昆阳老街概念方案

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1.3晋宁县概况
• 房地产市场
– 从调研情况看，晋宁房地产市场刚处于发 展初级阶段。楼盘供应总体呈现供小于求 的状况。从调研的滨湖晋园、嘉誉景苑、 荣合金岸等几个项目看，基本无房客售。 – 总体可将晋宁房产分为三个板块：即老城 板块、新城板块、晋城板块。目前老城板 块的住宅价格约2700-3000元/㎡，新城板 块的住宅价格约2500-2800元/㎡。房产价 格正处于奔3望4的时期，上升空间较大。 – 从商铺情况看，新城住宅底商约售价约 6000-10000元 /㎡，老城次街住宅底商约 12000-15000元/㎡；老城主街现无商铺可 售，开发中的郑和商业广场9月开盘，预 计商铺一层售价20000-25000元/㎡。 – 从昆阳街中心地段商铺租金调研情况看， 每月约120-150元/㎡，按5%投资回报率 计算，可折售价28000-36000元/㎡。
• 行政辖区
– 昆明市辖盘龙区、五华区、西山区、官渡区、东川区、呈贡新区六个市辖区和 晋宁县、富民县、嵩明县、寻甸回族彝族自治县、宜良县、石林彝族自治县、 禄劝彝族苗族自治县七个县，代管安宁市。
• 人口民族
– 截至2009年末，全市常住人口为 653.9万人，人口以汉族为主，占全市常住人 口的 86.52%。各少数民族人口占全市常住人口的 13.48%。全市户籍人口为 528.52万人，其中非农业人口占42.1%，农业人口占57.9%。
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1.1昆明市概况
• 经济发展
– 昆明区位独特，地处“9+2”泛珠三角区域经济合作圈、“10+1”中国-东盟自由贸 易区经济圈和大湄公河次区域经济合作圈的交汇点。随着昆明至曼谷国际公路的 通车，泛亚铁路的规划建设，以及正在建设中的昆明国际空港等重大基础设施的 实施，昆明面向东南亚、南亚开放的“桥头堡”作用日益凸现。 – 经过多年的发展，经济结构形成了卷烟、机电、生物资源、信息、商贸旅游等五 大支柱产业。农业特色突出，“斗南花卉”、“呈贡蔬菜”成为国内外知名品牌 – 2008年实现生产总值（GDP）1605.39亿元，比上年增长12.0%，三次产业结构 为6.5:46.1:47.4，人均生产总值达到25826元。 2009年全年实现生产总值（GDP 1808.6亿元人民币，增长12%；实现财政收入201．6亿元，增长15.2％。
滇 王 金 印 贮 贝 器 士 骑 金
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1.3晋宁县概况
• 道路交通
– “四路三铁一口岸”，昆玉、昆洛、安晋、晋江公路穿境而过，昆明—中谊村、 昆明—玉溪、中谊村—宝兴三条铁路纵横三镇两乡，昆阳码头通往滇池各口岸。
• 人口民族
– 全县总面积1231平方公里，人口约28万人。其中：农业人口约22万人，占80%左 右；非农业人口约6万人，约占20%；彝、回、哈尼等少数民族3万人，占11%。 – 全县辖2镇、5乡和2个民族乡。县城所在地昆阳镇，城区常住人口约3万人，辖区 人口约9万人。
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目
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录
1.项目背景 2.项目概况 3.项目分析 4.案例借鉴 5.总体定位 6.形象策划 7.规划建议
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1.项目背景
1.1昆明市概况
• 城市性质
– 中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽，国家级历史文化名城，我国重要的旅 游、商贸城市，西部地区重要的中心城市，西部地区第四大城市，仅次于成都 重庆、西安，是中国唯一面向东盟的第一城，滇中城市群的核心圈。
中华郑和城历史文化街区
概念性策划方案
这是一个承载城市光荣与梦想的巨作 肩负着塑造新晋宁的重任 它聚焦远近的目光 奠基着城市的价值 在传承历史文脉的同时 恢弘展现郑和精神 一座城市的跨越与传奇将在我们脚下展开 ………………… 一条街，与一个城市的传说>>>
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销售力
项目定位 形象力 产品力
房地产项目策划模型
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1.2昆明城市总体规划
• 安宁等6县市镇将作为二级城市接纳从中 心城区扩散出的产业和人口，规划同时明 确了各个二级城市定位。安宁为全省的冶 金、盐磷化工基地、综合性工业、园林旅 游度假城市和昆明西部的交通货物枢纽； 宜良为农副产品生产基地和工业产业承接 地；嵩明依托空港经济区发展临空型经济； 海口新城将成为新型工业化城镇；晋宁新
• 民风民俗
– 昆明是一个多民族汇集的城市，世居26个民族，形成聚居村或混居村街的有汉、 彝、回、白、苗、哈尼、壮、傣、傈僳等民族。 – 在众多的民族节日中，彝族的“火把节”，白族的“三月街”，“绕三灵”，傣 族的“泼水节”，苗族的“踩花山”，傈僳族的“刀杆节”等久负盛名。昆明地 方文艺种类繁多，滇剧、花灯戏、民歌小调以及少数民族剧种、民间叙事长诗、 民间传说等，。
• 经济发展
– 有昆阳磷矿、晋宁磷矿、昆阳磷肥厂、昆明化肥厂、云南轮胎厂等一批大中型企 业，形成采矿、化工、冶金、橡胶、建材等数十个门类的工业体系。 – 晋宁农业是城郊服务型农业，形成了花、菜、奶三大农业支柱产业，成为名副其 实的高原花都、高原菜谷、高原奶乡。晋宁鲜花90%以上外销，已成为全省最大 的鲜切花生产基地县。 – 2009年全县实现GDP491136万元，比上年增长13.3%，人均GDP为17600元。其 中一产增加值108454万元，增长8.5%；二产增加值251493万元，增长17.3%； 第三产业增加值131189万元，增长10.6%；三次产业结构为：22.1:51.2:26.7 。
城将成为以新型工业为主导的现代湖滨山 水生态城市。 水生态城市。
• 未来昆明开通4列市郊列车，主要依托米 轨线的改造，组成服务主城和呈贡及市域 重要城镇的线网。S1线服务主城区和呈贡 新区，S2线服务主城区及空港经济区，S3 线服务呈贡新区与昆明航空地区，S4线是
环湖线，主要服务环滇池重要城镇， 环湖线，主要服务环滇池重要城镇，包括 呈贡新区、海口、昆阳、晋宁、安宁等。 呈贡新区、海口、昆阳、晋宁、安宁等。
• 城市交通
– 昆明市是中国面向东南亚的国家一级口岸城市。昆明新机场年吞吐量计划2200 万人次，将于2011年通航，全国第四大国际航空港。现有成昆铁路、沪昆铁路 南昆铁路、内昆铁路等12条铁路干支线，有108、213、320、324、326等多条 国道经过，京昆，沪昆，汕昆，广昆，渝昆，杭瑞高速等高速过境。昆明地铁 规划已编制完成，六条线路总长162.6千米，轨道交通1，2号线已于2008年12 月19日动工，2012年投入运营。
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1.3晋宁县概况
• 郑和文化节
– 2005年至今，晋宁县已成功举办了五届“郑和文化节”，扩大了晋宁的知名度和 影响力，郑和已成为晋宁的“文化名片”及最为宝贵的无形资产，是晋宁县提升 历史文化和深化对外交流不可替代的品牌。 – 2010年昆明市把晋宁国际郑和文化节升级为“昆明国际郑和文化旅游节”，列为 昆明市重要节庆，每年举办一次，时间为一周，每年7月11日中国“航海日”为文 化旅游节开幕日。 – 正在新建的“郑和下西洋风景游览区”，占地140 公顷，向游人展示郑和当年的 航海情景。将欣赏到泰国的佛塔，柬埔寨的吴哥扈，马来西亚的民居，爪哇的婆 罗浮雕，斯里兰卡的狮子岩，印度的泰姬陵，伊拉克的法罗斯灯塔，也门的城堡， 沙特阿拉伯的伊斯兰建筑，以及非州的巨石文化和草屋，等等。
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2.项目概况
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2.1项目简述
• • 本案位于昆阳镇核心地段，项目东临昆阳大街，西接郑和公园与晋宁一中，北路郑和 路，南至昆阳大街与环西路交叉口。 项目紧邻的昆阳大街为晋宁县目前的中心商业街，商业氛围成熟，各种零售业态较为 齐全，服务功能较为完善。项目内老街中段具有一定密度的沿街商铺，主要为社区生 活服务业态和露天农贸市场，人气旺盛。 项目规划控制用地为18.44公顷，约277亩；规划区沿居仁、由义、循礼、大智四街呈 带状分布，是晋宁最古老的商业街，南北向长约1.17公里，东西向最宽处约235米。 规划区内多为传统老旧建筑，建筑风貌破损严重，房屋大多为木、砖木结构，年久失 修，大部分房屋出现倾斜、垮塌；脏乱差现象突出，人口密度大，严重影响街区的形 象和居民的身心健康，亟待改造重建。 规划区内具有一定的历史文化遗产，主要包括：文明坊，耶稣堂，清真寺，老县衙， 古井等，需要在开发中加以保护利用。 为改造和提升城市形象，充分挖掘历史街区的价值，推动旅游业的发展，晋宁县政府 编制了《昆阳小街历史文化街区修建性详细规划》，拟初步构建“一心、两轴、三山 四街、五巷、九井”的总体布局。
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1.3晋宁县概况
• 旅游资源
– 自楚将庄乔开滇以来，晋宁已有两千多年的历史。人文和自然景观丰富，昆阳有 风景秀丽、古柏参天的郑和公园；晋城有堪称云南三大佛教胜地之一的盘龙寺和 汉益州郡滇池县治故址；上蒜有唐末宋初的摩崖石刻石将军及观音洞壁画；古城 有被国际公认为距今6亿年的寒武系地质剖面；夕阳有13具恐龙化石和400多个恐 龙足迹化石。 – 这里是新昆明的南城和西城，有城郊型农业的“独领风骚的农业产品”，乘郑和 宝船，赏晋宁鲜花，喝晋宁牛奶，品昆阳卤鸭，尝生态绿菜，游古滇都邑，别有 一番滋味。
10文化的发祥地，云南青铜文化的中心，伟大航海家郑和的 故里，中国著名磷都之一。位于滇池南岸，处于云南省发达的两大城市昆明和玉溪 之间，北距昆明50公里，南距玉溪30公里，区位优势明显。
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1.3晋宁县概况
• 晋宁历史
– 战国时楚将庄蹻入滇，以晋宁为中心，建立滇国。汉武帝元封二年(公元前109)封 常羌为滇王，置益州郡。滇王国都和益州郡治均设于此，称滇池县。词唐武德四 年(621)于东部置晋宁县(晋宁县名从此始) 。 – 1955年至今，出土战国至西汉的文物5000多件，可与中原商周青铜文化媲美， 勒出足以令彩云之南骄傲的、消失了2000多年的古滇王国的轮廓 。尤其是金质 滇王之印"的出土，表明晋宁一带是滇文化的发祥地。
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1.1昆明市概况
• 昆明特产
– – – – 报春花、茶花、杜鹃花 昆明牙雕、蜡染、路南挑花、木雕工艺品 、撒尼挂包、扎染布 乌铜走银、锡工艺品、云南斑铜、珠宝玉石、云子 云南食用菌、云南水果、云烟、云南小吃
• 旅游资源
– 全市有各级政府保护文物200多项，有石林世界地质公园、滇池、安宁温泉、九乡 阳宗海、轿子雪山等国家级和省级著名风景区，还有世界园艺博览园和云南民族 村等100多处重点风景名胜。 – 世博园：是 ‘99昆明世界园艺博览会会址，集全国地方特色和95个国家风格迥异 的园林园艺精品，庭院建筑和科技成就于一园，是一个具有“云南特色、中国气 派、世界一流”的园林园艺精品大观园，共培育移栽了各种类植物2,551种，200 多万株(丛)，其中珍稀濒危植物112种。 – 云南民族村：位于郊滇池之滨的国家级旅游度假区内，与西山森林公园、大观公 园、郑和公园等著名风景区隔水相望，是云南省新兴的旅游度假胜地和展示云南 ２６个民族社会、文化、风情的窗口，是国家ＡＡＡＡ级旅游景区、国家民委民 族文化基地、ＣＩＯＦＦ中国委员会民间传统文化基地 。
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2.2初步规划
• 规划定位
– 成为功能分区合理、配套完善的以居住为主，并配备一定商业功能的城市综合区 结合郑和公园，打造居住、商业兼备旅游购物及城市配套商业功能的综合片区。 建筑风格和街道格局以恢复清朝建城时期的城市风貌为目标，挖掘以郑和文化为 核心的历史文化，将项目建成为晋宁县对外展示和弘扬历史文化的窗口。
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1.2昆明城市总体规划
• 根据昆明的城市总体规划（2008-2020年）， 确定昆明城市性质为中国面向东南亚、南亚 开放的门户枢纽,国家级历史文化名城,我国 重要的旅游、商贸城市,西部地区重要的中心 城市之一。 规划以昆明中心城区为核心,以楚雄-昆明-红 河、曲靖-昆明-玉溪、禄劝-富民-安宁-晋宁、 东川-寻甸-嵩明-宜良、寻甸-禄劝为发展轴的 “一核五轴”,形成“中心城区、二级城市、 三级城镇(市)、重点镇、一般镇”五级配置 的市域城镇等级结构。到2020年,昆明市域城 市化水平将达73%。 昆明将重点完善主城，打造呈贡新区和空港 经济区，形成中心城区，作为区域发展的核 心。中心城区重点发展现代综合服务业、高 新技术产业和都市型工业。