房地产可行性研究报告指导书

《房地产建设前期》实训指导书
----编制房地产项目可行性研究报告
一、房地产可行性研究报告编制依据和步骤
一房地产可行性研究报告编制依据主要包括以下内容：
1．国家经济建设的方针、政策和长远规划
2．政府主管部门批准的资源报告、国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划
3．可靠的自然、地理、气象、水文和地质等资料。

例如建设地点的自然条件和现状。

⑴自然条件。

如年平均温度，冬季最低日平均温度，日照、主导风向和风速，最大冻土深度，土壤类别房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么房地产可行性研究报告编制依据和
步骤是什么及地耐力，地下水位，洪水水房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么位及50 年（或100 年）一遇水位，抗震设防烈度，地势和地貌等。

⑵建设场地现状。

如场地归属，现有可供利用建筑物幢数和建筑面积，现有建筑物需拆除建筑面积，现有的可供利用或需拆除的构筑物，占用菜地、耕地、荒地、坡地的面积数，动迁户数及人口等。

4．周围的社会环境、基础设施和施工条件等
⑴社会环境及设施。

如到市中心距离，到中学校、小学校、医院的距离，到副食、蔬菜供应点的距离，至高噪声区的距离及影响，周围通信设施的远近，相临厂矿的污染源及其影响，相临单位可利用的条件等。

⑵施工条件。

如自来水干管管径和接口距离，排污干管管径和距离，热力和燃气的干管管径与距离，电力等来源、距离和可供数量，当地原料可供给数量等。

⑶施工条件。

如当地施工力量是否能满足需要，预测构件能否满足需要，钢材、水泥、木材、建筑设备的来源地、价格，砂、石等地材的产地和单价等。

5．有关的经济法规及工程技术方面法规房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么、房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么
标准和规范等
6．政府主管部门规定用于项目评价的参数和指标。

如定额回收期、基准收益率、折现率、
利率、折旧率、调整外汇率等
7．有关市场需求调查、分析和预测资料等二房地产可行性研究报告编制步骤房地产可行
性研究报告的编制步骤。

大体分为：开始筹划→调查研究→优化选择方案→详细分析和预测→编制报告书等
二、房地产可行性研究报告的内容
由于房地产投资项目的具体内容、目标和环境条件不同，可行性研究的内容应有所差异。

但就一般房地产项目而言，应包括以下内容：
一总论
1 项目名称；
2 该项目提出的背景；
3 承办单位概况；
4 可行性报告编制的依据；
5 项目提出的理由（来由）；
6 项目拟建地点；
7 项目预期目标；
8 项目主要建设条件；
9 主要技术经济指标；
10 问题与建议。

二项目投资环境与市场研究
⒈投资环境分析。

简述国家政治经济形势和有关政策，开发地区的经济社会及管理情况、政策因素；
2．市场供求分析。

分别对需求与供给进行分析；
3．销售预测；
4．营销策略；同时要进行自身竞争房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么能力及竞房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什
么争对手分析；分析相关市场，如建材市场、劳动力市场等；
三建设规模与项目开发条件
1．建设规模设想比选。

如结构形式、建筑面积、使用功能。

2．推荐建设规模方案。

3．项目现状概况。

项目建设地点与地理位置、土地权属类别及占地面积、土地状况。

4．项目建设条件。

了解地形、地貌、水文地质条件；不良地质情况，如滑坡体、断裂构造、
洪水、泥石流、岩溶、岩洞、软弱地基等情况。

另应分析周边建筑、环境条件、城市规划与
区域性规划要求、交通、社会、法律、公共设施、征地拆迁、施工条件等诸多问题。

5．拟建场地条件比选。

6．推荐选址方案。

四建设方案比选
1．设计指导思想、创意和设计原则；
2．项目总体规划方案；
3．建筑方案。

建筑艺术与风格、特征与结构、建筑与城市总体协调情况。

建筑主体与辅助工程、建筑效果图及比选；
4．主要技术经济指标；
五节能节水措施
1．节能措施及能耗指标分析
2．节水措施及水耗指标分析
六环境影响评价
1．项目建设地理环境状态
2．项目实施与运作后对环境的影响
3．环境保护措施。

包括对水的污染，林业、水利、农田、矿产等方面的影响，采取何种保护措施与投资计划
4．环境影响评价专项报告
七劳动、安全、卫生与消防房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么
1．危害因素分析
2．有害物质种类及危害程度等分析
3．安全设施与措施
4．消防设施与措施
5．土石方爆破安全
八组织机构与人力资源
1．组织机构的设立、体系、管理层次
2．人力资源及其配置
九项目进度计划
1．建设工期目标
2．项目进度计划（网络图、横道图）
十投资估算与资金筹措计划
1．投资估算
2．建设投资估算。

其中涉及土地征用及差遣费，前期工程费（含规划、设计、可行性研究、勘察、测绘、“三通一平“费），工程监理费及工程实施过程中的建筑安装、设备、工器具、
基础设施、公共设施配套费，基本预备费、涨价预备费等都应计入工程总造价。

3．编制投资估算表。

包括总投资汇总表与分年度计划
4．资金筹措方式与来源
十一财务评价
1．财务评价基础资料选取。

例如：总销售价格和租金、计算期、财务基准收益率设定。

2．销售出租收入计算
3．编制财务评估分类报表。

一般包括：财务先进流程表、损益和利润分配表、资金来源与
运用表、借款偿还计划表。

同时应引进财务评价指标的分析，其中有：财务内部收益率、投
资各方收益率、资本金收益率、投资各方收益率、财务净现植、投资回收期、投资利润率、
收入和成房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么房地产可行性研究报告编制依据和
步骤是什么本估算。

房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么
十二社会评价
1．项目对社会的影响评价
2．社会风险分析
3．评估结论等
十三研究结论与建议
1．结论
2．建议
十四附图、附表、附件等
1．附图。

包括：项目总体规划平面图，各种建筑方案图，平面图、立面图、剖面图
参考实例：
目录
第一章申报单位及项目概况 (1)
1.1申报单位基本概况 (1)
1.2项目概况 (1)
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 (11)
2.1发展规划分析 (11)
2.2产业政策分析 (12)
2.3行业准入分析 (12)
第三章资源开发及综合利用分析 (14)
3.1资源开发方案 (14)
3.2资源利用方案 (14)
3.3资源节约措施 (14)
第四章节能方案分析 (16)
4.1我国能耗状况分析 (16)
4.2节能设计分析 (17)
第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 (19)
第六章环境与生态环境影响分析 (20)
6.1环境和生态现状 (20)
6.2生态环境影响分析 (20)
6.3生态环境保护措施 (22)
6.4地质灾害影响分析 (23)
第七章经济影响分析 (24)
7.1测算《项目》的经济效益 (24)
7.2经济影响分析 (28)
第八章社会影响分析 (31)
8.1 社会影响效果分析 (31)
8.2 社会风险及对策分析 (33)
第九章结论与建议 (35)
第一章申报单位及项目概况
1.1 申报单位基本概况
温州汇洲置业投资有限公司成立于2010年，注册资金1000万元，法定代表人：戴德鹏；经营范围：房地产开发、经营。

公司为一家按
现代化企业制度组建的城市房地产有限公司，公司本部在册职工数十人，公司在开发能力、技术水平、资金使用及经营规模上有一定的实
力和优势。

1.2 项目概况
1.2.1项目名称、建设地点
项目名称：温州市桥头镇“汇洲半岛壹號”项目
项目建设地点：温州市永嘉县桥头镇壬田村
1.2.2项目背景
近年来，温州市在深化住房制度改革、鼓励住房消费政策的推动下，房地产业快速发展，房地产投资、开发、供应、销售和价格等各
项指标都达到了一个历史新高。

但同时也引发了诸如“这种趋势还能持续多久”、“目前的房地产市场是否过热”、“如果持续增长的趋势被打断，会不会引发风险”等疑问。

当前，温州永嘉房地产市场运行机制趋于稳定，市场体系发育更加完善。

在此过程中，县政府也累积了比较丰富的成功的市场调控经验。

随着“三次跨越”的战略任务的展开，加快城镇建设步伐，提高
城镇水平，促进经济社会可持续发展，改变交通条件，改善市容市貌，提高环境质量和满足社会消费群体对住房的需求。

经过竞价温州汇洲置业投资有限公司成功竞得永嘉县桥头镇高速口西南角地块的国有
建设用地使用权，地块总用地面积33304.5m2，用于开发建设商住小区项目及配套设施。

1.2.3建设内容及规模
根据用地地块地形地积现状及拟建项目功能配置，设计单位提出项目建设总体技术经济指标：
·指标单位备注规划用地面积33304.5 m2合49.932亩建设用地面积29331.1 m2
总建筑面积85511 m2
地上建筑面积（计容部分）67461 m2 A 住宅面积67011 m2其
中
a 高层住宅55660 m2
b 底层住宅11351 m2 B 会所面积450 m2
地下地下室建筑面积（不计容部分）18050 m2其中 a 地下汽车库15000 m2
b 人防地下室3050 m2
机动车停车库626 辆
其中 a 地面停车位32 辆
b 地下停车位594 辆
建筑限高75 m
建筑占地面积7328 m2
建筑密度24.98 %
容积率 2.3
绿地率30.30 %
住宅总户数626 户
1.2.4方案及配套工程设计说明
1、总平面设计：
1）总体规划布局
小区规划用地主要呈西南布局，东西面宽大，南北进深小，7栋主体高层建筑沿基地北侧呈折线型贴边布置，在空间形态上向南侧江面打开，高层南侧布置了适量的多层住宅，小区沿东侧壬田路设置一个主出入口，作为小区人行和机动车的主出入口。

机动车平时主要从该口进出小区，进入小区后可直接在主入口右侧机动车出入口进入小
区地下室。

2）道路交通规划
建立理性、有序的交通系统。

小区基本做到了人车分流的交通结构，小区绝大部分机动车流基本都在小区出入口处得到解决，少量沿江高档双拼住宅，做到车行到户，私家停车的同时最大程度的减少了机动交通对小区环境的影响。

3）景观规划
在北侧的高层和多层之间形成了一条连续的景观带，同时在多层住宅间形成若干尺度宜人的组团花园，提高了多层组团的品质。

4）停车系统
本区住宅平均每户设1个车位，大部分为全埋地下室集中停车的方式，在小区南侧沿江部分少量的低层住宅采用了私家停车入库，
满足一部分地面停车需要。

2、建筑单体建筑设计
1）户型设计
本项目住宅产品为高层住宅和低层住宅，根据市场需求并结合温州当地的特点，根据住宅的区域布局和景观朝向精心设计，户型功能完整，空间舒适，结构合理，其中住宅每户均设有前后两个的院落空间，充分照顾了家居自然化的需求，提高住宅的居住舒适性。

高层住
宅基本上为东南朝向，有良好的采光、通风和景观，所有户型均有南
向直接采光的房间。

户型布局良好，功能齐全，分区明确。

厨、卫、
厅采光充足。

私家电梯直接入户，真正做到了独门独户，最大程度的
避免了邻里干扰。

2）立面造型
小区建筑设计以新古典风格为主，采用三段式的古典建筑设计手法，通过厚重、沉稳的外墙材质及丰富的立面细部，凸显其古典韵味。

顶部坡屋顶结合古典柱式的造型，强化其沉稳尊贵的特点。

建筑形态呈南北向，栋与栋之间完全错开以取得最大的景观视角。

每户南北向均不受建筑遮挡，以满足社区对于日照、通风、景观的高质量人居环
境要求。

多层住宅，独显尊贵。

客厅设计为两层通高，更进一步伸展
室内空间，开阔视野，尽享瓯江美景。

景观平台、阳光平台、服务平
台的设计满足生活中不同的功能使用要求。

3、结构设计
1）上部结构方案
主体结构设计年限50年，依据现行国家及地方规范规程设计。

结构形式：高层住宅塔楼，采用钢筋混凝土框架－剪力墙或剪力墙结构，多层住宅采用钢筋混凝土框架结构。

超长塔楼之间设置抗震缝，以提高塔楼的抗震抗风能力。

2）基础及地下室方案
本项目主要区域的地下室层数为一层，塔楼以外的地下室采用框架结构。

本项目的地下室设计关键为超长混凝土结构。

对于超长结构的抗裂控制、沉降差异的控制，将通过详细的计算分析、概念分析后
进行合理处理，避免设置过多的变形缝。

基础:
根据场地概况，本项目基础拟采用桩基础。

高层结构拟采用钻孔灌注桩。

地下室区域，拟采用预应力管桩，以控制造价、加快施工进度。

水浮力较大区域，拟采用灌注桩，以确保桩基础的抗拔承载力。

4、给排水设计
一）、给水系统
水源:
由市政给水管网供水，由壬田路引入两路DN200mm给水管，供生活用水及消防用水。

两根进水管在建筑物外会合成环，引一条进水管至地下生活储水池。

生活用水量:
最高日用水量为944立方米，最大小时用水量为93立方米。

生
活给水设备及生活水池设置在住宅地下室，住宅生活水池的容积为
200立方米.
生活给水系统:
本工程生活给水系统采用分区给水方式，生活、办公、商业及消
防用水分别计量。

地下二层至四层采用市政供水；五层及以上分为两个区，分别采用变频调速泵组供水。

分别由设在地下室生活水泵房内的2套变频调速泵组加压供给，保持供水水压于0.15至0.35MPa范围内。

热水系统:
住宅总户数626户，设计小时耗热量为2602kW。

多层住宅部分以户为单位采用太阳能集中热水供应系统，电或燃气热水器辅助加
热；高层部分保证上部不少于12层采用太阳能集中热水供应系统，电或燃气热水器辅助加热，其余每户热水采用电或燃气热水器加热。

2）排水系统
排水体制:
采用雨水和污、废水分流制，分污水、废水、雨水3个系统。

排水系统:总生活排水量为850m3/日，地块总雨水量：755L/s。

污水经化粪池处理后排入市政污水管网，屋面雨水采用有组织排水，小区雨水收集后排至瓯江或市政雨水管网。

停车库废水经潜污泵提升，排入城市排水管网。

雨量计算采用当地暴雨强度计算公式，室外设计重现期取2年，屋顶设计重现期取5年.
5、电气设计
1）、负荷等级
根据建筑类别，本项目负荷分级及电源要求如下：
高层住宅及地下车库的消防设备，备用照明用电，一类高层建筑的客梯、排水泵、生活泵，弱电机房用电为一级负荷，地下车库照明
负荷为二级负荷，其他用电为三级负荷。

2）、供配电系统
本项目用于住宅，配套建筑为地下室车库，设备用房设于地下室；弱电机房及变配电室设在地下车库设备区。

采用单位用单位面积负荷法估算设备容量和计算负荷如下:
住宅类设备安装容量为: 4000KW
住宅类设备计算负荷为: 1500kW；
根据计算，本项目供电电源采用10kV线路环网供电，在本地中心区域地下室设备区设置1个变配电所，变配电所设备选用由当地供电部门确定。

在地下一层设一台柴油发电机，发电机主用功率为
320KW。

预估变压器总安装容量为1600kVA。

低压配电系统采用~220/380V放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电，对于照明及一般负荷采用树干式供电。

消防负荷双电源供电，其中消防控制室、消防水泵、消防电梯、
防排烟风机的双电源在末端配电箱处自动切换，采取自投不自复方
式。

4）、照明设计
照明光源一般采用节能灯和荧光灯（配电子镇流器），显色指数Ra大于80，有特别要求的部位采用白炽灯。

照度指标和单位能耗指
标满足国标要求。

住宅内照明设计预留灯头，灯具由业主自行选购；
地下车库、地下设备房等公共场所，除设计一般照明外，还设计
有应急照明系统，其中包括出口指示灯和疏散指示标志。

5）防雷保护、安全措施及接地系统
本项目建筑均按三类防雷建筑物设计避雷措施，建筑物内采用总等电位联结措施，以提高用电安全水平。

所有强弱电系统和防雷系统共用接地体，接地电阻要求不大于1欧。

供配电系统接地型式采用TN-S。

b、安全措施
本项目设控制中心保护系统住宅及地下车库按一级保护对象设
火灾自动报警和联动控制系统，在住宅一层设一个直通室外的消防控制中心，内设火灾自动报警和联动控制系统主机设备和消防专用电话机、火灾应急广播扩音机，以及手动联动控制盘（台）等设备。

系统采用网络型总线制设备，各有关部位按规范要求设置报警探测器，手动报警按钮，火灾应急广播扬声器和联动模块等设备。

消防控制中心设直拨119的专用电话.
对照明配电线路设置漏电报警系统，以提前发现电气故障，降低电气火灾发生概率。

1.2.5 投资规模
投资估算说明
（1）地款价：根据永嘉县国有土地出让成交确认书应付土地出
让费58100万元，契税按3%。

（2）前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、
水文、地持勘测，以及“三通一平”、环境影响评价费等阶段的费用；
（3）、建筑安装工程费：包括土建工程行造价、水、电、消安装
费用及弱电、变配电设备等，根据实际参照当地造价水平；
（4）、其他费用：包括临时用地费和临时建设费、招投标、工程
造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、工程质量监督费、工程监
理费、竣工图编制费、工程保险费；
（5）、公共配套设施建设费：包括物业经营用房、物业办公用房、变电房等建设费用，因建筑筒体不可分割，包含在建筑安装工程费。

（6）、基础设施建设费：包括供水、供电、供气、排污、绿化、
道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各种设施与市政设施干线、
干管、干道的接口费用。

（7）、部门规费：指考虑项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。

主要包括高教基金，新型墙体材料专项资金，白蚁防治费，散装水泥费，环保噪音费，房屋测绘量，规划、防雷、空气、消防、安防检测费，档案管理费等，按政府
有关文件规定的标准计列。

2、总投资估算
经估算，项目总投资为82959万元。

（投资详见下表）
项目总投资估算表
单位：万元
序号工程或费用名称数量（计费基础）单位单价（元）/费率合计
1 开发建设投资
1 土地费用59843
1.1 土地出让金49.932 亩58100
1.2 契税58100 m23% 1743
2 前期工程费576
规划、设计、工程勘测等67461 m2 50 337
三通一平33304.5 m2 60 200
环境影响评估费19439 万元0.10% 19
水土保持19439 万元0.10% 19
3 建筑安装工程费1903
4 3.1 土建费用16555
土建费用67461 m21250 8433
地下室18050 m24500 8123
3.2 设备安装费用2479
地下室通风工程18050 m280 144
水、电、消安装费67461 m2150 1012
变配电设备5600 KVA 1000 560
电梯
14 台40万元560
弱电及智能化67461 m230 202
4 基础设施建设费67461 m260 405
5 其他费用19439 万元 3.50% 680
6 管理费用19439 万元 2.80% 544
7 部门规费776 7.1 物业维修管理资金67461 m290 607
7.2 其他部门规费67461 m225 169
8 预备费22015 万元5% 1101
9 总投资82959
1.2.6资金筹措
1、资金来源：
1）由建设单位自筹资金63404万元（包括资本金）
2）其余不足部分商请银行贷款及按规定商品房预销售收入中解决。

2、投资分年投入计划与资金筹措：
投资分年投入计划与资金筹措表
单位：万元
序号年份
2011年2012年2013年2014年合计项目
1 投资总额63404 8169 8169 3217 82959
1.1 项目建设投资63404 8169 8169 3217 82959
土地费用59843 59843 前期工程费576 576
建筑安装工程1903 7832 7832 1466 19034 基础设施建设费30 30 344 405
其他费用170 170 170 170 680
管理费用136 136 136 136 544
部门规费776 776
预备费1101 1101
1.2 经营资金
2 资金筹措63404 8169 8169 3217 82959
2.1 自筹资金（含资本金）60419 60419
2.2 银行贷款及销售收入回投2985 8169 8169 3217 22540
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1 发展规划分析
2.1.1 十二五对房地产业的规划
中共中央关于十二五房地产规划的建议指出：强化各级政府职
责，未来五年要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发
展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给；要加强土地、财税、
金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求；加强市场监管，规范房地产市场
秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。

根据《温州市国
民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》要求，房地产业的要加快培养高素管理人才和高技能紧缺人才，大力推进房地产业创新，鼓励和支持节能、节地、节水、节材等析技术、新材料、新工艺、新设备
的开发应用。

本项目建设是符合十二五规划的要求。

2.1.2 温州房地产业的发展规划
适应城市发展和人民生活水平不断提高的要求，健全和完善房地产开发建设和服务体系，促进我市房地产业平稳健康发展。

努力完善商品住宅供应结构。

加强引导房地产开发企业面向普通居民住房需
求，满足不同消费群体的需求。

不断提高商品房科技含量，积极发展
健康住宅和绿色环保住宅，加快节能型住宅建设。

积极培育各类房地产市场主体。

鼓励和支持有实力、重信誉的房地产开发企业强强联合和实施跨地域开发。

继续规范和简化二级市场操作程序，扩大存量房交易规模。

扶持一批信誉好、素质高的中介企
业开展抵押担保、代理经营等专业化服务。

全面实施廉租住房制度，
切实保障应保对象的基本居住，努力做到应保尽保。

继续整顿规范房地产市场秩序。

完善市场监管制度，加强商品房预售管理，建立健全房地产市场信息披露制度和预警预报制度。

公开开发企业信息和市场交易信息，对开发企业、中介企业、物业企业管
理的重点逐步由资质管理向资信管理转轨。

广泛吸收消费者意见，综合评价企业信誉状况，评价结果向社会公开。

本项目的建设，符合当
地产业结构调整、区域经济发展等规划的要求。

2.2 产业政策分析
在中国经济转型的大力推进下，未来房地产业虽在经济结构中产业支柱地位有所淡化，但仍有广阔的发展空间。

近几年是中央宏观调控力度不断加强。

在国土资源部发布《国土资源关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》和《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》等政策的陆续出台后，宏观调控对经济增长各方面的影响逐步体现出来。

“目前正在抓紧制定《‘十二五’城镇住房建设规划和中长期建设规划》”中国房地产业协会副会长朱中一透露，“十二五”期间全国住房建设总量比较大，估计每年商品房建设大
概在600万套左右，保障性安居工程500万套左右。

2011年，温州房地产发展正经历着对这种大环境的不断适应过程。

从政策背景看，国家实施一系列宏观调控政策，其目的和任务是要熨平经济波动，防止经济起伏过大，使稳定增长的态势尽量维持更长时间。

目前经济基本向着宏观调控的预期方向发展。

从近年来我市经济运行情况看，总体保持稳健发展的态势，特别今年上半年以来出现了一些有利于经济发展的积极变化，经济增长的基础得到巩固。

投资增长态势良好，消费市场平稳增长，财政收入继续快速增长，城镇
居民收入增幅有所上升，农村居民增收程度加大。

本项目符合房地产业政策。

2.3 行业准入分析
本项目开发建设符合由全国人民代表大会常务委员通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国地是管理法》、《中华人民共和国城市规划法》以及国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》的具体措施等产业政策要求。