理论与方法：土地抵押权的内容及限制

(⼀)关于房产与地产的关系
抵押权⼈取得以⼟地使⽤权为债权担保的抵押权时，依法律或者依约定取得其上建筑物、其他附着物所有权的抵押权，并在抵押期间，对抵押⼈所占有的建筑物、其他附着物享有法律上的控制权。

《城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》第21、23、24条，《城市房地产管理法》第31条均确认了房地⼀致原则。

以⼟地使⽤权抵押的，其上建筑物、其他附着物所有权随之抵押，否则，抵押权⼈在⾏使抵押权时⽆法对⼟地上的建筑物⾏使权利，就可能妨碍⼟地使⽤权交换价值的实现或者因应拆除其上建筑物造成经济损失。

因此，以⼟地使⽤权抵押时，⼟地抵押权⼈同时取得其上建筑物、其他附着物所有权的抵押。

(⼆)关于抵押物的孳息
债务履⾏期满债权未受清偿或出现其他法定或者约定事由的，抵押权⼈有权请求⼈民法院依法实施扣押，并⾃扣押之⽇起对该⼟地所产⽣的⾃然孳息、法定孳息享有收取权。

所得孳息应当先充抵收取孳息的费⽤。

根据《担保法》第47条的规定，债务履⾏期届满，债务⼈不履⾏债务时，抵押权的效⼒及于抵押物的孳息。

但抵押权⼈收取抵押物的孳息时，应当满⾜两个条件：其⼀，须将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务⼈，否则，抵押的效⼒不能及于该孳息;其⼆，先以孳息充抵收取孳息的费⽤。

(三)关于抵押权的实现条件
债务履⾏期满债权未受清偿或出现其他法定或者约定事由的，抵押权⼈有权通过拍卖、变卖的⽅式将该⼟地使⽤权及其上的属于抵押⼈的建筑物、其他附着物转让于第三⼈，并由转让所得价款优先受偿。

依《担保法》第53条、《城镇国有⼟地出让和转让暂⾏条例》第36 、37条和《划拨国有⼟地使⽤权管理暂⾏办法》第24条第1款的规定，抵押权⼈在债务⼈履⾏期限届满不履⾏债务⽽致被担保的债权不获清偿时，抵押权⼈得依法定程序拍卖、变卖抵押物，实现抵押物的交换价值，并就抵押物卖得价⾦优先于⽆担保物权的债权⼈优先受偿。

依《城市房地产抵押管理办法》第40条的规定，抵押权的实现不限于债务⼈履⾏期限届满不履⾏债务，由此可见，⼟地抵押权的实现条件应为：债务履⾏期满债权未受清偿或出现其他法定或者约定事由。

(四)抵押物在抵押期间的处分限制
出让国有⼟地使⽤权抵押期间，抵押⼈将其权利转让、出租、作价出资或者⼊股、再次抵押的，应当通知抵押权⼈，并告知对⽅当事⼈该物已经抵押的情况，原抵押合同继续有效。

未通知抵押权⼈或者未告知对⽅当事⼈的，处分⾏为⽆效。

抵押⼈将其权利转让、出租，抵押⼈处分抵押物所得价款明显低于其价值的，抵押权⼈可以要求抵押⼈提供相应的担保，抵押⼈不提供的，不得转让、出租;抵押权⼈将其权利再次抵押的，所担保的债权额不得超过⼟地使⽤权价值的余额。

抵押的⽬的是为债权⼈设定抵押权，使抵押权⼈获得抵押利益。

当抵押物不存在但其交换价值转化为其他物如价⾦时，抵押利益仍存在于该转让物。

因此，抵押不以转移抵押物的占有为要件。

抵押⼈享有在⽆害抵押权的条件下对抵押物的处分权。

出让国有⼟地使⽤权抵押后，抵押⼈可将⼟地使⽤权转让、出租、作价出资或者⼊股、再次抵押。

但抵押⼈对出让国有⼟地使⽤权的处分必然会关系到抵押权⼈的利益，为了平衡双⽅当事⼈的利益，维护抵押权⼈的合法权利，保障抵押权的安全，对抵押⼈的处分权加以限制是必要的。

依《担保法》第49、51条的规定，抵押权⼈对抵押⼈处分抵押物的⾏为有限制权、追及权及对抵押物不法妨碍的排除权，如抵押⼈转让已经登记的抵押物的，应通知抵押权⼈，否则，转让⾏为⽆效。

抵押权⼈有权制⽌抵押⼈减少抵押物价值的⾏为。

抵押权不因抵押物的部分灭失⽽受不利影响，剩余部分的价值与抵押权价值相等时，仍担保被担保债权的全部，剩余部分不⾜担保额时，抵押⼈应以其他财产补⾜，不得以灭失为由，对抗抵押权。

依《担保法》第35条、《城市房地产管理办法》第9条的规定，抵押物的再次抵押受到限制。

(五)⼟地使⽤权抵押与⼟地使⽤权出让合同、租赁合同的关系
租赁⼟地使⽤权上抵押权实现依法拍卖或变卖抵押物时，抵押权⼈应当继续履⾏原租赁⼟地使⽤权合同。

《划拨国有⼟地使⽤权管理暂⾏办法》第19条的规定表明出让国有⼟地使⽤权抵押后，出让国有⼟地使⽤权⼈仍是原⼟地使⽤权出让合同的当事⼈，仍受原出让合同的约束。

⼟地使⽤权主体因抵押权实现⽽发⽣变更后，⼟地使⽤权出让合同仍然有效，新的⼟地使⽤权⼈必须受该合同条款的约束。

同样的，依《国有企业改⾰中划拨国有⼟地使⽤权管理暂⾏规定》第3条规定，抵押权实现时，租赁⼟地使⽤权合同随之转移。

(六)划拨国有⼟地使⽤权的抵押
划拨国有⼟地使⽤权上抵押权实现依法拍卖或变卖抵押物时，应当从拍卖或变卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的⼟地使⽤权出让⾦的款额或⼟地收益后，抵押权⼈⽅可优先受偿。

外商投资企业场地使⽤权上抵押权实现，抵押权⼈的优先受偿权依划拨国有⼟地使⽤权抵押的有关规定处置。

《担保法》第56条、《城市房地产管理法》第50条、《城市房地产抵押管理办法》第45条的规定表明，划拨国有⼟地使⽤权抵押实现时，必然发⽣划拨国有⼟地使⽤权转让。

划拨国有⼟地使⽤权转让时，对符合出让条件的，应依法补办出让⼿续，并由受让⼈缴纳出让⾦;不具备出让条件的⼟地，如国家暂时⽆法或不需要以出让⽅
式提供给⼟地使⽤者或根据城市规划不宜出让近期⼜不禁⽌转让的，可以不办理出让⼿续，但转让⽅应将转让房地产所获收益中的⼟地收益上缴给国家。

(七)乡镇企业⽤地使⽤权的抵押
乡(镇)村企业的⼟地使⽤权上抵押权实现拍卖或变卖抵押物时，抵押权⼈若不是本集体经济组织投资设⽴的企业的，须办理集体⼟地征⽤和国有⼟地出让⼿续。

拍卖或变卖所得价款，应先扣除征地补偿安置费，给付集体⼟地所有者(集体⼟地所有者在同意抵押证明中放弃此项权利的除外)，并扣除出让⾦上缴国家，余额依《担保法》规定处置。

乡镇企业⽤地使⽤权的抵押问题是实践中的⼀个难题。

《农村集体⼟地使⽤权抵押登记的若⼲规定》的规定，有两个要点。

其⼀，在为设定抵押⽽办理登记时，⼟地管理部门应当核定通过拍卖抵押物实现抵押权时应补交的⼟地使⽤权出让⾦额。

这笔⾦额，实际上是抵押权⼈实现抵押权的⼀笔预期扣除额，也是未来的地产受让⼈将要⽀付的⼀笔成本。

其⼆，抵押权实现时，被抵押的⼟地使⽤权必须通过⼟地征⽤程序转变为国有⼟地，然后按抵押划拨国有⼟地使⽤权的办法，或办理⼟地出让⼿续，由受让⼈在缴纳出让⾦的基础上取得出让国有⼟地使⽤权，或作为划拨⼟地以转给受让⼈，国家收取⼟地收益。

这些规定，实际上针对的是⼟地使⽤权由集体经济组织以外的单位或个⼈受让的情形。

如果抵押权实现时，该乡镇企业⽤地使⽤权是由本集体内部的企业或个⼈受让取得，则没有必要适⽤这种程序。

⽽且，即使是集体以外的单位或个⼈为受让⼈的，也不必⼀律套⽤“先征⽤后出让”的模式。

按照《担保法》第55条第2款“……以乡(镇)、村企业的⼚房等建筑物占⽤范围内的⼟地使⽤权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变⼟地集体所有和⼟地⽤途”的规定，抵押权实现时，不论受让主体为何种性质，除办理了集体⼟地征⽤和国有⼟地出让⼿续的外，应该保持⼟地的集体所有和⼟地⽤途。

也就是说，集体经济组织以外的受让⼈可以在不办理⼟地征⽤和缴纳出让⾦的情况下受让乡镇企业⽤地使⽤权。

为此，该受让⼈可以采⽤⼀种类似“权利⼊股”的办法，将受让取得的⼚房等建筑物所有权连同⼟地使⽤权投⼊该企业，同时取得该企业的⼀部分产权，从⽽使该企业成为受让⼈与集体经济组织合资或联营的乡(镇)、村企业(此时只需要办理企业变更登记，⽽不需要办理⼟地使⽤权变更登记)。

当然，如果受让⼈受让取得该地产的⽬的是为了开展其他投资项⽬，则必须办理⼟地征⽤和国有⼟地使⽤权出让⼿续，并为此⽀付必要的成本。