衡阳市荣兴房地产开发有限公司与曾振华商品房销售合同纠纷二审民事判决书

衡阳市荣兴房地产开发有限公司与曾振华商品房销售合同纠
纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】湖南省衡阳市中级人民法院
【审理法院】湖南省衡阳市中级人民法院
【审结日期】2020.09.27
【案件字号】(2020)湘04民终2052号
【审理程序】二审
【审理法官】曾侃彭清明王若中
【审理法官】曾侃彭清明王若中
【文书类型】判决书
【当事人】衡阳市荣兴房地产开发有限公司;曾振华
【当事人】衡阳市荣兴房地产开发有限公司曾振华
【当事人-个人】曾振华
【当事人-公司】衡阳市荣兴房地产开发有限公司
【代理律师/律所】周益群湖南君杰律师事务所;陈宜钢湖南君杰律师事务所
【代理律师/律所】周益群湖南君杰律师事务所陈宜钢湖南君杰律师事务所
【代理律师】周益群陈宜钢
【代理律所】湖南君杰律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】衡阳市荣兴房地产开发有限公司
【被告】曾振华
【本院观点】由于被上诉人提供的证据是复印件，无法核实其真实性，但其证实的部分内容已经生效裁判所确定，故对该份证据不予采信。

原审法院根据原告曾振华的诉请及查明的案件事实，确定本案案由为房屋买卖合同纠纷是正确的，上诉人荣兴公司交付给被上诉人曾振华的房屋不符合双方签订的《房屋买卖合同》约定，此一事实已经原审法院查证属实，双方当事人均予认可。

【权责关键词】撤销相邻关系违约金侵权恢复原状合同约定第三人自认新证据质证诉讼请求开庭审理维持原判发回重审
【指导案例标记】0
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【本院认为】本院认为，原审法院根据原告曾振华的诉请及查明的案件事实，确定本案案由为房屋买卖合同纠纷是正确的，上诉人荣兴公司交付给被上诉人曾振华的房屋不符合双方签订的《房屋买卖合同》约定，此一事实已经原审法院查证属实，双方当事人均予认可。

上诉人荣兴公司的违约事实成立，应当承担违约责任。

鉴于涉案房屋恢复建筑设计原状及下水管结构分布既无可能又无必要，且对被上诉人曾振华的生活和居住没有妨碍，原审酌情考虑由上诉人荣兴公司赔偿被上诉人曾振华一定的经济损失并无不妥。

综上，上诉人荣兴公司的上诉理由不能成立，不予采纳。

原判认定事实清楚，适用法律准确。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费846元，由上诉人衡阳市荣兴房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-22 05:18:32
【一审法院查明】一审法院认定事实：原告曾振华于2015年购买衡阳县尚品国际检察院家属集资房，该家属区集资房由衡阳县检察院委托给衡阳市荣兴房地产开发有限公司进行修建。

2015年1月20日原告购买的房屋选定为衡阳县尚品国际A栋4单元706号，原被告双方于2017年9月11日签订了商品房买卖合同，原告按约定交付了全部购房款，被告也将原告购买的房屋依约交付给原告。

2018年7月，原告在对房屋装饰时发现原告主卧室厕所顶部横着安装了一根下水管，与其它同类型的房屋结构不一致，且有漏水现象。

就找楼上住户邹家耀交涉，发现是2017年3月邹家耀为方便自己厕所沐浴，经小区物业公司同意将马桶移位，而在原告室内横接一根下水管。

水管接口漏水，小区物业安排人员于2018年8月修好，现已不漏水，2019年原告就相邻关系向法院起诉要求邹家耀恢复原告住宅主卧室厕所的原有开发商建筑设施原状态及下水管结构分布原状，由于原告房屋管道被更改时，原告未办理交房手续，房屋权属未转至原告名下，邹家耀经物业公司同意更改管道的行为没有侵占原告的物权和占有利益，该案被一、二审法院驳回了诉讼请求。

2020年5月13日，原告向法院起诉要求被告衡阳市荣兴房地产开发有限公司恢复原告住宅主卧室厕所的原有开发商建筑设施原状及下水管结构分布并赔偿各项损失。

一审法院认为，本案系一宗商品房买卖合同纠纷。

原、被告双方在平等自愿的基础上签订的《衡阳市商品房买卖合同》受法律保护。

该合同第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门同意之日起10日内通知买受人。

本案被告在将原告所购房屋交付给原告时，住宅主卧室厕所的原状发生改变，其未在规定期限内告知原告已构成违约，原告现要求按约定恢复原告住宅主卧室厕所的原有开发商建筑设施原状及下水管结构分布原状的诉讼请求，因恢复原状已无可能也没有必要，故本院对原告要求恢复原状的诉讼请求不予支持。

但因被告违约，给原告造成了一定损失，被告应予赔偿，具体赔偿标准应以恢复原状所需人工资和材料等费用综合计算，被告称如恢复原状则最少要花费3000元至10000元左右，故本院在考虑被告自认的基础上，酌情认定被告应赔偿原告7000元经济损失。

对于原告其他诉讼请求因与买卖合同无关，原告
未向法院提供相关的证据支持，没有事实和法律依据，不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告衡阳市荣兴房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告曾振华的经济损失7000元；二、驳回原告曾振华的其他诉讼请求。

本案受理费846元，减半收取423元，由被告衡阳市荣兴房地产开发有限公司负担。

本院二审期间，被上诉人曾振华向本院提交了一份微信截屏复印件，拟证明其所购房小区的物业是开发公司成立的，806房改造是经过物业和开发公司同意的。

上诉人对该份证据的三性均提出异议，认为不能达到其证明目的。

本院认为，由于被上诉人提供的证据是复印件，无法核实其真实性，但其证实的部分内容已经生效裁判所确定，故对该份证据不予采信。

双方当事人另无提交新证据，其分别在一审提交的证据经庭审质证、认证，可以作为本案认定事实的依据。

本院对一审认定的事实予以确认。

【二审上诉人诉称】上诉人荣兴公司上诉请求：1、撤销湖南省衡阳县人民法院（2020）湘0421民初1360号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由：1、荣兴公司不是本案的适格主体，被上诉人厕所内下水管道结构更改是其楼上的806房业主得到物业公司允许后所为，与上诉人无关；2、被上诉人曾经向法院起诉要求其楼上的806房业主承担侵权责任，因第三人更改下水管道结构未给被上诉人造成实际影响，一、二审法院均未支持被上诉人主张。

上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同已经全面履行，上诉人没有违约，因此，被上诉人又以此为由主张上诉人违反合同约定，没有事实和法律依据。

衡阳市荣兴房地产开发有限公司与曾振华商品房销售合同纠纷二审民事判决书
湖南省衡阳市中级人民法院
民事判决书
(2020)湘04民终2052号当事人上诉人（原审被告）：衡阳市荣兴房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新开发区青松路某某华湘小区某某某某。

法定代表人：何荣华。

委托诉讼代理人：周益群，湖南君杰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈宜钢，湖南君杰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）曾振华。

审理经过上诉人衡阳市荣兴房地产开发有限公司(以下简称（荣兴公司）因与被上诉人曾振华商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳县人民法院（2020）湘0421民初1360号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭。

经阅卷审查、询问当事人，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人荣兴公司上诉请求：1、撤销湖南省衡阳县人民法院（2020）湘0421民初1360号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由：1、荣兴公司不是本案的适格主体，被上诉人厕所内下水管道结构更改是其楼上的806房业主得到物业公司允许后所为，与上诉人无关；2、被上诉人曾经向法院起诉要求其楼上的806房业主承担侵权责任，因第三人更改下水管道结构未给被上诉人造成实际影响，一、二审法院均未支持被上诉人主张。

上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同已经全面履行，上诉人没有违约，因此，被上诉人又以此为由主张上诉人违反合同约定，没有事实和法律依据。

二审被上诉人辩称被上诉人曾振华辩称，原判认定上诉人荣兴公司违反双方签订的房屋买卖合同约定的事实清楚，证据确实、充分，我方没有上诉的原因是对方上诉
了，请求二审法院全面审查，依法判处。

原告诉称原审原告曾振华向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告恢复原告住宅主卧室厕所的原有开发商建筑设施原状及下水管结构分布原状；2、请求依法判令被告赔偿原告延迟交房违约金18000元；3、请求依法判令被告赔偿原告房屋损坏费用3000元；4、请求依法判令被告赔偿原告3年物业管理费6800元；5、请求依法判令被告赔偿原告误工费及交通费合计14000元；6、请求依法判令被告承担全部诉讼费用。

一审法院查明一审法院认定事实：原告曾振华于2015年购买衡阳县尚品国际检察院家属集资房，该家属区集资房由衡阳县检察院委托给衡阳市荣兴房地产开发有限公司进行修建。

2015年1月20日原告购买的房屋选定为衡阳县尚品国际A栋4单元706号，原被告双方于2017年9月11日签订了商品房买卖合同，原告按约定交付了全部购房款，被告也将原告购买的房屋依约交付给原告。

2018年7月，原告在对房屋装饰时发现原告主卧室厕所顶部横着安装了一根下水管，与其它同类型的房屋结构不一致，且有漏水现象。

就找楼上住户邹家耀交涉，发现是2017年3月邹家耀为方便自己厕所沐浴，经小区物业公司同意将马桶移位，而在原告室内横接一根下水管。

水管接口漏水，小区物业安排人员于2018年8月修好，现已不漏水，2019年原告就相邻关系向法院起诉要求邹家耀恢复原告住宅主卧室厕所的原有开发商建筑设施原状态及下水管结构分布原状，由于原告房屋管道被更改时，原告未办理交房手续，房屋权属未转至原告名下，邹家耀经物业公司同意更改管道的行为没有侵占原告的物权和占有利益，该案被一、二审法院驳回了诉讼请求。

2020年5月13日，原告向法院起诉要求被告衡阳市荣兴房地产开发有限公司恢复原告住宅主卧室厕所的原有开发商建筑设施原状及下水管结构分布并赔偿各项损失。

一审法院认为，本案系一宗商品房买卖合同纠纷。

原、被告双方在平等自愿的基础上签订的《衡阳市商品房买卖合同》受法律保护。

该合同第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间、朝向
影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门同意之日起10日内通知买受人。

本案被告在将原告所购房屋交付给原告时，住宅主卧室厕所的原状发生改变，其未在规定期限内告知原告已构成违约，原告现要求按约定恢复原告住宅主卧室厕所的原有开发商建筑设施原状及下水管结构分布原状的诉讼请求，因恢复原状已无可能也没有必要，故本院对原告要求恢复原状的诉讼请求不予支持。

但因被告违约，给原告造成了一定损失，被告应予赔偿，具体赔偿标准应以恢复原状所需人工资和材料等费用综合计算，被告称如恢复原状则最少要花费3000元至10000元左右，故本院在考虑被告自认的基础上，酌情认定被告应赔偿原告7000元经济损失。

对于原告其他诉讼请求因与买卖合同无关，原告未向法院提供相关的证据支持，没有事实和法律依据，不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告衡阳市荣兴房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告曾振华的经济损失7000元；二、驳回原告曾振华的其他诉讼请求。

本案受理费846元，减半收取423元，由被告衡阳市荣兴房地产开发有限公司负担。

本院二审期间，被上诉人曾振华向本院提交了一份微信截屏复印件，拟证明其所购房小区的物业是开发公司成立的，806房改造是经过物业和开发公司同意的。

上诉人对该份证据的三性均提出异议，认为不能达到其证明目的。

本院认为，由于被上诉人提供的证据是复印件，无法核实其真实性，但其证实的部分内容已经生效裁判所确定，故对该份证据不予采信。

双方当事人另无提交新证据，其分别在一审提交的证据经庭审质证、认证，可以作为本案认定事实的依据。

本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为本院认为，原审法院根据原告曾振华的诉请及查明的案件事实，确定本案案由为房屋买卖合同纠纷是正确的，上诉人荣兴公司交付给被上诉人曾振华的房屋不符合双方签订的《房屋买卖合同》约定，此一事实已经原审法院查证属实，双方当事人
均予认可。

上诉人荣兴公司的违约事实成立，应当承担违约责任。

鉴于涉案房屋恢复建筑设计原状及下水管结构分布既无可能又无必要，且对被上诉人曾振华的生活和居住没有妨碍，原审酌情考虑由上诉人荣兴公司赔偿被上诉人曾振华一定的经济损失并无不妥。

综上，上诉人荣兴公司的上诉理由不能成立，不予采纳。

原判认定事实清楚，适用法律准确。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费846元，由上诉人衡阳市荣兴房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长曾侃
审判员彭清明
审判员王若中
二〇二〇年九月二十七日
法官助理邓斌
书记员颜丽辉
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