项目成本-项目成本策划

项目成本策划

定义：

项目成本策划是一个系统工程，要求成本管理人员具有成本管理、设计、实施、采购等综合素质。具体而言，成本策划是指在设计的前端，成本管理人员站在企业经营战略的高度，根据项目的定位及成本总控目标，整体分析、规划项目在设计、施工等各个环节的成本配置，提出成本策略。

成本策划主要解决的是限额下的经营目标是否可以实现、如何实现，以及经营目标不同下的成本限额变化需求问题；解决成本限额下可变成本与不变成本的分配问题，调整不变与可变部分的成本分配比例，提出成本控制策略与要点。成本策划通过前置目标成本的管理方式，解决的是经营的问题，做与不做的问题，以及准备如何做的问题。

主要步骤：

一、了解需求，弄清项目最终要到达的目标

成本策划之前，首先需要明确公司对项目的运营要求，以及最终希望到达一个怎样的目标。也即弄清这个项目的边界条件：总投资额多少，达成怎样的效果和目标。

二、对同类产品成本案例进行调查分析

根据实地调查与分析，以及数据库同类项目资料的收集，对同级项目进行分析比较，并参考其成本造价数据，按照重置成本法进行成本分析，明确项目总造价、单方造价以及成本投放重点等信息。

三、提出成本配置及成本管理建议

根据规划指标、设计标准、成本配置建议、运营需求等，梳理出本项目的基本功能，并结合投资总额，提出必备功能性成本〔固定成本〕、可变成本、成本投放的侧重点等成本配置建议。

成本配置要结合客户的需求，了解和把握客户需求也是成本控制的基础。在成本总目标基础上，充分满足客户的需求作为基本出发点，即要清楚地知道客户的需求是什么，进而把那些可有可无的东西坚决去掉，对于那些客户很关注的东西要坚决做到最好，明确可变与不变成本的比例。

四、提出成本管理策略建议

成本策略建议也即实现项目目标的手段，是根据项目的定位及成本总控制目标、成本配置建议，从整体上对设计、建材、施工、装修等提出成本策略。例如，根据公司对项目的需求取向〔城市片区地标性建筑〕及成本总控目标，给到的成本策略建议主要有如下两大点：一是满足项目第一功能

的同时满足“标志性建筑”之需，重视外立面的设计，可适当采用异形形状，这是成本配置的重点；二是项目属于住宅类项目，非商业综合体，材料不一定是最好，但工艺一定要满足质量要求，通过精致、简约来表达住宅的实用性，所以装饰取向建议选择好的施工工艺及中价格材料。在公共部位装修上，建议采用简单装修，地面采用自流平水泥地面，墙面及天棚面主要为乳胶漆；在选材上，设备建议尽量采用国产，等等。

五、规划运行费用及相关职责、计划和风险防控措施

根据前面的成本配置建议以及成本策略，项目目标成本，并规划设计、实施、建材等的分项支出计划。结合公司整体运营计划，形成方案优化、采购招标、预算结算等分项计划和目标。并充分考虑项目实施过程中可能遇到的风险，形成风险防控预案和应对策略。

时间要求：

项目成本策划应在项目前期和目标成本编制同时进行，并与《项目目标成本测算表》同时形成。

项目成本策划书内容：

一、项目成本规划

1、项目概况及运营目标

项目概况包括项目案名、地理位置、地块周边情况、项目拟定分期、开发周期、预计售价等信息。运营目标包括公司对该项目运营计划及主要运营目标的制定内容。

项目概况

1) 总体规划指标

⏹容积率: ，绿化率:

⏹总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2

其中：可售面积：m2，不可售面积：m2

⏹住宅总套数：套

⏹总车位：个

2) 期规划指标

⏹容积率: ，绿化率:

⏹建筑面积：m2，计入容积率的建筑面积m2

其中：可售面积：m2，不可售面积：m2

⏹住宅套数：套

⏹车位：个

入伙日期：年月

经营目标

注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。

销售目标

注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。

开发计划

2、项目成本管理目标

项目成本管理的基本目标是“健康、合理、有序”，健康指成本管理应符合制度要求，透明、标准，杜绝黑箱操作，摒弃个人利益的存在。合理即产品成本能提升顾客价值、带来经济收益，无重大成本浪费，控制、减少无效成本的发生。有序则要求可研成本测算、目标成本、动态成本与结

算成本相互印证并大体一致，公司对成本的发生具有较强的事前控制能力。对于具体项目而言，除上述基本目标外，还应有一些和项目密切相关的具体目标。如目标成本和可研成本变动率控制水平、目标成本变动率控制目标、无效成本控制指标等。

项目目标成本确定为元/m2，按成本科目具体构成如下：

3、客户需求定位及成本规划

客户需求成本规划是以客户感知和不同品类客户的需求作为逻辑主线进行产品选型、排布、设计等决策工作，从而将建造成本合理、有效分配的成本管理方法。主要目的在于以客户需求为导向进行成本规划，实现产品的合理成本配置，使产品成本与售价相匹配，产品成本投入更合理。

应从客户对规划、产品及景观的关注等维度进行成本规划分析，形成对应结论。

项目成本规划级配确认表

二、目标成本编制

1、原始地貌及市政配套情况

场地形状，场地地质地貌状况，场内高程和高差等。场地周边市政配套情况。

2、项目技术经济指标

项目主要技术经济指标应包括如下内容：

3、项目跨期成本分摊原则

对于多期开发项目，应明确跨期成本分摊的内容及分摊原则。

××××项目跨期成本分摊原则说明

总说明：

一、土地获得价款

1、政府地价、合作款项、红线外市政设施费：为全期收益，按占地面积在各期分摊。本期各

产品也按占地面积进行分摊。

二、开发前期准备费

1、勘查设计费、三通一平费：按受益原则计入各期，如属各期受益的合同按建筑面积分摊。

三、配套设施费

1、会所及游泳池：不留成本，费用按建筑面积在各期进行分摊；

2、幼儿园：不留成本，按建筑面积进行分摊；

3、学校：不留成本，按建筑面积进行分摊；

4、塑胶跑道、网球、篮球场：不留成本，按建筑面积进行分摊；

5、人防地下室：不留成本，费用按建筑面积在各期进行分摊；

6、一期地下室车库：计入一期；

7、风景大道工程：为全期受益，按建筑面积在各期进行分摊；

8、中心公园：为全期受益，按建筑面积在2～5期进行分摊。

三、设计方案优化

1、经济性控制要点

简述在各设计阶段，经济性管理上应注意的问题和采取的控制要点，

如：