预告登记执行异议之诉案例

预告登记执⾏异议之诉案例
预告登记是不动产登记的⼀种制度，是为了防⽌⼀房多卖产⽣的，保障购房者在购房交钱后实现⾃⼰的特权。

预告登记的⼀定的执⾏程序，案外⼈对执⾏有异议的可以提出执⾏异议，那么预告登记执⾏异议之诉案例是怎样的?下⾯由店铺⼩编为读者就相关问题进⾏解答。

预告登记执⾏异议之诉案例
基本案情
2013年6⽉18⽇，某房产公司向某县房产局申领了坐落于某商住楼的商品房预售许可证。

案外⼈周某于2013年9⽉11⽇与某房产公司签订了商品房房屋买卖合同，购买了房产公司某商住楼的某栋⼀层某房屋。

次⽇，周某给付了所有购房款并在房产局办理了预购商品房预告登记。

2013年10⽉31⽇，法院根据申请执⾏⼈唐某等⼈申请，查封了被执⾏⼈林某以某房产公司项⽬部的名义开发的某商住楼某栋⼀层某房屋。

现案外⼈周某以法院不当查封其个⼈合法房产为由，提出了执⾏异议。

实务观点
法院认为，案外⼈周某在法院查封异议标的之前已购买了异议房产，且已交付了全部购房款并依法办理了预购商品房预告登记。

因此，在预告登记有效期内，未经预告登记的权利⼈同意，该房产不得发⽣物权变动或设置权利负担。

据此，案外⼈周某提出的异议理由成⽴，法院中⽌对涉案房屋的执⾏。

法律评析
预告登记，是指以取得物权为内容的债权⼈为保证将来其债权能够得到实现从⽽取得不动产物权，在债权⼈由于某些原因不能办理正式登记时所进⾏的临时登记。

根据《物权法》第⼆⼗条之规定：当事⼈签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记作为⼀项不动产物权变动的公⽰制度，⽆疑有助于促成⼀种即安全⼜公正的不动产交易内部秩序。

购房⼈针对处于预售状态的商品房办理了房屋预告登记，且对该预售商品房享有可期待利益。

当购房⼈向房产公司⽀付完合同的对价后，可以依据合同及预告登记，获得预售商品房的所有权。

查封是国家权⼒通过诉讼程序对私权的⼲预，最终⽬的仍是为了保护私权。

但之于善意购房⼈，预告登记后的债权请求权具有区别于⼀般债权的特殊性质即物权的优先性，预告登记的权利是⼀种具有物权性质的债权，或者说是⼀种准物权。

因⽽，预告登记对查封有排除效⼒。

预告登记是为保全⼀项旨在发⽣不动产物权变动的请求权能够优先实现⽽进⾏的登记，借助登记这⼀公⽰⽅式，使得被登记的债权请求权突破了债权的平等性，获得了优先实现⼒。

预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公⽰后，具备了对抗第三⼈的效⼒，即具备了⼀定的物权效⼒。

如果预告登记不能排除对不动产的强制执⾏，将会破坏正常的债权顺位关系，也会使预告登记的功能⼤为减损，也可能引致⼀些当事⼈利⽤民事审判或仲裁程序投机取巧，恶意损害预告登记权利⼈的合法权益。

执⾏实践中，在被执⾏⼈系不动产权利主体，⽽预告登记权利⼈为债权债务关系之外的第三⼈时，对不动产实施查封或者预查封将会与预告登记产⽣冲突。

因为，预告登记的⽬的是保障该第三⼈在将来实现物权，⽽查封或预查封阻⽌了被执⾏⼈向该第三⼈实施处分⾏为，其结果是该第三⼈⽆法有效取得预告登记欲保全的物权。

预告登记保障的是在预售合同正常履⾏情况下，购房⼈在将来进⾏产权变动的通道保持顺畅。

如果预告登记不能够对抗查封登记，则失去了其法律赋予的本意。

因此，预告登记有效期下，第三⼈对法院采取的查封等措施提出异议的，原则上应予⽀持。

再根据最⾼法院《关于⼈民法院办理执⾏异议和复议案件若⼲问题的规定》第三⼗条规定：“⾦钱债权执⾏中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让⼈提出停⽌处分异议的，⼈民法院应予⽀持;符合物权登记条件，受让⼈提出排除执⾏异议的，应予⽀持。

”综上，在现⾏法律体系下，如本案中情形，应当肯定预告登记能够排除基于在后⽣效裁判⽂书或强制执⾏程序导致的物权变动。

当然，上述排除效⼒的适⽤必须满⾜预告登记在先发⽣，以及预告登记的权利真实、合法等必要条件。

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