基于层次分析法佛山万科金域时光项目深基抗软弱土地基受污染价值评估

基于层次分析法佛山万科金域时光项目深基抗软弱土地基受污染价值评估
发布时间：2021-06-25T15:58:39.653Z 来源：《工程管理前沿》2021年5期作者：张子鉴、王世涛、周家奇、梁起航
[导读] 当今，为了能够评估深基抗软弱土地基受污染价值
张子鉴、王世涛、周家奇、梁起航
中国建筑第二工程局有限公司华南分公司，广东深圳，518048
摘要：当今，为了能够评估深基抗软弱土地基受污染价值，则事先需要使用到的方法是层次分析法，该方法能分析出重点，这是因为各属性具备可替代性的交易实例为土地交易市场中必定要合理选取的对象，当然，针对此交易实例过程中，还需要考虑到的因素还有很多，例如具体的地理位置、环境、容积率以及用途等，由此而言，本论文以层次分析法为研究方法，进而对佛山万科金域时光项目深基抗软弱土地基受污染价值进行深入分析，以期对该项目地基的污染价值加以探究。

关键词：层次分析法；深基抗软弱土地基；受污染价值评估
1.佛山万科金域时光项目深基抗软弱土地基受污染土地价值评估模型
表1-1 国外专家对环境污染房地产价值损失构成汇总
根据如上表1-1中所提及到的数据来论，笔者可以由此而分析出，根据如上表1-1所提及的内容以来，笔者完全能够从正号和负号进行分析。

其实，如上表格所分析的内容也就直接性地诠释了USPAP明文规定的主要原因和次要原因：当被污染土地评估工作被估价师评估的时候，减扣污染的治理成本是需要他们过分注重的一点，同时，土地的使用损失也需要他们大力关注，就此才能确定即将将需要面对的各个方面的风险。

至今为止，针对深基抗软弱土地基受污染土地的价值评估研究来说，国外较多，而国内却很少，与此同时，有关重要的评估方式、评估路线以及技术方法也是完全有所欠缺的，所以，针对这一方面而言，估值的思想和估价的套路几乎均是大量缺乏的。

在同一时间内，我国也并没有大力注重且用科学性地眼光看待其对国民引入的环境风险，对居民带来的健康等，因此，并未曾于土地价格中反应的也有“污名”。

当然，除了上面所提及到的有关内容之外，种类并不稀少的则是环境污染，且更加复杂多变的是因素，所以，在整个评估的流程中，和待估深基抗软弱土地基受污染土地污染状况一模一样的可比实例几乎是难以找到的。

因此，于评估深基抗软弱土地基受污染土地价值的过程时，被当作可比实例的是交易市场早已成交的地块，当然，这也是评估师所规定的，在做了次规定之后，清理费用需要他们计算，同时，其余两个重要因素对深基抗软弱土地基受污染土地价值的缺损影响也需要进行再次检验，而最终的答案也就等价于深基抗软弱土地基受污染土地实际价值。

下列文字则是根据怎样才能让因污染导致的价值缺损进行更进一步说明而阐述：
1.1清理费用的确定
首先，若要分析情理费用，其实这个名词所解释的概念和矫正费用是完全不等价的，换言之，也就不等同于完全修复费用，通常被研究学者当作整治费用来理解，这确实是因为：土地有了价值缺损的实际原因是土地受到了环境污染，倘若此时想要让其回复到无污染状态，则是很难的，甚至修复也是无效的，所以，此时最好的做法就是让其修复到能够正常使用的程度。

当清理费用被评估师在确定的时候，必定还需要环境专家对有关项目进行再次询问、考察以及调查，就此编制出相应的环评报告，让相关待估深基抗软弱土地基受污染土地清理费用得到合理地确定。

1.2用途受限损失的确定
若在评估深基抗软弱土地基受污染土地价值的时候，待估地块最佳用途分析是一般情况下需要牵扯到的一个方面。

于此过程中，二个价值估值是评估师一开始就需要认真计算出来的，通常而言，对最佳用途分析的过程中，一共将会出现二个不同的结果（前提是：此地块并未曾受到价值估值），当然，这两个结果也是不同的，结果一：若要让地块保持最佳用途，则开先其未曾受到任何污染，此时此刻，并不于考虑范畴之内的是环境污染对整个地块所构成的用途限制，结果二：在判定深基抗软弱土地基受污染土地是否是最佳用途时，提前必定要参照我国的法律法规。

如果要整理深基抗软弱土地基受污染土地的环境污染，整个时期在开发、治理或者在交易等过程中必定会受到一定的束缚。

所以，待估深基抗软弱土地基受污染土地最佳用途的比较也是评估师必定要依据深基抗软弱土地基受污染前后的实际状况来分析的，当然，深基抗软弱土地基受污染土地期间的使用限制也是需要他们进行分析的，就此才能让深基抗软弱土地基受污染无敌用途受限损失得以合理性地评估。

1.3污名影响的量化
风险以及相应的不确定性是污染为深基抗软弱土地基受污染土地使用效率而引入的某些性质，当然，这也就是污名的释义，最终将会直接性地造成了土地价值减损的实际状况。

污名的量化确定方法也是国外某些研究人员所提及的，通常有两种，第一种是蒙特卡洛模拟，而第二种是层级分析法，针对二者不同的方法发来说，需要和深基抗软弱土地基受污染土地污染相关交易数据进行比较分析的是大量可靠的数据。

然而当今我国于此估值的过程中并未全面，而且难以量化取得的是相关交易数据，就此而言，污名造成的减值减损也是他们必定要计算的一个方面。

2.层次分析法建立深基抗软弱土地基污名评价指标体系
2.1建立因素判断矩阵
当建立了评价指标体系以后，还需要进行的关键步骤是评判分析各个指标，换言之，也就是一定要量化评判结果，就此才能让该模型体系的判断矩阵构成。

而在对矩阵进行判断的过程中，所使用的方法有很多，而本课题选择的方法是成对比较法。

在一个矩阵中随机选取两个不同的元素进行细节上的比较和分析，正如am元素和an元素一样，正如下面的矩阵中，用于代表两个元素重要性的表较量则是amn，
而且均完全可以直接性构造成矩阵A的是全部元素其间的比较量，正如（2-5）所表达的矩阵。

判断矩阵在创立之前必定要根据评估指标体系，就此才能更好地确定评价指标的权重，而于整个权重量化的过程中，9度标度法是本课题选定的方式，依据心理学实验数据，针对同类属性的不同表现而言，并不超过9级的是分辨力，而如下的数据则表达的是各标度定义：表2-9 1-9级标度表
此时此刻，为了能够获取排序权重向量，则必定要将A矩阵的特征向量归一化。

2.2整理专家打分结果
针对该项目的探讨过程中，所参与的专家一共有十五位，且他们均是从业于资产评估工作的，他们必定要对每一个不同的元素进行评比相应的分值，由此才能分析出各个元素的重要性，而德尔菲法模式是整个评比分数流程中所使用到的方法，打分一共要尽量二轮，每一轮的评比分值均是不同的，且很明显，最后还需要依据评判结果才能对污名各影响因素的重要性标度来确定。

下表则为每一位专家评比分数的关键信息：表2-10 打分专家基本信息表
2.3求取矩阵权重向量
当污名影响艺术的判断矩阵得到以后，和判断矩阵向对应的特征向量以及最大特征值二者必定要算出来，处理的方式是归一化，换言之，各因素的权重向量就此才能获取。

为了求解出特征向量以及最大特征值，则必定要使用到如下的公式：
如下则是归一化结果（在处理之后）：
0.2662 0.4201 0.2816 0.2169
0.0887 0.1400 0.1690 0.1085
0.7986 0.7001 0.8448 0.8677
0.5324 0.5601 0.4224 0.4339
于此，还需要进行的步骤是算出归一化元素的总和，再次进行归一化处理，才能求解出各个影响因素的权重，而如下四张表所提及的内容也就是说明的如此。

3.佛山万科金域时光项目深基抗软弱土地基污染状况分析3.1佛山万科金域时光项目深基抗软弱土地基污染风险评价
未来使用在商业用地以及住宅用地二者组建相互融合的是佛山万科金域时光项目地块，所以，针对风险评价来说，其主要是从为人体体内健康的危害程度而评比的。

据了解，佛山万科金域时光项目地块曾经生产过很多杀虫剂，例如666或者DDT（如上所提及的两种有机物的简称均在后文有明确的解释）等等，针对这些有机物而言，这些均能直接性地避免农业病虫害，然而因为该物质对环境有着较为严重的负面影响，当今许多发达国家以及发展中国家的一线城市均不在使用该有机物，据美国研究学者分析，该物质还能让人体的皮肤逐步吸收，逐步逐步也会中毒，若处于285K温度的环境上，还将会发生汽化这一物理反应，让人身体上有各个方面的不适和症状。

经过调查该地块的《环境风险评估报告》，能够直接性地接受风险水平的是致癌风险10-6至10-5，换句话说，在一百万人中，可能因污染致病的很有可能会有一个人，致病率为1/1000000，而且比中国同类修复项目要低得多的是此概率。

3.2佛山万科金域时光项目深基抗软弱土地基清理方式及修复周期
若确定了实际的污染状况之后，需要被划分成为三类的是整个地块的土壤，第一类、第二类和第三类依次是未曾存在污染的干净土和略有轻微污染的土壤以及含有危险废弃物的土壤，这三类的修复方式也不同，从第一类到第三类的修复方式依次是：（1）在保留之前需要进行准确地定位；（2）需要治理现场；（3）需要焚烧处理之前搬走的所有物品。

此时此刻也有相应的专家对其进行了简介，完全可以彻底发生分解反应的是有机氯农药（前提是——高温；处于水泥回转窑中），而99.99%去除率。

4.结语
总之，对于层次分析法佛山万科金域时光项目深基抗软弱土地基而言，根据污染价值，只有让政府及环境保护部门拟定了详细的、有针对性的土地治理修复方案——对于无机重金属，采取固定化、稳定化的方法进行治理；对于具有挥发性的有机农药污染物，根据污染程度及深度的不同，采取常温吸解、化学氧化等方式进行；才能让土地基避免恶化污染。

参考文献：
[1]刘志勇.浅谈地基承载力特征值确定的几个途径城市建设理论研究?,2012(25):58-59.?
[2]邱明兵.建筑地基沉降控制与工程实例[M]. 北京：中国建筑工业出版社,2011.
[3]易念平,张信贵.基于水土化学作用的城市地基土稳定性试验分析全国第五次地质灾害防治学术大会,2016.
[4]黄昌乾,杨俊峰.地下水对地基土承载力的影响分析[J].?第二届全国岩土与工程学术大会,2006.
[5]朱斌.浅谈软土地基设计问题四川水泥[J].2015(01): 15-17.
【作者简介】张子鉴，男，1993年10月出生，中国建筑第二工程局有限公司佛山万科金域时光项目部，技术员，159****9661，E-mail：****************。