三四线城市房地产市场的几点困惑

三四线城市房地产市场的几点困惑
随着国家对房地产市场调控力度不断加大,目前三四线城市房地产市场成交惨淡,出现了刚需族观望、投资族暂时收手、开发商缩减开工规模、政府财政锐减的状况，笔者从一个改善住房与投资并重的身份角度来看，对目前房地产市场有以下几点困惑：
1、高房价的主因在哪里？以笔者来看，房价的构成分四个部分：建安成本、土地成本、手续及配套税费、开发商利润。

在这四项中有弹性的两项，即土地成本和开发商利润，房价高或低主要取决于这两项，而目前的调控政策国家主要是侧重于压缩开发商的利润，但毕竟是有限的，如果让开发商陪钱，估计我们谁也不会去做这样的傻子。

说到底，高房价的主因还是土地成本，国家不从这方面下手，估计房价降下来又很难。

目前开发商取得土地的途径主要是招拍挂，如果不采取这种手段，交给政府定价然后交给开发商，估计又会有很多官员落马了。

2、刚需族入市能否成为“被套”者？
目前国家制定政策促刚需入市，假若刚需族现在买了，随着调控力度的加大，按总理所说的，今后确保房价合理回归，房价今后下降了的话，那购房的刚需族岂不是又成了“被套”者。

依笔者看，在调控的同时，更应提高国民的收入，收入不断提高，而房价不增或缓增，就等于降低了房价。

换句话来说，促刚需入市，投资或投机客暂时收手，今后如果房价下降，那不会有任何损失，岂不是对投资或投机客的一种保护吗。

3、采取现在“限购”及目前房贷政策，购房成本是增加或减少了呢？
目前限购政策只在大型城市实行，对我们三四线城市刚需族和投资或
投机族来说均影响不大。

但目前的房贷政策，对刚需族来说，虽然按揭贷款首付比例未动（30%），但随着贷款利率的提高及银行贷款利率上浮，购房成本大大增加（贷款利率比09年增加了2至3个百分点），而房价在国家调控后因本身三四线城市泡沫就不大，没有实质性下降；对投资或投机族来说，目前的房贷政策对其本身来说基本没有影响，抄房的很少去靠贷款买房的。

两厢对比，目前国家通过限购或房贷政策调控房地产市场，在三四线城市来说，受伤的还是刚需购房族。

4、随着物价的不断增长及货币供应量的增加（每年17%吧）及人工费的增长，房价能不增长吗。

以上看法，系本人观点，仅供交流。