华润置地（鞍山）开发有限公司、李某商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

华润置地（鞍山）开发有限公司、李某商品房销售合同纠纷
民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】辽宁省鞍山市中级人民法院
【审理法院】辽宁省鞍山市中级人民法院
【审结日期】2021.12.21
【案件字号】(2021)辽03民终4881号
【审理程序】二审
【审理法官】王娟周瑞单琬甜
【审理法官】王娟周瑞单琬甜
【文书类型】判决书
【当事人】华润置地(鞍山)开发有限公司;李某
【当事人】华润置地(鞍山)开发有限公司李某
【当事人-个人】李某
【当事人-公司】华润置地(鞍山)开发有限公司
【代理律师/律所】王涌辽宁法大(沈阳)律师事务所;曾琦辽宁法大(沈阳)律师事务所
【代理律师/律所】王涌辽宁法大(沈阳)律师事务所曾琦辽宁法大(沈阳)律师事务所
【代理律师】王涌曾琦
【代理律所】辽宁法大(沈阳)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】华润置地(鞍山)开发有限公司
【本院观点】本案二审的争议焦点为王紫剑的行为是否构成表见代理，其向被上诉人作出减免物业费的承诺行为对上诉人华润置地鞍山公司是否产生法律效力。

被上诉人是在销售人员作出优惠承诺的情况下获取的优惠券，所持有的优惠券正面注明“物业费优惠券(送2年物业费)，使用时间：2016年6月18日-6月30日。

【权责关键词】撤销法定代理无权代理表见代理违约金侵权法定代理人证人证言直接证据新证据诉讼请求维持原判发回重审强制执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审中，双方当事人没有提交新证据。

本院对一审法院查明的案件事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案二审的争议焦点为王紫剑的行为是否构成表见代理，其向被上诉人作出减免物业费的承诺行为对上诉人华润置地鞍山公司是否产生法律效力。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

”本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。

《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

”本案中，王紫剑作为华润置地鞍山公司销售人员，在上诉人与被上诉人双方签订购房协议后，向被上诉人告知其可以享受上诉人举办购房减免二年物业费的优惠活动，并向其出具了盖有上诉人一方钢印的优惠券，故
被上诉人有理由相信王紫剑作为上诉人的地产销售人员向其作出减免物业费的承诺是代表上诉人，一审法院认定该代理行为有效并判决华润置地鞍山公司支付代缴两年物业费并无不当，本院予以维持。

关于上诉人主张被上诉人不满足购房减免两年物业费优惠条件，被上诉人手持的优惠券注明了活动使用条件，其不构成善意相对人一节，本院认为，被上诉人是在销售人员作出优惠承诺的情况下获取的优惠券，所持有的优惠券正面注明“物业费优惠券(送2年物业费)，使用时间：2016年6月18日-6月30日。

”因该优惠券上并没有记载具体的使用条件，而上诉人又陈述优惠券使用条件是购房时间在2016年6月18日至2016年7月10日并且在此期间付全款的购房者，与优惠券的内容和使用时间均无法对应，故被上诉人在销售人员承诺的情况下认为其符合免2年物业费的条件并无过失，上诉人的该项主张本院不予支持。

综上所述，上诉人华润置地鞍山公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，据此作出判决的法律适用不当，但结果正确，本院予以维持。

依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由华润置地(鞍山)开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 19:18:58
【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年6月初，被告举办“华润置地东北十年鞍山品牌升级”活动，分别在千山晚报、新浪网、火车站LED等地对其开发的鞍山幸福里项目进行优惠宣传。

优惠内容为：“1、百余套特价房低至8.5折；2、洋房众筹免5万首付；3、购房免2年物业费。

”原李某萌通过被告销售员王紫剑与被告华润置地鞍山公司于2016年6月17日签定《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》，并于当日缴纳购房全款469854元购买鞍山市铁东区华润幸福里小区X号楼X单元XX层X号民用住宅一套。

建筑面积X.XX平方米，物业费1.9元/平方米/月。

购房后被告销售员王紫剑向原告出具了盖有被告钢印的物
业费优惠券并承诺原告可以享受减免两年物业费的购房优惠。

该优惠券正面注明“物业费优惠券(送2年物业费)，使用时间：2016年6月18日-6月30日。

”背面注明“优惠券使用须知：此券为一次性使用；此券丢失概不补办；此券每次仅限使用一张；此券可在6月25、26日，房交会现场兑换游戏券；此券盖章后方可生效使用。

”原告未享受到物业费减免优惠，多次与被告协商未果，于2020年12月28日，以邮寄形式向被告发出《债权转让通知书》。

被告于2021年1月21日出具致李某《关于债权转让通知书的回复》“关于《债权转让通知书》我司已于2020年12月30日收到，关于您在通知书中所述事项，该次活动中针对符合活动条件业主我司已完成代缴，经查询相关存档资料后核实您不符合该次活动的减免条件(不属于活动期间签约购房者，您的购房时间为2016年6月17日，活动时间为2016年6月18日-2016年7月10日)，而该次活动优惠券作为现场活动物料均有可能获取，并不能作为您符合活动条件的唯一依据。

因此我司不会按照您的通知书内容执行，请您按时向物业公司缴纳相关费用。

”2016年12月31日，被告解除与王紫剑的劳动关系。

【一审法院认为】一审法院认为，依据《中华人民共和国民法典》第一百七十条：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。

法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。

”本案中，经被告销售人员王紫剑经办向原告出售被告商品房，2016年6月17日原被告签订《商品房买卖协议》、《前期物业服务合同》，原告于当日全额缴纳房款。

后被告销售人员王紫剑告知原告可以享受被告举办购房减免二年物业费优惠活动，并向原告出具了盖有被告钢印的优惠券。

被告销售人员王紫剑的行为系在职权范围内以被告的名义履行被告授予的职责，原告有理由认为王紫剑的承诺是代表被告的承诺，故对原告请求享受物业费优惠的诉讼请求予以支持。

关于原告主张违约金一节，因原被告对此均没有约定，原告现没有实际损失，故原告此项请求无事实和法律依据，不予支持。

关于被告提出王紫剑在2016年12月因工作失职被公司开除，其对原告的承诺，公司不予认可，原告购房时间不符合活动规定不应享受优惠的主张，依据《中华人民共
和国民法典》第一千一百九十一条规定：“用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。

用人单位承担侵权责任后，可以向有故意或者重大过失的工作人员追偿。

”销售员王紫剑对原告的承诺是其在被告单位任职期间，执行正常的工作任务，虽然原告购买商品房时间是2016年6月17日在被告优惠活动日的前一天，但被告该优惠活动项目在原告购房前已经开始宣传，王紫剑作为被告员工对原告的承诺行为应当对原告构成了表见代理，且原告全款购房与被告宣传活动相差仅仅一日，如被告销售人员如实解释活动内容，原告没有理由提前一天缴纳房款，有悖常理，故对此产生的不利后果应当由被告承担，对被告的主张不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十条、第一千一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、华润置地(鞍山)开发有限公司于该判决生效之日十五日内支付李某应代缴两年物业费4913元(107.74平方米X物业费1.9元/平方米/月X24个月)；二、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费68元(李某已预交)，由华润置地(鞍山)开发有限公司负担30元，于本判决生效之日起七日内向鞍山市铁东区人民法院缴纳，逾期未缴纳该院将依法强制执行；由李某负担38元，因李某已预交68元，应予退还30元。

二审中，双方当事人没有提交新证据。

本院对一审法院查明的案件事实予以确认。

【二审上诉人诉称】上诉人华润置地鞍山公司上诉请求：1、请求判令撤销一审判决发回重审或依法改判上诉人无需向被上诉人支付应代缴物业费；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由：上诉人与被上诉人之间的商品房销售合同纠纷，上诉人认为一审判决认定事实不清、适用法律错误，依法应当撤销发回重审或改判。

理由如下：一、被上诉人不满足购房减免两年物业费优惠活动的条件，一审法院在没有确足的证据下认定其应享受优惠属认定事实不清。

1、上诉人举办的购房减免物业费的活动条件是：购房者在2016年6月18日至2016年7月10日之间与上诉人签订商品房买卖合同并且在此期间全款到账。

被上诉人的签
约时间和全款到账时间均不在上述期间，被上诉人不符合活动条件，其不应享有减免物业费的购房优惠。

2、上诉人在举办房交会时，向不特定人群发放优惠券，所有优惠券均盖有上诉人钢印，此优惠券系可参加房交会现场游戏等活动的凭证，并非仅购房者享有。

3、本案中并无直接证据证明被上诉人购房时，销售人员向其承诺可以减免两年物业费，被上诉人提供的录音证据均系在销售人员离职后形成，因销售人员系失职原因被上诉人开除处理，其在离职后的证人证言没有证据效力。

二、享受购房优惠不是销售人员的职权范围，被上诉人亦知悉优惠活动内容和使用条件，一审法院根据职务代理及表见代理判决属适用法律错误。

《民法典》第170条职务代理的规定系要求代理人实施的必须是其职权范围内的事项，若非职权范围内的事项则构成无权代理。

本案中，销售人员的职权范围仅是销售房屋并协助购房者签订购房合同，而上诉人减免两年物业费的优惠均需经各部门负责人的审批，并非某一位员工能够决定，其不是销售人员的职权范围。

另，如果销售人员做过减免物业费的承诺，亦超越了其职权范围，系构成无权代理，而被上诉人手持的优惠券亦注明活动使用条件，被上诉人知晓活动内容和使用条件，被上诉人不构成善意相对人，一审法院的判决显属适用法律错误。

综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误。

上诉人请求贵院撤销一审判决发回重审或依法改判。

综上所述，上诉人华润置地鞍山公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，据此作出判决的法律适用不当，但结果正确，本院予以维持。

依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
华润置地（鞍山）开发有限公司、李某商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
辽宁省鞍山市中级人民法院
民事判决书
(2021)辽03民终4881号当事人上诉人(原审被告)：华润置地(鞍山)开发有限公司，住所地鞍山市铁东区建国南路48号置地广场6号楼3层。

法定代表人：王某某，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王涌，辽宁法大(沈阳)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曾琦，辽宁法大(沈阳)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：李某。

法定代理人：李光洋。

审理经过上诉人华润置地(鞍山)开发有限公司(以下简称华润置地鞍山公司)因与被上诉人李某商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2021)辽0302民初3604号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

上诉人华润置地鞍山公司的委托诉讼代理人王涌、曾琦，被上诉人李某的法定代理人李光洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人华润置地鞍山公司上诉请求：1、请求判令撤销一审判决发回重审或依法改判上诉人无需向被上诉人支付应代缴物业费；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由：上诉人与被上诉人之间的商品房销售合同纠纷，上诉人认为一审判决认定事实不清、适用法律错误，依法应当撤销发回重审或改判。

理由如下：一、被上诉人不满足购房减免两年物业费优惠活动的条件，一审法院在没有确足的证据下认定其应享受优惠属认定事实不清。

1、上诉人举办的购房减免物业费的活动条件是：购房者在2016年6月18日至2016年7月10日之间与上诉人签订商品房买卖合同并且在此期间全款到账。

被上诉人的签约时间和全款到账时间均不在上述期间，被上诉人不符合活动条件，其不应享有减免物业费的购房优惠。

2、上诉人在举办房交会时，向不特
定人群发放优惠券，所有优惠券均盖有上诉人钢印，此优惠券系可参加房交会现场游戏等活动的凭证，并非仅购房者享有。

3、本案中并无直接证据证明被上诉人购房时，销售人员向其承诺可以减免两年物业费，被上诉人提供的录音证据均系在销售人员离职后形成，因销售人员系失职原因被上诉人开除处理，其在离职后的证人证言没有证据效力。

二、享受购房优惠不是销售人员的职权范围，被上诉人亦知悉优惠活动内容和使用条件，一审法院根据职务代理及表见代理判决属适用法律错误。

《民法典》第170条职务代理的规定系要求代理人实施的必须是其职权范围内的事项，若非职权范围内的事项则构成无权代理。

本案中，销售人员的职权范围仅是销售房屋并协助购房者签订购房合同，而上诉人减免两年物业费的优惠均需经各部门负责人的审批，并非某一位员工能够决定，其不是销售人员的职权范围。

另，如果销售人员做过减免物业费的承诺，亦超越了其职权范围，系构成无权代理，而被上诉人手持的优惠券亦注明活动使用条件，被上诉人知晓活动内容和使用条件，被上诉人不构成善意相对人，一审法院的判决显属适用法律错误。

综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误。

上诉人请求贵院撤销一审判决发回重审或依法改判。

二审被上诉人辩称被上诉人李某辩称，服从一审法院判决。

原告诉称李某向一审法院提出诉讼请求：一、请求判决被告向华润置地(沈阳)物业服务有限公司鞍山物业分公司支付应代缴两年物业费4913.04元，滞纳金5784.79元。

合计10,697.83元；二、由被告承担本案产生的诉讼费用。

一审法院查明一审法院认定事实：2016年6月初，被告举办“华润置地东北十年鞍山品牌升级”活动，分别在千山晚报、新浪网、火车站LED等地对其开发的鞍山幸福里项目进行优惠宣传。

优惠内容为：“1、百余套特价房低至8.5折；2、洋房众筹免5万首付；3、购房免2年物业费。

”原李某萌通过被告销售员王紫剑与被告华润置地鞍山公司于2016年6月17日签定《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》，并于当日
缴纳购房全款469,854元购买鞍山市铁东区华润幸福里小区X号楼X单元XX层X号民用住宅一套。

建筑面积X.XX平方米，物业费1.9元/平方米/月。

购房后被告销售员王紫剑向原告出具了盖有被告钢印的物业费优惠券并承诺原告可以享受减免两年物业费的购房优惠。

该优惠券正面注明“物业费优惠券(送2年物业费)，使用时间：2016年6月18日-6月30日。

”背面注明“优惠券使用须知：此券为一次性使用；此券丢失概不补办；此券每次仅限使用一张；此券可在6月25、26日，房交会现场兑换游戏券；此券盖章后方可生效使用。

”原告未享受到物业费减免优惠，多次与被告协商未果，于2020年12月28日，以邮寄形式向被告发出《债权转让通知书》。

被告于2021年1月21日出具致李某《关于债权转让通知书的回复》“关于《债权转让通知书》我司已于2020年12月30日收到，关于您在通知书中所述事项，该次活动中针对符合活动条件业主我司已完成代缴，经查询相关存档资料后核实您不符合该次活动的减免条件(不属于活动期间签约购房者，您的购房时间为2016年6月17日，活动时间为2016年6月18日-2016年7月10日)，而该次活动优惠券作为现场活动物料均有可能获取，并不能作为您符合活动条件的唯一依据。

因此我司不会按照您的通知书内容执行，请您按时向物业公司缴纳相关费用。

”2016年12月31日，被告解除与王紫剑的劳动关系。

一审法院认为一审法院认为，依据《中华人民共和国民法典》第一百七十条：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。

法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。

”本案中，经被告销售人员王紫剑经办向原告出售被告商品房，2016年6月17日原被告签订《商品房买卖协议》、《前期物业服务合同》，原告于当日全额缴纳房款。

后被告销售人员王紫剑告知原告可以享受被告举办购房减免二年物业费优惠活动，并向原告出具了盖有被告钢印的优惠券。

被告销售人员王紫剑的行为系在职权范围内以被告的名义履行被告授予的
职责，原告有理由认为王紫剑的承诺是代表被告的承诺，故对原告请求享受物业费优惠的诉讼请求予以支持。

关于原告主张违约金一节，因原被告对此均没有约定，原告现没有实际损失，故原告此项请求无事实和法律依据，不予支持。

关于被告提出王紫剑在2016年12月因工作失职被公司开除，其对原告的承诺，公司不予认可，原告购房时间不符合活动规定不应享受优惠的主张，依据《中华人民共和国民法典》第一千一百九十一条规定：“用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。

用人单位承担侵权责任后，可以向有故意或者重大过失的工作人员追偿。

”销售员王紫剑对原告的承诺是其在被告单位任职期间，执行正常的工作任务，虽然原告购买商品房时间是2016年6月17日在被告优惠活动日的前一天，但被告该优惠活动项目在原告购房前已经开始宣传，王紫剑作为被告员工对原告的承诺行为应当对原告构成了表见代理，且原告全款购房与被告宣传活动相差仅仅一日，如被告销售人员如实解释活动内容，原告没有理由提前一天缴纳房款，有悖常理，故对此产生的不利后果应当由被告承担，对被告的主张不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十条、第一千一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、华润置地(鞍山)开发有限公司于该判决生效之日十五日内支付李某应代缴两年物业费4913元(107.74平方米X物业费1.9元/平方米/月X24个月)；二、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费68元(李某已预交)，由华润置地(鞍山)开发有限公司负担30元，于本判决生效之日起七日内向鞍山市铁东区人民法院缴纳，逾期未缴纳该院将依法强制执行；由李某负担38元，因李某已预交68元，应予退还30元。

本院查明二审中，双方当事人没有提交新证据。

本院对一审法院查明的案件事实
予以确认。

本院认为本院认为，本案二审的争议焦点为王紫剑的行为是否构成表见代理，其向被上诉人作出减免物业费的承诺行为对上诉人华润置地鞍山公司是否产生法律效力。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

”本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。

《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

”本案中，王紫剑作为华润置地鞍山公司销售人员，在上诉人与被上诉人双方签订购房协议后，向被上诉人告知其可以享受上诉人举办购房减免二年物业费的优惠活动，并向其出具了盖有上诉人一方钢印的优惠券，故被上诉人有理由相信王紫剑作为上诉人的地产销售人员向其作出减免物业费的承诺是代表上诉人，一审法院认定该代理行为有效并判决华润置地鞍山公司支付代缴两年物业费并无不当，本院予以维持。

关于上诉人主张被上诉人不满足购房减免两年物业费优惠条件，被上诉人手持的优惠券注明了活动使用条件，其不构成善意相对人一节，本院认为，被上诉人是在销售人员作出优惠承诺的情况下获取的优惠券，所持有的优惠券正面注明“物业费优惠券(送2年物业费)，使用时间：2016年6月18日-6月30日。

”因该优惠券上并没有记载具体的使用条件，而上诉人又陈述优惠券使用条件是购房时间在2016年6月18日至2016年7月10日并且在此期间付全款的购房者，与优惠券的内容和使用时间均无法对应，故被。