金地珠海科技园策划报告33页
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l 产业聚集 l 由于产业聚集带来的溢出效应、聚集效应和专业化效 应，企业生产运营成本得以降低，园区内聚吸引力大 大增强。产业聚集具有雪球效应，优势越来越突出， 竞争者越来越难以超越。
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项目市场定位
l 本项目总体定位为珠海市最具投资价值的现代化工业区， 体现在以下几方面：第一，产业聚集度高；第二，生活舒 适性好；第三，地产增值潜力大。
（珠海首例）； l 2005年9月获得珠海政府批准可开发厂房后分层出售，
生活配套用地可按比例配售给入园企业； l 2005年12月签订首宗土地转让意向书，实现招商零的
突破； l 2006年1月原与管委会签订的土地出让合同经珠海市
国土局南湾分局作重新确认。
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珠海南湾城区交通图
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南湾城区道路图景
珠海大道
南湾大道
改造中的南横路
香工路
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项目地块
占地面积（M2） 700897
用途
工业
容积率
1.0～1.5
配套用地比例
10%
地价（元/ M2）
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市场分析
l 珠海目前面临的三大机遇：区域性中心城市定位、港 珠澳大桥和交通枢纽建设、泛珠江三角横琴合作开发 区。这三大机遇将带动珠海市和工业项目和人口的增 加。
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竞争分析
l 土地供应：珠海将来工业用地主要集中在西区， 香洲区的工业用地剩余总量只有186万平方米。
l 土地需求：2006年香洲区工业土地需求量为158 万平方米，基本上消耗了香洲区全部的剩余量。
l 竞争产品：本项目附近工业园的土地已经出让完 毕，本项目具有市场垄断性，不存在直接竞争。
l 统筹规划、统一管理。从提升园区生活品质和提升开 发价值考虑，生活区实行集中配置和统一开发，
l 利用土地资源、区位和地处香洲区工业制造中心的优 势，从一开始就按照产业定位要求来招商形成一定规 模的产业聚集，从而确立品牌和长期竞争优势。
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核心竞争力
l 生活配套 l 工业园生活区日益成为吸引高素质及企业和人才的关 键因素。金地在住宅物业开发方面经验丰富，良好的 区位，加上总体规划合理，生活配套舒适，园区土地 和物业增值必将既快又稳。
l 产业定位：生态科技产业，其内涵为以医药（包括生物医 药、中医药）、电子制造为主导产业，包括相关、相容产 业在内的多层次产业群。
l 客户定位：符合产业定位，具备一定科技含量的制造企业、 科研企业和服务企业，客户主要来源为港澳台企业、珠三 角地区企业、国内民营企业。
l 产品分阶段定位：第一阶段：熟地、生活配套物业（捆绑 销售）。第二阶段：（代建或定制）标准化厂房、研发办 公楼、社区配套物业等。
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珠海市城镇结构
主城区向南推进，重 点开发建设南湾城区 内的工业用地及配套 生活区
通过工业区的启动， 促进房地产开发向南 屏、湾仔转移。
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珠海市交通网络图
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总体市场态势
l 十一五期间珠海市GDP将再翻一番，到2010年人 均GDP要超过１万美元。珠海的工业未来五年内 将高速增长，工业用地有坚实的需求基础。
l 替代产品：珠海西部地区的工业园区，其竞争优 势是地价便宜，但远离市区，城市化程度较低。
l 潜在竞争：香洲工业园二期的部分项目土地闲置 时间较长，政府可能会收回土地重新出让。
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工业地产市场分析
珠海市的城市定位是成为高新技术产业基地，产学研基地，高附加
值的产品出口创汇基地，区域性中心城市（简称"三基地一中心"）。
l 综合开发 l 本项目初期经营主要以土地开发转让为主，在市场条件成熟 时进行商品化厂房的开发，还要争取突破工业园区不能搞商 住项目的限制，在适当时机介入商品房开发。
l 政策环境营造 l 工业园区开发受政策影响较大。需要营造一个有利的政策支 持平台，要点是打造医药和电子产业专区，争取政府的产业 扶持优惠政策。
珠海工业发展的五个重点产业是电子及通信、软件、生物医药及医
疗器械、电气机械及器材、石油化工。珠海产业布局的总体方针是“工
业西进，城市西拓”，构建三大经济带：东部重点发展高新技术产业
和现代服务业，中部突出发展工业和服务业，西部大力发展港口经济， 重点建设临港重化工业基地和区域性的现代物流中心。
十一五期间珠海工业用地供需关系基本平衡。香洲区2006年的工业 土地需求量相当于全区剩余存量，考虑到部分土地尚不具备建设条件，
投资 （亿元）
550 52
182
33
备注
香港散石湾─澳门明珠─珠 海拱北
1999年因资金缺乏停工， 2005年复工
中山坦州进入珠海，在前山 港附近设前山站，拱北海关 西侧附近高架设珠海站
珠海金鼎至新会古井段。新 会至阳江段已于2002年通车
11
广珠高速西线中山至珠海段
23
斗门区上横至鹤洲北与珠海 大道交汇
珠江三角洲城市区位交通图
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机会：重大项目
项目 港珠澳大
桥 广珠铁路
广珠轻轨
沿海高速 太澳高速 江珠高速
开工时间 2007
（预计） 1997
2005 （预计）
2004
2005
2003
建成时间
2015
2009 （预计）
2009 （预计）
2005
2007 （预计）
2006 （预计）
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点评：珠海经济高速健康发展
l 经济成果显著
l GDP增长70% l 人口增长10%，城镇人均收入增长19%
l 经济动力充沛
l 投资——固定资产投资增长106% l 贸易——外贸进出口增长162% l 消费——社会消费品零售增长71%
l 经济质量良好
l 现金状况——银行存款增长87%，贷款增长34%
l 未来5年内珠海市的工业园区占地将从目前的35 平方公里增加到70平方公里，年平均增加700万 平方米。目前实际建设占地41平方公里（其中闲 置6平方公里），其余尚未开发。在地域分布上 工业用地主要集中在西区。因此土地供需阶段性、 区域性供需失衡仍然比较突出。
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片区市场
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总体开发计划
l 根据环境、政策和市场发展形势，经营模式逐步升级，价 值链逐步延伸，把全局观点与实际情况结合起来，争取实 现开发价值的最大化。
l 优势分析：
l 土地资源稀缺、地理区位优越、政府关系良好、 产业环境有利。
l 劣势分析：
l 产业特色不鲜明、市政设施配套滞后。
l 机会分析：
l 交通网络建设、横琴开发、先动机遇。
l 威胁分析：
l 开发政策限制、市场发育程度低、招商竞争激烈、 招商引资压力。
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应对措施
l 实行渐进式开发策略。首先消化利用好现有政策，进 行土地开发，控制土地转让和利用节奏，并根据招商 需要分步开发生活区，后续阶段视政策情况逐步加大 开发深度，开发办公、研发和社区配套物业。
本项目所在的区域市场工业用地呈供不应求状况。
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项目优劣势分析
l 本项目优势大于劣势，机会大于威胁，通过 合理实施开发节奏、园区规划和产业聚集策 略，可以充分实现开发价值最大化。
l 本项目的核心竞争力在于发展完善的园区生 活配套和形成产业聚集。
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SWOT分析
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2001-2005年珠海市主要经济指标
指标名称 常住人口（万人） 珠海市生产总值（亿元） GDP增长速度（比上年，%） 人均GDP（万元） 固定资产投资（亿元） 外贸进出口总额（亿美元） 社会消费品零售总额（亿元） 城镇居民人均可支配收入（元） 城镇居民人均消费性支出（元） 年末金融机构各项存款余额（亿元）
2001 125.28 368.34
12.1 2.94 104.87 98.03 128.44 15870 11562 494.24
2002 123.35 409.04
12.4 3.29 120.53 128.39 143.47 15320 11988 575.38
2003 127.89 476.71
l 珠海近期机遇将推动本项目土地增值：
l 美国金沙集团将投资10亿美元横琴开发； l 珠海市为配合港珠澳大桥建设，对南横路、珠海
大道进行改造并调整洪湾地区控规； l 京珠高速延伸工程已经立项，使京珠、粤西沿海、
太澳高速串接在一起直通澳门。
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珠海主城区交通结构图
金地珠海科技园策划报告33页
l 打造产业专区和联合招商可以加强与政府的合作，有 利于争取园区开发政策突破和深化。
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开发策略
l 渐进开发 l 通过分期和分片开发策略的运用来争取最大限度提升开发价 值，减少资金占用和投资风险。
l 互补开发 l 虽然土地开的投资效率较高，但是总利润规模还是偏低，可 以通过生活区来弥补。由于工业园项目开发价值的滞后性， 生活区能够吸纳前期开发的带来的增值。
香洲区土地供需
l 本项目地块在区位、交通方面占尽优势，面 积只及全市年均工业用地量的10%，2006年 即可投入供应，具有较大的价值提升空间。
l 2006年香洲区工业土地预计需求量为158万 平方米，剩余工业土地仅有186万平方米，但 由于围垦拆迁等原因，2006年具备招商条件 的不到50%。
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l 本项目包括生产区和生活区两个部分，生产 区可实行土地分宗转让和厂房开发，生活区 物业可以向入园企业定向配售。
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项目回顾
l 2004年3月注册成立金地集团珠海投资有限公司承担 本项目的开发和经营，与珠海政府签订土地出让合同。
l 2005年4月进场展开“六通一平”工程； l 2005年5月获珠海市政府批准可进行土地分宗转让
l 珠海未来5年工业用地呈阶段性、区域性失衡。香洲 区工业用地严重短缺，本项目处于卖方市场优势地位。
l 由于珠海市实行“工业西进、城市西拓”战略，南湾 城区内的工业用地及配套生活区是开发建设重点，而 本项目是该地区最后一片成规模的工业用地，进一步 增强了本项目的市场地位。
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l 建议以新工业、新生活为园区发展形象。
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发展策略建议
l 总体开发策略：通过实施合理的开发模式、园区规划 和开发节奏来最大限度提升开发价值。
l 现阶段首先实行土地开发招商（一级开发），有计划 地过渡到物业开发（二级开发），兼顾政府要求和提 升开发价值的需要。
l 生活区统一开发既对招商有利，又可以弥补土地开发 利润的不足。园区综合开发是实现价值最大化的有效 途径，但还需要争取政策。
本地工业园经验借鉴
l 政府主导，过份依赖财政资金，社会资金进入园 区基础设施建设缺乏明晰的政策引导和支持，资 金不足制约园区发展。
规划的专业性不足造成低水平重复建设。基础配 套特别是生活配套严重不足。
l 没有走综合配套之路，周边地区经济发展缓慢， 工业化带动城市化的效应不明显。
l 定位不明确，园区产业集聚效应不明显，发展特 色不鲜明。
金地珠海科技园策划报 告33页
2020/12/20
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愿景：最有投资价值的现代工业园
新工业——保税区Profilex厂房实景
新生活—-南屏华发新城实景
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项目概论
l 本项目属于工业地产开发项目，地块位置优 越，增值潜力大，目前土地开发和招商工作 已经开始并取得阶段性成果。
17.5 3.79 141.05 167.8 159.18 16602 11708 673.21
2004 133.2 551.68 14.2 4.23 179.84 218.13 189.22 18347 12826 769.71
2005 138.5 634.58 13.1 4.67 216.26 257.29 220.14 18908 14324 925.47
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开发进度与规划建议
l 本项目开发周期为2005-2010年，分三阶段：从土地 开发、厂房开发过渡到综合开发。
l 园区实行统一的总体规划，划分为生活区、生产区、 价值提升区三个空间类别，条件较弱的地块先转让， 条件较好的地块后转让或自行开发。
l 生活区由我方统一开发并应当尽快启动，分期进度与 招商保持同步。生活区以服务本项目入园企业为主， 适当兼顾洪湾片区其他企业，经营方式以物业开发出 售为主，出租为辅。
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项目市场定位
l 本项目总体定位为珠海市最具投资价值的现代化工业区， 体现在以下几方面：第一，产业聚集度高；第二，生活舒 适性好；第三，地产增值潜力大。
（珠海首例）； l 2005年9月获得珠海政府批准可开发厂房后分层出售，
生活配套用地可按比例配售给入园企业； l 2005年12月签订首宗土地转让意向书，实现招商零的
突破； l 2006年1月原与管委会签订的土地出让合同经珠海市
国土局南湾分局作重新确认。
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珠海南湾城区交通图
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南湾城区道路图景
珠海大道
南湾大道
改造中的南横路
香工路
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项目地块
占地面积（M2） 700897
用途
工业
容积率
1.0～1.5
配套用地比例
10%
地价（元/ M2）
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市场分析
l 珠海目前面临的三大机遇：区域性中心城市定位、港 珠澳大桥和交通枢纽建设、泛珠江三角横琴合作开发 区。这三大机遇将带动珠海市和工业项目和人口的增 加。
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竞争分析
l 土地供应：珠海将来工业用地主要集中在西区， 香洲区的工业用地剩余总量只有186万平方米。
l 土地需求：2006年香洲区工业土地需求量为158 万平方米，基本上消耗了香洲区全部的剩余量。
l 竞争产品：本项目附近工业园的土地已经出让完 毕，本项目具有市场垄断性，不存在直接竞争。
l 统筹规划、统一管理。从提升园区生活品质和提升开 发价值考虑，生活区实行集中配置和统一开发，
l 利用土地资源、区位和地处香洲区工业制造中心的优 势，从一开始就按照产业定位要求来招商形成一定规 模的产业聚集，从而确立品牌和长期竞争优势。
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核心竞争力
l 生活配套 l 工业园生活区日益成为吸引高素质及企业和人才的关 键因素。金地在住宅物业开发方面经验丰富，良好的 区位，加上总体规划合理，生活配套舒适，园区土地 和物业增值必将既快又稳。
l 产业定位：生态科技产业，其内涵为以医药（包括生物医 药、中医药）、电子制造为主导产业，包括相关、相容产 业在内的多层次产业群。
l 客户定位：符合产业定位，具备一定科技含量的制造企业、 科研企业和服务企业，客户主要来源为港澳台企业、珠三 角地区企业、国内民营企业。
l 产品分阶段定位：第一阶段：熟地、生活配套物业（捆绑 销售）。第二阶段：（代建或定制）标准化厂房、研发办 公楼、社区配套物业等。
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珠海市城镇结构
主城区向南推进，重 点开发建设南湾城区 内的工业用地及配套 生活区
通过工业区的启动， 促进房地产开发向南 屏、湾仔转移。
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珠海市交通网络图
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总体市场态势
l 十一五期间珠海市GDP将再翻一番，到2010年人 均GDP要超过１万美元。珠海的工业未来五年内 将高速增长，工业用地有坚实的需求基础。
l 替代产品：珠海西部地区的工业园区，其竞争优 势是地价便宜，但远离市区，城市化程度较低。
l 潜在竞争：香洲工业园二期的部分项目土地闲置 时间较长，政府可能会收回土地重新出让。
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工业地产市场分析
珠海市的城市定位是成为高新技术产业基地，产学研基地，高附加
值的产品出口创汇基地，区域性中心城市（简称"三基地一中心"）。
l 综合开发 l 本项目初期经营主要以土地开发转让为主，在市场条件成熟 时进行商品化厂房的开发，还要争取突破工业园区不能搞商 住项目的限制，在适当时机介入商品房开发。
l 政策环境营造 l 工业园区开发受政策影响较大。需要营造一个有利的政策支 持平台，要点是打造医药和电子产业专区，争取政府的产业 扶持优惠政策。
珠海工业发展的五个重点产业是电子及通信、软件、生物医药及医
疗器械、电气机械及器材、石油化工。珠海产业布局的总体方针是“工
业西进，城市西拓”，构建三大经济带：东部重点发展高新技术产业
和现代服务业，中部突出发展工业和服务业，西部大力发展港口经济， 重点建设临港重化工业基地和区域性的现代物流中心。
十一五期间珠海工业用地供需关系基本平衡。香洲区2006年的工业 土地需求量相当于全区剩余存量，考虑到部分土地尚不具备建设条件，
投资 （亿元）
550 52
182
33
备注
香港散石湾─澳门明珠─珠 海拱北
1999年因资金缺乏停工， 2005年复工
中山坦州进入珠海，在前山 港附近设前山站，拱北海关 西侧附近高架设珠海站
珠海金鼎至新会古井段。新 会至阳江段已于2002年通车
11
广珠高速西线中山至珠海段
23
斗门区上横至鹤洲北与珠海 大道交汇
珠江三角洲城市区位交通图
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机会：重大项目
项目 港珠澳大
桥 广珠铁路
广珠轻轨
沿海高速 太澳高速 江珠高速
开工时间 2007
（预计） 1997
2005 （预计）
2004
2005
2003
建成时间
2015
2009 （预计）
2009 （预计）
2005
2007 （预计）
2006 （预计）
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点评：珠海经济高速健康发展
l 经济成果显著
l GDP增长70% l 人口增长10%，城镇人均收入增长19%
l 经济动力充沛
l 投资——固定资产投资增长106% l 贸易——外贸进出口增长162% l 消费——社会消费品零售增长71%
l 经济质量良好
l 现金状况——银行存款增长87%，贷款增长34%
l 未来5年内珠海市的工业园区占地将从目前的35 平方公里增加到70平方公里，年平均增加700万 平方米。目前实际建设占地41平方公里（其中闲 置6平方公里），其余尚未开发。在地域分布上 工业用地主要集中在西区。因此土地供需阶段性、 区域性供需失衡仍然比较突出。
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片区市场
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总体开发计划
l 根据环境、政策和市场发展形势，经营模式逐步升级，价 值链逐步延伸，把全局观点与实际情况结合起来，争取实 现开发价值的最大化。
l 优势分析：
l 土地资源稀缺、地理区位优越、政府关系良好、 产业环境有利。
l 劣势分析：
l 产业特色不鲜明、市政设施配套滞后。
l 机会分析：
l 交通网络建设、横琴开发、先动机遇。
l 威胁分析：
l 开发政策限制、市场发育程度低、招商竞争激烈、 招商引资压力。
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应对措施
l 实行渐进式开发策略。首先消化利用好现有政策，进 行土地开发，控制土地转让和利用节奏，并根据招商 需要分步开发生活区，后续阶段视政策情况逐步加大 开发深度，开发办公、研发和社区配套物业。
本项目所在的区域市场工业用地呈供不应求状况。
金地珠海科技园策划报告33页
项目优劣势分析
l 本项目优势大于劣势，机会大于威胁，通过 合理实施开发节奏、园区规划和产业聚集策 略，可以充分实现开发价值最大化。
l 本项目的核心竞争力在于发展完善的园区生 活配套和形成产业聚集。
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SWOT分析
金地珠海科技园策划报告33页
2001-2005年珠海市主要经济指标
指标名称 常住人口（万人） 珠海市生产总值（亿元） GDP增长速度（比上年，%） 人均GDP（万元） 固定资产投资（亿元） 外贸进出口总额（亿美元） 社会消费品零售总额（亿元） 城镇居民人均可支配收入（元） 城镇居民人均消费性支出（元） 年末金融机构各项存款余额（亿元）
2001 125.28 368.34
12.1 2.94 104.87 98.03 128.44 15870 11562 494.24
2002 123.35 409.04
12.4 3.29 120.53 128.39 143.47 15320 11988 575.38
2003 127.89 476.71
l 珠海近期机遇将推动本项目土地增值：
l 美国金沙集团将投资10亿美元横琴开发； l 珠海市为配合港珠澳大桥建设，对南横路、珠海
大道进行改造并调整洪湾地区控规； l 京珠高速延伸工程已经立项，使京珠、粤西沿海、
太澳高速串接在一起直通澳门。
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珠海主城区交通结构图
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l 打造产业专区和联合招商可以加强与政府的合作，有 利于争取园区开发政策突破和深化。
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开发策略
l 渐进开发 l 通过分期和分片开发策略的运用来争取最大限度提升开发价 值，减少资金占用和投资风险。
l 互补开发 l 虽然土地开的投资效率较高，但是总利润规模还是偏低，可 以通过生活区来弥补。由于工业园项目开发价值的滞后性， 生活区能够吸纳前期开发的带来的增值。
香洲区土地供需
l 本项目地块在区位、交通方面占尽优势，面 积只及全市年均工业用地量的10%，2006年 即可投入供应，具有较大的价值提升空间。
l 2006年香洲区工业土地预计需求量为158万 平方米，剩余工业土地仅有186万平方米，但 由于围垦拆迁等原因，2006年具备招商条件 的不到50%。
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l 本项目包括生产区和生活区两个部分，生产 区可实行土地分宗转让和厂房开发，生活区 物业可以向入园企业定向配售。
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项目回顾
l 2004年3月注册成立金地集团珠海投资有限公司承担 本项目的开发和经营，与珠海政府签订土地出让合同。
l 2005年4月进场展开“六通一平”工程； l 2005年5月获珠海市政府批准可进行土地分宗转让
l 珠海未来5年工业用地呈阶段性、区域性失衡。香洲 区工业用地严重短缺，本项目处于卖方市场优势地位。
l 由于珠海市实行“工业西进、城市西拓”战略，南湾 城区内的工业用地及配套生活区是开发建设重点，而 本项目是该地区最后一片成规模的工业用地，进一步 增强了本项目的市场地位。
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l 建议以新工业、新生活为园区发展形象。
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发展策略建议
l 总体开发策略：通过实施合理的开发模式、园区规划 和开发节奏来最大限度提升开发价值。
l 现阶段首先实行土地开发招商（一级开发），有计划 地过渡到物业开发（二级开发），兼顾政府要求和提 升开发价值的需要。
l 生活区统一开发既对招商有利，又可以弥补土地开发 利润的不足。园区综合开发是实现价值最大化的有效 途径，但还需要争取政策。
本地工业园经验借鉴
l 政府主导，过份依赖财政资金，社会资金进入园 区基础设施建设缺乏明晰的政策引导和支持，资 金不足制约园区发展。
规划的专业性不足造成低水平重复建设。基础配 套特别是生活配套严重不足。
l 没有走综合配套之路，周边地区经济发展缓慢， 工业化带动城市化的效应不明显。
l 定位不明确，园区产业集聚效应不明显，发展特 色不鲜明。
金地珠海科技园策划报 告33页
2020/12/20
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愿景：最有投资价值的现代工业园
新工业——保税区Profilex厂房实景
新生活—-南屏华发新城实景
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项目概论
l 本项目属于工业地产开发项目，地块位置优 越，增值潜力大，目前土地开发和招商工作 已经开始并取得阶段性成果。
17.5 3.79 141.05 167.8 159.18 16602 11708 673.21
2004 133.2 551.68 14.2 4.23 179.84 218.13 189.22 18347 12826 769.71
2005 138.5 634.58 13.1 4.67 216.26 257.29 220.14 18908 14324 925.47
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开发进度与规划建议
l 本项目开发周期为2005-2010年，分三阶段：从土地 开发、厂房开发过渡到综合开发。
l 园区实行统一的总体规划，划分为生活区、生产区、 价值提升区三个空间类别，条件较弱的地块先转让， 条件较好的地块后转让或自行开发。
l 生活区由我方统一开发并应当尽快启动，分期进度与 招商保持同步。生活区以服务本项目入园企业为主， 适当兼顾洪湾片区其他企业，经营方式以物业开发出 售为主，出租为辅。