物业管理师案例分析题-1

案例分析题
（一）某物业公司在管理某小区过程中，碰到下列问题或业主投诉：
1、部分梯间陈旧，要求进行粉刷；
2、保安员更换频繁，给小区安全管理带来隐患；
3、小区停车秩序混乱，建议加强管理；
4、小区市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理；
5、常有到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素；
6、楼道损坏频率高，建议及时检查更换；
7、某部电梯安全隐患严重，需要大修；
8、建议区外墙全部翻新；
9、小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施；10、小区出现业主丢失自行车情况，要求加强管理；11、部分主要求减免物业服务费；12、希望提供家政服务；13、部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路；14、建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯
问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？
问题2：上述不属于物业服务企业管理职责范围的项目有哪些？
（二）甲住宅小区业主委员会与乙物业服务公司就甲住宅小区的物业管理项目达成一致意见，现拟签订物业管理合同。

(以下选项中有一个或一个以上答案是正确的，请将正确答案真在括号内。

)
1、甲、乙双方签订的物业管理合同应当采用：（）
A．口头形式 B.书面形式 C. 事实形式 D. 其它形式
2、订立物业管理合同时应当遵守的基本原则包括：（）
A. 主体平等原则；
B. 权利义务公平对等原则；
C. 诚实信用原则；
D. 合法原则。

E.合同自由原则
3、在解决合同纠纷的条款中双方约定："如果不服仲裁裁决，可以向人民法院起诉。

"该条款：（）
A. 因同时约定仲裁与诉讼而使仲裁协议无效
B. 关于仲裁的约定有效，而关于诉讼的条款无效
C. 关于仲裁与诉讼的约定均无效
D. 无论是否有效，双方发生合同纠纷都不丧失诉讼权
（三）某住宅小区业主委员会认为物业服务公司的服务不到位，并有乱收费的现象，于是向物业服务公司提出："提高服务质量并对收费标准作出说明"的要求。

物业服务公司则认为自己已经达到了合同要求的服务标准，收费也是按政府的规定执行，拒绝了业主委员会的要求。

双方发生纠纷。

(以下选项中有一个或一个以上答案是正确的)
1、委员会与物业服务公司之间的纠纷属于：（）
A．物业使用的纠纷 B. 物业维修纠纷
C．物业管理合同履行纠纷 D. 行政管理纠纷
2、关于双方纠纷的叙述错误的是：（）
A. 物业服务公司对业主委员会提出的收费问题没有解释的义务
B. 物业服务公司对业主委员会提出的收费问题有解释的义务
C. 此时，业主委员会可以向有关部门投诉
D. 此时，业主委员会不能提出解聘物业服务公司的要求
3、假设业主委员会向人民法院提起诉讼，则此诉讼属于：（）
A. 民事诉讼
B. 行政诉讼
C. 刑事诉讼
D. 合同诉讼
（四）李某是某区物业管理行政主管理部门的工作人员。

某日在调查某住宅小区业主委员会与物业服务公司之间物业管理维修基金管理、使用纠纷案时，李某发现物业服务公司有挪用物业管理维修基金非法使用的行为，且物业服务公司内部管理混乱，长期亏损，资不抵债。

在李某准备向单位提交调查报告时，物业服务公司派人给李某送来10万元现金，并声称只要出具假报告大家都平安无事，如若不然，你以后没有好日子过。

李某于是收下了现金，并出具了虚假调查报告。

(以下选项中有一个或一个以上答案是正确的)
1、假设物业管理行政主管理部门根据李某的虚假报告作出了物业服务公司维修基金管理、使用适当的行政裁决，而业主委员会不服，则业主委员会可以：（）
A. 提出行政复议
B. 提起民事诉讼
C. 提起行政诉讼
D. 提起刑事诉讼
2、此案中李某应当承担：（）
A. 民事责任；
B. 行政责任；
C. 刑事责任；
D. 不承担责任。

3、假设政府有关行政部门查清了事实，并对物业服务公司进行了处罚，则可选择的处罚方式有：（）
A. 没收违法所得；
B. 责令停止营业；
C. 罚款；
D. 赔偿损失。

4、假设物业服务公司被依法吊销营业执照，则：（）
A. 经协商，物业管理合同可以继续履行；
B. 物业管理合同终止；
C. 业主委员会不能再向物业服务公司提出赔偿损失的请求；
D. 业主委员会仍然可以向物业服务公司提出赔偿损失的请求。

（五）路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居，陈红住在楼下。

"五一"旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连接处的下水道（管）漫出。

事后，小区物业服务公司称：下水管道是畅通的，因此不负管理责任；开发商则称：此楼已经通过综合验收，是合格的，所以也无责任。

请问本案的责任应由谁业承担，为什么？
（六）为了配合政府的市容美化和夜景灯光工程，经政府主管部门的批准，物业服务公司在其所管理的大厦的三楼平台上，设置了一座大型的灯光广告招牌出租。

在处理广告招牌的租金中，物业服务公司与该大厦的业主委员会发生了纠纷。

为此业主委员会向人民法院起诉物业服务公司设置广告招牌的行为侵害了业主的合法权益，要求拆除招牌。

试问：
(1) 该广告招牌的出租租金属于什么性质？应如何分配？
(2) 物业服务公司设置广告招牌的行为是否侵害了业主的合法权益？
（七）上海某一住宅小区的绿地上有一两棵桂花树，每年九、十月份，醉人的芳香四处飘溢。

但去年秋天，丹桂满枝的景象却突然间消失了。

住房们到处打听绿地上那两棵树怎么不见了。

经调查得知：桂花树已被物业管理单位私下迁移了。

此举引发了众怒，小区的居民纷纷指责和执迷不悟管理单位破坏公共设施，毁坏绿化。

面对居民的指责，物业管理单位以重新设计小区园林、调整绿化结构为由，拒不迁回桂树。

试问物业服务公司有权改变小区内的园林、绿化设计吗？为什么？
（八）某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。

半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业服务公司却发出了多份催交物业费的通知。

该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？试问，房子没住，业主该不该交物业管理费？为什么？
（九）家住上海浦东某花园2号19楼的吕女士，由于对物业公司的服务不满意而拒交管理费，物业公司就索性切断了她家的自来水。

据吕女士称，该花园是外销（高层）商品房，小区内有游泳，但今年游泳池没有向业主开放，据此，吕女士就拒交物业管理费。

小区物业公司便切断了吕女士家的自来水。

物业公司的负责人说，吕家与物业公司刚为拒交物业管理费的事打过官司。

物业公司总不能老是打官司，何况一打官司就要半年多时间，所以这次在再三催付未果的情况下，就采取了断水的办法。

你不交管理费，我们就不提供服务，自来水是物业公司的电泵打上高层的。

试问：业主拒交物管费，物业服务公司能否断水？此案物业服务公司的做法妥否？
（十）某市花园小区业主陶小姐已有好几个月没缴纳管理费了。

物业公司上门催讨时，陶小姐以前不久即家水管渗漏，物业公司没有及时进行维修，给其生活造成了诸多不便为由，而拒交物业管理费用。

试问陶小姐的主张是否有法律依据？为什么？
（十一）2000年9月的一天早上，某物业服务公司清洁工袁某在某住宅区3栋6楼打扫卫生时，见垃圾桶旁有一废弃的重达7.35公斤的方型木板（长、宽77厘米，厚2厘米），因贪图方便就将该木板从6楼阳台扔往楼下，恰巧击中正在楼下玩耍的仅14个月大的男童张某。

张当场倒地，后经抢救无效死亡。

试问：
(1) 本案可以依法追究哪些法律责任？由谁来承担？法律依据是什么？
(2) 物业服务公司依法应该承担哪些法律责任？
（十二）王军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。

一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。

王军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。

中午台风来临，住在同楼的黄佳放学回家，恰好走到王军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，物业服务公司的巡逻保安员见状，忙把其送往医院抢救。

经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。

见到黄佳被砸伤的保安员证实花盆是从六楼王军家掉下来的，另一位邻居也证实，自己前几天
去王军家玩，王军曾向其炫耀过这盆花如何名贵。

于是，黄佳父母找到王军要求其赔偿损失，王军则称花盆不是他的，即使是他的，也是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿。

为此，黄佳的父母向人民法院起诉，要求王军赔偿损失，并以管理不善为由将物业服务公司告上法庭。

试问：
(1) 本案可以依法应由谁来承担赔偿责任？法律依据是什么？
(2) 台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？
(3) 物业服务公司依法是否应承担赔偿责任？
（十三）某小区管理处因维修房屋需要，将一堆沙子临时堆放在道路边，当天夜晚，业主赵老太路经该处不小心被沙子滑倒致伤。

若赵老太起诉到法院，管理处是否应承担责任，为什么？
（十四）一天清晨，某车主找到某物业服务公司大厦停车场，称其前晚停放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见了。

停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，于是就让车主自行去公安机关报案。

10个多月之后，物业服务公司接到人民法院的传票以及保险公司的起诉书副本，称保险公司已经将红色跑车理赔给了车主获得了代位索赔权，车主在车辆丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费，车主与停车场构成保管合同关系，要求物业服务公司承担车辆丢失的赔偿责任。

试问：
(1) 物业服务公司应车辆丢失的承担责任吗？法律依据是什么？
(2) 依据《中华人民共和国合同法》的规定，如何具备保管合同关系？
（十五）一天，某物业服务公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但却敲不开门，于是值勤保安就用工具将门强行破开。

门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，该物业服务公司领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。

后来业主就向该物业服务公司提出了要求赔偿的要求。

试问：
(1) 接到住户家中报警信号后，物业服务公司是否可以破门而入？
(2) 在什么情况下，物业服务公司可以破门而入？。