中级财务会计投资性房地产的后续计量

【例6－11】2007年6月30日，红星股份有限公司的某投 资性房地产的公允价值为700万元，此前，该投资性房地产 的账面价值为670万元。红星股份有限公司的会计处理如下：
借：投资性房地产
300 000
贷：公允价值变动损益
300 000
（一）资本化的投资性房地产后续支出
改良支出属于资本化支出
2.收取租金：
借：银行存款
100 000
贷：其他业务收入
100 000
3.提000
贷：累计折旧—投资性房地产 50 000
二、投资性房地产的公允价值模式
（一）采用公允价值模式的条件
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意味着 投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。
（l）投资性房地产转入在建工程
借：在建工程
2 500 000
贷：投资性房地产
2 500 000
（2）改良过程中领用原材料、工人工资及其它支出
借：在建工程
601 000
贷：原材料
300 000
应交税费——增值税（进项税额转出） 51 000
应付职工薪酬
200 000
银行存款
50 000
(3) 改良工程结束达到预定可使用状态
投资性房地产的后续计量
一、投资性房地产的成本模式
会计处理原则：企业采用成本模式计量投资性房地产，两个“比照”
对于投资性房地产中的房屋建筑物，比照“固定资产”核算
对于投资性房地产中的土地使用权，比照“无形资产”核算
【例6－9】 2007年 6月 31日，红星股份有限公司某投资性房地产账 面原价为 500 000元，已计提累计折旧 50 000元，未计提减值准备， 可收回金额为 410 000元；某投资性房地产账面原价为10 000元，已 摊销金额为3 000元，未计提减值准备，可收回金额为6 000元。红星 股份有限公司的会计处理如下：
2．企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的 市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值 做出科学合理的估计。
（二）采用公允价值模式计量模式的主要账务核算
1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，应按投资性 房地产准则确定的成本，借记本科目（成本），贷记“银行 存款”、“在建工程”等科目。
借：投资性房地产
3 101 000
贷：在建工程
3 101 000
（二）费用化的投资性房地产后续支出
企业发生的与投资性房地产有关的后续支出，如果不满足 投资性房地产的确认条件，应当在发生时计入当期损益，即 按照发生的后续支付金额，借记“其他业务支出”科目，贷 记“银行存款”、“工程物资”、“原材料”等科目。
四、投资性房地产由成本模式转为公允价值模式
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。但投资性房地产由成本模式
转换为公允价值模式，应当视为会计政策变更，采用追溯调整法进行核算。但已采用公允价
值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
在投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式时，如果在转换当日投资性房地产的公
允价值小于（或大于）投资性房地产的账面价值，那么，企业应当按照投资性房地产变更日
。 当期损益。折旧费用的计提可以采用直线法和其它方法等
【例6－10】北方股份有限公司2006年12月31日购入一幢商务楼，用于对外出租， 该商务楼的购置价为2395万元，相关税费10万元，预计使用寿命40年，预计净残值5 万元，采用直线法折旧。2006年7月1日对外出租，年租金120万元，每月收取租金一 次。假设不考虑其它因素，北方股份有限公司的会计处理如下：
2. 企业采用其它方式取得投资性房地产，按照会计准则的有 关规定处理。
三、投资性房地产的后续支出
区分支出资本化和费用化 资本化是将支出计入资产；费用化是将支出计入费用，扣减
当期损益。 资本化由于将支出计入资产，所以，不会减少 当期损益，但会通过折旧等方式，减少以后期间的损益； 费用化直接计入当期损益，但不会减少后期损益。
（三）投资性房地产的后续计量
根据《投资性房地产准则》的规定，采用公允价值模式计 量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，企业应当以 资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价
值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 即 借记“投资性房地产”科目，贷记“公允价值变动损益”科
目；反之也反。
北方股份有限公司购入的商务楼符合投资性房地产的界定条件，该投资性房地
产的入账成本为：2395+10=2405（万元），每月租金为：120/12=10（万元），每月
的折旧费用为：[（2405-5）/40]/12=5（万元）。
1.购置房地产：
借：投资性房地产 24 050 000
贷：银行存款
24 050 000
红星股份有限公司投资性房地产应计提的减值准备金额为：
［（500 000— 50 000）一 410 000］＋［（ 10 000－ 3 000）－ 6 000］=41 000（元）
借：资产减值损失
41 000
贷：投资性房地产减值准备
41 000
投资性房地产在持续期间取得收益列入当期损益，发生的折旧等费用计入
如修理支出
在具体实务中，对于投资性房地产发生的下列各项后 续支出，如果不能区分是投资性房地产修理还是投资性房 地产改良，或投资性房地产修理和投资性房地产改良结合 在一起，则企业应当判断，与投资性房地产有关的后续支 出，是否使可能流入企业的经济利益超过了原先的估计。
如果该后续支出使可能流入企业的经济利益超过了原 先的估计，则后续支出应当计入投资性房地产账面价值， 其增计后的金额不应超过该投资性房地产的可收回金额； 否则，后续支出应当确认为当期费用。
【例6－12】 2007年 6月份，红星股份有限公司对某投资性 房地产进行改良，该投资性房地产账面价值为250万元， 采用公允价值计量。在改良工程中，发生工人工资20万元， 领用原材料30万元，与该原材料有关的增值税税额为5．1 万元、以存款支出其它支出为5万元。改良过程中发生的 支出均可资本化支出。在改良期间，该投资性房地产停止 使用。假定不考虑其他因素。红星股份有限公司的会计处 理如下：