运用收益法测算商铺市场价值的误区探讨的解决策略分析

运用收益法测算商铺市场价值的误区探讨的解决策略分析
商铺价值估价属房地产估价中最基本的物业估价，由于商业物业本身的多样性的特点，该类物业估价在房地产抵押估价中风险相对较大。

目前，商铺正以其投资收益稳定、保值增值的特性越来越受到房地产投资者的青睐，因此，如何准确地对商业物业进行估价呢？
一、商铺市场价值的测算
对于商业物业估价，估价师通常都会选用收益法，让我们来看一个收益法的测算过程：
案例：深圳市某区一个临街经营服装的商铺，建筑面积为25.90平方米，土地截止年限为2074年6月10日，目前该铺已出租，签约月租金为136元/平方米，每年签约一次，按市场租金进行调整租金。

现买卖双方经过长时间的沟通，拟以27000元/平方米的价格成交，问该铺的市场价值。

估价师经过现场查勘，该铺所处位置属于该区域繁华地段，周边有麦当劳、百货商场等主力店进驻，该地段商铺出租率在90%以上，商铺每年租金呈递增趋势，年递增率为3%～5%，月租金视商铺的个别地段、店面状况在100～200元/平方米。

假设以2009年7月19日作为估价时点，则其土地剩余年限为64.94年，由于该铺的签约租金反映了市场租金，故我们按其实际租金进行测算。

通常情况下，估价师在采用收益法估价时，常用的测算公式为：
即
将上面的数据代入公司得出该铺的市场价值为每平方
米24，479元。

若以此作为结果，则会得出购买人拟以27000元/平方米的单价购买高于市场价值。

二、从不同方法进行验证
1.从投资价格的角度进行验证
一般商铺营业经验显示：租金成本不超过营业额10%～20%。

譬如，以小区约20平方米的便利商店为例，平均毛利约在25%上下，而其店租金占总营业额比重最好不要超过10%；文化用品类的小店租金成本占总营业收入比例以不超过15%为佳；中式快餐业以占总营业收入比例15%左右；即使毛利可能高达七成的饮料冰品店面，租金占总营业收入比例也应维持在20%左右。

实际租金到底应占总营业额多少比重，会因当地商圈、人流量变化及行业特性而有所差异，但不宜让租金超过总营业额四分之一。

估价师在现场查勘时了解到，该商铺经营服装的日营业额为700元左右，那么我们以一个投资者的角度来判断该物业何值购买较合适。

作为一个投资者通常要考虑两个常量，即合理的投资回收期和租金。

此前市场公认的合理年投资回报率在8%左右，考虑到目前投资成本高企，年投资回报率6%左右已经达到合理水平了，故在此确定投资回收期为15年。

当然，将投资年
限确定为15年，也是综合考虑到经营者的承受能力，要保证他们也能赚钱，因为让他们亏本经营是不现实的。

另外，从上面的商铺营业经验来看，租金成本一般会占总成本的10%～20%左右，考虑到估价的商铺目前经营服装，因此在这里我们选择20%。

投资价格的计算公式为：投资价格=年单位租金成本×回报年限。

其计算原理是由年租金成本与回报年限来确定投资价格的水平，如果现行售价高于这个水平，则说明售价偏高，反之则有投资价值。

2.从租售比角度进行验证
“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。

从经济学理论来看，如果房价偏离租金回报率过远，意味着价值被高估，市场风险加大。

市场经济发达国家或地区的经验数据也表明，房地产市场平稳发展时期，租金收入与房价之间确实存在一种正相关关系。

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比
一般界定为1：200至1：300。

如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。

租售比无论是高于1：200还是低于1：300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

考虑到国际上对土地的使用年期没有特定限制的因素，因此，我们在运用租售比验证时，只能是一个较为粗放的方法，不能用来作为对商铺的价值测算。

还是来看上面的案例，该物业为临街商铺，使用面积与建筑面积差别较小（其面积之差仅所围合的墙的基底面积），我们忽略这个差别，以建筑面积测算，月租金为136元/平方米，拟购买的价格为每平方米27000元/平方米，则租售比为1：199，略高于1：200，说明该商铺具备投资潜力，后市看好。

三、收益法估价误区探讨
从上面的验证结果来看，收益法测算得出的市场价格与验证所得出的结论大相径庭，那么，是我们的估价方法有问题吗？
大家都知道，我们评估物业的是价值而不是价格，价格围绕着价值而波动，但价值不能脱离价格。

从采用方法来看，委估物业为收益性物业，运用收益法测算没有错，但为什么测算结果会与验证结果相反呢？
我们应该明确，估价是在真实模拟市场的基础上形成的结果，那么，我们测算过程是不是确实是真实地反映了市场呢？普遍的情形下，投资物业主要是为了获得收益，在持有一段时间再抛售以获得物业的增值收益，那么这种情况下，采用通常使用的收益法测算过程就不适用了；另一种情况，投资者拟长期持有物业，那么，当土地使用年期结束时，我们的测算过程没有再考虑地上建筑物的情况，也就是说，到土地年限结束，地上建筑物的价值为零，实际情况会是怎样的呢？从我国的现有法律及现状来看，土地到期有两种情况，一是补交土地出让金进行土地的延期使用，二是土地无
偿收回，但对地上建筑物会进行补偿。

在前面的收益法测算过程没有考虑到土地使用年期到期后地上建筑物的价值，自然测算的结果会低于后两项的计算分析，因此，我们在估价中一定要掌握好“估价是真实地反映市场”这个前提。

当我们采用折现现金流的方式计算时，也就是采用公式进行测算。

其基本原理就是使用恰当的报酬率将未来的收益（包括租金收益和转售收益）折算为现值的方法。

仍以第二部分中的案例为例，投资者拟在购买后持有该商铺10年，在2020年把商铺卖出，根据市场租金情况进行转售。

则该结果与投资者的购买价格相符合。

那么，从这里就可以看出，单纯采用常规的测算过程，即以第一年的纯收益基准，以后递增率每年不变的有限年期公式计算得出的结果与市场情况有较大的差别，而以现金流来模拟市场情况得出的市场价值较符合市场行情，因此，我们在收益法测算物业的市场价值时，应以模拟市场为基准，从而得出公平、准确的估价结果。