北京物业管理项目负责人考试--实务重点

北京物业管理项目负责人考试--实务重点
1、简述物业服务企业的概念？
答：物业服务企业是依法成立、具备专门资质、并具有非独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

2、简述物业服务企业的特种？
答：物业服务企业特征主要有三点：
1、是独立的企业法人。

2、属于服务性企业。

3、具有一定的公共管理性质的职能。

7、物业服务企业的资质分为哪些等级？应由哪些机构颁发相应的资质证书？
答：物业服务企业资质等级分为一、二、三级，国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

8、一级资质的物业服务企业应符合哪些条件？
答：一级资质的物业服务企业应符合以下条件：
1、注册资本为人民币500万元以上；
2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列应计算基数的百分比之和不低于100%：
a.多层住宅200万平方米；
b.高层住宅100万平方米；
c.独立式住宅（别墅）15万平方米；
d.办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经验管理业绩。

9、二级资质的物业服务企业应符合哪些条件？
答：二级资质的物业服务企业应符合以下条件：
1、注册资本为人民300万元以上；
2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称；
3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得中级以上职称；
4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
a.多层住宅100万平方米；
b.高层住宅50万平方米；
c.独立式住宅（别墅）8万平方米；
d.办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

10、三级资质的物业服务企业应符合哪些条件？
答：三级资质的物业服务企业应符合以下条件：
1、注册资本为人民币50万元以上；
2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业主负责人员具有相应专业中级以上职称；
3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书‘
4、有委托的物业管理项目；
5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，
建立企业信用档案系统。

16、简述物业服务企业组织机构设置的影响因素有哪些？
答：物业服务企业组织机构设置的影响因素主要有以下内容：
1、企业战略因素
战略是为实现组织目标而制订的产业定位和发展方向。

组织机构与组织战略密切相关，一方面组织战略要受到现实组织机构的影响；另一方面，党组织战略发生了重大变化，组织机构应作相应的调整，以支持组织战略的变化。

2、外部环境因素
外部环境主要包括物业管理的行业特点、人力资源条件、产品特点、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等因素。

在设计组织机构时要考虑外部环境及其稳定性。

外部环境越复杂、多变，组织机构就越应该强调其适应性，以便采取多种对策来消除外部环境对企业的不利影响。

3、技术因素
技术因素主要指设备、技术、管理知识等在内的广义技术概念。

一方面组织活动需要利用技术来进行；另一方面技术及设备水平影响组织活动，亦影响职责划分、岗位设置及素质要求。

4、组织规模及所处阶段
组织规模直接影响到组织机构的管理层次、集权程度、规范化及制度化；组织规模比较大的企业，工作专门化、部门化的程度较高。

企业所处的发展阶段不同，面临的主要任务和目标也有所不同，组织机构也应有所差异。

19、物业管理招标主体主要有哪些？
答：物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主大会已成立的，由业主大会负责实施物业管理的招标组织工作。

23、物业管理招标的方式有几种？
答：物业管理招标有公开招标和邀请招标两种方式。

1、公开招标
公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式。

公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。

2、邀请招标
邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干家有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。

邀请招标的主要特点是招标不使用公开的公共方式，投标人是特定的，即接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。

25、物业管理招标的一般程序是什么？
答：物业管理招标的一般程序是：
1、成立招标领导小组
确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，并对招标过程中可能出现的问题和不确定的风险进行预测，制定相应的防范控制体系。

2、编制招标文件
招标人及招标项目简介、物业管理服务内容及要求、对投标人及投标标书的要求、评标标准和评标办法、开标时间及地点、物业服务合同的签订说明。

3、公布招标公告或发出投标邀请书
4、发放招标文件
招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。

公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。

该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

5、投标申请人的资格预审（公开招标）
6、在资格预审合格的投标申请热过多时，可以由招标人从中不少于5家资格预审合格的投标申请人。

7、接受投标文件
评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的三分之二。

8、开标、评标和中标
开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

开标应当按照下列规定进行：由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。

评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。

最终推选不超过3名有排序的合格的中标候选人。

招标人应当在投标有效期截止时限30日内前确定中标人。

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，与中标人订立书面合同；招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

33、制订物业管理方案的一般程序是什么？
答：物业服务企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业项目基本情况分析和物业管理模式确定的基础上，制订切实可行的物业管理方案。

制订物业管理方案的一般程序为：
1、组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订。

2、对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。

3、根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。

4、确定组织架构和人员配置。

5、根据物业资料及设备设施技术参数、组织架构及人员配置情况、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。

6、根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。

7、测算物业管理服务费用（合同总价和单价）
8、对拟定的物业管理方案进行审核、校对、调整。

9、排版、印制、装帧。

35、物业管理方案包括哪些基本内容？
答：物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的制订、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。

36、物业管理方案基本内容中哪些是关键性内容？
答：关键性内容包括：
1、项目的整体设想与构思（包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定）
2、组织架构与人员的配置
3、费用测算与成本控制
4、管理方式、运作程序及管理措施
37、物业管理方案基本内容中哪些是实质性内容？
答：实质性内容包括：
1、管理制度的制订
2、档案的建立与管理
3、人员培训及管理
4、早期介入及前期物业管理服务内容
5、常规物业管理服务综述
6、管理指标
7、物资装备
8、工作计划
38、合同的订立，必须经过哪两个阶段？
答：合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。

要约与承诺是订立合同必须经过的步骤。

40、合同要约的构成要件有哪些？
答：作为合同成立的一个要素，要约的构成要件为：
1、要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图，即表明一旦受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束，要约人就成为合同的一方当事人；
2、要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。

即要约人需要向对方说明自己的订约要求、对方需要做什么或不做什么，受要约人一旦承诺，合同即告成立；
3、要约必须传达到受要约人才能生效。

如果要约人虽有要约但未传达，或要约因信件遗失等原因而不能传达，，则该要约不发生任何效力。

要约一旦作出，要约人需要承担法律责任。

要约订立合同的提议，应表
明一旦对方同意，即受要约约束的意思表示，所以不是所有的订约提议都可以构成要约。

41、简述合同要约的法律意义？
答：要约的法律意义在于要约是一种法律行为，对要约人具有约束力，具有体现在要约的撤回或撤销方面。

依据《中华人民共和国合同法》第十七条以及第十八条的规定，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。

撤销要约的通知则只限于应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。

同时在《中华人民共和国合同法》第十九条规定了下列两种情形之一的，要约不得撤销。

这两种情形分别是：1、要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；2、受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。

否则，要约人应承担相应的法律责任。

43、合同承诺的构成要件有哪些？
答：承诺必须具备如下要件，才能产生法律效力：
1、承诺必须由受要约人或其代理热做出。

非受要约人或未获得授权的代理人不得作出承诺；
2、承诺必须在要约的有效时间内做出。

超过要约规定的期限或合理期限的承诺无效，只能视为一个新要约；
3、承诺必须与要约的内容一致。

一项有效地承诺，不能对要约内容作任何限制、变更或增减，否则为反要约，并导致原要约失去效力；
4、承诺必须传达给要约人。

如果受要约人内心愿意接受要约，却保持沉默，未对要约恩公开表示，则不构成承诺。

44、简述合同承诺的法律意义？
答：与要约相对应，承诺也是一种法律行为。

承诺的法律意义在于：受要约人一经作出承诺，该合同即告成立。

要约人与受要约人（即承诺人）之间就形成了合同关系，双方当事人就要受合同的约束。

当然，承诺也可依法撤回。

根据《中华人民共和国合同法》第二十七条规定：“承诺可以撤回。

撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。

”
48、什么是事实合同？
答：《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的事实合同，事实合同是指当事人双方不直接用口头或者书面形式进行意思表示，而是通过实施某种具体行为方式进行意思表示所达成的协议。

在现实生活中存在着大量的事实合同。

如顾客到自选商场购买商品，直接到货架上拿去商品，支付价款后合同即成立；又如车主将车辆开到停车场进口处，即表示要进入停车场停放车辆，停车场管理员将车道闸打开允许车辆入内后车辆停放合同成立。

50、物业服务合同有哪些特点？
答：物业服务合同有以下特点：
1、一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。

2、物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。

3、订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业服务企业还应取得一定的酬金或利润，物业管理服务是有偿性质。

4、物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能对选择物业管理服务以及提供服务的物业服务企业形成一致性，其中的单一业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业服务企业，只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必须
承担相应的物业服务合同责任。

51、什么是早期介入？
答：早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动，主要是指从物业管理的角度对开发建设项目提出的合理化意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物业管理专业人员提供。

54、早期介入的作用？
答：早期介入有如下作用：
1、优化设计
考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全和舒适等因素。

可以从业主或物业使用人及日后管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业设计更加优化、完善。

2、有助于提高工程质量
在物业的建设过程中，物业服务企业或专业人员利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工中的缺陷，及时解决施工中存在的质量问题，避免在日后使用中再投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升物业品质。

3、有利于了解物业情况
物业服务企业或专业人员可以通过早期介入，熟悉物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况，如对于图纸的改动部分做好记录，对设备安装、管线布置尤其是隐蔽工程状况进行全过程跟踪等，充分了解物业，便于日后对设施设备的运行管理和维修养护，做到心中有数、“对症下药”。

4、为前期物业管理作充分准备
物业服务企业可利用早期介入的机会，逐步开展制定物业管理方案和各项规章制度、进行机构设计、招聘人员、事实上岗培训等前期管理的准备工作，方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。

同时，通过早期介入与各方的磨合，理顺与环卫、水电、通讯、治安、绿化等部门之间的关系，为日后管理建立畅通的沟通渠道。

5、有助提高建设单位的开发效益
早期介入是从物业开发项目的可行性研究开始到项目的竣工验收的全场介入，建设单位不仅可以得到物业服务企业的专业支持，有利于其开发出市场定位准确、功能使用考虑周全、业主满意的物业，促进物业的销售。

同时，还可以通过引入高水平的物业管理咨询提升建设单位的品牌。

55、早期介入可行性研究阶段的内容？
答：1、根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；
2、根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；
3、根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；
4、跟物业管理成本初步确定物业管理服务费得收费标准；
5、设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

56、早期介入规划设计阶段的内容？
答：1、就物业的结构布局、功能方面提出的改进建议；
2、就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；
3、提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；
4、就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

57、早期介入建设阶段的内容？
答：1、与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；
2、配合设备安装，确保安装质量；
3、对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；
4、熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料中及常规竣工资料中未反映的内容。

58、早期介入销售阶段的内容？
答：1、完成物业管理方案及实施进度表；
2、拟定物业管理的公共管理制度；
3、拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手
续；
4、对销售人员提供必要的物业管理基础知识培训；
5、派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；
6、将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。

59、早期介入竣工验收阶段的内容？
答：介入内容主要是参与竣工验收。

各项单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；工程全面竣工后，参与综合竣工验收。

掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其它方面的遗留问题，为物业的承接查验做准备。

60、物业服务企业对工程质量保修期所应该做的主要工作是什么？
答：物业服务企业的工程质量保修相关工作，主要是对物业共用区域及共用设施设备的质量保修向建设单位申报，跟踪督促完成。

业主产权专有部分的问题也可以向物业服务企业反映，物业服务企业应及时转告建设单位。

62、物业承接查验的依据？
答：1、法律依据：《物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》等；
《物权法》相关条款
第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

《物业管理条例》相关条款
第二十八条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

《北京市物业管理办法》相关条款
第十条全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。

全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

2、规划、设计及施工图纸资料，验收记录和报告，合格证明材料，使用说明说等；
3、国家建设主管部门及省市有关工程设计、验收的技术规范与质量标准。

63、物业承接查验的物业资料主要包括哪些内容？
答：在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应接收查验下列资料：
1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、物业管理所必需的其他资料。

64、物业承接查验的物业共用部位和共用设施设备主要包括哪些内容？
答：按照《物业管理条例》的规定，物业服务企业承接物业时，应对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

共用部位主要内容包括：主体结构
及外墙、屋面；共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；公用卫生间、阳台；公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。

共用设施设备主要包括：供配电系统，共给排水系统，供冷（暖）系统，电梯系统，消防系统，安全防范系统（监控系统、车场系统、入侵报警系统、门禁系统、对讲系统）等；园林绿化工程：园林绿化分为园林植物和园林建筑，物业的园林植物一般有：花卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等，其他公共配套设施：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。

65、物业承接查验应具备的条件（按新建物业和原有物业分别叙述）？答：1、新建物业验收应具备的条件：
a.建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格；
b.供电、采暖、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用；
c.房屋幢、户编号经有关部门确认。