土地估价理论方法_模拟试题一_2013年版

1、土地的（）是宗地地价的一种，由政府组织或委托评估，并被政府认可，作为土地市场管理的依据，其评估方法与一般宗地评估方法相同。

A:基准地价
B:理论价格
C:标定地价
D:评估价格
答案:C
2、预期收益原则可以在（）估价方法中得以应用。

A:剩余法
B:市场比较法
C:成本法和剩余法
D:剩余法和收益还原法
答案:D
3、由于土地位置的（），在地区性市场之间，地价很难形成统一的市场价格，具有明显的地区性特征。

A:需求性
B:个别性
C:固定性
D:经济性
答案:C
4、个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素，以下属于宗地因素中城市规划限制因素的是（）。

A:宗地用途
B:宗地是否临街
C:宗地基础设施条件
D:宗地形状
答案:A
5、新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租问题的一个核心考虑，引进（）概念，从理论上解决了城市地租的计算问题。

A:同好曲面
B:买价曲线
C:区位平衡
D:非完善市场
答案:C
6、在市场经济体制条件下，（）是一个经济平衡器。

A:储蓄水平
B:利率水平
C:投资水平
D:消费水平
答案:B
7、土地定级因素是指对土地（）有重大影响，并能体现土地区位差异的社会、经济、自然条件。

A:价格
B:区位、质量
C:质量、等级
D:收益
答案:C
8、反映具体宗地在地产交易或交换等活动中的现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价是（）。

A:基准地价
B:市场交易价格
C:标定地价
D:出让底价
答案:B
9、土地分等定级是在特定的目的下，对土地的（）进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。

A:肥沃程度
B:区位条件
C:自然和经济属性
D:质量
答案:C
10、一般而言，土地的（）权能是最小的。

A:所有权
B:使用权
C:地役权
D:抵押权
答案:D
11、根据马克思的地租理论，农业用地的垄断地租是来自（）。

A:农业雇佣工人创造的剩余价值
B:社会其他部门工人创造的价值
C:农业工人利用肥沃土地创造的超额利润
D:农业工人利用位置较好的土地创造的超额利润
答案:B
12、有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为8万元，年出租总费用为1万元。

又知土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该宗土地的年纯收益为（）万元。

A:59.67
B:58.67
C:7
D:2.52
答案:D
解析:7-80*70%*8%=2.52
13、采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用（）和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。

A:市场比较法
B:收益还原法
C:成本法
D:标准法
答案:A
14、将标准深度100英尺分为四等份，每一等份的价值占路线价的比例分别为37.5%、29.5%、20.7%、12.3%的路线法则是（）。

A:慎格尔法则
B:苏慕斯法则
C:霍夫曼法则
D:哈柏法则
答案:C
15、进行标定地价评估时，首先要（）。

A:确定影响地价的因素
B:确定估价方案
C:选择估价方法，估算土地价格
D:确定宗地估价额
答案:B
16、某城市四级工业用地基准地价为300元/米2，设定的土地开发状况为“四通一平”（通上水、通下水、通电、通信和场地平整），若增加供气、供热将使地价分别增加40元/米2、30元/米2。

若该四级地上某工业区达到通上水、通下水、通电、通信、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到（）元/米2。

A:300
B:340
C:370
D:330
答案:D
17、在评估划拨土地使用权价格时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的（）对价格的影响。

A:用途差别
B:区位差别
C:权利差别
D:使用者差别
答案:C
18、评估对象土地上的（）受政府规划的限制。

A:建筑高度
B:建造成本
C:建筑物装修档次
D:物业管理方式
答案:A
19、土地价格存在的根源是（）。

A:垄断地租
B:级差地租
C:绝对地租
D:商业地租
答案:C
20、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5%，重置价格为2000元/米2，则该建筑物现值为（）万元。

A:1220
B:1274
C:1525
D:1593
答案:A
解析:3*666.67*4*2000*(45/60)
21、采用成本逼近法进行地价评估时，其利息率可根据评估期日银行的（）确定。

A:贷款利息率
B:存款利息率
C:存贷利率平均值
D:安全利率
答案:A
22、从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，按（）分类，可分为交易价格和评估价格。

A:土地权利
B:政府对土地的管理手段
C:土地价格形成的方式
D:土地价格表示方法
答案:C
23、不动产投资顾问与决策中很多时候需要确定土地的（），这也是不动产经营中最关键的问题所在。

A:价值
B:增值
C:租金水平
D:权属
答案:C
24、根据目前的人工和材料价格，使用与原建筑物一样的材料、标准、设计和工艺，建造与原建筑完全相同的新建筑物所需的成本，称之为（）。

A:重置成本
B:重建成本
C:建造成本
D:建筑造价
答案:B
25、计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生的磨灭或破损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏来计算折旧，称为（）。

A:物理折旧
B:功能折旧
C:经济折旧
D:成新折旧
答案:A
26、建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物（）。

A:原始价值的摊销
B:原始价值的回收
C:价值的减价修正
D:折余价值的差额
答案:C
27、标定地价在划拨土地使用权转让、出租、抵押时是确定（）的标准。

A:补交出让金
B:抵押额度
C:地价
D:地租
答案:A
28、地产的（）和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。

A:多用途性
B:增值性
C:普遍性
D:个别性
答案:D
29、根据中心地理论，（）市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。

A:三角形
B:四边形
C:六边形
D:同心圆
答案:D
30、作为地价体系中最关键的参考指标，（）反映的是地产市场的现实。

A:交易底价
B:标定地价
C:成交地价
D:评估价格
答案:C
31、对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要的估价原则是（）。

A:需求与供给原则
B:最有效使用原则
C:预期收益原则
D:协调原则
答案:C
32、基准地价确定的原则为：以实际数据测算的结果为准，以（）评估的结果为辅。

A:统计
B:宗地
C:比较
D:选择
答案:C
33、宗地地价是指具体宗地在某一期日的（）价格。

A
A:土地所有权
B:土地使用权
C:土地抵押权
D:土地租赁权
答案:B
34、成本逼近法计算中的最重要的成本是（）。

A:土地增值收益
B:土地取得费
C:土地开发费
D:税费
答案:B
35、宗地估价报告的有效期一般为（）。

A:3个月
B:6个月
C:1年
D:2年
答案:B
36、宗地估价报告中，必须有（）名以上土地估价师签名的报告才有效。

A:1
B:2
C:3
D:4
答案:B
37、结构构件、装修、设备基本完好，成色略旧并有少量或微量损坏，基本能正常使
用的房屋属于（）。

A:完好房
B:基本完好房
C:一般损坏房
D:严重损坏房
答案:B
38、宗地地价评估方法中，有理论基础的估价方法是（）。

A:市场比较法与收益还原法
B:剩余法与基准地价修正法
C:收益法与基准地价修正法
D:收益还原法与剩余法
答案:D
39、随时间推移，土地市场的地价水平会有所变化，因此必须进行（）修正。

A:区位
B:等级
C:价格
D:期日
答案:D
40、基准地价修正系数是基准地价在（）条件下修正为宗地地价的系数体系。

A:相同因素
B:不同区域
C:相同区域
D:不同因素
答案:D
41、建筑物每年年末价格乘以同一固定比率（折旧率）以求得每年折旧额的方法是（）。

A:年数合计法
B:偿还基金法
C:平均年限折旧法
D:定率折旧法
答案:D
42、商业的集聚经济效益主要来源于它的（）。

A:互补性
B:互通性
C:比较性
D:代表性
答案:A
43、对城镇的经济效益和社会效益能产生间接影响的是（）。

A:人口密度
B:土地制度
C:交通状况
D:基础设施和公用设施的完备程度
答案:D
44、一般不适宜评估非续用状态下的机器设备的评估方法是（）。

A:比较法
B:成本法
C:收益法
D:市场法
答案:B
45、用成本逼近法估算土地价格时，可暂把征地费用当作转换用途土地的（）计算。

A:价格
B:市场购买价格
C:非市场购买价格
D:平均价格
答案:C
46、影响土地价格一般因素的社会因素主要指一些能够对地价的变动有一定影响的诸如（）等方面的情况。

A:文化与习惯
B:人口状况
C:社会体制
D:社会发展阶段
E:经济调节指标
答案:A,B,C,D
47、影响土地价格中的经济因素包括（）。

A:经济发展状况
B:储蓄和投资水平
C:交通状况
D:财政收支与金融状况
E:居民收入和消费水平
答案:A,B,D,E
48、比较适合采用成本逼近法估价的土地有（）。

A:购买的成熟建设用地
B:拆迁的土地
C:公共建筑的土地
D:基础设施使用的土地
E:公益用地
答案:A,B,C,D
49、影响地价的环境质量主要包括（）。

A:繁华程度
B:居民素质
C:社会环境
D:人文环境
E:自然环境
答案:D,E
50、同一区域内地价差异的重要原因为（）。

A:宗地面积的不同
B:宗地基础设施条件不同
C:土地使用年限的不同
D:宗地形状差异
E:宗地的人口素质不同
答案:A,B,C,D
51、房屋出租中，维修费的计算方法比较复杂，一般有（）。

A:指数还原法
B:造价比例法
C:定期轮修法
D:经验估计法
E:租金比例法
答案:B,C,D
52、马克思在《资本论》中提到的利息率包括（）。

A:平均利息率
B:资本投在有息证券上的利息率
C:借贷资本的利息率
D:资本增值率
E:纯利息率
答案:A,B,C,D
53、市场比较法估价程序中需要进行修正的因素有（）。

A:市场交易情况修正
B:期日修正
C:区域、个别因素修正
D:容积率修正
E:交易量修正
答案:A,B,C,D
54、直接影响土地的利用效益的有（）。

A:交通条件的优劣
B:基础设施条件如何
C:区域环境条件的好坏
D:经济发展状况的快慢
E:土地政策的实施
答案:A,B
55、影响商业用地价格的关键因素包括（）。

A:人文环境
B:商业聚集规模
C:交通方便度
D:相对位置
E:区位
答案:B,C,D,E
56、增加土地经济供给的措施包括（）。

A:扩大土地利用面积
B:提高土地分散程度
C:建立合理的土地制度
D:调整消费结构
E:保护土地资源
答案:A,C,D,E
57、市场比较法估价程序中，收集交易案例的途径有（）。

A:查阅政府有关部门的房地产交易资料
B:查阅各种报刊有关房地产交易的消息
C:征询土地估价师的经验
D:通过市场调查，直接调查交易双方
E:查阅当地评估机构所掌握的交易资料
答案:A,B,D,E
58、建筑安装工程预算定额包括（）。

A:建筑工程预算定额
B:设备安装工程预算定额
C:机械台班定额
D:间接费用预算定额
E:折旧费用定额
答案:A,B,D
59、估价师协会应有专门的技术力量，对行业内土地估价师和估价机构的技术问题提供指导和服务。

这些技术服务包括（）等。

A:土地估价制度的制定
B:技术水平的监管
C:重大技术问题指引编制
D:专业信息的收集整理和发布
E:技术培训和相关学术研究及交流
答案:B,C,D,E
60、建筑物折旧的影响因素可归纳为（）。

A:环境因素
B:物理因素
C:功能因素
D:经济因素
E:政策因素
答案:B,C,D
61、最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

（）
答案:True
62、采用成本逼近法评估地价时，土地取得费的利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。

（）
答案:False
解析:计息期是整个开发周期。

63、土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。

（）
答案:True
64、在不同的国家和地区，承担土地估价的专业人士都称作“土地估价师”。

（）
答案:False
解析:各国有不尽相同的称谓。

65、土地使用权价格，是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。

（）
答案:True
66、土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。

（）
答案:False
解析:土地市场是不完全的市场，有其自身的特点，因此土地估价的原理与方法不能完全照搬商品价格评估的原理与方法。

67、综合还原率是求取土地及其建筑物合为一体的价格所使用的还原率。

（）
答案:True
68、按经济学中的边际收益原则衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。

（）
答案:False
解析:考查贡献原则
69、区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。

（）
答案:True
70、1.由于我国土地市场中转移的是土地使用权，对土地使用者而言，随着使用者可使用年期的减少和初始土地使用权价格的摊销，其土地使用权价格也会升高。

（）
答案:False
解析:土地使用年期的减少不会带来其价格的升高。