赵烨柯、泸州金润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

赵烨柯、泸州金润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷
民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】四川省泸州市中级人民法院
【审理法院】四川省泸州市中级人民法院
【审结日期】2021.09.28
【案件字号】(2021)川05民终1212号
【审理程序】二审
【审理法官】邹波钟洁陈先洪
【审理法官】邹波钟洁陈先洪
【文书类型】判决书
【当事人】赵烨柯;泸州金润房地产开发有限公司
【当事人】赵烨柯泸州金润房地产开发有限公司
【当事人-个人】赵烨柯
【当事人-公司】泸州金润房地产开发有限公司
【代理律师/律所】谭国君四川顺安律师事务所;谭光彩四川顺安律师事务所;蔡泳曦四川亚峰律师事务所;陈皙四川亚峰律师事务所
【代理律师/律所】谭国君四川顺安律师事务所谭光彩四川顺安律师事务所蔡泳曦四川亚峰律师事务所陈皙四川亚峰律师事务所
【代理律师】谭国君谭光彩蔡泳曦陈皙
【代理律所】四川顺安律师事务所四川亚峰律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】赵烨柯;泸州金润房地产开发有限公司
【本院观点】本案的争议焦点系：1.广告单的内容构成要约还是要约邀请；2.赠送面积如何确认；3.金润房地产公司是否应当赔偿损失的问题。

在广告单中，虽然金润房地产公司有赠送面积的表述，但除阳台、飘窗、结构板以外，并未有额外赠送面积的表述，且户型图上也有尺寸的示意图，因此，一审法院认定，赵烨柯对赠送范围是明知的，金润房地产公司在广告单中表述的赠送面积即为阳台、飘窗、结构板中的计一半面积和不计面积并无不当，本院予以确认，赵烨柯认为在此之外另行赠送的上诉理由不能成立。

【权责关键词】无效重大误解撤销代理违约金支付违约金合同约定反证关联性罚款诉讼请求简易程序执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。

【本院认为】本院认为，本案的争议焦点系：1.广告单的内容构成要约还是要约邀请；2.赠送面积如何确认；3.金润房地产公司是否应当赔偿损失的问题。

关于广告单内容构成要约还是要约邀请的问题。

在讼争房屋户型广告单中，金润房地产公司承诺的赠送面积为12.81㎡，《合同补充协议》附件一户型图，与广告单户型图一致，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，该赠送面积具体、确定，对双方商品房买卖合同的订立有重大影响，构成要约。

关于赠送面积如何确定的问题，赵烨柯认为，不计产权面积和计一半产权面积是基于法律法规的规定，并非金润房地产公司的赠送，承诺赠送的面积应当是，不计产权面积和计一半产权面积之外的另行赠送。

金润房地产公司认为，赠送面积就是阳台、飘窗等计一半产权面积和不计产权面积的部分。

本
院认为，在广告单中，虽然金润房地产公司有赠送面积的表述，但除阳台、飘窗、结构板以外，并未有额外赠送面积的表述，且户型图上也有尺寸的示意图，因此，一审法院认定，赵烨柯对赠送范围是明知的，金润房地产公司在广告单中表述的赠送面积即为阳台、飘窗、结构板中的计一半面积和不计面积并无不当，本院予以确认，赵烨柯认为在此之外另行赠送的上诉理由不能成立。

关于金润房地产公司是否应当赔偿损失的问题。

由上所述，广告单上的原始户型图与双方签订《合同补充协议》附件一的户型图一致，在结构板处为封闭区域，没有入户开门的示意。

因此，案涉房屋的结构板区域虽被墙体(窗户)隔断，但与宣传单上的原始户型图以及合同约定相符，金润房地产公司最终交付的房屋亦与广告单、《合同补充协议》上载明的户型图一致，应当认定金润房地产公司交付的房屋符合双方合同约定，金润房地产公司不应当承担赔偿责任。

一审法院认为金润房地产公司交付不符合承诺的认定不当，本院予以纠正。

关于金润房地产公司认为同案不同判的问题，本案基于结构板引发的纠纷，一审法院受理的案涉小区其他案件中，部分房屋不涉及结构板的问题，基本事实不一致，并不形成类案，因此，不存在同案不同判的问题。

综上所述，上诉人赵烨柯的上诉理由不能成立，上诉人金润房地产公司的上诉理由成立。

一审法院认定事实错误，本院依法予以纠正。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)、原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……”之规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销泸州市江阳区人民法院(2021)川0502民初263号民事判决；
二、驳回上诉人赵烨柯的诉讼请求。

一审案件受理费1188元，由上诉人赵烨柯负担；二审案件受理费2376元，由上诉人赵烨柯负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 17:55:35
【一审法院查明】一审法院认定的事实：金润房产公司以出让方式取得坐落于泸州市江阳区地块的建设用地使用权，开发建设“金科·博翠湾”商品房项目。

2017年12月，金润房地
产公司印制“金科·博翠湾”商品房Ａ1号广告单，该广告单载明：瞰6江平层；三室两厅双卫；建筑面积约119.57㎡；赠送面积12.81㎡”，该广告单同时附有房屋原始户型图和装修建议图，两图的房屋结构及各区域位置均一致。

原始户型图分别以网格图示和斜杠图示标注了不计产权面积和计一半产权面积的区域，不计产权的区域包括飘窗和结构板，计一半产权面积的区域为阳台。

同时载明：本宣传资料仅供参考，不作为权利义务的确定依据。

金润房地产公司于2018年2月印制第二批广告单，将封面涉及“赠送”二字全部改为“不计产权”。

2018年4月22日，赵烨柯与金润房地产公司公司签订《四川省商品房买卖合同(预售)》(以下简称买卖合同)约定：赵烨柯向金润房地产公司购买位于江阳区房屋。

该《买卖合同》第四条第(五)款载明该商品房的预测建筑面积共118.52平方米，其中套内建筑面积95.17平方米，分摊的共有建筑面积23.35平方米；第八条计价方式与价款：......该商品房单价为每平方米8105.48元，总价款960662元。

第九条付款方式及期限：......买受人应于2018年4月22日前支付首期款290662元，占全部房价款的30%，余款670000元向贷款机构申请贷款支付。

第三十条建筑物区分所有权：......以下部位归业主共有：1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，......避难层、设备层或者设备间等结构部分；......第三十一条，要约邀请与要约：出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为邀约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。

第三十九7条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。

补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。

同日，赵烨柯与金润房地产公司订立《合同补充协议》，该协议除附有该商品房平面结构图外，还约定：第五十六条：本合同签订前出卖人发布的广告以及提供的宣传资料、销售手册、楼盘模型等所载内容在本合同签订时可能已作部分调整和改进(包括楼盘外观、造型、色彩等)，若与实物不符或者与本合同内容有抵触或者未作约定的，则以实物和本合同约定的内容为准......第五十七条：出卖
人的所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容。

为防止产生争议，出卖人在此特别提示：广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容。

第六十三条：合同中所有条款均由双方经过协商一致。

双方已完全知晓并理解合同全部内容，双方对合同内容不存在任何争议；双方确认在签订合同时已特别注意合同中涉及到减轻或免除一方责任，加重任何一方责任，排除任何一方主要权利的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，双方一致认可合同内容不存在显示公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示。

双方在签订合同时特别慎重等。

合同签订后，赵烨柯按约向金润房地产公司支付了房款。

一审法院同时查明，2020年1月3日，赵烨柯与他人共同向江阳市场监管局举报金润房地产公司DM单宣传赠送面积虚假，该局立案调查，在对金润房地产公司员工庞玉霞(也系金润房地产公司委托处理本次事务的受托人)的询问调查笔录中显示：包括赵烨柯在内的50名购房者在向该局举报金润房地产公司虚假宣传时提供的宣传单包括金润房地产公司2017年12月至2018年1月印制的A1、A2、Y4、Y5四个规格的DM单。

江阳市场监管局查明金润房地产公司于2018年2月9日、2月12日先后获得了“金科·博翠湾”16号楼、30号楼的《商品房预售许可证》，在开盘之前为了宣传，自行设计16号楼、30号楼的DM印刷品广告，广告内容包括“金科·博翠湾四室两厅双卫建筑面积约127㎡赠送面积18㎡”、“金科·博翠湾四室两厅双卫建筑面积约127.3㎡赠送面积18.11㎡”、“金科·博翠湾三室两厅双卫建筑面积约119.57㎡赠送面积12.81㎡”、“金科·博翠湾四室两厅双卫建筑面积约129㎡赠送面积15㎡”、“金科·博翠湾四室两厅双卫建筑面积约127、9㎡赠送面积21㎡”，当事人将国家不计产权面积即阳台1/2面积不计入建筑面积，加上飘窗不计入建筑面积相加起来，宣传为“赠送面积”。

金润房地产公司进行户外和在售楼部发放DM单共计2000张。

该局认定金润房地产公司的行为违反了广告法规定：广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的构成虚假广告。

(二)商品的性能、......规格、成分、价格......等信息，或者服务的内容、形式、质量、价格......等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的。

该局于2020年5
月19日对金润房地产公司作出罚款200000元的行政处罚。

一审法院另查明，金润房地产公司于2017年12月至2018年1月印制的“金科·博翠湾”商品房A1号广告单上的原始户型图与《合同补充协议》所附的房屋平面结构图出面积差异外，房屋户型及结构大体一致。

2019年12月18日，四川省川建勘察设计院出具《房屋面积实测绘报告》，载明对涉案房屋面积的测绘结果为：建筑面积为118.52平方米，套内面积为95.17平方米。

金润房地产公司交付给赵烨柯的房屋包含有广告单中显示的阳台、飘窗、结构板等区域，但结构板位于讼争房屋墙体之外，为墙体隔断(中间有窗户)。

【一审法院认为】一审法院认为：本案争议的主要问题包括：1.金润房地产公司在其商品房预售过程中发出的广告单所载明的“赠送面积”等内容是否属虚假宣传？2.相关内容属要约邀请还是要约？是否构成双方商品房销售合同的约定内容？3.金润房地产公司是否应当赔偿赵烨柯的损失？围绕争议问题一审法院作如下评判： 1.金润房地产公司的广告单所载明的“赠送面积”等内容是否属虚假宣传？首先，根据前述认定的事实，包括赵烨柯在内的50名购房者在举报金润房地产公司虚假宣传时提供的宣传单包括金润房地产公司2017年12月和2018年1月印制的A1、A2、Y4、Y5四个规格的DM单，其中A2宣传单中的原始户型图与双方订立的《合同补充协议》所附的房屋平面结构图的户型以及房屋结构、功能区域均一致，据此，在无反证的情况下可以认定赵烨柯在购买金润房地产公司销售的商品房时依据的就是A1宣传单。

金润房地产公司主张其已于2018年2月开盘时修改为“不计产权面积”，赵烨柯认购房屋时已替换为新的宣传资料，但本案相关事实显示，金润房地产公司2017年12月至2018年1月印制的包括A1号在内的宣传单已进行户外和在售楼部发放共计2000张，赵烨柯的举报依据为金润房地产公司2017年12月印制A1号宣传单，赵烨柯认购房屋时金润房地产公司虽已印制新的宣传资料，但并不能排除赵烨柯收到的是2017年12月印制的A1号宣传单的情况，故对金润房地产公司的主张一审法院不予支持。

其次，2017年12月印制的A1号宣传单载明：三室两厅双卫，建筑面积约119.57㎡赠送面积约12.81㎡，经赵烨柯等人向江阳市场监管局举报后，该局认定金润房地产公司将国家不计产权面积以及阳台计算二分之一
面积的区域宣传为赠送面积，构成了虚假广告，并予以了行政处罚，据此可以认定金润房地产公司的上述行为构成了虚假宣传。

2.金润房地产公司广告单的相关内容是要约邀请还是要约？是否构成双方商品房销售合同的约定内容？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定精神，出卖人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下三个条件的，可视为要约：(1)该内容是对开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。

(2)对房屋的说明和允诺应具体确定。

(3)该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。

本案中，金润房地产公司在销售讼争楼盘的广告单中承诺“建筑面积约119.57㎡，赠送面积约12.81㎡”，结合广告单所附的原始户型图以及装修建议图，可以确认金润房地产公司所称的赠送面积是指一半阳台及飘窗。

同时，在无反证的情况下，通过广告单原始户型图与装修建议图的对比可以确认：赵烨柯当时对赠送面积的区域应当是知道的，因此，金润房地产公司关于“赠送面积”的允诺是具体确定的。

此外，赵烨柯购买房屋的单价约8105.48元/㎡，该单价在赵烨柯购买房屋的当时及同类地段范围内都不算低，赵烨柯也表示当时受赠送面积所吸引，故可以认定金润房地产公司“赠送面积”的允诺对赵烨柯随后与金润房地产公司订立商品房买卖合同有重大影响，由此，应当认定金润房地产公司广告单的内容属要约，且构成双方订立的商品房销售合同的约定内容。

虽然宣传单载明有“本宣传资料仅供参考，不作为权利义务的确定依据”，双方在之后订立的《四川省商品房买卖合同(预售)》约定有“出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请”，双方订立的《合同补充协议》也约定有“出卖人的所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容”以及“双方确认在签订合同时已特别注意合同中涉及到减轻或免除一方责任，加重任何一方责任，排除任何一方主要权利的全部条款内容”，但是，由于宣传单及两份合同相关内容均为金润房地产公司提供的格式条款，赵烨柯作为一名普通购房者，在无特别释明的情况下要其对广告宣传内容仅为要约邀请或不作为商品房买卖合同的内容等法律后果有充分理解，确属强人所难，且相关条款的内容确可能涉及免除金润房地产公司的相应责任或排除赵烨柯的主要权利，故一审法院依法确认
上述相关条款均无效，对赵烨柯以及金润房地产公司均不产生法律约束力。

3.金润房地产公司是否应当赔偿赵烨柯的损失？首先，前面已经认定，通过广告单原始户型图与装修建议图的对比可以确认赵烨柯当时对赠送面积的区域应当是知道的，金润房地产公司承诺赠送的面积区域虽然构成了双方随后订立商品房销售合同的约定内容，但从本案查明的事实看，金润房地产公司交付给赵烨柯的房屋具备广告单中承诺的阳台、飘窗等功能区域，且赵烨柯也可正常使用这些区域，故金润房地产公司对这些房屋功能区域的赠送承诺行为虽具有行政违法性，但并非履行合同中的违约行为，因此，对该部分区域赵烨柯以金润房地产公司未赠送面积违约而要求赔偿损失的主张应当不予支持。

其次，广告单中的原始户型图和《合同补充协议》所附的房屋平面结构图中均显示：承诺赠送区域中的结构板位于讼争房屋墙体之外，且为墙体隔断，赵烨柯如要使用该区域，需将墙体打开，并且根据相关规定该区域应属业主共有房屋基本结构部分，故结构板区域应认定为赵烨柯无法使用的赠送区域，金润房地产公司对此应当承担相应的违约责任，应当赔偿赵烨柯一定的损失。

具体损失酌定计算为8105.48元/㎡×2.76㎡(结构板面积)=22371元。

综上，为保护当事人的合法权益，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第二项、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、泸州金润房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，赔偿赵烨柯购房损失共计22371元；二、驳回赵烨柯的其他诉讼请求。

一审法院适用简易程序减半收取案件受理费1188元，由赵烨柯负担1008元，泸州金润房地产开发有限公司负担180元。

本院二审期间，上诉人赵烨柯提交聊天记录光盘一张，拟证明金润房地产公司存在虚假广告宣传行为，该证据来源无法核实，本院不予确认，且一审法院已经查明金润房地产公司存在虚假宣传行为。

上诉人金润房地产公司提交了光盘两张、照片6张，拟证明案涉小区已有住户对结构板区域实际使用，金润房地产公司提交的证据与本案不具有关联性，本院不予确认。

【二审上诉人诉称】上诉人赵烨柯上诉请求：1.请求撤销泸州市江阳区人民法院(2021)川
0502民初263号民事判决第一项、第二项；2.改判金润房地产公司全额赔偿赵烨柯购房因未履行赠送面积的损失共计103831.2元；3.诉讼费由金润房地产公司承担。

事实与理由：一审法院错误认定，赠送面积系阳台、飘窗、结构板等不计产权面积和计一半产权面积，且在房屋移交清单中，并未包含结构板，金润房地产公司也从未讲过赠送面积就是广告单中的不计产权面积和计一半产权面积。

飘窗不计面积，阳台计一半面积是根据《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，并非金润房地产公司对购房户的赠送，金润房地产公司未兑现赠送的承诺，就应当按赠送面积全额赔偿。

金润房地产公司虚假宣传已经遭到行业主管部门的行政处罚，一审法院却认为，该虚假宣传行为虽具有行政违法性，但并非履行合同中的违约行为，仅酌情支持结构板在讼争房屋墙体之外的损失，未判决金润房地产公司赔偿因阳台和飘窗面积的损失。

一审法院适用法律错误，应当司法建议追究金润房地产公司的虚假广告罪。

上诉人金润房地产公司上诉请求：1.请求撤销泸州市江阳区人民法院(2021)川0502民初263号民事判决第一项；2.改判驳回赵烨柯的全部诉讼请求；3.诉讼费由赵烨柯承担。

事实与理由：一审法院认定事实缺乏事实依据，广告宣传单上明确载明内容为要约邀请，不作为合同内容，装修建议图也载明仅供参考，不作为权利义务确定的依据。

双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是在2018年金润房地产公司重新印制的宣传资料之后，是双方协商一致的结果，不存在重大误解的情况，出卖人工作人员的口头承诺均属无效，与商品房相关的情况以及双方的权利义务，以双方签订的书面文件为准，一审法院仅依据金润房地产公司2017年12月制作的宣传单就否定在签订案涉合同之前，金润房地产公司已经修改宣传单的事实。

2020年5月19日泸州市江阳区市场监督管理局作出的行政处罚决定，与本案购房户主张的违约责任属于两个不同法律范畴，不能相互混淆。

一审法院将金润房地产公司2017年12月至2018年1月期间印制的DM单中载明的“赠送面积”内容认定为要约，属于法律适用错误，在双方签订的合同中，明确约定，“出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料为邀约邀请”、“出卖人的所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容”，该合同约定不应认定为无效。

一审法院认定金润房地产公司向购房户支付违约金，缺
乏事实依据、合同依据和法律依据，一审酌定的面积、计算单价没有事实支撑。

本案存在同案不同判的情况，在已受理案涉楼盘的25件案件中，有11件判决驳回了一审原告的诉讼请求，又有7件判决部分支持了一审原告的诉讼请求，违反“同案同判”的裁判原则。

另外，购房人在案涉房屋户型图上签名捺印，证明其知晓房屋户型结构，结构板区域为封闭空间，结构板区域经功能改造后，可以使用，并非一审法院认定的购房户无法使用的区域，也非业主共有部分。

赵烨柯、泸州金润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
四川省泸州市中级人民法院
民事判决书
(2021)川05民终1212号当事人上诉人(原审原告)：赵烨柯。

委托诉讼代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谭光彩，四川顺安律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：泸州金润房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市江阳区况场街道康庄街某某，统一社会信用代码91510502MA6662F828。

法定代表人：向世元，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：蔡泳曦，四川亚峰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈皙，四川亚峰律师事务所律师。

审理经过上诉人赵烨柯因与上诉人泸州金润房地产开发有限公司(以下简称“金润房地产公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服泸州市江阳区人民法院(2021)川0502。