龙湖紫都城一期外架拆除前总结4.13
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1、为了清晰管理思路，将整个一期交房前的各项工作分为“四面一线三重点”： （1）“四面” 是指： A、住宅楼内：地暖、公区精装及其它扫尾工程； B、住宅楼外：外墙砖、屋面、百叶窗等；
C、地下车库内：材料拆除与清运、回填土、砌体、抹灰、刮白等；
D、室外：地库防水与回填土、小市政、园林景观等。 （2）“一线”：消防工程（贯穿住宅楼与地库）。 （3）“三重点”：地库剩余的主体结构、设备房（换热站、配电站、水泵间）、 中控室（消控室与监控室）。 2、管理思路的指导作用： （1）针对性排布了详细的倒排计划，责任明确，面对压力，才不会方寸大乱； （2）便于配备资源，化解风险，使事态发展始终处于可控状态。
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2
1.0 项目概述和建筑指标
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3
1.0
紫都城项目概述——鸟瞰图
建筑指标一览表
项目 总用地面积 数量 单位 ㎡
68,915
建设用地面积
建筑占地面积
68,511
8,696 3,815 56,000 12.6% 3.5 45% 1634 476
工进度，但在工期极其紧张的装饰装修阶段，外墙砖无法上下同时施工，给 其它工序及交房造成一定压力。
• 应对措施：及时从下而上搭设落地脚手架，确保外墙砖上下两个作业面同
时施工，加快外墙砖的施工进度。带来的负面影响是：落地脚手架不拆除， 无法给园林景观提交完整的工作面。
• 启示：紫都城3#、8#、9#、10#、11#楼预留悬挑脚手架所需的预留孔与预
• 启示： 1、有高层住宅楼和大型集中车库项目，要创造条件，尽早确保车库封顶 节点，有利于装饰装修阶段的现场布置，为小市政与园林工程插入施工 提供工作面。 2、借鉴一期教训，已和施工单位书面约定了剩余车库进度节点：中天段 在4月15日前封顶，8#楼南侧在4月底封顶，8#楼北侧在6月底封顶。封 顶后及时防水、回填，给市政与园林留足充裕时间和场地。
5#/34/-1
6#/34/-1 7#/34/-1
• 背景复盘：在 08年经济危机时，
因拆迁和场地移交影响，一期1#、 2#、4#、5#楼位于西侧外围，须最 先开工销售，交房后对整个项目交 通组织造成困难，园林景观也被隔 离，不紧凑。
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8#/34/34/-1
3#/29/30/-1
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8
1.3 制度的指导作用
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1.3.1 制度的指导用作——停止点检查制度
1、有效解决了人员更换的移交风险：项目工程经理更换频繁，工程管理思路不统 一，停止点检查制度给项目理清了思路、规范了基本动作。 2、避免系统性风险出现：停止点检查制度对项目实施的各个阶段的基本管理行为 和风险做了详细指引，能够对工程质量、验收、交房风险采取相关分析和预控，
龙湖紫都城一期外架拆除前总结
部门 – 文件名
1
目录
1.4 需改进和总结方面 1.0 项目概述和建筑指标 1.1 项目各期交付时间 1.2 总体管理思路
1.4.1 开发顺序对交通和场地的影响
1.4.2 外墙滑架方案制约外墙砖进度 1.4.3 地库开工节点滞后给场地布设和工程进度造成困难 1.4.4 地库主体结构遗留部分成为影响整体交房的关键因 素
②
9#/34/34/-1
• 应对措施：交房后及时（9月份）
开通2号通道，解决3#、8#、9#、 6#、7#楼的施工道路问题。
1#/34/22/-1
• 反思：
10#/34/34/-1
11#/25/-1
运营分期：紫都城项目一组团 总承包施工单位（1#、2#楼）：陕西第三建筑工程公司 总承包施工单位（4#、5#楼）：江苏江都建设工程公司
埋件，确保在后期敢抢工期时，能够上下全面铺开施工，加快施工进度。
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1.4.3
需改进方面—地库开工节点滞后给场地布设和工程进度造成困难
• 背景复盘：由于涝池、场地交通、总体布置等原因，一期交房范围内的 车库开工较晚，进度缓慢，给住宅楼的装饰装修阶段的现场交通与正常 进度（尤其是车库内的消防工程）带来较大影响。 • 应对措施：2010年底，公司层面与两家总包单位谈定了地下车库的抢工 计划，并设置奖励措施，确保车库主体结构在2011年春节前夕封顶，给 春节后的防水、回填土等工程创造了条件。
㎡
㎡ ㎡ ㎡
7# 5# 4# 2# 1# 10#
道路面积 景观面积
6#
3#
8# 9#
建筑密度 容积率 绿地率 车位数 地上车位 地下车位 总建筑面积
个 个 个 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 户 户 户 户
4
1158
278,816 243,182 35,634
11#
地上 地下(不计容） 地下车库 居住户数 住宅 商业 车库
24,968
3416 2243 15 1,158
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1.1 项目各期交付时间
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5
1.1
紫都城各期交付时间
大丰曲江真境 5号楼 4号楼 7号楼 2011年8月份交付 （6.9万m2） 2012年5月交付
6号楼
地库3 地库4 3号楼 2号楼 8号楼 地库2 星悦荟 9号楼 地库1
（2.88万m2）
2012年10月交付
（12.57万m2）
2012年12月交付
1号楼
（3.13万m2）
10号楼
2013年9月交付
11号楼
（8.8万m2）
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6
1.2 总体管理思路
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7
1.2、管理思路的梳理—给交房前的各项工作奠定了良好的基础
1、开发前期要高度重视销售策略与 开发顺序的综合效益一致性。 2、充分认识到启动会的重要性，站 在工程角度透彻地想清楚20%关键 性问题，并提出对总图、研发、营 销的指导性意见。
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1.4.2
需改进方面—外墙滑架方案制约外墙砖进度
• 存在问题：一期外墙脚手架为爬架，该方案一定程度上加快了主体结构施
1.5 值得提倡方面 1.3 制度的指导作用
1.3.1停止点检查制度 1.3.2样板带路与技术先行制度 1.5.1 自上而下的流水段整改方案 1.5.2 3.2倒逼机制对工程进度作用 1.5.3 3.3实测实量与分户验收提前介入 1.5.4 3.4施工界面与装修做法梳理 1.5.5 配套工程提前施工避开了世园会的影响 1.5.6 各部门的团队配合与补位意识 1.5.7 团队成员的持续战斗力
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1.5.4
需提倡方面—3.4施工界面与装修做法梳理
• 背景：1、装饰装修阶段工序复杂，施工单位多，穿插施工频繁，相互制 约相互影响，成品保护难度大，工效低；2、施工图与销售合同、龙湖物 业要求交房标准存在差异。 • 措施：1、将销售合同附图、附件与施工图、交房样板详细对比，拟定统 一的总分包工作界面与做法标准。2、多次召开设备用房、物业用房、客 服中心装修标准专题会，及时调整施工。 • 利好： 1、有利于理顺总分包施工界面，便于工程质量管理与进度管理； 2、有利于统一交付标准，规避交房报事风险； 3、有利于及时发现未明确的材料与分项工程，避免漏项。
避免系统性风险的出现。
3、弥补管理人员素质差异：《停止点检查管理办法》作为管理工具，明确了流程、 责任人和节点，规范了管理动作，同时也减少了项目部管理成员及施工单位因经 验、经历等不同背景带来的管理遗漏。
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1.3.2
制度的指导作用——技术先行与样板带路制度
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1.5 值得提倡方面
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17Biblioteka 1.5.1需提倡方面—自上而下的流水段整改方案
• 背景：装饰装修阶段住宅楼内所剩工作量很大，对交房前的工程进度、工序 衔接、所需达到的质量标准无法有效掌控。 • 困难： 1、实施过程中的抗性：从年前开始推行，直至3月末第一流水段才全部整改 完成。第一个流水段完成后，对后续工作起到重要指导意义。 2、工序衔接的无序：推行前期阶段，对一些工序复杂部位的工序梳理不是 很到位，各单位何时穿插施工不是很清楚，例如阳台的给排水管、推拉门、 反坎、防水、保温、外墙砖、栏杆、收口等。 • 效果： 1、全面掌握了楼内所剩工作量以及完成这些工作所需的时间、人力与物力 等资源，及时和影响进度的总分包单位一把手磋商解决方案，消除了相应风 险。 2、梳理清楚了各项工作的工序衔接，使得各个施工单位明确了工序穿插的 时间、移交与反移交制度、标准，不会打乱仗。 3、对照销售合同，完善了装饰装修做法，规避了交房风险。
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1.5.2
需提倡方面—3.2倒逼机制对工程进度作用
• 背景：集团制定了完善的倒逼制度；紫都城一期地库主体结构和住宅楼装饰 装修阶段的工期紧张，给公区精装修、小市政、园林、消防等工程带来较大 压力。 • 困难： 因现场条件限制：地库主体结构、回填土进度与质量、外架拆除、施工场地 等因素影响，无法一一如期为公区精装修、市政、园林、消防工程提交作业 面。 • 利好： 1、有利于制定交房前各个分项分部工程的倒排计划与施工界面。 2、有利于发现暴露问题，及时采取措施，解决影响后续工序的制约条件。 3、有利于尽早为市政、园林与消防工程提交作业面：市政工程已进场施工 ，园林可于4月15日进场施工；消防作业面已于4月5日移交消防单位。
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1.5.3 需提倡方面—3.3实测实量与分户验收提前介入
• 介入背景：1、一期于8月30日交房，但至2月底，仍有大量室内抹灰、刮 白、地暖、门窗、公区精装及室外车库顶板防水、回填土等未完工程；2 、为了减少分5月10日正式分户户验收时暴露大量质量问题，避免返工， 统一标准；3、面对巨大压力，物业公司抽调人员，及时前介、补位，推 动了整个施工进度。 • 措施：1、抽调人员，及时召开分户验收启动会，提前进行实测实量与分 户验收工作；2、每晚组织项目部、物业、监理、总分包单位召开流水段 整改会议，通报当日完成工作，协调总分包工序，安排第二天工作。 • 效果：1、梳理清楚了一期剩余工程量，也使各个单位清晰了龙湖的交房 标准；2、截止4月10日，2、4号楼第三流水段（23层以上）、 5号楼第 二流水段（27层以上）、1#楼第一流水段（31层以上）整改完成并达到 分户验收条件。
1、技术优化方面： （1）车库顶板排水方案优化： 结合重庆、成都公司和本地区实际情况，将滤水 板优化为排水暗沟和碎石滤水层，基本解决大面积车库积水和排水不畅现象。 （2）车库基坑回填土：本地区为湿陷性黄土，回填区局部深度达7米，原设计为 素土无法保证回填质量，且容易造成管道拉裂漏水、道路沉陷等问题。经优化改 为2：8灰土回填，有效解决黄土的湿陷性问题。 2、样板带路与工序交底制度：
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1.4.4 需改进方面—地库主体结构遗留部分成为影响整体交房的关键因素
• 背景复盘：1#楼北侧地库因受施工电梯影响，在施工电梯安装和基坑支 护阶段未能采取有效措施，致使该段车库坡道、通道主体结构未能在春 节前封顶。对1#楼施工场地布置、进度及小市政施工带来极大影响。 • 应对措施：春节后及时和基坑支护的设计、施工单位的专家研究讨论边 坡支护方案，并咨询集团技术部黄总，在不拆除施工电梯的前提下对其 加固，采用砖胎模的方式进行车库主体结构施工。该段车库可在4月20日 封顶。 • 启示： 1、在启动会和工程前期阶段，要充分论证施工电梯、塔吊的布置，避免 对后期工程造成影响。 2、地库的附属结构（尤其是车库的坡道、通道等）应和主体结构一起竣 工，否则会影响回填土、市政与园林工程施工。
样板带路可以建立标准，确保工程质量；对收尾阶段各工序的梳理及交底，尤其
是地暖、门窗、栏杆、阳台、公区装修等，可以明确穿插施工时间，提高效率， 便于成品保护。
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1.4 需改进和总结方面
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1.4.1 需改进方面—开发顺序对交通和场地的影响
C、地下车库内：材料拆除与清运、回填土、砌体、抹灰、刮白等；
D、室外：地库防水与回填土、小市政、园林景观等。 （2）“一线”：消防工程（贯穿住宅楼与地库）。 （3）“三重点”：地库剩余的主体结构、设备房（换热站、配电站、水泵间）、 中控室（消控室与监控室）。 2、管理思路的指导作用： （1）针对性排布了详细的倒排计划，责任明确，面对压力，才不会方寸大乱； （2）便于配备资源，化解风险，使事态发展始终处于可控状态。
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1.0 项目概述和建筑指标
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1.0
紫都城项目概述——鸟瞰图
建筑指标一览表
项目 总用地面积 数量 单位 ㎡
68,915
建设用地面积
建筑占地面积
68,511
8,696 3,815 56,000 12.6% 3.5 45% 1634 476
工进度，但在工期极其紧张的装饰装修阶段，外墙砖无法上下同时施工，给 其它工序及交房造成一定压力。
• 应对措施：及时从下而上搭设落地脚手架，确保外墙砖上下两个作业面同
时施工，加快外墙砖的施工进度。带来的负面影响是：落地脚手架不拆除， 无法给园林景观提交完整的工作面。
• 启示：紫都城3#、8#、9#、10#、11#楼预留悬挑脚手架所需的预留孔与预
• 启示： 1、有高层住宅楼和大型集中车库项目，要创造条件，尽早确保车库封顶 节点，有利于装饰装修阶段的现场布置，为小市政与园林工程插入施工 提供工作面。 2、借鉴一期教训，已和施工单位书面约定了剩余车库进度节点：中天段 在4月15日前封顶，8#楼南侧在4月底封顶，8#楼北侧在6月底封顶。封 顶后及时防水、回填，给市政与园林留足充裕时间和场地。
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6#/34/-1 7#/34/-1
• 背景复盘：在 08年经济危机时，
因拆迁和场地移交影响，一期1#、 2#、4#、5#楼位于西侧外围，须最 先开工销售，交房后对整个项目交 通组织造成困难，园林景观也被隔 离，不紧凑。
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8#/34/34/-1
3#/29/30/-1
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1.3 制度的指导作用
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1.3.1 制度的指导用作——停止点检查制度
1、有效解决了人员更换的移交风险：项目工程经理更换频繁，工程管理思路不统 一，停止点检查制度给项目理清了思路、规范了基本动作。 2、避免系统性风险出现：停止点检查制度对项目实施的各个阶段的基本管理行为 和风险做了详细指引，能够对工程质量、验收、交房风险采取相关分析和预控，
龙湖紫都城一期外架拆除前总结
部门 – 文件名
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目录
1.4 需改进和总结方面 1.0 项目概述和建筑指标 1.1 项目各期交付时间 1.2 总体管理思路
1.4.1 开发顺序对交通和场地的影响
1.4.2 外墙滑架方案制约外墙砖进度 1.4.3 地库开工节点滞后给场地布设和工程进度造成困难 1.4.4 地库主体结构遗留部分成为影响整体交房的关键因 素
②
9#/34/34/-1
• 应对措施：交房后及时（9月份）
开通2号通道，解决3#、8#、9#、 6#、7#楼的施工道路问题。
1#/34/22/-1
• 反思：
10#/34/34/-1
11#/25/-1
运营分期：紫都城项目一组团 总承包施工单位（1#、2#楼）：陕西第三建筑工程公司 总承包施工单位（4#、5#楼）：江苏江都建设工程公司
埋件，确保在后期敢抢工期时，能够上下全面铺开施工，加快施工进度。
集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板
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1.4.3
需改进方面—地库开工节点滞后给场地布设和工程进度造成困难
• 背景复盘：由于涝池、场地交通、总体布置等原因，一期交房范围内的 车库开工较晚，进度缓慢，给住宅楼的装饰装修阶段的现场交通与正常 进度（尤其是车库内的消防工程）带来较大影响。 • 应对措施：2010年底，公司层面与两家总包单位谈定了地下车库的抢工 计划，并设置奖励措施，确保车库主体结构在2011年春节前夕封顶，给 春节后的防水、回填土等工程创造了条件。
㎡
㎡ ㎡ ㎡
7# 5# 4# 2# 1# 10#
道路面积 景观面积
6#
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建筑密度 容积率 绿地率 车位数 地上车位 地下车位 总建筑面积
个 个 个 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 户 户 户 户
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278,816 243,182 35,634
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地上 地下(不计容） 地下车库 居住户数 住宅 商业 车库
24,968
3416 2243 15 1,158
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1.1 项目各期交付时间
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1.1
紫都城各期交付时间
大丰曲江真境 5号楼 4号楼 7号楼 2011年8月份交付 （6.9万m2） 2012年5月交付
6号楼
地库3 地库4 3号楼 2号楼 8号楼 地库2 星悦荟 9号楼 地库1
（2.88万m2）
2012年10月交付
（12.57万m2）
2012年12月交付
1号楼
（3.13万m2）
10号楼
2013年9月交付
11号楼
（8.8万m2）
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1.2 总体管理思路
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1.2、管理思路的梳理—给交房前的各项工作奠定了良好的基础
1、开发前期要高度重视销售策略与 开发顺序的综合效益一致性。 2、充分认识到启动会的重要性，站 在工程角度透彻地想清楚20%关键 性问题，并提出对总图、研发、营 销的指导性意见。
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1.4.2
需改进方面—外墙滑架方案制约外墙砖进度
• 存在问题：一期外墙脚手架为爬架，该方案一定程度上加快了主体结构施
1.5 值得提倡方面 1.3 制度的指导作用
1.3.1停止点检查制度 1.3.2样板带路与技术先行制度 1.5.1 自上而下的流水段整改方案 1.5.2 3.2倒逼机制对工程进度作用 1.5.3 3.3实测实量与分户验收提前介入 1.5.4 3.4施工界面与装修做法梳理 1.5.5 配套工程提前施工避开了世园会的影响 1.5.6 各部门的团队配合与补位意识 1.5.7 团队成员的持续战斗力
集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板
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1.5.4
需提倡方面—3.4施工界面与装修做法梳理
• 背景：1、装饰装修阶段工序复杂，施工单位多，穿插施工频繁，相互制 约相互影响，成品保护难度大，工效低；2、施工图与销售合同、龙湖物 业要求交房标准存在差异。 • 措施：1、将销售合同附图、附件与施工图、交房样板详细对比，拟定统 一的总分包工作界面与做法标准。2、多次召开设备用房、物业用房、客 服中心装修标准专题会，及时调整施工。 • 利好： 1、有利于理顺总分包施工界面，便于工程质量管理与进度管理； 2、有利于统一交付标准，规避交房报事风险； 3、有利于及时发现未明确的材料与分项工程，避免漏项。
避免系统性风险的出现。
3、弥补管理人员素质差异：《停止点检查管理办法》作为管理工具，明确了流程、 责任人和节点，规范了管理动作，同时也减少了项目部管理成员及施工单位因经 验、经历等不同背景带来的管理遗漏。
集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板
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1.3.2
制度的指导作用——技术先行与样板带路制度
集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板
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1.5 值得提倡方面
集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板
17Biblioteka 1.5.1需提倡方面—自上而下的流水段整改方案
• 背景：装饰装修阶段住宅楼内所剩工作量很大，对交房前的工程进度、工序 衔接、所需达到的质量标准无法有效掌控。 • 困难： 1、实施过程中的抗性：从年前开始推行，直至3月末第一流水段才全部整改 完成。第一个流水段完成后，对后续工作起到重要指导意义。 2、工序衔接的无序：推行前期阶段，对一些工序复杂部位的工序梳理不是 很到位，各单位何时穿插施工不是很清楚，例如阳台的给排水管、推拉门、 反坎、防水、保温、外墙砖、栏杆、收口等。 • 效果： 1、全面掌握了楼内所剩工作量以及完成这些工作所需的时间、人力与物力 等资源，及时和影响进度的总分包单位一把手磋商解决方案，消除了相应风 险。 2、梳理清楚了各项工作的工序衔接，使得各个施工单位明确了工序穿插的 时间、移交与反移交制度、标准，不会打乱仗。 3、对照销售合同，完善了装饰装修做法，规避了交房风险。
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1.5.2
需提倡方面—3.2倒逼机制对工程进度作用
• 背景：集团制定了完善的倒逼制度；紫都城一期地库主体结构和住宅楼装饰 装修阶段的工期紧张，给公区精装修、小市政、园林、消防等工程带来较大 压力。 • 困难： 因现场条件限制：地库主体结构、回填土进度与质量、外架拆除、施工场地 等因素影响，无法一一如期为公区精装修、市政、园林、消防工程提交作业 面。 • 利好： 1、有利于制定交房前各个分项分部工程的倒排计划与施工界面。 2、有利于发现暴露问题，及时采取措施，解决影响后续工序的制约条件。 3、有利于尽早为市政、园林与消防工程提交作业面：市政工程已进场施工 ，园林可于4月15日进场施工；消防作业面已于4月5日移交消防单位。
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1.5.3 需提倡方面—3.3实测实量与分户验收提前介入
• 介入背景：1、一期于8月30日交房，但至2月底，仍有大量室内抹灰、刮 白、地暖、门窗、公区精装及室外车库顶板防水、回填土等未完工程；2 、为了减少分5月10日正式分户户验收时暴露大量质量问题，避免返工， 统一标准；3、面对巨大压力，物业公司抽调人员，及时前介、补位，推 动了整个施工进度。 • 措施：1、抽调人员，及时召开分户验收启动会，提前进行实测实量与分 户验收工作；2、每晚组织项目部、物业、监理、总分包单位召开流水段 整改会议，通报当日完成工作，协调总分包工序，安排第二天工作。 • 效果：1、梳理清楚了一期剩余工程量，也使各个单位清晰了龙湖的交房 标准；2、截止4月10日，2、4号楼第三流水段（23层以上）、 5号楼第 二流水段（27层以上）、1#楼第一流水段（31层以上）整改完成并达到 分户验收条件。
1、技术优化方面： （1）车库顶板排水方案优化： 结合重庆、成都公司和本地区实际情况，将滤水 板优化为排水暗沟和碎石滤水层，基本解决大面积车库积水和排水不畅现象。 （2）车库基坑回填土：本地区为湿陷性黄土，回填区局部深度达7米，原设计为 素土无法保证回填质量，且容易造成管道拉裂漏水、道路沉陷等问题。经优化改 为2：8灰土回填，有效解决黄土的湿陷性问题。 2、样板带路与工序交底制度：
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1.4.4 需改进方面—地库主体结构遗留部分成为影响整体交房的关键因素
• 背景复盘：1#楼北侧地库因受施工电梯影响，在施工电梯安装和基坑支 护阶段未能采取有效措施，致使该段车库坡道、通道主体结构未能在春 节前封顶。对1#楼施工场地布置、进度及小市政施工带来极大影响。 • 应对措施：春节后及时和基坑支护的设计、施工单位的专家研究讨论边 坡支护方案，并咨询集团技术部黄总，在不拆除施工电梯的前提下对其 加固，采用砖胎模的方式进行车库主体结构施工。该段车库可在4月20日 封顶。 • 启示： 1、在启动会和工程前期阶段，要充分论证施工电梯、塔吊的布置，避免 对后期工程造成影响。 2、地库的附属结构（尤其是车库的坡道、通道等）应和主体结构一起竣 工，否则会影响回填土、市政与园林工程施工。
样板带路可以建立标准，确保工程质量；对收尾阶段各工序的梳理及交底，尤其
是地暖、门窗、栏杆、阳台、公区装修等，可以明确穿插施工时间，提高效率， 便于成品保护。
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1.4 需改进和总结方面
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1.4.1 需改进方面—开发顺序对交通和场地的影响