公寓、会所运行成本测算及折扣权限共15页文档

东海岸蓝色会所经营管理方案
一、蓝色会所的经营思路
二、蓝色会所人员架构及编制岗位说明
三、会所部分经营测算
四、蓝色会所客房经营测算
五、客房及会所整体经营测算
六、会所服务项目收费标准
七、蓝色会所客房价格及折扣
八、蓝色会所管理权限
九、蓝色会所营销广告费用预算
十、蓝色会所餐饮配套解决方案
十一、蓝色会所开办费预算
十二、蓝色会所代租管协议文本
深圳万科会所公司筹备组 2019年6月3日
一、东海岸蓝色会所经营思路。

根据万科东海岸社区的规模和定位，结合大梅沙地区同类项目的特点和运作的实际情况，并考虑到东海岸一期公寓的具体条件，将东海岸蓝色会所定位为加勒比海风情海岸度假、会议公寓会所。

目标客源以深圳为主，华南及港澳为辅，其它地区为补充的中档偏高的休闲、度假、会议、培训客源。

客源比例分析：
*商务客源（会议、培训）25% *旅行社、订房公司客源25%
*万科公司客源（公司会议、培训和职员）15% *万科业主客源（深圳、华南区、全国）25% *其他散客10%
会所经营定位：
工以中档次为主的专业运动保健休闲主题会所，开放式经营，以东海岸业主、公寓住客、专业教练培训班的学员为主要客源。

二、东海岸蓝色会所人员编制一览表
三、、会所运行成本测算
会所收入测算:
篮球馆:500/场*5场/月=2500元
羽毛球馆:30元/小时*5小时/天*30天=4500元兵乓球:20元/小时*6小时/天*30天=3600元
泳池:15元/人次*5*30/天=2250元
棋牌:25元/小时*8小时/天*30天=6000元
会议室:1000元/天*10天=10000元
月总收入:28850元年总收入:346200元月总收入-月总成本=28850-46502=-17652元
年总收入-年总成本=346200-558021=-211821元经过测算分析会所每月亏损17652元，每年亏损211821元。

四、客房运行成本测算（预期80套房）
对上表分析得知，公寓预期每月赢利43152元，每年赢利517831元（地产16间房未返利，杂项收入未计算在内）。

五、蓝色会所整体盈亏计算
月盈亏:43152—17652=25500元
年盈亏:517831---211821=306010元
结论：公寓、会所整体每月赢利25500元，每年赢利306010元。

六、会所服务项目收费标准：
会议中心
体育休闲中心
七、蓝色会所客房价格及折扣、权限
对万科公司内部的客源和活动采用市场化运作模式，独立核算。

门市价：单房560元/天套房660元/天
散客门市折扣：4、5、6、7、8、9、月为8折
10、11、12、1、2、3、月为7折
备注：高交会期间、五一、十一的1、2、3号的折扣另定。

A、客房优惠折扣：
1、万科公司会议、培训、招待（含深圳和华南及国内其
它地区）可享有4。

5折，万科系统的员工凭本人工
作证可享有5折价
2、万客会会员凭会员卡可享6折价
3、万科业主本人凭业主卡可享有6折价
4、订房公司、旅行社的价格根据实际签订的合同约定为
准。

5、团体价格由营销部同客户协商后报主管经理批准后
执行。

注：周末和节价日的折扣另定。

B、会议折扣
1、万科公司会议可享有最低4折优惠价
2、其它公司和个人会议可享有最低5折优惠价
C、会所运动休闲项目折扣
1、公寓住客可享有9折优惠
2、东海岸业主及其它万科业主可享有8。

5折优惠
3、外来散客全价
4、万科公司招待、会议、培训客源及万科员工可享有8
折优惠
注：对特殊会议套餐的价格由营销部同客户沟通后报会所经理批准后执行。

八、蓝色会所管理权限
1、深圳地区公司内部有权签单挂账人员由物业公司总办提供，所
发生的费用由会所公司以月结的方式和相关公司结算。

2、万科内部招待、培训、会议用房须由所在单位总办以邮件形式
填写预订表格；由会所公司营销部专人接待；
3、公寓经营的每日营业报表以邮件形式报物业公司总经理层。

每
月营业报表报地产公司财务及相关领导。

4、日常采购单项2000元以下的由会所公司经理审批购买后报物
业公司财务及主管领导；单项2000元以上的采购由会所公司经理审核后报物业公司分管领导审批后采购。

5、每月的盘点报表报物业公司财务部。

6、会所公司内部管理权限
前台接待权限：比门市折扣低5个点
前台主管、客房主管、营销主管权限：比门市折扣低10个点
会所公司经理权限：按照对万科公司的最低折扣执行。

附件1：优惠折扣及管理权限一览表
B 旅行社、订房中心的执行价格以双方协议的协议价格为准。

C．所有折扣需有经办人或批准人在入住单上签名确认。

附件2：客房及会议折扣价格一览表
九、东海岸蓝色会所营销广告费用预算
备注：广告的创意和平面设计可由地产公司销售部协助完成。

十、东海岸蓝色会所餐饮配套解决方案
A、同商业街招商的商家沟通，使其经营的定位和出品能符合公寓
经营的需求，并在时间上能够符合公寓开办进度的要求。

此方案
为首选。

B、如果商业街的商家不能满足接待中、大型团体的需要，可在大梅
沙地区选择1-2家接待定点酒楼签订合作协议。

次方案在实践操
作过程中会较为复杂，为次选方案。

C、针对一般的团体、或是培训班，可考虑管理处的食堂提供预定外
卖服务，但是食堂的出品能否达到客户要求的水准就有待考虑。

此方案为备选。

D、如果东海岸的公寓经营达到了一定规模、并且东海岸整体社区的
入住率达到一定比例，可以考虑引入或是合作品牌餐饮项目，如
海港、丹桂轩、客家王、东海、北海鱼村等，以达到相互促进的
目的。

十一、东海岸公寓开办费预算
一、房间布草类及低值易耗品预算
按自有16套和预测业主委托共80套、入住率50%，3个月的备用量
(1)房内布草类（床单、枕、棉被、毯、床罩、浴巾、面巾、方巾、地巾）
每间房600元*80间房=48000元
按45倍备换洗合计：192000元240000
(2)低值易耗品（香皂、牙具、梳、浴液、棉签、水杯、茶包、擦鞋
布、洗衣袋等）
20元/间*56间房*90天=100800元
(1)+(2)合计：292800元340800
二、办公用房装修费：29平方米*500元/平方米，约15000元
仓库布草房更衣室装修费：150平方米*350元/平方米，约52500元
合计：67500元三、办公家私及相关用品
办公电脑8套32000元
办公桌椅8套6400元
打印机（含前台）2台6000元
传真机（含前台）2台4000元
空调（办公室用2匹柜式）1台4000元
电话（含前台用）1500元
办公耗材（估算）4000元
复印机1台6000元
对讲机8台8000元
考勤机1台1000元
饮水机1台500元
清洁用品、用具（各类清洁剂、做房车等）10000元
制服费（人均300元两套*25人）15000元
前台用行李车、告示牌、伞架等6000元
合计:103400元四、电话系统
小型交换机（总机）1台80000元
申请总机中继线（8-10条）5000元
合计：
85000元
五、.电脑管理软件系统预算
前台专用管理软件系统（含部分硬件）80000元六、其它预算
申请银联收银系统（刷卡）5000元
印刷各类表格（估算）30000元
制做广告招牌、指示牌（估算）30000元
人员工资（2个月）70000元90000
员工宿舍租金（2个月）7000元
员工膳食（8元/天/三餐*25人*60天）12000元
交通费（150元/天*60天）9000元
保险和补贴（2个月估算）5000元
营销广告费用60000元
注册费用（估算）15000元
合计:262000元七、其它不可预测费用30000元
开办费合计约：900000元
968000 备注：1、部分办公设备可从地产公司调拨，如电脑、饮水机等，复印机可采用售赁的办法解决。

2、人员编制和部分的开办费用将根据公寓的经营规模分期、分批进行增加和调整。

3、部分项目可同东海岸管理处资源共享（如办公区域、财物管理、员工食宿等），并按市场化原则，将各项费用核算清楚。

4、具体执行将按照“专项申请，一事一议”的原则就每笔主要款项审批确认。

5 人员工资将根据市场化的原则制定相应的标准。

以降低人工成本。

十二、蓝色会所代租管协议文本。