物业管理师考试资料参考

三1、实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

2、第二十四条装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。

住宅室内装饰装修合同应当包括下列主要内容：
（一）委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；
（二）住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；（三）装饰装修工程的开工、竣工时间；
（四）装饰装修工程保修的内容、期限；
（五）装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；
（六）合同变更和解除的条件；
（七）违约责任及解决纠纷的途径；
（八）合同的生效时间；
（九）双方认为需要明确的其他条款。

3、招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下内容：
（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；
（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；
（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；
（四）评标标准和评标方法；
（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；
（六）物业服务合同的签订说明；
（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

4、第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

5、第十四条申报登记应当提交下列材料：
（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；
（二）申请人身份证件；
（三）装饰装修方案；
（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；（五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；
（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。

非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。

8、第六条物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。

实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。

四2、⑴停止开会，立即组织救援工作⑵通知电梯公司速来人帮助⑶通过轿厢对讲电话或派人到25层对话⑷安慰轿厢被困人员的情绪。

管理处配有有电梯操作证的电梯工；事先进行应急程序的演练，并熟悉电梯应急盘车救人的程序，也可另行按规定程序操作，否则应等待电梯公司派人并协助其操作。

救出被困人员后应立即进行安慰，并要求电梯公司查明原因，进行调查维保，防止再次发生类似事件，吸取教训，举一反三，改善维修保养，确保正常运行。

5、保安人员工资：
⑴岗位设置：①南北出入口为2个岗位②大厦楼层内部巡逻为1个岗位③地下车库和大堂各为半个岗位合计为一个岗位④物业管理区域外围流动巡逻1个岗位⑤保安轮休、调休增加2个岗位⑥小计7个岗位需要保安21人/3班
⑵保安人员工资、保险和其他测算：
1500/月/人X21热病=31500元
清洁⑴岗位设置：
①大厦本体10岗位②外围车库为7个岗位③大堂清洁和管理因素增加1个岗位④弹性工作制或保洁制1个岗位为1人
故清洁工作人员为12人
⑵清洁人员工资、保险和其他测算：
1200/月/人X12=14400元
五1、⑴服务意识关注顾客⑵服务水平关注水平⑶服务细节日常工作中服务细节
四1、（1）规范发展物业管理有利于促进经济增长；
（2）提高人民群众的居住质量；
（3）有利于增加就业；（4）有利于社区稳定。

2、（1）物业管理权利与财产权利相对应的原则：
（2）维护全体业主合法权益的原则；
（3）现实性与前瞻性有机结合的原则；
（4）从实际出发，实事求是的原则。

4、条例从以下几个方面加强了对业主合法权益的保护：
（1）明确列举了业主在物业管理活动中享有的权利；
（2）规定全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会，为保护业主合法权益提供了组织上的保障；
（3）规范业主大会会议形式和表决方式，为保护业主合法权益提供了程序上的保障；
（4）规范了建设单位和物业管理单位的行为，有效的保护了业主的合法权益。

五、6、民法通则第126条规定“建筑物或者其他设施上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落，造成他人损害的其所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。

9、本案属于建筑物致人损害民事案件，应由建筑物所有人或管理人承担责任。

在无法确定直接责任人的情况下，就由公共危险行为人共同承担责任。

如果共同危险行为人不能举证自己没有过错，即推定其有过错，即应承担法律责任。

10、本案焦点问题是物业管理公司是否有保障业主人身及财产安全合同附随义务，所谓附随义务是指根据合同的目的和交易习惯而产生的通知协助和保密的义务，附随义务属法定义务，当然属于合同义务。

根据物业管理条例第36条规定：第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

五、优点：1、能够得到税收方面的好处；2、易于获得金融机构的支持；3、能抵消通货膨胀的影响；4、提高投资者的资信等级
缺点：1、投资数额巨大；2、投资回收周期较长；3、需要专门的知识和经验；
房地产要现实优点：1、依赖物业管理服务；2、房地产对物业管理提出了要求——招投标。

早期介入的作用：1、有利于优化设计，完善设计细节；2、有利于提高房屋建造质量；3、有利于保证物业的使用功能；4、有利于加强对所管物业的全面了解；5、有利于后期管理工作的进行；6、有利于树立物业管理企业的形象。

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