新税制下房地产业纳税的综合探讨

新税制下房地产业纳税的综合探讨
摘要：房地产行业已经逐渐发展成为市场上的主导行业之一，占有地方政府税收的较大比重，本文就新颁布的税收制度在房地产行业的执行情况展开讨论。

关键词：新税制房地产纳税
于2008年12月9日，财政部和国家税务联合颁布《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》，生效日期为2009月1日，其中对增值税税务制度进行了改革，将其全面转型为消费型的增值税，但保持税率不变，同时在全国范围内实行不分区、分行业抵扣纳税人新购设备包含的进项税额，当期未完成抵扣的转入下期继续抵扣。

这一改革使得企业的发展积极性增大，提高企业整体风险屏蔽能力和竞争能力，对缓解金融危机对经济带来的影响具有显著作用。

一、营业税纳税筹划
(一)利用建房方式进行筹划
营业税纳税筹划可以通过多方式进行，具体的讲：首先是对代建筑房屋经营的筹划，针对房地产开发公司营业税问题，于1994年，国家税务部门就颁发了专门的法案，其中对承接国家部门、企业单位统建房的房开公司作出规定，必须要求委托建房的相关部门，提供正常合法的土地使用权证书、项目审批书以及基建设计，开发方不承担垫付资金义务；除具有“其他代理资格”的房开商按照服务业营业税率缴纳手续费税务外，其他的开发方应按销售不动产行业
的营业税缴纳。

其次是采取合作方式建房经营的纳税筹划，合作建房一般指，合作双方采取物换物的方式交易，运营双方持有土地使用权或房屋所有权进行交易，一旦某方进行不动产的销售应税，另一方就进行土地使用权转让应税，双方进行房屋交易时，应按照销售价值和土地使用价值进行营业税的缴纳，房屋销售后，合作双方可以分得房屋销售时缴纳的运营税，双方的合作方式可以是土地使用权和资金方式。

（二）利用不动产投资进行筹划
新税务法规定，2003年起，凡以不动产形式投资入股，应接受投资方在利润上进行的分配，与其他方共同承担投资风险，同时不对其实行运营税的征收。

而投资后进行的股权转让也不征收运营税，部分进行房地产投资或者联营方式参与的，应当以土地作为入股的资本，或者是联营的筹码，在将持有的房地产投入联营机构时，可暂时免征土地增值税，但如果联营机构对房地产进行再转让时，则应收取增值税。

个体或企业以房产作入股资本，属于产权转移，按国家对房地产行业的规定，对产权交易和变更应将其视为房屋买卖，产权获取方应按照一定的税率缴纳增值税。

如出现股权转让时，单位和个人承担企业股权时，企业原有的土地资源及房屋属权不发生改变，因此不征收契税。

对房地产投资方式进行相应的筹划，能有效降低营业税以及附加，具体环节是，对房地产进行投资入股，成立公司，进行公司股权转让，将房地产的转卖转化成股权的转卖，从而可以降低购买房地产是的纳税，灵巧的将买卖不动产转换为股
权买卖，公司交易，对于买卖双方来讲都可以有效降低纳税。

与此同时还必须考虑到，设立公司也需要成本，比较适合大规模的不动产交易，对于小买卖是不科学的。

（三）营业税利用促销方式进行筹划
如何进行营业税促销方式筹划，可以用一个例子进行说明，如某公司在销售房屋时采取”购房屋送家具的促销方式，其中房屋的销售环节需要以不动产转让缴纳营业税，家具部分也同时也作为销售部分一同纳税；但是促销方式不变，只是将促销行为换言之为“销售代家具的房屋”，简单的说法改变，能大大降低纳税，这样就将家具和房屋整合，房屋和空调只需按房屋价格缴纳增值税，家具部分无须单独缴纳，因此，签署的购房合同上，应标明家具不属于赠送范围，而是作为附属设备。

二、企业所得税纳税筹划
（一）财务费用纳税筹划
部分同时进行多个项目房地产开发时，其中某个项目需要转让，企业可以以该项目向银行进行货代，当对此项目征收增值税时，税务就可以按照低于或等于银行同期同类货代进行扣除。

房地产行业具有资金投入大，风险高、建设和销售周期长、收益慢、涉税金额大等特点，只有运用良好的税务筹划理财方式，才能有效地提高企业效率，降低企业税务投入，增强企业盈利，实现企业价值提高需求。

（二）营业费用纳税筹划
众所周知，房地产开发企业在广告上的花费是一笔不小的开支，广告费用和销售业绩息息相关，企业每一纳税年度中，在广告费低于800限额的销售额内，可以直接扣除，但是广告费一般情况是由总公司进行统一的安排、预算，广告费支出很可能高于800限额，因此难以在销售额中进行税前扣除，但是其他关联部门中广告费实际是不足8%的，所以，应对广告费实现合理转化，并由其他子公司部分单独承担广告宣传费用。

（三）避免费用和损失被剔除的纳税筹划
税法中规定，企业部分费用和损失可以从收入中进行税前抵扣，但如查出企业扣除的损失部分与税法要求不符合时，要按照逃税漏税进行严惩，因此房地产企业在节税的同时还必须遵循一定原则：首先保障取得相关机关监制的统一发票、收据等系列合法凭证；其次这一系列的项目活动必须与销售相关，保障当期与销售无关的损失费用等不列入扣税当中；可以在企业内部实行一定的监管。

三、总结
总之，增值税进行转型后，对于房地产企业，在增值税上的合法降税需要做的工作很多。

一方面必须加大利用税务政策进行内部筹划，同时还要注重筹划风险的存在，尤其是及时跟上国家相关政策和制度，取得一定的支持，最终实现企业价值。

参考文献：
[1]梁文涛.新税法下增值税的纳税筹划[j].企业管理，2009;02
[2]祝虹.浅析增值税转型对税费的影响及纳税筹划[j].商业会
计，2009;01。