“住宅禁商”对北京房地产市场影响分析及对策建议

“住宅禁商”对北京房地产市场影响分析及对策建议
［摘要］“住宅禁商”政策出台后，给北京房地产市场带来极大震动，在利好写字楼、住宅、商铺等市场的同时，也为商住项目开发商、投资者、中小企业等相关方面带来一系列矛盾和问题；而前不久部分商住项目的“特赦”，又使各界对“住宅禁商”政策的关注热度再次攀高，各种疑问纷至沓来。

因此笔者在分析“住宅禁商”政策对北京市场影响的基础上，对“住宅禁商”后一些亟待解决的问题进行了分析，并提出了一些探讨性建议。

［关键词］住宅禁商影响建议
2006年6月19日，北京市工商局颁布了第14号文件，规定即日起暂停为登记地址是民用住宅的企业办理营业执照，此前北京地产界关于“住宅禁商”的传闻，也真正“亮剑出鞘”。

虽然禁令被低调推出，但对北京房地产市场的影响却绝非轻波微澜。

中小企业一派风声鹤唳之势，急找办公用房；投资者紧急抛售手上住宅。

可以说北京市工商局一纸意在净化居住环境的“住宅禁商”文件，不但给北京楼市带来剧烈的震荡，而且其影响也正在演化成一种蝴蝶效应，已经波及到写字楼市场前景、高档住宅的居住价值以及商业地产发展的未来预期。

此禁令若被严格执行，上述一系列链条式的联动影响，将使北京房地产市场格局产生巨大变化。

一、“住宅禁商”的影响分析
（一）对写字楼市场的影响。

“住宅禁商”规定出台，北京写字楼市场迎来全新发展契机。

过去在商住楼的冲击下，诸多写字楼的销量、租金、售价都受到一定影响。

因为许多商住楼在建筑格局以及使用功能上都与写字楼相同，但获取土地价格却比写字楼便宜1倍，而且还可以以“住宅”的名义从银行获取更多金额、更长时间的开发贷款，同时住宅立项的写字楼使用年限是70年，比写字楼立项的项目多了20年。

但目前，随着“住宅禁商”令的颁布，一大批想在住宅或商住楼登记注册企业的人都被拒之门外，这样一来，中小型创业公司就面临无处办公的困境，急需替代型物业的出现。

据有关数据显示，在“住宅禁商”后的短短1个月，写字楼成交量大幅上升，环比上涨53%，而一些写字楼租赁价格，每平方米则上涨5％—10％。

另外，某些中小户型写字楼项目，前来咨询的客户急剧增加，甚至个别项目出现抢购态势。

“住宅禁商”在利好中低端写字楼同时，对北京甲级写字楼并非毫无影响。

虽然大多中小企业对甲级写字楼的租售价格力不从心，但目前市场上，有些甲级写字楼部分单元也设成100平米以内的小户型，会吸引一部分中小企业，而这些企业通常都是发展了5年以上，实力较强，能够承
受甲级写字楼较高的租金。

另外，从长远来看，中低端写字楼行情看好，甲级写字楼市场自然水涨船高，因为甲级写字楼与中低端写字楼是联动发展的，如果中低端写字楼市场低迷，就会出现以恶性压价的方式分抢甲级写字楼市场，并由此恶性循环。

所以“住宅禁商”新政对北京整个写字楼市场来说都是一次前所未有的发展契机。

（二）对住宅市场的影响。

“住宅禁商”推动了北京住宅供应量的释放，有助于平抑不断上涨的房价。

由于“住宅”项目摇身变为“商住”后，能带来了更大的利润，使越来越多的开发商热衷于开发“商住楼”，从而减少了住宅的供应数量，加大了市场供需差，抬升了房价。

同时，购买商住出租，投资回报高，越来越多的人热衷投资商住楼，这在另一层面上又拉动了整个北京房价的上涨。

因此若严格实施“住宅禁商”规定，切实执行土地各尽其用原则，住宅项目将会进一步增多，供需关系也将会得到一定缓和，住宅价格将会可持续、健康发展。

“住宅禁商”净化了居住环境，提高了居住品质。

随着房地产市场化进程的逐步加快，商品房质量升级可谓一日千里，高档住宅也是层出不穷。

然而，接踵而来的是，诸多高档社区沦为形形色色中小公司的根据地。

据有关统计，高档住宅市场，公司注册数量几乎占到了一半以上比例。

这主要是由于住宅相对于写字楼的价格较低，对于降低公司成本，尤其是小公司的经营成本起到了至关重要的作用。

但住宅社区的硬件配备不可能完全按照商务办公的需求进行设计，不但会加快物业的损坏，而且来来往往的商务人群对业主的安全和私密性也带来许多不利影响，进而从整体上降低社区居住品质。

所以从长远看，“住宅禁商”政策对住宅，特别是高档住宅将是一种利好。

（三）对商铺市场的影响。

“住宅禁商”不但利好办公和住宅市场，对商铺市场发展也是非常好刺激。

目前北京商铺开发总量较大，部分商铺特别是社区商铺出现空置现象。

但“住宅禁商”政策的出台，许多从事服务行业的公司，必然将商铺，尤其是社区商铺作为自己新的理想经营地点，因此必然会带动整体商铺销售和租赁市场的走强。

商铺市场有效需求的加大，进而也刺激了客户对商铺投资与购买。

因为北京市工商局的“住宅禁商”令在叫停”住宅内办公”同时，也叫停了住宅一层或二层进行改造店面经营，这在很大程度上为社区底商或其他商铺”逼”出了相当大的新增需求。

目前在北京住宅社区中，尤其是临街的住宅一层，被改作商铺用途的现象已经十分普遍。

按照相关规定，擅自改变住宅结构用于商业用途，从规划角度是被禁止的，但同样由于产权问题，长期以来，类似的问题从根本上却难以得到解决。

而这种做法一方面影响到社区的居住品质，另一方面无疑令本来应当承担商业功能的社区底商以及商铺面临更大的竞争压力。

但在“住宅禁商”令出台后，住宅社区的商业需求显然将回到本该承担商业功能的社区底商和商铺当中来。

二、“住宅禁商”后亟待解决问题
“住宅禁商”令引发了北京房地产市场的地震，在利好办公、住宅、商铺等市场同时，也使众多住宅立项的商务楼一下子失去了生存空间、许多中小型公司不得不面临着搬迁、无法注册等难题。

而不久前，海淀、朝阳多个商住楼又获特赦商用，许多备受煎熬的商住项目开发商似乎看到了曙光，但“住宅禁商”的政策公信力却遭到质疑和挑战。

面对上述一系列随之而来的政策反应，“住宅禁商”政策出台后，政府相关部门的确还面临着许多急待解决和落实的问题。

（一）商住项目“特赦”引争议。

6月19日，北京市工商局发布通知(第14号文件)规定从即日起暂停为所有登记地址是民用住宅的企业办照。

同时公布通知细则，登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”的，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”（公寓、别墅）的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商用的（如商住、综合等），均不予登记注册。

从上述“住宅禁商”令中，可以看出政府明文规定了不允许住宅楼作为办公用途，但近日多家此类项目获得了相关部门的”特赦”，允许注册公司、进行商务活动。

其中知名的“特赦”的项目有华贸中心、财满街、住邦2000、辉煌国际、瑞信国际中心等。

但商住项目部分“解冻”消息一出炉，立时激起千层浪，各界人士对此众说纷纭，有的称赞相关部门尊重历史，使有些项目避免了“住不能住，商不能商”的尴尬局面，此乃开明之举；有的埋怨“特赦”之举有失公平，为什么同性质的项目，有的可以获批准，有的却不可以，怀疑暗箱操作；也有的担心“特赦”令的出台，可能会带来由政策“缺口”引起的开发商互相攀比，而发展到政策“决口”，最终导致禁商政策失效。

因此政府没必要让“特赦”举措蒙上神秘面纱，应尽快制定“特赦”标准，并公布于众，让各类项目对症下药，找到相应的解决方案。

（二）上有政策、下有对策。

“住宅禁商”政策涉及到了许多中小企业、公司的生存和发展，所以“住宅禁商”政策实行至今，三个多月的时间过去了，事情并没有完全向政策制定者预期的方向发展，政策出台不但引起各界许多非议，而当切实面对商住项目及其中的中小企业时，政策执行起来也显得力不从心。

因为，对中小企业来讲，“住宅禁商’”政策出台，意味着办公成本的大幅增加，根据市场测算，在北京同等地段“商住两用”公寓的租金是纯写字楼租金的1/3至1/4，而目前北京市场上地段较佳的写字楼平均在4.5-5.5元/天/平房米。

假定租一个200平方米左右的办公区域，每天的租金就在900-1100之间，这对中小企业尤其是处于创业期的中小企业着实是一笔沉重的负担，而且北京中低端写字楼存在严重缺位现象。

因此针对目前不利局面，部分中小企业提出“异地办公”即在写字楼注册，却在住宅办公，这显然是打政策擦边球的做法，会带来很多问题，而且目前不少在售商住项目也在私下跟业主承诺，将负责代办注册，因此，目前这种“上有政策、下有政策”第三条路的监督和引导就显得非常重要和迫切。

但“住宅商用”不但涉及到企业，同时也涉及到房地产市场，因此它是一个有关规划、建设、工商和城管等多个部门的问题，而“住宅禁商”仅由市工商局发布，那么政策是否得到其他部门的认可和配合？当新规遭遇“上有政策、下有对策”时，如何进行监督和管理则是一个非常迫切的问题。

（三）业主和开发商的利益博弈。

“住宅禁商”政策实施以来，一方面使商住项目的租售冷却下来，另一方面却催生了商住项目业主与开发商的矛盾冲突，尤
其一些投资型业主深陷尴尬境地，他们所投资物业，用作办公租不出去，而居住又不具备完整的居住功能，与开发商理论，开发商认为业主在购买时很清楚自己是用住宅的价格购买写字楼，如今遭遇政策调控，不应该把责任全推到开发商的头上，而业主则认为开发商应该承担政策变更带来的损失，于是联合其他业主与开发商僵持，但目前还没有合理的解决办法，而一批“特赦”项目出现似乎给解决他们利益冲突带来了曙光，但笔者认为这种矛盾随着后续细则的出台，可能会有所缓解，但最终还是会有人欢喜有人忧，政府应当注意这方面的问题，并尽量采取一些措施去缓解这些冲突和矛盾。

三、有关“住宅禁商”的几点建议
“住宅禁商”作为各大型城市的发展趋势是符合绝大多数居民生活权利的一件好事情，而“住宅禁商”能走多远，取决于政府贯彻落实的力度和各种矛盾的缓和、解决。

因此针对“住宅禁商”引发的一系列问题，提出几点建议。

（一）尽快明确“特赦”标准细则。

目前率先获赦的项目全部集中在海淀区和朝阳区，但这两个不同区域，特赦的项目情况也有所不同，其中海淀区通过审查的项目主要是一批产权为“综合”五十年的办公楼，这些项目本身是为商务、商贸服务的，内外部均是按照办公配置，完全不能居住，土地使权也是五十年。

至于住宅立项的写字楼，海淀区则没有审批。

而朝阳区解禁的项目不但有复合立项的项目，还有住宅立项的商住项目，朝阳区建委给出的解释是这些项目在设计施工的过程中并没有过多考虑居住，因而项目无论是在相关配套设施还是在内部结构上都不适合用来居住，为了避免购买者利益受到损害，允许这些项目继续商用。

随着部分项目“特赦”消息的传出，业界的争议和疑问也纷至沓来：为什么其他区域类似项目没有特赦？还有没有后续特赦项目？以后“住宅禁商”的风向标究竟指向哪些项目？有没有暗箱操作？。

因此笔者认为“住宅禁商”的大方向是明智的，但要尊重历史，减少项目损失和矛盾，又要把政策贯彻落实下去，政府需要采取一些措施，其中首当其冲是政府相关部门尽快出台特赦标准细则，比如可以借鉴一下海淀、朝阳区的做法，但建议全市应该有个同等特赦标准，比如整个项目功能确实是按照写字楼标准设计；大部分使用者是商用；批准标准必须有一次性的截止期限，今后不再开缺口等。

（二）区别对待不同项目。

根据北京有关地产机构提供的监测数据，笔者发现目前北京住宅立项设计成写字楼的商住项目市场供应量高达200多万平方米，其中新增的商住项目超过70多万平方米。

面对如此庞大的存量市场，遗留问题将如何解决？这不但牵扯到商住项目开发商、业主们以及中小企业的利益，也关系到“住宅禁商”政策能否进行到底。

为将“住宅禁商”政策给相关方面带来的损失降到最低，笔者建议针对不同的项目情况，政府相关部门在出台“住宅禁商”后续细则或特赦项目标准时，能够有所区别对待，比如已经出售并已入住的商住项目如果格局完全按照写字楼建成，根本无法居住的，且商务氛围已经形
成，建议既往不咎，继续商用；如果属完全按写字楼格局规划和设计、但尚未出售的商住项目，建议要么改建、改格局，要么补交一些费用，以避免与写字楼的不公平竞争；如果商住项目分布在纯居民小区中，并且办公区域与大多数居民同一幢甚至同一层楼，应当坚持全面清退，真正实现住宅禁商政策的初衷等。

（三）扶持中低端写字楼的开发。

住宅禁商以来，寻求写字楼的客户数量在大幅度增加，但有效客户却增加不多，主要原因是目前北京中低端写字楼较少，中小企业不容易找到具有合适地段、合适价格、合适面积的写字楼，所以政府在引导商住分开的同时，不可避免要解决中小企业的去向问题。

因此建议政府出台一些政策扶持中低端写字楼的开发，比如在周边交通配套方面、中小企业入住优惠政策等方面给予一定倾斜等，另外，市场上比较好的运作方法，政府也可以引导其他区域借鉴，比如目前中关村不动产商会为给成长型企业提供更多场所，正在积极推出一些创业服务楼，其做法是组织一些具有较大空置面积的写字楼，挂牌为“创业服务楼”，向中关村园区数千家中小高新企业推出，符合条件入驻的企业不但可以享受最低的团租资金——每天每平方米仅为2.4元至2.7元，而且中关村园区管委会给予入驻的每家企业0.5元/天?平米的补贴，总体上，租金水平仅为同区域的一半，可谓一举两得，一方面不仅可以促成开发商降低租金，消化空置办公楼，提高入驻率；另一方面也可以让中小企业享受到优惠租金、降低创业成本，促进快速成长。

但中关村目前创业服务楼试点为1万平方米，计划提供100万平方米，但对整个北京需求市场来说仍是杯水车薪，因此建议政府尽快出台政策，扶持中低端写字楼的开发，扩大中低端写字楼的供应规模，为中小企业发展创造良好环境。

参考文献：
[1]杜瑞峰、冷翠华“住宅禁商”改写京城商务版图，《楼市》2006年7月1日版：34-44。

[2]林明，“住宅禁商”一个月，北京中低写字楼成交激增六成，第一财经日报，2006年7月21日。

[3]叶保秀，“住宅禁商令”出台冲击京城商住楼市场，新京报，2006年6月23日。