土地估价师理论与方法：建筑物估价方法

土地估价师理论与方法：建筑物估价方法
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、乡(镇)土地利用总体规划可以由人民政府批准。

A：县级
B：省人民政府授权的市级
C：市级
D：省级人民政府授权的设区的市级
E：时间因素
2、房地产投资项目评价主要采用__等方法。

A．现金流量分析
B．动态获利性分析
C．盈亏平衡分析
D．财务报表分析
E．财务分析
3、根据评估目的不同，宗地地价的分类不包括__。

A．基准地价
B．标定地价
C．出让底价
D．交易地价
4、土地估价涉及的供需原则并不以__为基础。

A．替代原则
B．预期收益原则
C．变动原则
D．竞争原则
5、利用剩余法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的。

A：最低费用
B：最高费用
C：总费用
D：合理费用
E：时间因素
6、下列固定资产中，应计提折旧的是．【2002年考试真题】
A：修理停用的设备
B：当月交付使用的设备
C：未提足折旧提前报废的设备
D：已提足折旧继续使用的设备
E：土地
7、把土地资源分为平原、盆地、丘陵、高原、山地的依据是__。

A．地形特征
B．利用特征
C．植被特征
D．气候特征
8、根据《城镇土地估价规程》的规定，中等城市基准地价评估的工作底图的比
例尺为（）。

A．1: 500 - 1:1000
B．1:1000 - 1:5000
C．1:5000 - 1:10000
D．1:10000 - 1:50000
9、衡量土地需求程度的主要指标是__指标。

A．人口老龄化
B．经济发展
C．国力发展
D．人口密度
10、某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格。

经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接入供水；风井用电由企业投资自宗地外5km处的变电所接人，并由企业投资修建一条2km长的道路与区域干道相连，无其他设施。

据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为（）。

A．宗地红线外“一通”（通供水）及宗地内场地平整
B．宗地红线外“二通”（通电、通路）及宗地内场地平整C．宗地红线外“三通”（通电、通路、通供水）及宗地内场地平整
D．宗地红线内外“三通”（通电、通路、通供水）及宗地内场地平整
11、规定建筑后退红线的距离是阶段的规划内容之一。

A：总体规划
B：分区规划
C：控制性详细规划
D：修建性详细规划
E：时间因素
12、定级因素因子指标的量化方法为采用最大、最小值或均值法的是因素。

A：面状
B：线状
C：点状
D：有交叉影响的
E：合法性
13、某国营百货公司，经批准进行企业改制。

按照法律规定，政府通常应优先以__作为该公司土地资产处置方式。

A．出让
B．授权经营
C．划拨
D．作价入股
14、在县级土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内，为实施该规划而需要将700亩非耕地农用地转为建设用地时，应按土地利用年度计划分批次由批准。

(1亩=0.0667公顷)
A：国务院
B：省级人民政府
C：地市级人民政府
D：县级人民政府
E：35％～50％
15、《刑法》第三百四十二条规定：“迪反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大。

造成耕地大量毁坏的，__。

”
A．处三年以下有期徒刑或拘役，并或者单处罚金
B．处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
C．处三年以上，七年以下有期徒刑，并处或者单处罚金
D．处三年以上，五年以下有期徒刑，并处或者单处罚金
16、对现象类别或次序之间间距的测度是指__尺度。

A．定类
B．定序
C．定
D．定比
17、根据马克思的地租理论，下列__为错误的观点。

A．地租是土地所有权借以实现的经济形式
B．土地价格是地租的资本化
C．土地价格是土地价值的货币表现
D．一切地租都是剩余价值
18、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。

A：最低价格
B：平均价格
C：出让地价
D：标定地价
E：时间因素
19、工业区位理论中，在没有其他因素影响下，仅就运输与工业区位之间关系而言，运费的大小主要取决于。

A：运输距离和货物重量
B：运输距离和货物数量
C：运输距离
D：货物重量
E：时间因素
20、大中城市总体规划的图纸比例尺为。

A：1：10000～1：25000
B：1:10000～1：50000
C：1：5000～1：10000
D：1：25000～1：50000
E：时间因素
21、某地块面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率为3，建筑密度为30%。

在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案最为可行的是__。

A．建筑物地面一层建筑面积800m2，总建筑面积为5000m2
B．建筑物地面一层建筑面积1400m2，总建筑面积为6000m2
C．建筑物地面一层建筑面积600m2，总建筑面积为5500m2
D．建筑物地面一层建筑面积600m2，总建筑面积为2500m2
22、空地出租时，土地纯收益的计算公式应为：土地纯收益；租金一[+管理费+维护费](2002年真题)
A：保险费
B：税金
C：折旧费
D：利息
E：合法性
23、上地估价机构工商设立的基本条件包括__。

A．机构名称中应明示土地、不动产、土地资产、地产、地价的评估或估价等表明土地估价专业的术语
B．依据《公司法》设立的有限责任公司性质的土地评估机构名称结尾应明确为有限责任公司。

依据《合伙企业法》设立的土地评估机构名称结尾宜称为事务所C．土地评估机构的法定代表人(有限责任公司)和执行合伙企业事务的合伙人(合伙企业)须具备土地估价师资格
D．机构详细列明的营业范围中应包含土地评估、不动产评估、地产评估、地价评估
E．有固定的经营服务场所
24、某宗房地产的总价值为90万元，其中土地价值20万元，通过抵押获得贷款60万元．若投保火灾险，其投保价值最高为万元。

【2009年考试真题】A：30
B：60
C：70
D：90
E：时间因素
25、__是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。

A．课税价格
B．申报地价
C．公告地价
D．基准地价
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、企业的应纳税所得额为每个纳税年度的收入总额减去准予扣除项目的金额，其中纳税人收入总额包括等项目．【2006年考试真题】
A：销售货物收入
B：接受捐赠收入
C：预收款项
D：转让财产收入
E：利息收入
2、下列关于行政处罚的概念，说法不正确的是__。

A．行政处罚是行政主体依法对行政相对人违反行政法律规范已构成犯罪的行为，给予人身、行为、财产、名誉等形式制裁的行政行为
B．行政处罚是行政主体依法对行政相对人违反行政法律规范尚未构成犯罪的行
为，给予人身、行为、财产、名誉等形式制裁的行政行为
C．行政处罚是以惩戒违法为目的，具有制裁性质的具体行政行为
D．行政处罚的主体是行政主体，处罚的对象是行政相对人
3、在城镇基准地价评估过程中，下列关于基准地价内涵界定的说法中正确的是__。

A．考虑到基准地价是区域平均价格，基准地价内涵中的土地开发程度必须设定为全市平均开发程度
B．考虑到基准地价是区域平均价格，在评估时应综合考虑区域内不同用途价格的平均水平
C．基准地价的平均容积率可以按级别确定，也可以全市统一确定
D．考虑到基准地价是区域平均价格，土地开发程度应根据宗地红线内外的基础设施状况设定
4、修正概算是由__编制的。

A．施工单位
B．建设单位
C．设计单位
D．管理单位
5、下面关于《土地管理法》规定中的土地所有权，表述正确的是__。

A．城市市区的土地属于国家所有
B．城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有C．城市郊区的土地，属于国家所有
D．自留地，属于农民集体所有
E．自留山，属于农民集体所有
6、根据我国当前土地储备工作实施的特点，将土地纳入储备的方式主要包括。

A：与原土地使用人签订土地使用权转让协议
B：经有批准权限的人民政府批准，无偿收回土地
C：在办理农用地转用、土地征收批准手续后直接征收集体土地
D：参与人民法院依法拍卖土地资产的活动，通过竞买方式取得土地
E：经有批准权限的人民政府批准，对原土地使用权人依法予以补偿后收回7、直接影响土地利用效益的有。

A：交通条件的优劣
B：基础设施条件如何
C：区域环境条件的好坏
D：经济发展状况的快慢
E：土地政策的实施
8、在统计中，众数是．【2008年考试真题】
A：一种统计意义上的平均数
B：分布数列中处于中点位置的数值
C：一种位置平均数
D：分布数列中出现次数最多的数值
E：去掉最大值和最小值后的平均数
9、下列用途中，可以依法以划拨方式取得的国有建设用地有。

【2006年考试真题】
A：博物馆
B：商品房
C：写字楼
D：国家监狱
E：市政广场
10、收益还原法可用于__。

A．评估土地价格
B．评估房产价格
C．评估不动产价格
D．评估承租土地使用权价格
11、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确其制定的法律、法规依据为__。

A．《城市房地产管理法》
B．《土地管理法》
C．《物权法》
D．《拍卖法》
E．《土地管理法实施条例》
12、《城市房地产管理法》规定__为房地产交易的基本制度。

A．房地产价格申报制度
B．房地产价格评估制度
C．房地产价格认定制度
D．房地产价格评估人员资格认证制度
E．国有土地有偿有期限使用制度
13、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金价款。

缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的__确定。

A．10%
B．20%
C．30%
D．40%
14、按照城市适用性评价要求，城市用地的建设条件评价一般分为__类。

A．2
B．3
C．4
D．5
15、在下列指标中，是反映城市土地开发强度的主要指标。

A：建筑占地面积
B：建筑容积率
C：建筑密度
D：建筑物平均层数
E：取得开工许可证
16、债务的确认要符合的标准有__。

A．负债是企业的债务性责任，企业必须在约定的时间内偿还
B．负债应以资产或劳务偿还
C．负债能够用货币确切计量或合理估计
D．负债只能以劳务偿付
E．负债需要用企业的资产或劳务清偿
17、土地价格形成的基础有。

A：土地的稀缺性
B：土地的效用大小
C：土地的生产成本
D：土地的需求
E：土地的可流转
18、土地类型主要有。

A：居住用地
B：工业用地
C：教育、科技、文化、卫生、体育用地
D：商业、旅游、娱乐用地
E：综合或其他用地
19、房地产开发项目成本分析中的建安工程费主要包括．【2004年考试真题】A：建筑工程费
B：设备及安装工程费
C：室内装饰费
D：建安工程设计费
E：资本金利润率
20、我国土地制度改革主要是指__改革。

A．土地储备制度
B．土地所有制度和管理制度
C．土地用途管制制度
D．土地使用制度和土地管理制度
21、《耕地占补平衡考核办法》规定，补充耕地的土地开发整理项目，应当符合土地利用总体规划和土地开发整理专项规划，实现相统一。

A：数量
B：质量
C：生态管护
D：资金
E：管理
22、依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府申请办理__手续。

A．土地使用权变更登记
B．房产变更登记
C．房地产转移登记
D．房产权取得登记
23、某项目占用耕地l亩，其粮食生产能力为270公斤／亩，现补充耕地等级高于占用耕地，粮食生产能力为300公斤／亩，补充耕地的数量应为亩。

(注：l 公斤=1千克)
A：0.9
B：1
C：1.11
D：1.2
E：35％～50％
24、下列有关土地增值税的说法中正确的有。

A：土地增值税实行定额税率
B：土地增值税实行单一定率税率
C：土地增值税实行超(额)率累进税率
D：土地增值税的征税范围包括国有及集体土地、地上建筑物及其他附着物E：普通商品住宅出售计征土地增值税时，扣除项中允许扣除相当于合理利润的部分
25、采用成本逼近法计算有限年期土地使用权价格时，是否进行年期修正应遵循的原则是。

A：当待估宗地为出让土地时，只对成本价格进行剩余使用年期修正
B：土地增值收益以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，增值收益与成本价格一起进行年期修正
C：当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用年期修正
D：土地增值收益以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，不进行年期修正
E：土地。