肖灵伍与永州市零陵兴龙物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

肖灵伍与永州市零陵兴龙物业管理有限公司物业服务合同纠
纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】湖南省永州市中级人民法院
【审理法院】湖南省永州市中级人民法院
【审结日期】2020.04.20
【案件字号】(2020)湘11民终862号
【审理程序】二审
【审理法官】王兰青陈久余宋争文
【审理法官】王兰青陈久余宋争文
【文书类型】判决书
【当事人】肖灵伍;永州市零陵兴龙物业管理有限公司
【当事人】肖灵伍永州市零陵兴龙物业管理有限公司
【当事人-个人】肖灵伍
【当事人-公司】永州市零陵兴龙物业管理有限公司
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】肖灵伍
【被告】永州市零陵兴龙物业管理有限公司
【本院观点】上诉人提交的证据达不到其欲证明的目的，本院不予支持。

被上诉人提交的证据达不到其欲证明的目的，本院不予支持。

《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，上诉人应当按照合同的约定向兴龙公司交纳物业管理费，其主张不交纳物业管理费没有事实和法律依据本院不予支持。

【权责关键词】撤销代理违约金合同约定质证诉讼请求另行起诉反诉缺席判决维持原判发回重审
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【本院认为】本院认为，《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，上诉人应当按照合同的约定向兴龙公司交纳物业管理费，其主张不交纳物业管理费没有事实和法律依据本院不予支持。

上诉人上诉理由中要求被上诉人赔偿其损失12540元，因上诉人一审并没有就此主张提出反诉，本案二审期间仅以此为上诉理由，亦未提出相应诉讼请求，故参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款的规定，上诉人可另行起诉。

综上所述，上诉人肖灵伍的上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人肖灵伍负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-04 03:18:35
【一审法院查明】一审法院认定事实：原告兴龙公司为永州市零陵区城上城小区提供物业服务，被告肖灵伍系该小区2栋A单元1202房的业主，2015年2月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定每年首月10日前缴纳物业费，不按约定的收费标准和时间交纳的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按所欠金额每日千分之三交纳违约金（滞纳金）。

原告在为被告提供物业服务期间，按1.2元月平方米收取物业服务
费，被告也缴纳过一段时间的物业服务费。

被告从2017年12月1日起未再向原告交纳物业服务费，截至2019年10月31日，被告累计拖欠原告物业服务费6294元。

原告多次向被告催收无果，遂诉至法院。

【一审法院认为】一审法院认为：原、被告签订的前期物业管理服务协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。

双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，原告向被告提供了2017年6月1日起至2019年10月31日期间的物业服务，被告应向原告支付相应的物业服务费。

经原告催收，被告未支付已经实际发生的物业费，故原告要求被告支付物业费的诉请合法，法院予以支持；被告未按合同约定支付物业费的行为已构成违约，因违约金是双方在合同违约条款中约定如一方违约，给对方造成损失的惩罚性赔偿，而按约定的因违约产生的损失赔偿额的计算方法计算出来的违约金数额明显高于原告的实际损失，法院调整为按资金占用期间年利率6%计算违约金为宜。

故对原告要求被告支付违约（滞纳）金的诉请，法院部分予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告肖灵伍在本判决生效后十日内支付原告永州市零陵兴龙物业管理有限公司物业服务费6294元及违约金（以6294元为基数，按年利率6%，自2019年11月1日起计算至本判决生效之日止）；二、驳回原告永州市零陵兴龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费50元，减半收取计25元，由被告肖灵伍负担。

【二审上诉人诉称】上诉人肖灵伍上诉请求：1、请求二审法院依法撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初4761号民事判决；2、请求二审法院查清事实，依法改判；3、请求二审法院判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。

事实与理由：1、因为被上诉人兴龙公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，所以被上诉人暂时拒绝交纳物业管理费；2、烟道漏水和楼上厨房积水一起渗到上诉人厨房里，导致橱柜损坏，只能重新购买新的，因此上诉人请求二审法院判决被上诉人兴龙公司赔偿上诉人损失12540元。

综上所述，
上诉人肖灵伍的上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
肖灵伍与永州市零陵兴龙物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
湖南省永州市中级人民法院
民事判决书
(2020)湘11民终862号当事人上诉人（原审被告）：肖灵伍。

被上诉人（原审原告）：永州市零陵兴龙物业管理有限公司，住所地永州市零陵区。

法定代表人：何礼国，该公司董事长。

委托诉讼代理人：雷红云。

委托诉讼代理人：唐秋芳。

审理经过上诉人肖灵伍因与被上诉人永州市零陵兴龙物业管理有限公司（以下简称兴龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初4761号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭在第七审判庭对本案进行了询问，上诉人肖灵伍、被上诉人兴龙公司的委托诉讼代理人雷红云、唐秋芳到庭参与询问。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人肖灵伍上诉请求：1、请求二审法院依法撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初4761号民事判决；2、请求二审法院查清事实，依法改判；3、请求二审法院判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。

事实与理由：1、
因为被上诉人兴龙公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，所以被上诉人暂时拒绝交纳物业管理费；2、烟道漏水和楼上厨房积水一起渗到上诉人厨房里，导致橱柜损坏，只能重新购买新的，因此上诉人请求二审法院判决被上诉人兴龙公司赔偿上诉人损失12,540元。

二审被上诉人辩称被上诉人永州市零陵兴龙物业管理有限公司辩称：1、物业服务主要是管理室外的，室内维修是开发商负责；2、物业公司进行清洁、卫生、室外的维修等，房屋漏水我们可以协助工程部进行维修，但是因为房屋漏水造成的损失不由被上诉人承担，物业公司只是进行物业服务。

原告诉称永州市零陵兴龙物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告一次性偿付原告物业管理费6294元,违约滞纳金1937元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。

一审法院查明一审法院认定事实：原告兴龙公司为永州市零陵区城上城小区提供物业服务，被告肖灵伍系该小区2栋A单元1202房的业主，2015年2月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定每年首月10日前缴纳物业费，不按约定的收费标准和时间交纳的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按所欠金额每日千分之三交纳违约金（滞纳金）。

原告在为被告提供物业服务期间，按1.2元/月/平方米收取物业服务费，被告也缴纳过一段时间的物业服务费。

被告从2017年12月1日起未再向原告交纳物业服务费，截至2019年10月31日，被告累计拖欠原告物业服务费6294元。

原告多次向被告催收无果，遂诉至法院。

一审法院认为一审法院认为：原、被告签订的前期物业管理服务协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。

双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，原告向被告提供了2017年6月1日起至2019年10月31日期间的物业服务，被告应向原告支付相应的物业服务费。

经原告催收，被告未支付已经实际发生的物业费，故原告要求
被告支付物业费的诉请合法，法院予以支持；被告未按合同约定支付物业费的行为已构成违约，因违约金是双方在合同违约条款中约定如一方违约，给对方造成损失的惩罚性赔偿，而按约定的因违约产生的损失赔偿额的计算方法计算出来的违约金数额明显高于原告的实际损失，法院调整为按资金占用期间年利率6%计算违约金为宜。

故对原告要求被告支付违约（滞纳）金的诉请，法院部分予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告肖灵伍在本判决生效后十日内支付原告永州市零陵兴龙物业管理有限公司物业服务费6294元及违约金（以6294元为基数，按年利率6%，自2019年11月1日起计算至本判决生效之日止）；二、驳回原告永州市零陵兴龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费50元，减半收取计25元，由被告肖灵伍负担。

二审期间，上诉人向本院提交了新的证据：照片7张，拟证明损失，管理差。

上诉人提交的证据经被上诉人质证认为：1、上诉人提供的照片是二期的绿化区域面积，是开发商没有完善绿化裸露的情况。

因为一期的地下车库业主跟开发商闹僵了，矛盾激化到物业公司，造成我们的服务很难，物业公司承诺只要业主装修完毕后对路面进行维修，这些都是告知了业主委员会的。

2、关于烟道漏水问题我们进行了一户户检查，工程部也进行了维修，上面住了很多户都没有出现问题，上诉人住12楼出现了问题，这是属于房屋质量问题，不属于我们物业公司的问题。

上诉人提交的证据经本院质证认为，上诉人提交的证据达不到其欲证明的目的，本院不予支持。

二审期间，被上诉人向本院提交了新的证据：2栋A单元户型烟道维修，拟证明烟道已维修好。

被上诉人提交的证据经上诉人质证表示，对于被上诉人提供的证据我不清楚。

被上诉人提交的证据经本院质证认为，被上诉人提交的证据达不到其欲证明的目的，本院不予支持。

本院查明二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。

本院认为本院认为，《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，上诉人应当按照合同的约定向兴龙公司交纳物业管理费，其主张不交纳物业管理费没有事实和法律依据,本院不予支持。

上诉人上诉理由中要求被上诉人赔偿其损失12,540元，因上诉人一审并没有就此主张提出反诉，本案二审期间仅以此为上诉理由，亦未提出相应诉讼请求，故参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款的规定，上诉人可另行起诉。

综上所述，上诉人肖灵伍的上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人肖灵伍负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长王兰青
审判员陈久余
审判员宋争文
二〇二〇年四月二十日
书记员鲁艳雨附法律依据附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

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