房产新政案件裁判新探

则 的滥用 ， 最高法院又发 出《 关于正确适用 ＜ 同法＞ 合 若
干 问题 的 解 释 （ ） 务 党 和 国家 的 工 作 大 局 的通 知 》 二 服
金及预付款回 有的法 院及学者认 为双方对此没有约定 ； 的， 买方仍应承担违约责任 ， 定金不退［ 三是认 为只要 ３ 】 。
政策变化不能贷款买房． 就可退房 。主要Fra bibliotek据是最 高法
第２ ８卷 第 ４期
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阿 坝 师 范 高 等 专 科 学 校 学 报
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２１ ０ １年 ｌ ２月
Ｄｅ ． ０ １ ｃ２ １
房产新政案件裁判新探
王亚 明
（ 南京 市建邺 区法 院 ，江苏 南京 ２ ０ ０ ） １０ ４
纠 纷 处 理机 关 去解 决 问题 。在 人 少 案 多 的情 况 下 ， 调解
法院审核 。 除 了合 同法 及 其解 释 对 不 可 抗 力 及 情 势 变 更 作 出
院《 商品房买卖纠纷处理 司法解释》 ２ 第 ３条的规定。四 是认为首付 比例提高要求退房 退定金的 ，法 院判决返
还定金的 ４ ％ 。 ０ 柳 五是房贷利 率上调或首付 比例提高一
【 收稿 日期 】 ０ １ ０ — ５ ２ １－ ９ ２
（０ ９年 ４月 ２ ２０ ７日法【０９１５号 ） 严 格 适 用 《 同 ２０ １ ６ ， 合 法》 解释 （ ） ２ ， － 第 ６条 要求各级法 院务 必正确理解 、 慎 重适用。如果根据案件的特殊情况 ， 确需在个案 中适用
的． 当由高级人 民法院审核。必要时应 报请 最高人 民 应
见 的 、 不 可 抗 力 造 成 的 不 属 于 商 业 风 险 的重 大 变 化 ． 非
继续履行合 同对 于一方 当事人 明显不公平 或者不能实
现 合 同 目的 ． 当事 人 请 求 人 民法 院 变 更 或 者 解 除 合 同
的， 民法 院应 当根据公平原则 ， 人 并结合案件 的实际情
般不构成 情势变更 ， 但对于首 次购房 的 ， 可解 除合 同 ， 但有明确 约定 的除外 ． 且有不 当损害的要适 当赔偿Ｉ ５ １ 。
（ ） 二 房产 新 政 引 发 纠纷 法律 适 用 中存 在 的 问题
（ ） 产 新 政 弓发 的 案 例 特 点及 裁 判情 况 一 房 ｆ 国 务 院 办 公厅 《 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 关
【 作者简介】王亚明（ ９２ ） 男， １７ 一 ， 江苏徐 州人 ， 法学博士 ， 南京 市建邺区法 院法官 ， 究方 向： 研 法理学、 法社会 学。
第 ４期
王 亚 明 ： 产新 政 案 件 裁 判 新探 房
３ １
规 定外 ， 我 国法律 中还有一个特 殊规定 ， ２０ 在 即 ０ ３年
是房屋买卖合同纠纷的数量 明显上升 。二是提起诉讼
的 主 体 较 为 集 中 ，提 起 诉 讼 的 主 体 多 集 中在 购 房 人 一
方， 要求解除合同、 返还定金 或首付款 。三是房屋买卖 中介机构牵涉其中 ．主要是 当事 人在请求解除房屋买 卖合同的同时 ， 也请求退还 中介 费用 ， 由此引发居 间 并 合同纠纷。四是购房人解除房屋 买卖 合同 的原 因存在 差异 ， 如限贷或 限购 。
况 确 定 是 否 变更 或 者 解 除 。但 是 ， 了 防 止情 势 变 更 原 为
更， 个人原因不能贷款 的解约应赔 偿 ； 非个人原 因解约
不 负 违 约 责任Ｉ 二 是 限 购导 致 买 房 不 能 或 政 策性 退 房 ” 。 的 ， 的 法 院 认 定 为 不 可 抗 力 ． 决 解 除 合 同 ， 还 定 有 判 退
【作有关问题的通知》 及各地 限购令 出台后 ， 很多一线
城 市 家 庭 明 确 限购 第 ３ 住 房 ．对 非 城 市 户 Ｉ 的居 民 套 ＝ １
１ ． 法律规定的复杂及矛盾。 目前房产新政涉及的法
律 适 用 主 要 集 中 在 对 不 可 抗 力 、情 势 变 更 的 规 定 上 。
从 全 国 处理 此 类 案 件 的 裁 判 思 路 来 看 ，有 五 种 做 法 ：一 是 认 为 房 产新 政 不 是不 可 抗 力 ．也 不 是 情 势 变
院在《 同法》 合 若干问题的解释 （－ 第 ２ － ） ６条规 定 ， 合同
成立 以后客观情况发生 了当事人在订立合 同时无 法预
【 摘 要 】 ００年 国家出台房产 新政后 ， ２１ 由于对法律规定 及司法解释理解 与执行 的不统一 ， 导致全 国各地对房产新 政 引发 的退房 案件
裁判 各异 ， 有违 法治原则。 因在 于民意对 司法的侵蚀 ， 司法不能有效回应 ； 原 使 法律规 则本 身的纠结影响 了裁判 的统一 。 司法不仅应 考虑社
家庭 则有条件的允许购买第 １ 禁购第 ２套住房。使 套、 政策调整前 已经签订 的各类 现房 、 期房 、 二手房买卖合
同的 履 行 发 生 诸 多 问题 ， 类 纠 纷 呈 现 出 以下 特 点 ： 此 一
《 同法》 １７条规定 ， 合 第 １ 因不可抗力不能履行合 同的 ， 根据不可抗力 的影响 ， 部分或全部免除责任 ， 但法律另 有规定的除外 。第 １８ 条规定 ， １ 当事人一方因不可抗力 不能履行合 同的． 应当及时通知对方 ， 以减轻 可能给对 方造成的损失 ， 并应 当在合理期 限内提供证明。对情势 变更 的规定主要体现在《 合同法》 司法解释 中。最高法
会效果 ． 要考虑 社会预期厦裁判 导向。 更
【 关键词 】 房产新政 ； 裁判 ； 性质 ； 进路 【 图分 类号 】 ５ １ 中 Ｆ ２ 【 文献标识码 】Ａ 【 文章编号 】 ０ ８ ４ ４ （０ １ ０ — ０ ０ ０ １０ — １２ ２ １ ）４ ０ ３ ～ ５
一
、
房 产新政 案件 的裁 判现状