南昌市城市规划管理技术规定试行稿

南昌市城市规划管理技术规定
第一章总则
第一条为了加强我市城市建设规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《江西省实施〈中华人民共和国规划法〉办法》、《南昌市城市规划管理规定》以及国家有关法律法规、技术标准、技术规范，结合本市实际，制定本规定。

第二条在南昌市城市规划区范围内进行工程建设，编制城市规划，以及城市规划管理，应当遵守本规定。

第三条各类专业性用地建设项目还应为同时符合相关专业技术规范。

第二章建设用地的分类与适建范围
第四条本市城市建设用地，按照其主要用途和功能分区的基本原则，参照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）进行分类如下：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿化用地和特殊用地等九大类，不包括水域和其它用地。

第五条各类建设用地的划分和使用性质应当遵循土地使
用相容性的原则，按照经批准的详细规划执行；未制定的详细规划的，按照分区规划和附表一的规定执行；凡附表一未列入的建设项目，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定其适建性。

需改变经批准的规划用地性质或者超出附表一规定适建范围的，应当依法对规划进行调整后方可执行。

改变建设用地使用性质，应遵循以下基本原则：（一）、不得对相邻地块及历史文化、自然环境保护造成负面影响；
（二）、不得突破原用地开发强度，导致该区环境质量目标失控；
（三）、不得带来严重的交通问题，如新增大量人流、车流影响城市道路交通系统的有序运行；
（四）、不得擅自侵占城市绿地、市政设施用地和非盈利性的公益设施用地。

第六条以划拨方式取得城市规划道路一侧土地使用权的单位或者个人，必须承担沿城市规划道路红线同等长度、城市规划道路一半宽度用地面积的土地费用，以及拆迁安置等费用，并将该地无偿移交市政建设主管部门，用于兴建道路。

其建筑密度、容积率等规划技术指标按实际用地面积（净地）计算。

出让城市规划道路一侧土地时，出让土地的价格应当包括前款所列各项费用。

第三章建筑容量控制指标
第七条新建、扩建、改建的建设项目，其建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度，下同）应按本章有关规定执行。

建设项目在规划、设计、建设中应优先满足标准车位数和绿地率的要求。

建筑容量控制指标的确定应以我市城市总体规划相关要求为依据控制和疏散老城区人口，促进新区的开发和建设，对老城区改造实行分层、分区控制。

第八条建设项目应当编制修建性详细规划，规划用地面积大于5千平方米（7.5亩）的成片开发项目还必须编制管线工程详细规划，经批准后方可实施。

详细规划区内各类建筑基地的建筑容量控制指标按本规定附表二《建筑容积率、建筑密度控制指标》（以下简称附表二）规定执行。

第九条对未列入附表二的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托设施等的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，且不能超过附表二中相应居住建筑的控制指标。

第十条城市规划确定的莲塘组团、昌东组团、湾里组团、望城组团和乐化组团的中心地区的建筑容量控制指标，按照附表二新城的控制指标执行；其中心地段、一般地段的划分由县区规划行政主管部门确定。

第十一条房地产开发建设规划用地未达到下列最小面积的，不得单独建设：
（一）低层、多层、中高层住宅为5000M2；
（二）多层公共建筑为1500 M2；
（三）高层住宅建筑高度小于或者等于50M的为2000 M2；（四）高层住宅建筑高度大于50M的为3000 M2；
（五）高层公共建筑高度小于或者等于50M的为3500 M2；（六）高层公共建筑高度大于50M的为4000 M2。

在不妨碍城市规划实施的前提下，建筑用地未达到本款规定的最小面积的，有下列情况之一的，且不妨碍城市规划实施的，市规划行政主管部门可予核准建设。

（一）、邻接土地已完成建设或既有道路改道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；
（二）、农村地区的村镇建设，因特殊情况确实难以达到上款面积规定的；
（三）、因城市规划各道路划分，市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的。

第十二条原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原基地范围内进行扩建、加层。

第十三条建设用地内为社会公众提供开放空间的项目，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积，但增加的面积总计不得超过核定建筑面积的百分之二十。

小区内建筑底层架空层不能作为公共开放空间；经规划行政
主管部门核定，其架空层用作停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的，作为奖励其建筑面积可不计入建筑容积率，按规定计算建筑密度。

但不得围合、改作他用或出售、出租。

第十四条在建筑物内部（包括地面层或其它楼层）或外部提供对外开放的全天候步行空间或通道，将周边建筑物与城市街道、广场、游园、购物中心等公共空间连系在一起且其有效宽度不小于4.5米时，可作为城市公共通道（开放空间的条件和计算详见附件二第5点）。

第十五条建设基地出入口的设置。

南昌市城市规划区内的建设项目，必须建设与其相配套的机动车停车场（库）和自行车停车场（库）及本单位职工自用的停车场（库）。

停车场（库）设置指标按照下规定执行，其中室外停车场（包括机动车、自行车）的车位数不低于核定标准车位数的15%，核定标准车位数为按总建筑面积换算成的最小标准车位数。

机动车公共停车场（库）和机动车配建停车场（库）建成后，不得改变其使用性质或占用、停用。

(一)、居住建筑停车位设置不应少于下表规定：
1、一类居住区：机动车停车位不少于0.6~1.0辆/户，非机动车不少于1辆/户
2、二类居住区：机动车停车位不少于0.3辆/户，非机动车不少于2辆/户
（二）、公共建筑停车位设置应当符合下表规定：
1、行政办公：机动车停车位不少于0.3~0.5泊位/百平方米，非机动车不少于3车位/百平方米
2、商业、金融、服务业、市场等：机动车停车位不少于0.25~0.4泊位/百平方米，非机动车不少于5车位/百平方米
3、文化娱乐：机动车停车位不少于0.5~0.6泊位/百平方米，非机动车不少于4车位/百平方米
地面机动车每泊位占地20~30平方米；多层停车库和地下停车库每泊位占地25~35平方米；自行车每车位占地1.5~1.8平方米。

停车场与城市道路相交的出入口通道和城市道路应尽量采用正交布置，如斜交则其交角不宜小于75度。

配建停车场（库）的建设必须与其相配的建筑同时设计同时施工、同时交付使用。

第十六条各类建筑基地出入口位置距城市主干道交叉口不宜小于80米，距桥、隧道的起坡线距离不宜小于50米。

第四章建筑间距
第十七条居住建筑应当综合考虑用地条件、群体组合和空
间环境等因素，尽可能争取较好朝向（南偏东15度－南偏西15度）原则上不再批建东西向居住建筑。

第十八条中高层以下居住建筑的间距控制应符合下列规定：
（一）居住建筑平行布置时（包括两建筑夹角≤30度）
朝向为南北向[指正南北向和南偏东（西）45度以内，其间距在老城区范围内不小于南侧建筑物高度的0.8倍，八一大道、阳明路、三经路、沿江北路、抚河北路、站前西路所围合的其余地区不小于1.1倍。

（二）居住建筑垂直布置时的间距
南北向的间距，在老城区范围内不小于南侧建筑高度的0.5倍；在其它范围不小于0.6倍。

且最小间距不小于9米。

山墙不得开窗，不得挑阳台。

垂直布置的居住建筑山墙连续宽度必须小于或等于16米，如大于16米，其间距按平行布置时的间距控制。

（三）居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：
1、当两幢建筑的夹角小于或等于30度时，其间距最窄处按平行布置的居住建筑控制。

2、当两幢建筑的夹角大于30度，小于或等于60度时，其间距最窄处按本条（一）之第1款乘以0.8的系数。

3、当两幢建筑的夹角大于60度时，其间距最窄处按垂直布置的居住建筑控制。

（四）不规则平面的住宅建筑，按建筑的最凸出的外围线和周围建筑的最近距离计算建筑间距。

（五）住宅建筑南北向布置，相邻两住宅建筑之间地面有高度差时，其建筑间距按下列原则计算：当南侧住宅建筑低于北侧住宅建筑高度时，以两建筑高度完全重叠的部分计算建筑间距，并应同时符合其它规范的要求；当南侧住宅建筑高于北侧住宅建筑高度时，应以两建筑高度完全重叠的部分加上南侧住宅建筑高出北侧的部分高度计算建筑间距，以上间距最小值不小于9米。

（六）位于同一裙房之上的几幢建筑，计算建筑间距可扣除裙房的高度；计算与相邻间距时，应包括裙房高度。

（七）同一建筑用地内，底层均设有架空层的住宅建筑相邻时，其间距计算不含底层架空层的建筑高度；底层设有架空层的住宅建筑且含底层架空层的建筑在南侧，未设架空层的住宅建筑的间距计算应含住宅建筑底层架空层的建筑高度。

第十九条中高层以下居住建筑底层为非居住用房的，其间距在老城区内可调整为不小于南侧建筑高度的0.75倍，在新区不小于1.0倍。

第二十条中高层以下居住建筑的山墙间距（净距）不小于6米（老城区不小于4.5米），山墙不得挑阳台。

对按此规定不能满足消防间距或通道要求的，应当按消防间距或通道要求控制，并由城市规划管理部门核定。

点式居住建筑的东（西）侧有居住窗户的，其与相邻居住建
筑东西向的间距按第十八条的有关规定控制。

第二十一条高层居住建筑与其它居住建筑的间距，应符合下列规定：
（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距分段计算：
1、建筑高度在五十米以下部分，南侧为面宽大于或等于25米时（条式住宅），其间距老城区为南侧建筑高度的0.7倍，新城区为南侧建筑高度的0.8倍，不小于24米。

建筑高度在五十米以上部分间距按每升高四米增加一米计算。

2、建筑高度在五十米以下部分，南侧为面宽小于25米时（点式住宅），其间距老城区为南侧建筑高度的0.6倍，新城区为南侧建筑高度的0.7倍，且不小于24米。

建筑高度在五十米以上部分间距按每升高四米增加一米计算。

（二）高层居住建筑与多、低层居住建筑的间距：
1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距按本条（一）款执行。

2、高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距不小于13米。

（三）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑垂直布置时的间距不小于13米。

（四）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距应不小于
13米。

高层居住建筑与高、多、低层居住建筑间距符合本条规定的，可不受第十七条和第二十一条规定的限制。

第二十二条南北向平行布置的低层居住建筑应当符合符合第十七条至第二十一条规定的要求，之间的间距最小不小于8米，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑的最小间距为9米，多、低层居住建筑与其北侧高层居住建筑的最小间距为13米。

（二）高层建筑与其北侧居住建筑之间的间距除符合第二十条及上款要求外，还应进行日照分析，满足北侧居住建筑底层住宅大寒日日照不少于1小时。

第二十三条非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：
（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或东、西侧的，其间距按第十七条至第二十二条的规定控制。

（二）非居住建筑与居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制，但居住建筑山墙有居室窗户的，其山墙间距按第十八条、第二十条的有关规定控制。

第二十四条医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼与相邻建筑的间距按第十八条和第二十二条的规定，老城区范围增加10%以上，其它范围增加20%以上。

第二十五条非居住建筑（第二十四条所列的非居住建筑除外）的间距，应符合下列规定：
（一）高层非居住建筑平行布置时的间距：
1、南北向的，不小于南侧建筑高度的0.5倍，且其最小值为21米。

超高层建筑的间距不得小于0.4倍。

2、东西向的，不小于较高建筑的0.25倍，且其最小值为13米。

（二）高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为13米。

（三）多层非居住建筑平行布置时的最小值为9米。

（四）低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小值为6米。

（五）非居住建筑之间的间距，应符合有关专业规范的要求。

以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制。

（六）非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按居住建筑间距规定控制。

第二十六条中高、多、低层住宅建筑阳台的设置应当符合下列规定：当建筑间距为1∶0.8；其南阳台（或东西向主阳台）最大出挑距离为1.8米，其北阳台（或东西向次阳台）最大出挑距离为1.2米。

当建筑间距大于1：0.8时，阳台最大出挑距离可酌情增加。

高层住宅建筑阳台最大出挑距离为1.8米。

高、中高、多、低层住宅建筑南阳台或东西向主阳台连续长度不得大于8米，北阳台或东西向次阳台连续长度不得大于4米，
阳台总长度不得超过建筑面宽总长度的60%。

阳台出挑距离、连续长度或阳台总长度超出以上规定值的，应从阳台外边缘计算建筑间距。

第二十七条建筑间距必须符合消防、抗震、卫生、环保、工程管线和文物建筑保护等方面的要求。

第五章建筑物退让
第二十八条沿建设用地边界建设的建筑物，其退离用地边界线的距离按以下规定控制。

离界距离小于消防间距时，须按消防间距控制。

相邻地界为公共绿地的，各类建筑的退距按表五中其他非居住建筑的退距控制。

第二十九条主、次干道（含规划主、次干道）临街建筑物的建筑线应当沿城市规划道路红线退后，其中多层建筑（含台阶、有柱雨棚）在主干道两侧的后退不少于8米，在次干道两侧的后退不少于6米；高层建筑（含台阶、有柱雨棚）在主干道两侧的后退不少于10米，在次干道两侧的后退不少于8米。

在旧城地段的商业街，按以上规定控制确有困难的，经城市规划行政主管部门和市园林绿化管理局、公安交通管理部门核定，其后退距离可适当缩小。

第三十条新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙楼），
其面临城市道路的除详细规划另有规定外，退距不得小于12米，并应留出临时停车或回车的场地，且与城市道路相连。

第三十一条50米以上高层建筑主楼后退道路规划红线的距离，在第三十条的基数上，建筑每增加一层，其距离递增0.25米。

第三十二条道路交叉口四周的建筑后退道路规划红线距离，在第二十九、三十、三十一条的基数上至少增加3米。

第三十三条建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台檐口和附属设施，一律不得逾越道路规划红线。

地下建筑物后退道路规划红线、绿线及用地边界的距离，不小于3米。

在规定的后退道路规划红线的距离内，不得设置零星建筑物、雨篷、阳台、招牌、灯饰等外挑物，该用地按规范要求用做绿化隔离带、管线走廊、非机动车的临时停放等。

第三十四条在城市规划区内的公路两侧应划定隔离控制带，隔离带宽度的具体规定如下：
（一）国道、高速公路防护栏两侧不小于30米；
（二）省路路基边缘两侧各20米；
（三）县路路基边缘两侧各10米。

公路规划红线和隔离带内，不得新建、扩建、改建建筑物，但可绿化造林。

第三十五条沿乡村、城镇的公路两侧兴建建筑，可按乡村
镇、城镇规划进行管理，但建筑物后退公路规划红线的距离不得小于5米。

第三十六条沿河道规划蓝线（城市规划行政主管部门按城市总体规划确定长期保留的河道规划线）两侧新建建筑物，其后退河道规划蓝线的距离按批准的规划执行，没有规划的，不需小于10米。

第三十七条沿铁路两侧兴建建筑工程应符合以下规定：
（一）铁路干线两侧的建筑与最外侧轨道中心线的距离不得小于30米；铁路支线、专用线的两侧的建筑不得小于15米；铁路两侧的围墙不得小于10米。

（二）在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。

第三十八条在电力线路保护区范围内不得新建建筑物。

电力线路保护区和范围规定如下：
架空电力线路保护区，指导线边线向外两侧延伸所行成的平行线内的区域。

建筑物居各级电压架空线路的最小水平距离不宜小于以下规定：
1、电压在0.5 – 10千伏的架空电力线路，其塔基中心线算起须大于5米；
2、电压在35千伏的架空电力线路，其塔基中心线算起须大于10米；
3、电压在110千伏的架空电力线路，其塔基中心线算起须大于10米；
4、电压在220千伏的架空电力线路，其塔基中心线算起须大于15米；
（二）市区和城镇人口密集地区架空电力线路保护区的宽度可略小于上述规定，具体标准由城市规划行政主管部门会同电力管理部门确定。

第三十九条沿建设用地边界线和沿城市道路、公路、河道、山体、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其建筑控制线或退让距离除必须符合消防、防汛和交通安全、景观、环保等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

第六章建筑物的高度控制
第四十条在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。

并应当取得该行业行政主管部门的意见书。

第四十一条在文物保护单位和建筑保护地段周围及风景名胜区规划控制地段新建、改建建筑物的，其高度控制应符合建筑和文物保护的有关规定，并须按经批准的修建性详细规划执行。

尚无经批准的控制性详细规划的，须先编制城市设计或建筑设计方案，进行视线分析，提出控制高度和保护措施，经批准后方可
实施。

重要文物保护点周围应取得文物主管部门意见。

传统历史文化保护街区内或周围地区，由城市规划管理部门会同有关部门具体核定。

四湖、青山湖等沿河、湖水面周边的建筑物高度控制，还应当符合市政府有关规定要求。

第四十二条沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定：
（一）沿路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加上建筑后退道路红线距离（S）之和的1.5倍，即：H≤1.5（W+S）。

（二）沿路高层组合建筑以1:1.5（即56.3度）的高度角在地面上投影的总面积（A）不超过道路规划红线宽度（W）加上建筑后退道路红线距离（S）之和乘以建筑基地沿道路规划红线的长度；L——建筑基地沿道路规划红线的长度；即：A≤L(W+S)。

第四十三条建筑物临两条以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。

建筑物直接临接或其面临的道路临接广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的二分之一宽度计为道路规划红线宽度（W）值。

第四十四条建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

第七章建筑基地的绿地
第四十五条各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（以下简称绿地率）必须符合《南昌市城市绿化管理规定》确定的指标。

第四十六条计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地中的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。

建筑基地内的公共绿地面积，在居住用地中按组团级以上进行设置，组团不少于0.5m2/人，组团绿地的面积不小于400平方米，小区（含组团）不小于1m2/人，居住区（含小区与组团）不少于1.5 m2/人，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑日照间距范围之外。

在体育、医疗卫生和教育科研设计等单位用地中，除符合有关专业规定外，绿地率应不低于40%。

在其他类别用地中应不小于35%。

沿城市道路两侧的绿化隔离带不得作为公共绿地计算。

第四十七条位于市区老城区的建设用地，确实难以达到规定绿地指标的，应大力提倡屋顶绿化和垂直绿化。

可将屋面地栽绿化面积（每块面积不得小于100m2）折算成地面绿地面积。

其折算公式如下：
地面绿地面积（F）等于屋面地栽绿地面积（M）乘以有效系数（N）。

其折算标准为：
市场建设用地内，因停车量大，可考虑做生态停车，其生态停车面积按一半计绿地面积。

在城市的高架桥等市政基础设施上应进行垂直与平面相结合的绿化。

第四十八条在临江、临湖须留足可供花园绿化建设的用地，近湖地区要科学布局，具体为：
（一）东湖、南湖、西湖、北湖周边30~50米范围内，只拆不建。

（二）青山湖、艾溪湖、象湖、黄家湖周边80~100米范围内规划为绿地。

（三）临江、临河50~100米范围内规划为绿地。

（四）玉带河两侧各20~50米范围内规划为绿地。

昌北机场至八一桥高速公路两侧100米范围内规划为绿地。

第八章城市景观和环境
第四十九条城市景观要注重城市整体效果，提高城市整体环境质量，编制城市规划应重视创造良好的城市景观，确定城市景观体系，重视城市轮廓线和视线通廊等景观要素。

第五十条重要地区应专门编制城市景观规划或城市设计。

编制景观规划的地区内的各项建设均须符合景观规划有关要求。

第五十一条城市道路两侧的建筑应符合下列要求：
（一）沿街建筑群体要形成活泼有变化的天际线，协调而丰富的街道立面。

沿街建筑在符合有关建筑退让和建筑高度规定的前提下结合建筑功能、交通、绿化等需要灵活设置，以利变化街道空间，丰富城市景观。

（二）城市主干道两侧不宜建住宅楼，确需建造时，其立面设计、装饰应与所处建筑环境协调，并不得设突出开敞式阳台。

（三）严格控制城市主次干道小型或带式商业网点。

（四）沿街不得设置锅炉房、烟囱、烧火道、垃圾道、污水池、化粪池、厨房间、储藏间等有碍景观、市容的附属设施。

（五）沿街建筑立面上不得设置空调室外机，确需设置的应结合建筑立面，统一隐蔽处理。

空调排水亦须统一设计。

（六）城市主要商业街道两侧十六层以上的高层建筑均需作外墙、屋顶灯光设计。

大楼的广告、招牌等应统一规划，按规定设置。