卖；
J<10，超卖

行业分析
• 政策敏感性 政府政策对房地产发展最直观的影响主要由三方面体现。 第一，政府对土地资源的开发和使用计划对土地的供应造 成直接影响；第二，政府制定的各项税费影响房地产的价 格，最终对房屋的销售造成影响；第三，房地产的流通将 受到政府对于房地产交易采取的政策影响。 • 市场集中度 在我国，由于土地资源相对充裕，房地产开发是一个低 集中度的行业，然而从近10年房地产市场百强房企的市 场占用率来看，我国房地产市场集中度正呈现不断上升 的趋势。百强房企市场占有率从2003年的13.52%增长至 2011年的28.05%，百强房企的销售额均值也从2003年的 10.37亿元增长至2011年的165.83亿元，9年间增长了15 倍。
万科集团成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅 开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。 目前万科集团业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城 市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。万科坚 持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快 速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营 策略。产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市 普通家庭供应住房。

行业分析
• 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、 风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由 于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代经 济生活中有着举足轻重的地位，国家宏观环境的改 变极大的影响着房地产行业的发展，因而具有很强 的经济周期相关。 • 房地产业在开发上又具有四大基本特征：周期性， 关联性，区域性和政策敏感性。
销售毛利率www1pptcom技术面分析切线理论分析k线理论分析macd指标分析kdj指标分析www1pptcom股价回落至上升趋势线时会选择买入股价回落至上升趋势线时会选择买入切线理论分析www1pptcom股价上升至下降趋势线时会选择卖出股价上升至下降趋势线时会选择卖出切线理论分析www1pptcom股价在上升轨道线内来回波动表股价在上升轨道线内来回波动表示股价有明确的上升趋势
每股收益
基本每股收益
0.88 0.66 0.48
基本每股收益
0.37
2009年
2010年
2011年
万科公司每股收益连年上升，可以看出近几年来公司创造 的利润较多。主要是归属于母公司普通股股东的合并净利 润的增长所致。万科的市场占有率继续提升，占全国住宅 市场的份额提高到2.34%。

• 此外红色柱状线的放出，表明市场上的多头力量开始强于空头力
量。 • 当DIF线和MACD线都在0值线以下区域运行，说明股市处于空头行 情中，股价将继续下跌探底。 • 当DIF线和MACD线都在0值线以上区域运行，说明股市是处于多头 行情中，股价将继续上涨。

MACD指标分析

MACD指标分析
ＭＡＣＤ指标的应用方法
• 0值线以下区域的弱势 “黄金交叉”。它表示股价经过很长一段 时间的下跌后，将开始反弹向上，是短线买入信号。
• 0值线附近区域的强势“黄金交叉”。它表示股价在经过一段时间
的涨势、并在高位或低位整理后，股价将开始一轮比较大的上涨 行情，是中长线买入信号。
0.38 0.23 10年
0.25
0.25 0.21 11年
固定资产周转率 应收账款周转率
万科作为行业的老大，其营运能力是很强的尤其是在 存货方面的管控相当到位，但在应收账款的控制方面 还有些不足，需要改进。

财务分析
1.1 0.9 0.7 0.5 0.3 0.1 2008年

切线理论分析
下降轨道线
股价在下降轨道线内来 回波动，表示股价有明 确的下降趋势。
K线理论分析跳空缺口向下跳空向上跳空

K线理论分析
乌云罩顶

K线理论分析
夕阳之星

K线理论分析
孤岛反转
劣势(Weakness)：
• 各城市顾客的评价不一。 • 与政府的关系一般。

财务分析
2.5 2
比率
短期偿债能力分析
万科短期偿债能力
1.5 1 0.5 0 流动比率 速动比率 现金比率 2008 1.76 0.43 0.31 2009 1.91 0.59 0.34 2010 1.59 0.56 0.29 2011 1.41 0.37 0.17
万科近几年资产负债率基本上是持上升的趋势，这表 明公司的长期偿债能力有所下降。

财务分析
营运能力分析
营运能力分析（图1）
68.5
70
60
44.4
47.4
50
31.8
40
30
20
7.09
6.71 5.01 5.29
存货周转率 流动资产周转率
10 0 0.29 08年
0.36 0.38 09年
股票SWOT分析
优势(Strengths)：
• 是房地产龙头企业，规模优势明显。 • 综合竞争力、市场占有率和品牌价值 排名第一。 • 商业模式稳健、公司治理结构完善。 • 营销策略快速应变。 • 运营周转效率高。 • 有强大的销售规模和跨区域运营能力。 • 财务状况良好，融资渠道通畅。
威胁(Threats)：
强势区
死叉
金叉
弱势区

MACD指标分析
在0轴之上，当DIF向下穿过MACD时
为卖出信号
在0轴之下，当DIF向上穿过MACD时 为买入信号

KDJ指标分析
KDJ指标的用法：
1. D>80，超买；D<20，超卖；J>100超买；J<10超卖；
2. K 线向上突破线D，买进信号；K 线向下跌破线D，卖出信号； 3. K 线与 D线的交叉发生在80以上，20以下，才有效； 4. KDJ 波动于50左右的任何信号，其作用不大； 5. J值>100时，股价容易形成短期头部， J<10 时，股价容易形成短期底部； 6、背离现象--价格创新高或新低，而KDJ未有此现象，亦为反转的重要前兆； 7、K值形成一底比一底高的现象，并且在20左右的低水平，由下往上连续两 次交叉D值时，股价涨幅会较大； 8、K值形成一顶比一顶低的现象，并且在80左右的高水平，由上往下连续两
+100 0 -100

投资建议
2014年4月份，万科实现销售面积109万平米，环比下降10%，同比下降 1%；销售金额128亿元，环比下降12%，同比增长3%；单月销售均价 11,665元/平米，环比下降2%。 2.14年4月，万科市场成交继续走弱以及公司当月推盘环比下降致使公 司销售环比下降，但公司年初至今累计销售同比仍高于行业平均水平， 并且考虑到公司5月开始推盘将大幅增加以及行业的季节性因素，公司 5-6月销售将略有改善。 在万科13年积极开工和拿地的背景下，公司14年可售资源增速将超越 13年。与此同时，伴随着行业长期规模增速下降以及利润率下滑的背 景，公司在业务创新方面也做了积极尝试： • 定位由住宅开发商转变为城市配套运营商，并逐步加快社区小配套 和城市大配套的新业务推进，提升产品深度和业务广度； • 坚持住宅产业化，加快周转、降低成本，进一步受益行业集中度的 提升； • 推行小股操盘模式，获得高于传统项目的回报率； • 提出事业合伙人制，通过项目层面的合伙人制度，得以激发热情、 稳定军心，助力万科新十年的跨越式增长。 综上所述，个人给出买入的建议，仅供参考。