商品房预售合同格式条款的解释

商品房预售合同格式条款的解释
—-重庆五中院判决何志刚诉恒大公司商品房预售合同纠纷案
2015-01—08 09:00:25 | 来源:人民法院报第六版| 作者:黄淳肖飞
裁判要旨
当商品房预售合同的当事人对格式条款的理解产生重大分歧时，应根据交易目的,综合运用解释方法，准确把握该条款的具体内涵.
案情
被告恒大地产集团重庆有限公司（以下简称恒大公司）主要从事精装商品房的开发、预售活动.2009年,被告与原告何志刚签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：恒大公司在2011年6月30日前交付房屋时,与该房屋正常使用直接关联的基础设施和配套设施，包括通电,须符合使用条件,否则视为被告延期交楼，构成违约.何志刚收房入住后发现，房屋接通的是临时用电而非城市生活用电,认为被告违约,应承担相应责任.
裁判
重庆市渝中区人民法院经审理认为，涉案房屋在交付前通过竣工验收，且原告也认可已通电，应视为被告履行了合同义务。

故判决驳回原告的诉讼请求。

原告不服一审判决，上诉至重庆市第五中级人民法院。

重庆五中院认为,被告为涉案房屋接通的是临时用电，不能满足城市生活所需，不符合交易目的，应视为违约，遂改判被告承担违约责任.
评析
本案的争议焦点是，合同约定的“通电”如何理解，被告在约定期限前为原告的房屋接通临时用电是否违约。

1.预售合同条款的解释应兼顾合同正义。

以合同自由为代表的意思自治是整个私法的基石，而以诚实信用为代表的权利本位是私法的中心.通常，在当事人交易行为、意思表示完全自由且交易能力相当时,他们的合同自由和权利应得到充分尊重，外力不宜介入.但是，现代市场复杂,尤其是某些特定行业或领域，双方的交易能力往往明显不对称,一方滥用交易优势而导致交易结果不正义的情形时有发生,适当的外部干预平衡合同自由和正义实属必要.
本案属于预售商品房买卖合同纠纷，双方交易的是期房而非现房。

首先,被告作为全国知名的大型地产企业，其占有的社会资源和信息量是作为相对方的原告所无法企及的，因此，在预售合同的整个缔约、履约过程中，被告一直处于主动和优势地位，掌控更多的关键信息，拥有更多的话语权；相反的,原告等购房者多处于被动地位，信息基本来源于对方,没有更多与对方讨价还价的机会。

其次，关于房屋交易的专业知识，作为专业团队的被告，相对于一般购房者的原告而言，同样具有绝对的优势；而对于期房,被告还拥有对未来房屋质量、小区及周边环境等关键信息的绝对掌控，原告对此知之较少,缔约多是基于对被告的信赖,这种信赖甚至是盲目的.再次,售房者并不会及时、准确、完整地披露所有的交易信息,以便充分满足购房者的知情权，相反,他们通常总是充分利用自己的交易优势来实现自己的利益最大化。

基于上述情况，法院对有争议的合同条款的解释,在尊重合同自由的同时，也应充分顾及交易的实质正义。

2。

合同的解释必须符合交易目的。

合同是当事人的真实意思表示,是为了实现特定交易目的。

因此，当合同内容似是而非或前后矛盾,或者事后双方在理解具体条款的准确含义发生分歧时,应先根据当事人的目的来寻求双方真实的或应有的意思表示。

本案中，商品房是城市住房来源之一,必须满足城市居住生活所需，其中，稳定的生活供电是基础条件之一。

既然合同约定“通电"必须符合“使用条件”，那么,此处的“通电”必定是指电力能够长期供应，且持续稳定，通常指接入城市生活供电网络。

而临时用电通常并不能保证其供应是长期、持续和稳定的,所以并不符合《供电营业规则》的规定，不能将之视为合同约定的符合
“使用条件"的“通电”。

3.在双方对预售合同格式条款的理解产生重大分歧时，应作出有利于购房者的解释.合同法和消费者权益保护法规定,当合同当事人对格式条款的理解发生分歧时，应适用特殊解释方法，作出对格式条款拟订者不利的解释，以便限制权利滥用，维护正常交易秩序，保障消费者利益，体现正义精神。

预售合同是格式合同，一份正规合同文本包含了大量的信息，但销售方对此早已了然于胸,而一般购房者则不同，只有在准备签署合同时,他们才能见到正式合同文本，并没有足够时间逐条逐款认真、仔细地阅读，对合同内容的把握往往顾此失彼，甚至稍有迟疑，就会丧失签约机会。

因此,作为格式条款,本案中关于商品房“通电”的约定，因双方对其具体内涵理解不一致，法院对此应作出不利于被告的解释，认定“通电”并非接入临时用电，被告没有按约履行义务.
4.对预售合同的格式条款还应按通常的理解予以解释。

当对合同条款的理解发生歧义时,一般应根据交易规则、交易习惯或生活常识，按照大多数人的理解进行解释。

本案中,双方对预售合同中关于“通电”条款的理解产生歧义，法院应根据大多数房屋交易者(尤其是一般购房者）通常的、合理的认知标准进行解释。

一般认为，城市住房所接入的应是城市公共生活用电网络，持续、稳定、有保障，而临时用电不确定、不稳定，不能满足居住生活所需。

因此,被告关于房屋接通临时用电符合约定的辩称，不足为信。

综上，被告为原告购置的房屋接通临时用电，不能满足交易目的，应视为违约，理应承担法律责任。

实际施工人在施工中因购买他人建筑材料而产生的买卖合同之债总承包人建筑公司是否应负连带责任
有关建设工程施工转包、分包现象非常普遍,实际施工人在施工中因购买他人的建筑材料或因租赁他人的机械设备产生的买卖合同、租赁合同之债，也是一个非常普遍的问题.本文通过以下案例就建筑公司应否承担连带责任做一下简要分析：
［案情］
2005年4月，甲建筑公司承建某小区住宅楼建筑工程，工程实行包工包料。

该工程具体由甲建筑公司下属的项目部组织施工。

同年5月28日,该项目部将工程转包给李某.李某承包工程后仍以甲建筑公司名义施工。

在施工期间,原告朱某向该工地供应沙子数次,李某向原告出具欠据一份，载明“欠朱某沙款叁万元∵某小区住宅楼项目部李某∵2006年11月30日”。

后朱某催要未果，遂以甲建筑公司、李某为共同被告诉至法院，要求二被告偿还沙款。

［分歧]
案件审理中存在两种意见:第一种意见认为，被告李某是建筑工程的实际承包人，并且向原告出具欠据，该欠据所载明的债权债务关系清楚,应认定李某是买卖合同的买受人，应承担还款责任。

同时由于甲建筑公司是对外施工合同的主体，是该买卖合同的受益人,故应当对该债务承担连带清偿责任.
第二种意见认为,由于该工程是由甲建筑公司承建,其下属项目部虽将工程转包给李某，但李某对外仍以甲建筑公司名义施工，原告朱某在供货时并不知道甲建筑公司与李某之间的转包关系，原告有正当理由相信李某为甲建筑公司派驻该工地的施工代表，被告李某购买沙子的行为，应当视为甲建筑公司的行为，该买卖合同的买受人是甲建筑公司，该债务应由甲建筑公司承担。

甲建筑公司在向原告清偿债务后，可基于其与李某的内部关系另行主张权利.
[评析］
判决建筑公司承担连带责任缺乏法律依据.本案系买卖合同纠纷，但同时又涉及到建设工程施工合同的问题。

实践中，有关建设工程施工转包、分包现象非常普遍，实际施工
人在施工中因购买他人的建筑材料或因租赁他人的机械设备产生的买卖合同、租赁合同之债,也是一个非常普遍的问题。

这类债务应由谁来承担,尚无明确的法律规定,实践中争论也较大。

目前比较普遍的做法是，判决实际施工人对债权人承担清偿责任，由建筑公司负连带清偿责任。

这种判决方式从情理上来说比较公平,而且有利于规范建设工程承包关系，促使承包人加强合同和施工管理，但如此判决法律依据不足。

法律关于连带责任的设定,将各债务人的责任扩张至其他债务人，使其他债务人承担了较为严重的法律后果,因此，法院在认定当事人是否承担连带责任时应当慎重.根据民法通则第八十七条的规定,连带责任仅存在于法律的规定或当事人的约定中，即连带责任是法定的或约定的。

凡法律无明文规定或当事人之间无明确约定时，一般不能判由当事人承担连带责任。

除了当事人之间的有效约定外,我国有关法律和司法解释对连带责任的适用均作了明确规定，这是法院在审判实践中认定当事人承担连带责任的法律依据，主要存在于以下情况中：保证人的连带责任、合伙人对外债务的连带责任、共同侵权人的连带责任、因代理行为产生的连带责任、因共同侵权、共同债务产生的连带责任、因产品不合格产生的生产者与销售者的连带责任、承包人与次承包人因建筑工程质量对发包人的连带责任等。

因此，本案中判决建筑公司承担连带责任缺乏法律依据。

依据合同相对性和代理规则确定责任承担主体。

本案系因购买建筑材料而引发的买卖合同纠纷，处理本案的关键是如何确定买受人。

虽然出具欠条的人是李某，但由于甲建筑公司是建筑工程施工合同的承建主体，原告朱某供应的沙子是用于工程建设所需，甲建筑公司将工程转包给李某，李某对外并不是以自己的名义而是以甲建筑公司名义施工，朱某在供货时并不知道甲建筑公司与李某之间的内部转包关系，故李某向朱某购买沙子的行为，是李某从事的代理行为，由此确定甲建筑公司是买卖合同的买受方,依法承担支付价款的义务。

当然，如果朱某在供货时就明知李某与甲建筑公司之间的转包关系，则应当认定李某为买受人。

综上，笔者赞同第二种意见。

这类债务应由谁来承担，尚无明确的法律规定，实践中争论也较大.法律关于连带责任的设定，将各债务人的责任扩张至其他债务人，使其他债务人承担了较为严重的法律后果,因此,法院在认定当事人是否承担连带责任时应当慎重.。