万科面向非成本高管的内训【设计阶段成本控制策略】49页PPT文档

初始设计- 停车方式（联排）
设计描述： 别墅区域地库顶覆土较浅，对景观种植带来困难； 别墅主体下方地下室底板报建层高不足2.2米，增加了施工成本和验收风险； 地下室顶板标高超过周边城市道路平均标高1.5米，不符合当地规范等。
优化设计 - 停车方式（联排）
设计描述： 别墅区域覆土1.5米，基本不影响景观种植和绿地率计算； 别墅主体下的地下室-3.0米标高部分,埋深未超3米，不需缴纳人防异地建设费； 地下室顶板标高符合当地规范。
总结和启示 – 提高停车效率的关键措施
1) 地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除； 2）柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置； 3）避免行车道靠地下室外墙布置； 4）避免布置平行或斜向车位； 5）设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位； 6）设备用房勉强够用即可，不能有富余； 7）人防口部设施应布置在不影响停车的地方。
案例前提条件2：
1、30万平米的高层住宅小区，建筑面积：外墙面积= 1：1，窗墙比为0.18； 2、营销方案中，门窗有2个选择，分别为塑钢和断桥铝合金，造价分别为350元 / 平米和550元 /平米； 3、如选择断桥铝合金门窗，需增设外遮阳设备，造价为300元/ 平米。 问：因为门窗标准的不同，2个方案相关的成本会相差多少？ 解： 300000x 0.18 x （550-350+300）= 0.27亿
房地产企业盈利能力对比
规模效应： 又称规模经济，即因规模增大带来的经济效益提高，但是规模过大可能产生信息 传递速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而产生“规模不经济”。
设计中的成本控制原则
取得设计单位配合：应做好与设计单位的沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给 予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要 求，清晰、明确地表述在设计合同中。
设计描述： 当地要求所有地下车库均需按人防标准建造，成本偏高； 地下车库埋深较深，层高较高，土建、设备和施工成本都较高。
优化设计 - 停车方式
设计描述： 半地下室车库可不按人防标准建造，成本较低（需要与政府部门沟通是否可行）； 半地下车库埋深较浅，层高较低，可自然通风采光，土建、设备和施工成本较低。
万科面向非成本高管的内训
【设计阶段成本控制策略】
引子：触目惊心的数字
案例前提条件1：
1、30万平米的高层住宅小区，全部按100平米/ 户进行测算； 2、拿地条件中,机动车的车位配比有2个方案,分别为0.6辆/ 户和1.5辆/ 户 3、整个小区的地面停车比例为10%,地下室全部按非人防考虑,停车效率指标为 32平米 /辆，造价为1600元/ 平米 问：因为车位配比指标的不同，2个方案的地下车库成本会相差多少？ 解： （300000 / 100）x（1.5- 0.6）x 0.9 x 32 x 1600 = 1.24416亿 （300000/ 100）x（1.5 - 0.6）x0.9 x 38 x 2600 = 2.40084亿
案例：
初始设计 - 总平面 设计描述：地块共设置四个出入口
案例：
优化设计 - 总平面 设计描述：地块出入口减少为两个。
总结和启示
在满足规范及物业管理要求的前提下，应控制出入口数量，同一地块的车库与人 行入口宜归结到一起，便于物业减少管理人数，以控制项目后期的运营成本。
经济技术指标
停车方式（高层）初始设计
初始设计 - 地库
地库按机械车位设计，面积11225平方米，总车位430个，其中机械车位421个， 普通车位9个，层高4.5米。
停车效率26.1平方米/车位。
优化设计 - 地库
停车方式由机械停车调整为普通停车。优化后地库面积10586平方米，总车位 328，其中普通车位237，子母车72个，微型车26个，层高3.6米。
成本管理前置是实现有效成本控制的基本要求
成本是什么？
人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物 力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。简单来说，成本就 是生产某一产品所耗费的全部费用。
企业经营中的隐性成本
机会成本：当把一定的经济资源用于生产某种产品时放弃的另一些产品生产上最 大的收益。 比如说，10万元钱投资于房地产可获得利润20万，投资于股票市场可获得利润 15万，如果把这10万元钱投资于房地产，那么可以从股票市场得到15万就是其 机会成本，如果把这10万元投资于股票，那么可以从房地产投资中获得的20万 就是其机会成本。 交易成本：达成一笔交易所要花费的成本，也指买卖过程中所花费的全部时间和 货币成本。 搜寻成本：商品信息与交易对象信息的搜集。 信息成本：取得交易对象信息与和交易对象进行信息交换所需的成本。 议价成本：针对契约、价格、品质讨价还价的成本。 决策成本：进行相关决策与签订契约所需的内部成本。 监督交易进行的成本：监督交易对象是否依照契约内容进行交易的成本，例如追 踪产品、监督、验货等。 违约成本：违约时所需付出的事后成本。
成本管理面临的挑战
成本管理的理念
成本管理要依赖于全员 成本水平是专业水平的反映 省钱等于赚钱 成本管理不仅仅是省钱
提升性价比
性价比 Satisfaction＝Value/Cost
设计中的成本控制原则
降低开发成本；提高产品品质；缩短开发周期
房地产企业盈利模式
净资产收益率 = 销售净利率 x 总资产周转率 x 权益系数 销售净利率 = 净利润 / 销售总额 净利润 =销售总额 – 土地成本– 建安成本 –设计成本 – 营业税– 土地增值税 –管 理费用 – 销售费 项目开发速度与销售速度 权益系数 =1 / （1 – 资产负债率）
停车效率32.2平方米/车位。
地库优化前后数据比较
总结和启示
1、应根据项目定位、成本控制要求，并结合当地规范和相关政府部门的要求， 选择最适合各项目高层区域的地库形式； 2、在项目定位较高、成本指标允许的情况下，可以采用全地下停车方式； 3、在中等定位项目、成本指标较低的情况下，除必建人防区域外，推荐采用半 地下停车方式，但半地下停车方式需要获得政府有关部门审批通过。