浦江商业市场分析(1)

浦江商业市场分析
任何产品在推向市场之前，都必须充分了解当前的市场环境，并对目标客户进行深入的研究，才能客观、准确的预见未来市场。

商业地产项目作为一种特殊产品，同样需要依托于区域商业市场并符合当地客户的需求才能生存和发展。

本章力求通过对区域商业市场环境以及客户需求的研究和分析，来寻找市场空白点与客户需求点的结合部位，从而为本项目的产品定位提供客观、坚实的理论依据。

一、浦江宏观商业市场分析
从浦江的经济发展指标及人均收入来看，城市经济主要是以水晶玻璃、锁具等传统产业为发展核心，发展形态主要以手工作坊、厂房、个体经营为主，有相当一部分居民有着较高的收入，可说消费力相当强。

同时浦江的产业形态也决定了外来务工人员特别多，主要分布在各个工厂、作坊、三轮车、小经营户等多种行业。

经过为期两天的市场调查，浦江的商业相对比较集中，主要分布在人民东路、和平北路、和平南路、新华东路，其余的商业相对分散，有少数专业市场分布四周，但商业氛围一般。

1）商业区域及业态分布
①中心商业区
•福泰隆广场：
位于浦江商业的第一核心圈，总建筑面积逾38000平方米，是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲、综合服务于一体的的现代化复合型商业广场。

地下一层：服装、饰品
一楼：服装、手机、鞋、珠宝
二楼：钟表、超市、服装、包
三楼：品牌服饰、男女装、运动休闲装、内衣、童装、皮具、健身器材
地上一层部分可买以外，其余楼层均为出租，首年返还2个月租金。

例：地下15 m2 10600元/年，即1.9元/天/平方米。

人流量测算：
下午15：50-15 : 55,进120人，出150人，共计270人，一分钟54
人，人流量25920人/天，由于其出入口南北各设一个，所以对测算会有一定影响，实际数量应当更高。

评价：
广告宣传比较好，虽然相比时代广场成立较晚，但在消费者中美誉度较
高，人气也旺，由于它和时代广场对门而立，所以人流量可以共享。

调查中不发现，由于地下商铺租金水平较低，所以有相当多的外地务工
人员也参加进来，做起了小老板
•时代广场购物中心
老牌商业中心，成立较早，总占地面积2万平方米，总建筑面积9万平方米。

由四星级宾馆、购物中心、时代商城组成，。

与福泰隆广场对面，人流量各方面相互共享，也均为出租。

一楼：化妆品、通讯器材、黄金珠宝、幼儿用品、鞋类、箱包
二楼：男女装、休闲装、童装、针织内衣、小百货
三楼：家电城、运动城、家具城、玩具、游戏广场
人流量测算：
下午16：00-16 : 05,进150人，出200人，一分钟70人，人流量33600人/天。

评价：
作为较早的商业中心，其先天的地理位置优势及业态分布决定了其源源不断的人流，其租金水平也与福泰隆不相上下。

•民主路步行街
沿民主南路、民主北路一条内街，两侧均为小型店铺，与福泰隆广场、
时代广场南北相通，但档次也较为低端，道路宽度约3米左右，路况也不大经营范围：服装、鞋帽类，面对低端消费人群。

租金水平：
好地段：25 m2, 19000元/5个月，即5元/天/平方米；
差地段：15 m, 13000元/年，2.4元/天/平方米。

评价：
较老的小型步行街，尽管经营铺面及街道形象显得凌乱，但地理位置及
市场号召力，决定了仍有可观的人流量来支撑其发展，从租金水平就可以看出来，附近的福泰隆广场尽管装修较好，但其地下租金仍低于此步行街。

②和平北路商业区
•商贸中心（小商品市场）：
市场为低端商品，共分上下两层，由于距市中心较近，人流量也不错。

一楼：玩具；
二楼：衣服、拖鞋等日常用品，3 m价格5.5万元，即18333元/平方米。

人流量测算：
15：28-15 : 33,进20人，出39人，共计人流量12人/分钟，假定早
上9：00-下午5：00,人流量5760人/天。

评价：
由于商贸中心的低端定位及内部装修等硬件设施的差距，也决定了其档次不高，但和平北路的人流也给市场增添了无限的活力。

•四牌楼商厦
成立三年，位于商贸中心与市中心中间地段，生意较清淡。

地下一层：药房
一层：服装、鞋，36川租金10000元/年，即约0.8元/天/平方米;
二层：童装，500 m2, 20万元/年，即1.1元/ 天/平方米，十年合同（
人流量测算:
下午15: 40-15: 45,进28人，出18人，共计9人/分钟，人流量4320
人/天。

评价：
四牌楼商厦与商贸中心相隔很近，但其租金水平却相差颇多，主要是由于建筑本体的设计及新的商厦没有足够的市场号召力。

•沿街店铺
40 m, 58000元/年，即4元/天/平方米。

可以看出，沿街商铺价格相对较贵。

③和平南路商业区
•中心农贸市场
位于宣西路，成立十多年，是老牌城市中心，主要经营蔬菜、水果、副食品等。

一层：用户租用经营，15 m2, 17000元/年，即3.1元/天/平方米。

二层：好佳乐量贩
•水果市场
•茶叶市场
•和平南路街
主要在人民东路至浦阳江中间段，主要经营家居饰品、服装、百货等，档次一般，分布较散。

④新华东路商业区
主要是和平路与环城路中间段，区域宾馆林立，经营各种服装等，人流量不错。

店面租金：40 m2, 35000元/年，即2.4元/天/平方米。

总结分析：
整体看来，呈现几大特征：
♦大型商业设施分布集中，周边小商业做补充
目前浦江整体商业环境良好，商业设施主要集中在人民东路、和平路沿
线，以福泰隆广场、时代广场等商业设施为代表。

该区域聚集了大量消费者, 商业气氛浓厚，是浦江商业的热点所在。

而本项目所在的西区大规模商业目前还没有，只有月泉西路沿线有少许店面，但主要是以经营水晶玻璃的经营部，无论从装修不是规模，都不上档次，良好的商业氛围还未形成。

与本项目紧邻的汽车西站是小型站点，过往人流量也相对有限，本区域的消费潜力主要是小区居民和外来打工者及周
边学生。

♦商品档次分区错开，种类繁多
从商品种类上讲，浦江区域内低、中、高档各类商品齐全，即使一些知名品牌在浦江也并不鲜见，浦江商业市场基本上能够满足人们的各种消费需求。

在浦江，一些日常用品等普通商品在各个区域都很容易购买，而大家
电、名牌服装、珠宝首饰等中高档商品则主要集中在市中心地段。

无论从商场的硬件配套设施，还是从商品的种类和档次来比较，市中心商业都与其他几个商业区块存在明显的优势。

商业商品的种类和数量明显较多，知名品牌甚至国际一线品牌大多集中在这里。

总体而言，项目所在的西区缺乏高档次的商业设施，缺乏必要的商业网点及配套设施。

♦消费群遍布四周，集中购买性强
通常情况下，消费个体在购买日常生活用品时大多在居所附近的商店进行采购，但是对于大件物品、贵重物品和奢侈品等商品，消费者则希望到城市的商业集中区进行选购，商业集中区除了基本的购物功能，休闲、娱乐功
能同样是吸引消费者的重要因素。

当物质生活到达一定水平，购物将不再是单纯的买卖，体验消费的过程将成为影响购买活动的重要组成部分。

发达城市通常具备多个商业中心，商业中心多以商业街或MALL勺形式存在，每个
商业中心点辐射着不同范围内的消费个体。

浦江在城市建设的过程中，由于历史和文化等客观原因，形成了市中心与城市
周边发展不均衡的现状，东西南北各区居民更多的信赖市中心范围内的商业满足需求。

目前项目所在地的消费者多为区域内的客户，商业设施的滞后性、交通和人们固有观念下，难以吸引其它区域的客户流入。

在调查中不难发现，对于当前的消费客户流量，市中心较项目所在的西区有绝对的数量和质量优势。

小结：
浦江整体商业环境良好，经过多年的发展和建设，商业设施已经形成了自有的体系，但在某些方面仍不够理想，具有改善和提升的空间。

此外，浦江在城市建设的过程中，形成了各区块发展不均衡及集中性的特点，不过，随着项目的建成及未来商业设施的逐步完善，该区块仍有一定的发掘和提升空间。

•商业地产市场投资的多元化
2006 年，随着商业地产专业服务机构的深度介入，开发商将越来越明确商业地产开发利润的市场容纳方向，从而进一步调整开发投资策略，调整单
一的投资开发模式以及物业类型，从而使得商业地产市场呈现多元化的趋势。

• 社区商业地产兴起，且地位将越来越重要
在商业地产投资的多元化的基础上，各种商业物业类型将有不同程度的发展，但2006 年发展较为迅速的相信应该属于新形态的社区商业。

随着社区商业的上市，满足传统社区商业居住配套要求，同时具有一定体量与特点、具有区域商业辐射作用的新型社区商业逐渐成为商业市场的新宠。

这与浦江
现阶段商业物业供应结构不均衡以及消费市场的需求密不可分。

• 外地零售商、百货的介入将极大地刺激与改变商业地产市场格局
随着浦江经济的发展，巨大的商机使得大量的外地商业机构纷纷进入浦江市场，从而对浦江商业地产发展起着至关重要的推动作用，也在某种程度上使房地产
开发商在开发商业物业时采用与知名品牌商家合作的所谓订单式商业地产开发模式
增多，既有利于商业的合理分布，也减少了商业物业建成后期的招商与经营风险。

• 一站式休闲购物模式是未来商业地产发展的重点，但将在本年度重新洗牌，建立较为规范的界定与标准
一站式休闲购物模式从商业发展状况与趋势来说，一站式休闲购物模式这一商业经营形式将是未来商业高度发达、城市经济发展到一定时期的必然产物，因而在2006 年，一站式休闲购物模式将继续发展，但随着开发商开发理念不断提高，对一站式休闲购物模式的界定及其标准会越来越明晰。

二、商业地产项目的投资群体分析
商业项目主要的目标客户是投资群体，它们中既有专业投资者，也有普通投资者，其中很多投资者还兼具经营者的身份，有相当一部分是外来务工人员，他们手上有一定积累，也不仅仅满足于打工，自己做老板的想法也与日俱增，如果碰到合适的铺位，
他们也会非常热衷于投资经营。

在这里，我们统一称之为投资客户。

能否拥有足够的投资客户是商业项目成败的关键，因此下面将对浦江区域的投资
1.投资能力分析
从宏观经济上来看，浦江的人均收水平较高，居民收入富裕，银行存款稳定，具有良好的投资能力。

2.投资意愿分析
浦江区大部分的居民都愿意有选择的进行投资，以使自有资金获得高于银行存款利息的良好升值。

3.投资渠道分析
目前，浦江市投资渠道非常狭窄，股票、期货等常见的投资方式在浦江还并不普遍，主要原因还是进入门槛较高，需要投资者具备一定的专业知识。

而房地产投资受到区域内居民的广泛接受。

特别是商铺投资，许多居民都深受“一铺养三代”的影响，非常热衷于置业商业地产。

但是在当前的浦江市场，投资潜力大、风险相对较低、产品比较成熟的商业地产项目并不多见。

现有的产品都或多或少的存在一定的缺陷和问题，以至于部分投资者持币观望，造成了大多数居民把钱放在银行，虽然有投资意识，但是缺乏门槛较低、高回报低风险的投资渠道的局面。

4.投资客户群体总量分析通过我司前面对浦江城市的调查以及对浦江区商业市场和客户的调查。

可以发现：
目前区域内的商业地产在投资市场上表现一般。

区域内的商业地产销售情况不
好，因此可以得知目前区域内缺乏足够的投资客户，如何调动客户的投资热情是个重要的问题。

5.投资客户群的关注点
我司在研究目标客户群需求时，采取的是随机访谈的方法。

发现，浦江区域内居民对投资房地产的认可度较高，愿意选择投资房产以获取更高的资本升值。

而他们在投资商业地产的过程中，最关注以下几个方面：
♦区域的投资潜力
投资商业地产的客户对于区域未来的升值预期较高，有发展潜力的区
域，商业地产才可以获得较高的投资回报率，因此客户对于商业项目所处的
地段格外看重。

♦前期资金压力
在投资商业地产的过程中，产生效益之前的资金压力（如首付、月供等）是投资客户最为关注的方面，尤其是一些比较专业的投资。

♦建筑产品是否成熟
成熟的产品设计和科学的经营规划是商业建筑产品正常运营的基础，运
营的好坏则与投资客户的经济效益直接挂钩，存在先天缺陷的产品必然会在经营的过程中遇到瓶颈，甚至在初期就无法正常运转。

因此，考察商业建筑产品的设计与规划是投资行为中最关键的一环。

♦未来消费群
区域内消费者的数量直接影响到未来商业设施的经营状况，也就直接决定了所
投资商业设施的投资回报的高低，所以投资商业地产的客户对于商业设施能否有足够的消费市场作支撑非常看重。

小结
浦江区整体经济环境良好，居民具备较强的投资意识，并且愿意将资金
用于投资。

本地投资渠道狭窄，但是房地产投资市场潜力巨大，商业地产投资关注程度较高。

区域内的投资者总量可观，他们在投资商业地产时对于区域的投资潜力、前期资金压力、建筑产品是否成熟、未来消费群情况这几个方面格外关注。

三、浦江花鸟、盆景市场发展状况
由于浦江是个以水晶加工、五金、针织为主的工厂、作坊，城市也相对较小，环境不是很好，很多街道都有脏、乱的感觉，而且商品房的开发建设相当缓慢，并不是很适合居住的地方，这就形成了当地人对一些鸟类市场的淡漠，原有个小型鸟类交易市场，目前也已经取消。

而盆景市场目前有两个：
1.花卉一条街
位于新华东路与浦峰路交叉口，新华东路沿线一层沿街铺面，有30个左右的店铺经营花卉，但也有花圈丧葬用品同时出售，主要经营塑料花卉、盆栽。

租金：55 m2, 3万元/年，即1.5元/天/平方米。

2.盆景市场
位于大桥路曹家畈,面积大致在800平方米左右，由简易大棚搭建而成，每个面
积大致在60平方米左右。

租金：60平方米，3000元/年。

总结分析：
目前浦江花卉市场明显相当低端，花卉一条街也是经营户自发形成，几年的存在也证明了花卉市场在浦江也有他的生存土壤，但据经营户介绍，这
种店面主要是选在同行业较集中，另外地段要好，不能太偏，而本项目所在
的西站，在经营户心目中位置相当偏僻，没有足够的人流量支撑，所以店铺选址时考虑的可能性不大。

鸟类市场前期的出现，到而后的消失，也证明了鸟类饲养在浦江来说还存在接受观念的问题，市场可行性不强。

四、其他专业市场及在售商业概况
1. 浦江家居装饰材料市场
1）一楼
• 窗帘布艺一条街
位于中山北路与人民东路交叉口以北路段，一楼大约有30 个店铺左右。

租金：40 平方米，20000 元/ 年，即1.3 元/ 天/ 平方米。

• 浙江供销超市
2）二楼
今潮家具广场，整体出租，主营范围：桌椅、床、柜、沙发等，面积1000 平方
米左右。

2. 装饰建材精品街
位于江滨西路中房•江滨花园，主要经营建材、陶瓷等，生意较清淡
租金：120平方米，26000元/年，即0.6 元/天/平方米。

3. 水晶灯饰城
位于仙华路与水晶路交叉口，是最大、最专业的水晶饰品批发市场，成立有十几年时间，但周边商业一般，附近有个仙华农贸市场了，属小型市场，只对外出租。

租金：好地段，20平方，25000元/年，即3.4 元/天/ 平方米；差地段，
28平方，8500元/年，即0.8 元/天/平方米。

4.恒昌•财富广场
依人民路、大桥路和商业街而立，由一条双向层层退台、三层中空的中心商业街和大卖场及少量公寓组成，为整个财富广场的商业核心。

集购物、餐饮、休闲、娱乐，多业态、多功能、高档次，是未来浦江一站式高档消费的典范。

地下一层，地上四层，目前规划如下：一楼：男女皮件、保健品、化妆品、钟表、黄金珠宝及饰品、大型餐饮、大型超市；
二楼：内衣、女装、流行小商品、家电卖场、咖啡厅、茶吧，并设有公
共休闲区；
三楼：男装、童装、家居用品、美容院、大型娱乐城；
四楼：设公寓
面积25-80 〃，全部统一回租，统一由杭州大厦管理团队经营，十年返租，前三年一次性返还20%（在房款中扣除），后7年每年8%回报率，也可由管理公司继续经营，租金照旧。

2楼24000元/川，一楼32000-41000元/ 川均有。

5.月泉花苑
位于月泉西路客运西站往西段，有少量现房销售，商铺共24间左右，面积在20-80平方米之间，层高5米，5600元/平方米，住宅3200元/平方米。

6.财富名座
位于中山南路与文溪东路交叉口，商铺一楼销售价格15000元/平方米左右，一次性付款可打98折，按揭无折扣。

7.月泉西路沿线
租金：40平方米，8000元，0.5元/天/平方米。

总结分析：
从以上专业市场分布，可以看出其分布较散，规模都不大，像家居装饰材料市场和装饰建材精品街，就是住宅沿街商铺打造专业市场的实例，从目前经营情况来看，由于家居装饰材料市场位置相对较好，所以相对租金较高，而装饰建材精品街租金在浦江相当低，更像是小区的配套商业，人流量相当小，不过以后规划路开通后，人流量会好些。

而水晶灯饰城是老牌交易市场，有稳固的客户群体。

月泉花苑、财富名
座则更多的属于社区商业，主要是消费者是小区居民，过往人流量较少，其商业价值更多的是要通过小区固定消费者的带动。

五、项目商业部分建议
东临浦江中学，南望西山公园，西靠省道蒋义路与新客运站比邻。

项目南北长约430-550米，东西宽约260-330米，总体定位为中高档品质的商业住宅区。

住宅总户数713户，商业建筑面积达3万平方米。

根据浦江目前的商业状况，感觉本项目如果做专业一条街的话，其较偏的地理位置，决定了未来的人流量及商家的投资欲望不高，可能会导致项目难销的局面。

项目所在区域目前可以说没有什么商业设施，相对较偏远，人气相对较差，所以我们就此做一试探性分析。

•新华书店
由于整个浦江目前只有1家最大的新华书店，面积大致在500平方米左右，图书中学生辅导书占据1/3，其余书籍占据2/3，相当小，满足不了当地读者需求。

另外项目周边有浦江中学、仙华外国语学院、浦阳五小、浦江三中、浦江五中等学校，建议可引进大型新华书店，上下两层，并可有适量音像制品，这样书店的设立，不仅可以满足浦江学校及周边客户的需求，也可以为本项目的商业带来源源来断的客流。

•农业银行
项目北面就是最大的水晶玻璃工业园区，有很多的外来务工人员、老板, 金融网点的进驻可以满足市场需求。

•连锁餐饮
由于本项目定位为中高档小区，可引进中高档的餐饮店，一定程度可以带动其
他商家的投资热情。

•医疗机构
项目所处的城西，缺乏医疗机构的进驻，如能在本项目设立，则可服务于民，带动人气。

•大型超市
城西有大量外来人口和一定的常住人口，再加上本项目本身居民的消费量，完全需要组建一大型超市，以满足购物需要，也对繁荣整个街区起到重要作用。

•广告
通过户外广告，如罗马旗、跨街横幅、户外看板等来进一步提升项目形象，重点推出商业部分，宣传区域潜力。

• SP活动
举行大规模活动来为区域聚集人气，让更多投资者了解项目，增强对项目商
业的信心。

•引进大型商业、金融机构
增强投资者信心，带动片区商业市场的繁荣。