房地产公司住宅项目产品定位报告(图文并茂)

目 前 市 场 去 化 较 好 户 型 及 面 积
悦正碧林湾 户型面积：89㎡
锦绣城二期 户型面积：98㎡
在
售
楼
盘
户 型
影响室内采光
影响室内采光
不
足
锦绣城二期 户型面积：74㎡
设计较差的户型，影响日常生活工作，造成去化速度慢
优点
不足
1. 功能分区合理，户型面积符合市场需求，整体 增值性较高；
2. 大面宽，短进深，户型采光通风好； 3. 户型方正，无暗间，动线设计合理。
（㎡）
（㎡）
（㎡）
（㎡）
（㎡）
（㎡）
华舜学府 悦正碧林湾 锦绣城二期
47-128 47-137 53-285
47-54 47
53-74
86-110 89-99 90-111
105-128 136
138-176
261-285
1. 市场户型面积跨度较大，一室到五室及以上户型房源众多； 2. 南部市场户型以两室、三室居多，面积段集中在85-136㎡之间； 3. 多数项目户型面积没有出现较大断层现象。
B1地块四至：
北至南大园村； 南至太行路； 东至木材厂、南大园耕地； 西至莲池大街、中铁家园。
D1地块四至：
北至太行路； 南至支农路邻厂房片区； 东至莲池大街； 西至市政工程厂房、技校；
C1-D3地块四至:
北至二十一中南，南大园村； 南至太行路； 东至莲池大街； 西至中马池村。
四至现状
长城大街、莲池大街沿线较为整洁，其余区域以村庄、工厂为主，可能存在污染情况。
3. 产品价格：价格偏低，未出现单平米过 万产品。并且户型规划不合理，无产品 支撑的大面积产品造成滞销；
4. 总价分析：低总价产品去化情况较好； 5. 客群分析：以地缘性客户、临近板块客
￥10,000 ￥9,800 ￥9,600 ￥9,400 ￥9,200 ￥9,000 ￥8,800 ￥8,600 ￥8,400 ￥8,200 ￥8,000
各项目楼盘均价表
10000元/㎡
9400
9000
华舜学府
8300 悦正碧林湾
锦绣城二期
总价及去化情况
本板块楼盘总售价在39-250万元之间。总价偏低的户型去化情况较好，总价门槛较高产 品，出现滞销情况。
项目名称 总价格（万元）
去化情况
华舜学府 40-110
较快
悦正碧林湾 39-113 封盘
1. 南部市场去化较快户型的总价主要集中在40-100万之间； 2. 华舜学府总价门槛较低，项目去化速度较快； 3. 锦绣城二期大面积户型总价格高，造成滞销。
锦绣城二期 47-250 较慢
成交客户情况
南部板块项目主要客群以周边居民、清苑区居民为主要来源，以刚需、刚改、投资置业 目的的客群为主。
太行路实拍 支农路实拍
锦绣城实拍 莲池大街实拍
莲池大街路况较好，沿街 商业较多；
莲池大街傍晚沿街摆摊情 况严重，交通混乱。
太行路较为狭窄不易通行， 木材厂噪音较大，运输车 辆较多；
锦绣城底商商业配套较为 全面；
周边厂房较多，可能存在 污染。
地块价值研判
本案地块一分为四，建议根据地块价值，划分功能规划开发。
C1 D3
D1
B1
D2 A1
价值 指数
A1
D2
B1
C1
D3
D1
居住
5
4
3
3
1
5
商业
1
5
2
2
1
1
A1地块： 距离主路较近，进则宁静，出则繁华，适宜居住； D2地块： 邻主干道，适宜商住综合利用，做较高品质产品； B1地块： 邻主干道，但地块不方正，适宜做一般住宅； C1地块： 邻主干道，但地块不方正，适宜做一般住宅； D3地块： 单独无价值，融合C1地块规划； D1地块： 地块完整，位置较为私密，适宜做高品质住宅产品。
村落
裕华路商圈 村落
工业区
客运中心 片区
村落
保定南城现状
1、保定市区东风路以南地区是保 定，乃至直隶文化的发祥地和老 市中心，以本地人口为主，是城 市发展较早区域； 2、以裕华、客运中心为主要商 圈，其中混杂建设较早的居民 区； 3、由于发展较早，缺乏科学合理 规划，现状较为混乱； 4、南二环、长城大街、朝阳大街 沿线以物流、汽车产业为主，是 保定规划的重点工业发展区域；
1. 户型日照时间较少，影响日常生活采光、 通风；
2. 户型过道太长，浪费面积过多； 3. 客厅开间、进深短，都位于北侧；
面积区间分析
本板块在售楼盘项目面积区间在47-285㎡，户型面积区间较大，85-136㎡的两室、三室 户型占比率最高。
项目名称
总面积区间 一室面积区间 二室面积区间 三室面积区间 四室面积区间 五室及以上面积区间
打造成华北最大的生态观光
万亩生态 园区，依托万亩生态园为发
园区
展，承载城市多项功能，建 设成西南部生态居住区。
以商业、商务办公和产业服
东湖生态休 闲宜居片区
务为主，以水生态景观和水 上活动为特色的城市综合公 园，以居住、创业、休闲为
特色的宜居社区。
建成高端商务会展和知识型
经济中心、客流集散中心，
高铁商务区 形成高效的高铁交通港、现
已成交客群来源
已成交客群置业目的
周边居民
75%
人群分布：普通居民为主； 置业需求：对楼盘品质要 求不高，以改善居住条件 为主。
清苑区
25%
人群分布：城区居民及县 乡散客； 置业需求：消费能力偏低， 对楼盘品质要求不高。
刚需 刚改 投资
40%
人群特点：结婚、就近居住； 置业特点：可承受单价较低。
35% 25%
望京地产南大园地块产品定位报告
报告背景： 本案目前整体规划数据不够详尽， 整体容积率较为概述 ，同时缺乏商业指标。 介于以上情况，本报告主在传达概念与思路。
开发商愿景：
1.倾力打造本项目为南城住宅标杆； 2.望实现快速销售，保证回款； 3.借此项目增强开发商品牌的影响力； 4.注重配套与软服务。
人群特点：本地人较多，收 入偏高； 置业特点：有一定消费能力， 对生活品质有一定要求。
人群特点：经济实力较强， 对投资理财有一定见解； 置业特点：投资为主，对价 格较为敏感。
市场总结
1. 板块分布：整体市场由内向外逐步扩 展，现已形成5大扩展区域；
2. 南部板块现状：项目所在板块居住认可 度不高，住宅产品水平偏低，并且形式 单一，去化情况一般；
客户来源范围
地缘客群分析
项目周边以村落、工业为 主；
地缘客户质量不高； 地缘客户基数较少； 地块区域未来规划以工业、
物流产业为主； 区域认可度不高。
本体总结
本项目应利用便捷的交通资源，摆脱地缘客户质量低基数较小的现状。并整合地域特色， 发扬文化底蕴，作为本案定位中的重要发力点之一。每个地块可能需要不同的产品策略。
2. 承接京津产业外溢，引进 战略性新兴产业，吸引更 多高端人才、项目、企业 前来落户，推动招商引资 取得新突破。
项目分布及概况
目前南部板块主要在售住宅项目分布零散，大体量小区数量较少，产品形式单一。
锦绣城二期
本案
华舜学府
悦 正 碧 林 湾
项目名称
华舜学府
悦正碧林湾
锦绣城二期
位置
长城南大街 世纪汽车城南侧
项目四至
本案分为四个地块，总体北至南大园村；南至岳村、厂房区；东至长城南大街；西至中马 池村和药厂、技校。
C1
D3
药厂 厂房
D1
技校
南大园
B1
中铁 家园
厂房
耕地
南街
小区
锦
绣
城
A1
D2
五洲 汽车
厂区
岳村
A1-D2地块四至：
北至太行路，邻木材厂； 南至岳村、五洲汽车； 东至长城大街； 西至锦绣城小区。
周边资源分析
本案周边商业、教育、医疗配套主要分布于地块北部2-4千米范围，地块1千米辐射区以 生活配套为主，但档次较低，而地块南部配套资源较少。
第一医院 二中分校
252医院
军校广场
钟楼商厦
东风公园
北国商城
动物园
河北农大 鑫丰市场
保定一中
省医院 河大医学院
南刘小学 西马池小学
家家乐超市
4Km生活圈
农大批发市场 河北科技学院
代化商贸区和高品质的城市
门户地区。
南部版块分析
保定城市规划南部板块依托长城汽车，打造成为以“南部汽车制基地、汽车科技城及 物流园”为主的工业区，若依托此规划，本版块将不适于人群居住及商业市场的发展。
汽车制造业基地
汽车科技城
物流产业园区
1. 借势京津冀协同发展重大 机遇，以保定汽车科技城 为依托，打造现代汽车产 业制造业基地及物流产业 园区；
市场单价分析
本板块主要住宅项目价格区间主要集中在8300-9400元/㎡，地理位置因素是造成该区域 价格相对其他版块价格偏低的主要因素。与其他版块相比，本版块内楼盘售价均未超过 10000元/㎡。
项目名称
物业类型
均价 （元）
华舜学府 住宅、商业 9400
悦正碧林湾
住宅
8300
锦绣城二期
住宅
9000
华舜学府
1. 南部板块主要在售楼盘项目采用外墙漆涂料涂刷楼体，方便快捷，节省成本； 2. 外立面结构外观单调，外观变化较少，凹凸感较差，风格趋于雷同； 3. 周边项目楼体色彩多以咖色、橘色为主，区域内楼盘外立面色彩单调。
户型分析
本板块项目户型以简约、方正，实用性为主。主力户型面积在70-120㎡之间，并且去化 速度相对较快，但设计较差的户型影响了产品去化速度。
优势 劣势
项目所在城南区域是直隶文化发祥地，具有历史悠久的文化底蕴； 区域内以本地人口为主，流动性小，人员较为稳定； 地块区域交通较为便捷，通往外阜通道较多； 地块北部配套资源丰富。
所在区域由于发展较早，缺乏科学合理的城市规划，周边环境较差； 项目周边商业以生活配套零售商业为主，缺乏大型商业场所； 周边工厂较多，存在噪音、空气污染可能； 道路运输车辆较多，且路面较为狭窄，易拥堵； 地缘客户质量不高，且基数较小。
建筑指标分析
本地块573亩，体量大，但地块较为分散，整体完整性不高，在后期产品设计中，项目品 质会受一定影响。另外地块限高67米，增加了规划难度。
总面积
381950㎡
容积率
2.8
总建筑面积
106.95万㎡
绿化率
30%
限高
67m
车位配比
＞1:1
客群分析
根据住宅产品属性，地缘性客户是本案主要客户来源，但介于本案周边以村落、工业为主， 地缘客户质量不高且基数较小，客群靠地缘客户难以完成大体量去化任务。
区位、交通
本案位于三丰路南1.5千米，区位无明显优势；但紧邻多条主干道，半径4千米内涵盖众 多外向型交通枢纽，提升了本案交通价值。
火车站
裕华商圈
客运中心商圈
区位、交通分析
三丰路
客运中心
长 城 大 街
保沧高速口
京港澳高速口
1、本案位于保定主城莲池区 东南部； 2、紧邻裕华商圈、客运中心 商圈； 3、项目紧邻长城大街、莲池 大街城市纵向主干线； 4、以本案为中心辐射4千米 交通圈，可抵达火车站、客运 中心、保沧、京港澳高速口， 是市区重要的外向交通枢纽；
达到开发商目标我们需要做到3高策略：
1.高站位，产品力超越市场； 2.高性价比控制成本、快销价格入市； 3.高复合度，多元化的产品构成，争夺更多客群基 数。
目录
CONTENTS 一、项目本体
二、市场分析
三、案例分析
四、定位分析
五、启创的策划及销售团队优势
城南现状分析
保定南城区域是直隶文化的起源地，是保定市前市中心。整体以本土人口为主，由于发展 较早，缺乏科学合理的城市规划，目前较为混乱。延南二环以汽车、物流行业为主。
北二环、三环 高端居住区
主城区
东湖生态休闲 宜居社区
高铁新城区
板块名称
板块概况
北部高端 居住区
西部体育 新城区
北部以电谷为空间载体，形 成北部高端居住区，社区体 量大、硬件配套设施完善， 周边生活、商业配备齐全。
体育产业为发展核心，集体 育、生态、宜居于一体的西 部新区，周边商业、住宅、 办公、娱乐休闲产业将全面 发展中。
目录
CONTENTS 一、项目本体
二、市场分析
三、案例分析
四、定位分析
五、启创的策划及销售团队优势
保定城区版块分析
保定市区发展方向，从主城区向城市周边发展，目前已形成的新区有：北部高端居住区、 西部体育新城区、万亩生态园区、东湖生态休闲宜居片区及高铁新城区5大主力板块。
西部体育新城区 万亩生态园区
樊庄小学
商业 教育 医疗校广场
钟楼商厦 保定一中 252医院 东风公园
裕华 小商品
保百商厦
世纪联华
家家乐 超市
鑫丰市场
河北农大
南刘小学
西马池 小学
二中分校
河北科技 学院
第一医院
心脑血管 医院
焦庄 卫生院
莲池区 医院
动物园 大慈阁 古莲池
农大市场 二十一中
惠友超市
红太阳 幼儿园
长城南大街与南二 莲池南大街和
环交叉口东行200 太行路交叉口
米路北
路东
占地面积 建筑类别 建筑面积
20万㎡ 板楼 高层
60万㎡
7.3万㎡ 板楼 高层
18万㎡
2.1万㎡
板楼 板塔结合 高层
7.5万㎡
外立面形式
南部板块项目外立面多采用外墙乳胶漆涂装，外立面形式、风格单一，色彩单调。
锦绣城二期
悦正碧林湾