房地产评估作业

1
现需评估某宗房地产2005年9月未的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/ m7，成交日期2004年10月末。

另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房5地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。

试对该可比实例的价格进行交易日期修正，应调整为（A）元/㎡。

A3625
B2625
C2350
D3425
2
某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为70年，建筑物建造期为3年，建筑物的经济寿命为55年，则计算建筑物折旧时的经济寿命应为(B)
A52年
B55年
C58年
D67年
3 房地产报酬率与其投资风险呈（C）
A线性相关
B非线性相关
C正相关
D负相关
4 收益法评估房地产价格的计算公式为式中n表示(C)
A土地出让年期
B已使用年期
C剩余使用年期
D经济寿命
5 运用成本法评估普通建筑物价格时，一般采用(D)
A综合成本
B完全成本
C重建成本
6
标准深度是道路对地价影响的转折点。

因此接近道路的方向，地价逐渐升高；远离道路的方向，地价(D)
A 逐渐降低
B 逐渐升高
C 为零
D 可视为基本不变
7
某宗房地产的交易总价款为120万，合同约定分期付款，即在成交日期首付40万，半年后支付40万，一年后再付40万。

试将其付款方式统一到于成交日期一次性付5清，假设半年利率为3%(B)。

A112
B117
C120
D126
8
当新建房地产价值一拆除现有建筑物费用一建造新建筑物费用>现状房地产价值时，判断估价对象的最高最佳使用为（D）
A保持现状前提
B转换用途前提
C装修改造前提
D重新利用前提
10
某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第四年起，每年的净收益将稳定在20万元，如果报酬率为9%，则该房地产的收益价格为(B)
A 195万元
B 210万元
D 237万元
11 导致房地产市场成为不完全市场的原因是由于房地产具有(C)
A用途多样性B利用永续性C位置固定性D数量有限性
12
某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70/房地产年净收益为140元/m2，土地报酬率为6%，建筑物报酬率为8%，则该房地产的价格为(C)
A1700元/m2 B1960元/m2 C2100元/m2 D2400元/m2
13 在影响房地产价格的一般因素中，家庭规模属于（B）
A 经济因素
B 社会因素
C 行政因素
D 心理因素
14
某大厦的总建筑面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。

其中土地总价值为4 000万元。

张某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为500平米，房地5产价值为400万元。

若按照土地价值进行分摊，张王某占有的土地份额为（A）
A 6.25%
B 5.71%
C 5.0%
D 4.75%
15 限制了估价报告书用途的是房地产的( B)
A 估价方法
B 估价目的C估价原则D估价日期
16 增加建筑面积后的补地价公式为（D）。

A补地价数额=增加建筑面积后的地价+增加建筑面积前的地价
B补地价数额=（增加后的容积率一增加前的容积率）*土地面积
C补地价数额=（增加后的容积率一增加前的容积率）*增加前的土地单价*士地总地价
D补地价数额=（增加后的容积率一增加前的容积率）*土地面积*楼面地价
2某宗房地产的正常成交价格为2500元/m㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的4%，买方应缴纳的税费为正常成交价格5%。

试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。

( B )
A2325；2625 B2400；2625 C2355；2750 D2425；25701.
3某前后临街总深度为30m的矩形宗地，前街路线价为4000元/m2，后街路线价为2000元/m2，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为( C )
A10m B15m C20m D30m
4已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地价格称为( A )
A生地价B熟地价C毛地价D征地补偿价
5 市场比较法的理论基础是（D）
A 适合原则
B 供求原则C均衡原则 D 替代原则
6 （A）修正的内容有位置（或坐落）、交通、环境、城市规划、配套设施等
A 区位状况
B 个别因素
C 特殊因素
D 日期因素
7
某幢房屋的建筑面积为500平米，该类用途、结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1000元/平米，该房屋的重新购建价格为（B）。

A 40
B 50
C 60
D 70
8农业区位理论认为，提高单位面积土地利润的措施是( D )
A提高农产品的销售价格
B提高农产品的产量
C降低农产品的生产成本
D降低农产品的运输费用
9特殊工业厂房适宜采用的估价方法是( B )
A收益法
B成本法
C假设开发法
D比较法
10建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失是（A）。

A物质折旧B功能折旧C经济折旧D价值折旧
11最能说明土地价格水平高低的价格是( C )
A土地单价B基准地价C楼面地价D标定地价
12从买方来说，成本法的理论依据是（D）
A恩格尔定律
B供求关系原理
C生产费用价值论
D替代原理
13（C）是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

A市场比较法B收益还原法C成本法D路线价法
1为评估某宗房地产2013年10月1日的价格，选取可比实例甲，其成交价格为40 00元/m2，成交日期为2012年12月1日。

经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。

对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( B )
A4400元/m2 B 4418元/m2 C 4435元/m2 D 4463元/m2
2 直线趋势法要求房地产的价格时间序列（B）
A完全在一条直线上
B大致在一条直线上
C呈某种波动式发展
D任何形式都可
4假设开发法的理论依据是( C )
A 替代原理
B 收益原理C预期原理D假设开发原理
5某房地产土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑物建筑面积1000m 2。

市场上同类房地产的正常房地价格为2200元/m2，该类建筑物的重置价为1500元/m2，则该建筑物的成新率为( D )
A 68%
B 72%
C 75% D80%
7
（B）是指依据某类房地产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排成时间序列，运用时间序列分析和回归分析预测其价格的变化趋势，对估价日期的该类房地产的价格作出推测、判断的方法。

A市场比较法B长期趋势法
C基准地价D假设开发法
10在路线价估价法中（A）只需深度价格修正率即可计算地价，不必进行其他修正。

A 一面临街矩形地B一面临街三角形地
C一面临街梯形地D两面临街矩形地
1钢混结构房屋的残值率一般为( A )
A0
B2%
C3%
D5%
2基准地价系数修正法的基本原理是（C）
A供求关系原理
B生产费用价值论
C替代原理
D投入产出原理
5我国大陆地区房地产估价（D）。

A由政府和全国性的评估协会共同管理
B由专门机构即估价委员会负责实施
C由全国性的特许测量师协会负责
D由通过房地产估价师执业资格考试的专业人员实施
7路线价估价法是一种评估大量土地的（A）。

A迅速估价方法B较慢估价法
C简易法D延迟法
判断题
1
统一付款方式为成交日期一次性付清的付款方式，主要表现为货币的时间价值折现的计算。

（对）
2
由于房地产价格会随时间的变化而变化，交易实例与估价时点在时间上的差异会导致价格的差异，故需进行交易日期修正，将可比实例在其交易时的价格调整为估价时点的价格。

（对）
3
房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以可比实例房地产状况为基准（通常设定100）的。

（错）
4 经过房地产状况修正后，可比实例的价格就变成了交易时点的价格。

（错）
5 收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。

（对）
6 市场法的对象包含如古建筑、纪念堂（馆）、寺庙等。

（错）
7
在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，这体现了市场比较法非单一性的限制条件。

（错）
9 租赁价格评估采用公开的市场价值标准。

（对）
1收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。

它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要他属于收益性房地产即可。

（对）
2实际成本是在估价时点开发建造该房地产时，众多开发商的平均花费。

（错）
3实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说不能直接用于估价。

（对）
4成本法中的替代原则显示：谨慎的购买者为一房地产所愿意支付的价款，不会超过具有相同期望和效用的类似房地产的取得成本。

（对）
5收益还原法的基本思想揭示了收益是以预期原理为基础的。

（对）
1路线价估价法是一种迅速的、相对公平合理，适用于对大量土地进行评估的方法。

（对）
2运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。

（对）
3假设开发法是一种科学实用的估价方法，是以预期原理为基础。

（对）
4区段地价是某特定地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。

（对）
5平均增减量法要求房地产价格时间序列的逐期增减量完全相同。

（错）1直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示价格变动率。

（错）
2基准地价修正法适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估。

（对）
3运用假设开发法估价不必考虑资金的时间价值。

（错）
多项选择题
1 土地使用权转让方式（ABC）。

A协议
B招标
C拍卖
D赠与
2 估价师基本条件（ABC）。

A理论知识
B主富的经验
C良好的职业道德
D良好的心理素质
3 合法权益包括（ABD）
A合法产权B合法使用
C合法交易D合法处分
4 市场比较法需要修正的几种情况（ABCD）。

A交易情况修正
B交易日期修正
C区域因素修正
D个别因素修正
5 房地产估价可在下列活动中发挥作用（ABCD）。

A课税估价
B保险估价
C拍卖底价估价
D征地和房屋拆迁补偿估价
3.1最高最佳使用具体包括几个方面（ABC）。

A最佳用途
B最佳规模
C最佳集约度
D最佳使用现状
3.2交易日期修正的具体方法有（AD）。

A价格指数法
B直接法
C间接法
D价格变动率法
1纯收益流量的类型（ABCD）。

A每年基本上固定不变
B每年基本上按某个固定的数额递增或递减
C每年基本上按某个固定的比率递增或递减
D其他有规则的变动情况
2楼面地价可表述为(CE)
A土地总价/土地面积
B土地单价/土地面积
C土地总价/建筑面积
D土地单价/建筑面积
E土地单价/建筑容积率
3获取土地的主要方式（ABCD）。

A征收农地取得土地
B城市房屋拆迁取得土地
C市场“购买”取得的熟地
D政府出让或开发商转让
4下列因素中，影响房地产价格的个别因素有(BC)
A土地级别B土地使用年期
C容积率D基础设施
E城市经济发展水平
5房地产价格的高低取决于以下几个因素（ABC）。

A可获得纯利润的大小B获得纯利润的可靠性C获得净收益期限的长短D潜在毛收入的大小
1在基准地价评估中，样点地价需要进行( BDE )
A土地用途修正
B容积率修正
C繁华程度修正
D使用年期修正
E交易时间修正
2下列因素中，影响房地产价格的个别因素有( BC ) A土地级别
B土地使用年期
C容积率
D基础设施
E城市经济发展水平
3长期趋势法的作用有（ABCD）。

A收益法中对未来净收益等的预测
B市场法中对可比实例价格进行交易日期调整
C比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力
D填补某些房地产价格历史资料的缺乏
4路线价法特别适宜于（BCD）。

A单个宗地估价
B征地拆迁估价
C土地课税估价
D土地重划估价
5路线价法临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑（ABC D），进行适当的修正求得。

A临街深度
B土地形状
C临街状况
D临街宽度等
1假设开发法的适用条件（ABCD）。

A一个明朗、开放及长远的房地产政策
B一套统一、严谨及健全的房地产法规
C一个完整、公开及透明度高的房地产资料库
D一个长远、公开及稳定的土地供给计划
2具体的长期趋势法主要有（ABC）。

A直线趋势法
B平均增减量法
C平均发展速度法
D曲线趋势法
4与替代原理密切相关的估价方法包括(AD )
A市场比较法
B收益法
C成本法
D路线价法
E长期趋势法
5适用于成本法估价的房地产估价有(ACD) A学校
B加油站
C公园
D医院
E写字楼。